Eyüp-Balat-Fener-Ayvansaray bölgesinde konut fiyatları neden düştü?
TSKB Değerleme Uzmanı Zeynep Sinem Konca, Eyüp-Balat-Fener-Ayvansaray bölgesinin son 3-4 yılda geçirdiği değişimi ele aldı
Eyüp-Balat-Fener-Ayvansaray bölgesinde metrekare fiyatlarında nasıl bir değişim olduğu, Unesco kültür mirası listesine alınmasının etkisi, bölgede daha önce yükselen konut fiyatlarında neden bir düşüş yaşandığı, bölgenin avantajları ve dezavantajları, önümüzdeki dönemde metro, Marmaray, Haliçport gibi projelerden nasıl etkilenmesinin beklendiği konularını içeren bir değerleme.
Bölgemiz; Haliç kıyısının Cibali sınırından başlayarak, sırasıyla Fener-Balat-Ayvansaray semtleri kıyı boyunca uzanmaktadır. Ağırlıklı olarak Ortodokslar'ın yaşadığı ve Bizans'ın yıkılmasından sonra göçen varlıklı ailelerin dönerek yerleştiği bir semt olan Fener'in kuzeybatısında, adı “saray yeri” anlamına gelen Balat yer almaktadır. Balat, geçmişte Yahudi mahallesi olarak anılmakla birlikte, Osmanlı toplumunun başlıca etnik ve dini öğelerinin, dini binalarının birbirine çok yakın kurulu olduğu İstanbul semtlerinden biridir. Bölge; 18. ve 19. yüzyıllarda ardı ardına çıkan yangınlar ve depremden sonra eski ihtişamına kavuşamamıştır. Balat'ın kuzeyinde kalan Ayvansaray, Bizanslılar zamanında en parlak dönemini yaşamış, buradaki kayıkhane ve yalılar saraylılar tarafından tercih edilmiştir.
İstanbul'un 1985 yılında UNESCO Dünya Kültür ve Doğa Mirasını Koruma Sözleşmesi'ne dahil edilmesinin ardından en önemli koruma çabalarından biri, 1995 yılında Tarihi Yarımada'nın I. derece arkeolojik, kentsel-arkeolojik, kentsel-tarihi sit alanı ilan edilmiş olmasıdır. Koruma amacıyla hayata geçirilen ilk çalışma ise Fener-Balat semtlerinin rehabilitasyon projesi olmuştur.
2000'lere gelindiğinde ise koruma ve iyileştirme hedefleriyle başlanan rehabilitasyon projesinin yerini Fener-Balat Yenileme Projesi almıştır. Avrupa Komisyonu öncülüğünde başlatılan restorasyon çalışmaları bölgeye ilgiliyi çekmiş, gayrimenkul sektöründeki hareketlenmeler de bu dönemde başlamıştır. Sonraları kamu-özel sektör ortaklığında yürütülen yenileme çalışmaları, Fatih Belediyesi ile Avrupa Komisyonu öncülüğünde yürütülen restorasyon çalışmalarının yerini almıştır.
Fener-Balat Yenileme Projesi alanı 279.345,91 m² olup, toplam 59 ada 909 parselden oluşmaktadır. Semt sahil kısmında bulunan yeşil alanlar ve konut-ticaret fonksiyonlarının bulunduğu yerleşim alanı olmak üzere temel olarak iki bölgeden oluşmaktadır. Yenileme projesiyle birlikte yapılan restorasyonlarıyla İstanbul'un yeni çekim merkezleri haline gelmesi yönünde hareketlenen Balat ve çevre semtleri daha sonra yenileme projesiyle ilgili süreçlerin tamamlanamaması ve hukuksal engellerin artmasıyla birlikte emlak yatırımı ivmesini yitirmiştir.
Fatih Belediyesi Emlak Daire Başkanlığı verilerinde yapılan incelemede; Balat ve çevresindeki semtlerin ana caddesi konumundaki Ayvansaray Caddesi'nin emlak rayiç fiyatlarının 2009 yılında kabul edilen yenileme projesi ile arttığını gözlemlenmektedir. Yine bu dönemde bölge yerli ve yabancı yatırımcıların ilgisini çekmiştir.
2012 yılında idare mahkemesinin yenileme projesini iptal etmesiyle birlikte durgunluk sürecine giren bölge, Marmaray ve M1 Metrosunun Marmaray bağlantısının bölgeden geçecek olması itibariyle son dönemlerde tekrar hareketlenmiştir.
Ağırlıklı olarak konut ve ticari imarın bulunduğu bölgede yer alan konutların birim m2 fiyatları 2.000 TL/m2 - 4.000 TL/m2arasında değişirken tarihi eser olan özellikli yapılarda bu rakamlar 5.000 TL/m2 - 8.000 TL/m2 gibi fiyatları bulmaktadır. Emlak fiyatları; manzara, konum, yapı malzemesi ve büyüklüğüne göre değişmektedir. Ayvansaray bölgesindeki özellikli tarihi konutlar genellikle 25 -30 m2 taban oturumlu 3 katlı yapılardan oluşurken, Balat bölgesinde ise 40 m2 taban oturumlu 4 katlı yapılardan oluşmaktadır. Konut sektörü açısından bakıldığında ise konut stoğunun eski oluşu bölgenin en büyük dezavantajıdır.
Önümüzdeki günlerde açılacak olan Şişhane – Yenikapı bağlantı metrosunun Unkapanı durağının Balat ve çevresindeki semtlerin Anadolu yakası ile erişimini arttıracaktır. Bu durumun bölgenin gelişimine olumlu yöde etki etmesi beklenmektedir. Öte yandan bölgede geliştirilecek olan Haliçport gibi dev yatırımların da bölgenin gelişimine etkisi olacağı yadsınamaz bir durumdur.
Zeynep Sinem Konca/TSKB Değerleme Uzmanı
Yorum Yaz