Galata ve Karaköy'ün geleceği nasıl şekilleniyor?
TSKB Gayrimenkul Değerleme'den Duygu Bircan, eski İstanbul olarak nitelendirilen Karaköy ve Galata'nın geleceğini mercek altına aldı
Karaköy, eski Antik Galata semtinin günümüzdeki adıdır. Uzun yıllardır sessizliğini koruyan, hatta bazı şirket merkezlerinin bölgeden çekilmesiyle bir nebze sessizleştiği bile söylenen Karaköy, son yıllardaki gayrimenkul hareketlerinden nasibini almaya başlamıştır.
Denize yakınlığı, tarihi binaları ve ulaşım olanaklarıyla şehrin en merkezi noktalarından biri olmasına rağmen uzun bir süre büyük yatırımcıların ilgisini çekemeyen Karaköy'de küçük yap-satçılarla başlayan emlak hareketleri giderek büyük yatırımcıların radarına girmeye başlamıştır.
.jpg)
Söz konusu bölge, İstanbul'un en önemli ve en eski yerleşkelerden biridir. Bölgenin eğlence ve kültürel aktivitelerin yoğunlaştığı bir merkeze yürüme mesafesinde olması, erişilebilirliğinin yüksek olması, Tarihi Yarımada ve Boğaz'a yakınlığı gibi faktörler dolayısıyla yerli ve yabancı turistler tarafından konaklama amaçlı olarak tercih edilmektedir. Bölgede mevcut durumda çok sayıda boş bina ve ticarethaneler yer almakta olup, söz konusu durum özellikle akşam mesai saatleri dışında bölgenin canlılığını yitirmesine sebep olmaktadır. Ancak son dönemde bölgenin bu çehresinin yavaş yavaş değişim göstermeye başladığı görülmektedir. Mevcut durumda bölgede çok sayıda otel projesinin geliştirilmesi planlanmakta olup, Salıpazarı Kruvaziyer projesinin de geliştirilmesi ile beraber bölgede önemli bir turizm potansiyelinin oluşması beklenilmektedir.
Şu Sıralar Galata ve Karaköy'de başlayan hareketlilik;
Yerli ve yabancı turislerin İstanbul'da yoğun olarak ziyaret ettikleri Sultanahmet, Eminönü, Beşiktaş ve Taksim üçgeninin tam ortasında konumlanmış olan Karaköy Bölgesi yoğun ticari potansiyelin olduğu bir bölgedir. Son dönemde bölge; sanat merkezleri, kafeler ve otellerle dolmaya başlamıştır. Bu değişimin en büyük nedeni Salıpazarı Kruvaziyer Limanı Projesi'dir. Söz konusu projenin ihalesinin gerçekleşmesiyle yatırımlar arka arkaya gelmeye başlamıştır. Bu ilgi son üç yılda emlak fiyatlarını %60 civarında arttırmıştır. Söz konusu projenin ihalesinin gerçekleşmesiyle bölgede bir çok iş hanı el değiştirirken, büyük grupların bölgedeki otel projelerinde de artış görülmektedir.
Bölgedeki bir diğer önemli proje; 29.09.2013 tarihinde açılışı gerçekleştirilen Marmaray Projesi'dir. Söz konusu hattın Sirkeci durağı bölgeye çok yakın konumlanmaktadır.
Ulaşım olanaklarının çeşitliliği ve İstanbul'un önemli transfer merkezlerinden olan Kabataş, Eminönü, Taksim- Beyoğlu gibi bölgelere olan yakınlığı nedeniyle Karaköy ve Galata, turistler ve şehir merkezine iş amaçlı gelen otel kullanıcıları için de cazip bir noktadır.
Tüm bu gelişmelere istinaden, son dönemde bölgede pek çok bina yatırımcılar tarafından otele çevrilmektedir. Söz konusu bölge, otel projelerinin yanı sıra ofis olarak da ilgi görmektedir. Ancak bölge incelendiğinde otel yatırımlarının ağırlıklı olduğu görülmektedir.
Bölge, Taksim'e ve Tarihi Yarımada'ya yakınlığı açısından, her profilden insan tarafından eğlence, yeme-içme ve konaklama için tercih edilmekte olup; İstiklal Caddesi ve Tophane hinterlandındaki meydan ve sokaklarda yenileme ile prestij kazandırılan alt bölgeler oluşturulmuştur. Özellikle Nevizade, Asmalı Mescit, Fransız Sokağı, Galata Meydanı ve Tünel Meydanı, yeme-içme kültürü dahilinde gelişim gösteren bölgelerdir. Ayrıca Beyoğlu ilçesi genelinde, Tarlabaşı Projesi gibi büyük ölçekli kentsel dönüşüm projeleri de mevcuttur.
Bölgedeki bir diğer önemli değişim ise Haliç Tersanesi Projesi'dir. Tarihi Haliç Tersaneler Bölgesi'nin yat limanına dönüştürülmesi planlanan projede 70'er yat kapasiteli iki yat limanı, 400'er oda kapasiteli 5 yıldızlı otel, cami, AVM ve otopark yapılması planlanmaktadır. Söz konusu proje Karaköy ve Galata Bölgeleri'nin gelişimini tetikleyecek unsurlardandır.
Karaköy bölgesi İstanbul'un en eski ticaret merkezlerinden biridir. Günümüzde de bu özelliğini koruyan bölgede, taşınmaza yakın konumlu olan Kemeraltı Caddesi üzerinde daha nitelikli ofis binaları ve işhanları yer alırken, Necatibey Caddesi üzerinde çoğunlukla daha eski işhanları bulunmaktadır. Birçok tarihi yapı da bu bölgede konumlanmıştır. Tüm bu etkenler proje alanının bulunduğu Karaköy'ün çekim gücünü ve bölgeye olan talebi arttırmaktadır. Karaköy bölgesinin uzantısı olan Meclis-i Mebusan Caddesi üzerindeki binaların son 1 senedir el değiştirmekte olduğu, gerçekleşen satışlarla neredeyse %50'lere varan bir değer kazanımından bahsetmek mümkündür.
Bölgedeki Gelişmelerin Etkileri;
Salıpazarı Kruvaziyer Limanı Projesi'nin gerçekleşmesi ile birlikte bölgenin turizm odaklı yeni ticari işlevleri ile büyük kar sağlayacağı düşünülmektedir. Bu kapsamda bölgede oldukça fazla girişim yaşanmaktadır. Salıpazarı Kruvaziyer Limanı Projesi'nin gündeme gelmesi ile birlikte özellikle Karaköy olmak üzere projenin yakın çevresindeki binaların satışları birbiri ardına gerçekleşmektedir. Satın alınan binalar, çoğunlukla otel olarak projelendirilmektedir.
Kruvaziyer limanı işlevi de olacak olan proje ile birlikte, şu anki durumdan daha fazla turist getirisi olacağı ve gelen turistlerin konaklama için, Beşiktaş-Eminönü-Taksim üçgeninin ortasında yer alan Karaköy-Tophane bölgesini tercih edecekleri öngörülmektedir. Bu durumda, bölgede mevcuttakinden daha fazla otel yatırımına ihtiyaç duyulacaktır.
Bölgede 2013 Mart ayı içerisinde 44 oda kapasiteli The Haze Hotel hizmete girmiştir.
Bölgede yer alan önemli otel yartırımlarıdan Kemankeş Caddesi üzerinde, Akfen GYO tarafından geliştirilen ve 2012 yılı Ağustos ayında inşaat ruhsatı alarak inşaat işlerine başlanılmış olan 5 yıldızlı Novotel Karaköy projesi dikkat çeken projelerdendir. Söz konusu proje kapsamında 200 oda kapasiteli otel inşa edilmektedir. Otelin Haziran 2015 tarihinde açılması planlanmaktadır.
Bölgede yer alan bir diğer otel projesi de Bankalar Caddesi üzerinde yer alan tarihi Sümerbank binası içerisinde, Yılmaz Ulusoy Holding tarafından hayata geçirilen ve inşaatına devam edilen 63 oda kapasiteli butik otel projesidir.
Bankalar Caddesi üzerinde yer alan tarihi Bereket Han binası içerisinde hayata geçirilmesi planlanan 18 odalı butik otel projesi de diğer önemli projelerdendir.
Bankalar Caddesi üzerinde geliştirilen bir diğer otel projesi de Seba İnşaat tarafından satın alınarak butik otel yapılması planlanan Tütün Han ile Veli Alemdar Han'lardır. Söz konusu projeler kapsamında, Tütün Han bünyesinde 60 odalı butik otel, Veli Alemdar Han bünyesinde ise 150 yatak kapasiteli, 60 odalı otel projelerinin geliştirilmesi planlanmaktadır.
Bölgede geliştirilmesi planlanan diğer projeler ise; Torunlar Holding tarafından satın alınan Türkbank binası bünyesinde geliştirilmesi planlanan butik otel projesi, Hakan Madencilik tarafından yap işlet devret modeli ile kullanım hakkı alınan Vakıflar Bölge Müdürlüğü binası kapsamında geliştirilmesi planlanan 5 yıldızlı otel projeleridir.
Bölgede özellikle Kemeraltı Caddesi ile Kemankeş Caddesi arasında kalan alanda yer alan tarihi binaların butik ve suit otel konseptinde otellere dönüştürülmesi projeleri olduğu bölgede yapılan emlakçı görüşmeleri sonucunda öğrenilmiştir.
Geçtiğimiz aylarda IKSV binası da satışa sunulmuş ancak daha sonra satışından vazgeçilmiştir. Bina için istenen minimum satış bedeline göre m2 birim fiyatı 10.000- 11.000 USD/m2 aralığında seyretmiştir.
Fındıklı- Kabataş'ta, Meclis-i Mebusan Caddesi üzerinde konumlu olan Aksigorta Genel Müdürlük binası, 2013 Mayıs ayında 72.000.000 USD bedelle İlkhanedan Otelcilik ve Turizm A.Ş.'ye satıldı. Söz konusu binanın otele çevrilmesi planlanmaktadır.
Bölgedeki butik oteller incelendiğinde, oda sayıları 20- 90 aralığında olup, ortalama %75- 80 doluluk ile hizmet vermekte oldukları gözlenmiştir. Nitelikli otellere bakıldığında, oda sayıları 20- 203 aralığında olup, ortalama % 75- 80 doluluk ile hizmet vermekte oldukları gözlenmiştir.
Gradiva Hotel Beyoğlu Belediyesi'nde yapılan araştırmalar;
Beyoğlu Belediyesi Ruhsat Birimi'nde yapılan araştırmalar sonucunda Beyoğlu ilçesinde 2012 ve 2013 yıllarında alınan otel ruhsatlarına ilişkin aşağıdaki verilere ulaşılmıştır.
Beyoğlu Bölgesi'nde 2012 yılında toplam 18 adet 75.139,09 m2 inşaat alanı için otel ruhsatı alınmış iken, 2013 yılının ilk dört ayında ise toplam 24 adet 174.024,30 m2 inşaat alanı için otel ruhsatı alınmıştır.
Bu verilere göre, 2012 yılında başlayan otel yatırımlarının 2013 yılı başı itibariyle bir hayli artmış ve bu artışın yoğunlukla Karaköy, Kabataş, Galata, Beyoğlu bölgelerinde olduğu görülmektedir.
Alınan ruhsatlar dikkate alındığında, inşaatların tamamlanması ile tahmini yaklaşık 2.000 oda kapasiteli yeni konaklama tesisleri yer alacaktır. Beyoğlu Belediyesi'nden alınan bilgilere göre; aralarında Galata ve Kasımpaşa Mevlevihanesi, Turabi Baba Kütüphanesi ve Karaköy Voyvoda Karakolu gibi yapıların bulunduğu yaklaşık 5.000 yapı yenilenmiştir.
Bölgedeki Emlak Fiyatlarındaki Değişimler;
Bölgede arsa fiyatlarıönceki yıllarda ortalama m2 fiyatlar 4.000- 5.000 TL/m2 iken, son bir yılda Salıpazarı Kruvaziyer projesinin yeniden gündeme gelmesiyle bölgedeki m2 fiyatlar ortalama 9.000 TL/m2'ye kadar yükselmiştir. Son dönemde doyum noktasında olan fiyatlar dükkanlar için 50.000 TL/m2'ye kadar çıkmaktadır.
Salıpazarı Kruvaziyer ihalesinin gerçekleşmesiyle artan fiyatlarla birlikte, bölgede alım yapan birçok gurubun da aldıkları binaların yeniden satışa çıkardığı öğrenilmiştir.
Bölgede bina satın alan iş adamları;
· Ferit Şahenk- Galata Kuledibi bina
· Faruk Eczacıbaşı- Galata Kuledibi bina
· Kerim Kamhi- Kastro Apartmanı
· Hakan Madencilik- Rıhtım Caddesi Han
· Polimeks- Liman Han ve diğer bazı binalar
Karaköy ve Galata bölgesinde yapılan detaylı araştırmalar sonucunda, bölgede dükkanı veya konutu olanlar kişilerin satışlarını durdurduğu ya da uçuk rakamlar istedikleri öğrenilmiştir. Genellikle mal sahipleri satışa çıkardıkları konut veya dükkanları satmaktan vazgeçmişlerdir. Bölgedeki fiyatların daha fazla artması öngörülmektedir.
Artık büyük yatırımcıların gözdesi olan Karaköy ve Galata Bölgeleri, şu sıralar adeta bir şantiye alanına dönmüş durumda. Bölgede gezintiye çıkıldığında neredeyse her cadde ve sokakta tarihi hanların restore edildiği görülmektedir. Bu inşaatların etrafındaki cafe ve restoranlarda ise yerli, yabancı turistler veya çalışanlar gürültüye rağmen keyifli vakit geçirmektedirler. Bölgedeki mekanlar gerek dekorasyonu gerekse mönüleriyle Paris ve Londra'dan fırlamış gibi durmakta olup Karaköy'ün geleceğiyle ilgili asıl ipuçlarını vermektedir.
Duygu Bircan/TSKB Gayrimenkul Değerleme
Yorum Yaz