Gayrimenkul alım satımında tapu, harç ve vergi uygulamaları
Denge Değerleme’den Metin Çelik gayrimenkul alım satım işlemlerinde bahse konu gayrimenkulün devir işlemlerinin gerçekleştirildiği İlgili Tapu Müdürlükleri’nde ortaya çıkan sorunların çözümüne yönelik bir değerlendirme yaptı
Öncelikle, 06.06.2008 tarihinden evvel 492 no.lu Harçlar Kanunu'nun 63. Maddesi ve 48 no.lu Harçlar Kanunu Tebliği' ne göre, gayrimenkul devir ve edinimlerinde emlak vergi değerinin altında olmamak kaydı ile mükellefin beyan ve isteğine göre belirtilen satış değeri üzerinden tapu harcı tahsil edilmekteydi. 06.06.2008 tarihinden itibaren geçerli olan Harçlar Kanununda düzenlenen 63. Maddeye göre; ise gerçek alım satım bedeli üzerinden tapu harcı tahsil edilmeye başlanıldı. Başka bir anlatımla; emlak vergi değerinden düşük olmayacak şekilde belirlenmesi gereken miktar, yeni düzenlemeyle birlikte gerçek alım satım değeri üzerinden yapılır hale geldi. Düzenlemeyle; Alım- satım bedeli üzerinden tahsil edilmeyen, bu bedel üzerinden gösterilmeyen gayrimenkuller için, cezai yaptırımlar getirildi. Bunlardan ilki, alım satıma konu olan gayrimenkul veya gayrimenkullerin gerçek bedeli üzerinden beyan edilmemesinden ve akabinde bunun tespit edilmesinden kaynaklıdır. Bu cezalar vergi inceleme elemanlarının yazdığı raporlar ile belirlenebilmektedir. Diğer bir cezai yaptırım ise alım satım işlemleri yapan vatandaşın Emlak Vergisi değerinden düşük değer üzerinden harç ödemesi sonucu ortaya çıkmaktadır.
Emlak Vergisi değerinden düşük beyan edilen mülkler için, vergi dairesi eksik ödenen harcı, taraflardan talep edebilecek hale gelmiş oldu. Böylece, beyan edilen bedelin gerçek değerinden düşük bildirilmesi durumunda aradaki farka isabet eden harç, ilgili yasaya göre, yüzde 25 oranındaki “vergi ziyaı cezası” ile birlikte tahsil edilebilecektir.
Söz konusu duruma istinaden, uygulamada, alım satım gerçek değerlerinin İlgili Tapu Müdürlüklerine yansıtılmaması, alım satımlarda edinilen değerden düşük gösterilmesi gibi etkenler, vergilerdeki dengesizliği arttırmaktadır. Ülke ekonomisine katkı sağlayacak, adaletsizliğin önüne geçilecek, vergi denetimlerinde iş yükünü hafifletecek bu açıklığın giderilmesi önemlidir.
Vergi kayıplarının önüne geçilmesinde, denetlemelere kolaylık sağlanmasında, düzenleme getirilmesi gereken konu; ilgili Tapu Müdürlüğü'ne beyan edilen mülklerin gerçek değerlerinin SPK lisanslı değerleme firmalarınca belirlenip, o tarihteki gerçek değeri üzerinden vergilendirilmesinin yapılması olarak ifade edilebilir. Ayrıca konu ile ilgili en önemli uygulamanın, Tapu Harçlarındaki düzenleme/ iyileştirme ile gerçekleşebileceğini de söylemek mümkün. Son düzenlemelere göre, 2014 yılında alıcı ve satıcıdan alınan harç bedelleri binde 20( yüzde 2) olarak belirlenmiştir. Örneğin 100.000 liralık bir gayrimenkul için hem alıcının hem satıcının ödemesi gereken tapu harcı, 2000 lira; 500.000 lira değerindeki gayrimenkul için ödenmesi gereken tapu harcı 10.000 liradır. Harçlardaki yüksek meblağlar, vatandaşın gözünü korkutmaktadır. Ayrıca döner sermaye harçları bunlara dahil değildir.
Sonuç olarak, Alım- Satıma konu gayrimenkullerin, İlgili Tapu Müdürlüklerine beyan edilecek bedellerinin, SPK Lisanslı değerleme firmaları tarafından belirlenmesi ve bu anlamda İlgili Tapu Müdürlükleri ile iş birlikteliklerinin sağlanması önem arz etmektedir. Bunun yanında Tapu harçlarında yapılacak teşvikler ve iyileştirmeler de harçların ödenmesinde ve vergi açığının önüne geçilmesinde etkili olacaktır.
Metin Çelik/Denge Değerleme Yönetim Kurulu Üyesi
Yorum Yaz