Gayrimenkul finansmanında eski bir dost: Gayrimenkul sertifikası!

Özellikle konut projelerinde kullanılan sat-yap modeli, güncel tabiri ile maketten satış modeli; projenin finansmanının inşaat yapımı başlamadan veya henüz tamamlanmadan ön satışlar ile elde edilen kaynaklar ile gerçekleştirilmesi, oldukça yaygın bir yöntem. 

 

Ayrıca projelerin şirket özkaynakları veya bankacılık sektöründen kullanılan krediler ile yapılıp satılarak finansmanının sağlanması modeli olan yap-sat modeli de çokça kullanılan geleneksel bir yöntem. Kooperatif modeli ise son dönemde bu modele uygulanan teşviklerin kaldırılması ile özelliğini yitirmiş bir model. Geleneksel yöntemler dışında ise menkul kıymetleştirme ile sermaye piyasası araçlarından faydalanılarak gayrimenkul finansmanı mümkün. 

 

Ülkemizde kısıtlı da olsa zaman zaman uygulanmakta olan bu yöntemler içerisinde gayrimenkul sertifikası geçmişte kullanılmış ancak beklentilerin karşılanamaması sebebi ile uzunca süre unutulmuş bir finansman yöntemi. 

 

Sözlük tanımına bakacak olursak Gayrimenkul sertifikası; belirli bir gayrimenkul projesini gerçekleştirmeyi üstlenenler tarafından, inşa edilecek veya edilmekte olan gayrimenkul projelerinin finansmanında kullanılmak üzere ihraç edilen menkul kıymetlerdir. Yatırımcılar, biriktirdikleri Gayrimenkul sertifikalan ile konut veya iş yeri sahibi olabilir, ya da gayrimenkul projelerinde oluşan değer artışından yararlanma hakkı kazanabilirler. 

 

Hali hazırda gayrimenkul sertifikalan ile ilgili düzenleme Sermaye Piyasası Kurulu'nun 20/07/1995 tarih, 22349 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan, Seri;III, No; 19 sayılı "Gayrimenkul Sertifikalarının Kurul Kaydına Alınmasına ilişkin Esaslar Tebliği" ile yapılmıştır. 

 

Tebliğ kapsamında banka garantisinin zorunlu tutulması ile projenin gerçekleştirilmesine yönelik risklere karşı bireysel yatırımcıyı korumak hedeflenmiştir. Sertifika sahipleri asli edinim ile gayrimenkul sertifikasında belirtilen sürede mülkiyete sahip olabilmekte, tali edimde ise asli edimin yerine getirilmesini tâlep etmeyen sertifika sahipleri, belirlenen süreler içerisinde, anapara ve faiz ödemelerini veya konutların satışlarından elde edilecek paylarını alabilmektedirler. 

 

Gayrimenkul sertifikalan IMKB Tahvil ve Bono Piyasası bünyesinde oluşturulan gayrimenkul sertifikalan pazarında işlem görebilmekte iken, uygulamada yaşanan sorunlar sebebi ile Tahvil ve Bono Piyasası'nda işlem görmesi uygulamasına daha sonra son verilmiştir. 

 

İlk uygulamasını 1989 yılında TOKİ tarafından ihraç edilen Halkalı konut sertifikalan ile gördüğümüz enstrüman, 1996 yılında Ataşehir Gayrimenkul sertifikası olarak uygulanmış ancak her iki uygulamada da günün piyasa koşullarında diğer yatıran araçlarına alternatif olamamış, değer artışı dolar bazında %8 ile %12 arasında gerçekleşmiştir. 

 

Günümüzde kurumsal gayrimenkul üreticilerinin ve piyasa derinliğinin artması ile hem kurumsal üreticiler hem de yatırımcılar açısından avantajlar sağlayacak olan gayrimenkul sertifikalan, kurumsal üreticiler için projelerin ön finansman ihtiyacının karşılanmasını sağlayacılığı gibi; geniş bir kitleye hitap ediyor olması sebebi ile müşteri portföyünün ve satış yapılabilecek kitlenin genişlemesi neticesinde projede oluşabilecek değer artışlarının erken realizasyonunu sağlamak avantajını getirecektir. 

Bireysel ve kurumsal yatırımcı ise gayrimenkul sertifikası ile; getiri garantili bir yatırım, normal koşullarda yatırım yapamayacağı yüksek bedelli gayrimenkullere yatırım yapma fırsatı, direkt gayrimenkul alımı gibi zor likit hale gelebilen bir yatırım yerine likit bir yatırım aracına yatırım yapmış olmak ve zaman içerisinde sertifikaların konuta dönüştürülebilme alternatifinin bulunuyor olması avantajlarına sahip olacaktır. 

 

Gayrimenkul sektöründe 2002 yılından bu yana sürmekte olan yüksek büyüme oranları ve son dönemde hız kazanan kentsel dönüşüm yenileme projeleri göz önüne alındığında, gayrimenkul sertifikalan bir yândan sektörde faaliyet gösteren firmaların finansman ihtiyacını karşılayacak, diğer yandan da kurumsal ve bireysel yatırımcılara gayrimenkul sektörüne özgü çok daha likit alternatif bir yatırım aracına yatırım yapabilme imkanı sağlanmış olacaktır. Şeffaf, güvenilir ve kurumsal temellere sahip olacak sistemin yurtdışı kaynaklı gayrimenkul ve türevlerine yatırım yapan fonların ilgisini çekerek ülkemize ciddi finansman akışını sağlayacak olması da şüphesizdir.