Gayrimenkul satışı, kirası ve arsa karşılığı inşaatta vergi sürprizleri var!
Yeni Gelir Vergisi Tasarısı’nda, şahısların ve şirketlerin; gayrimenkul satışında, kat karşılığı inşaatlarda, arsanın hasılat paylaşımı şeklinde müteahhide verilmesinde, işyeri ve konut kira gelirlerinde, vergilendirme yönünden önemli sürprizleri var
Arsa sahibine ticari faaliyet ve defter tutma sürprizi
Arsanın belli sayıda daire ve dükkan karşılığı, inşaat firmasına verilmesi olayında, arsa sahibine bırakılan taşınmazların (örneğin daire ve dükkanların), 'brüt kapalı alanları' toplamının,
*1.000 metrekareyi aşması halinde, ilk satış tarihinden itibaren 'ticari faaliyete başlanıldığı ' kabul edilecek.
*Arsa sahibi, 'ticari defter' tasdik ettirecek. Her ay KDV beyannamesi, üç ayda bir 'geçici gelir vergisi' beyannamesi, her yıl 'gelir vergisi beyannamesi' verecek ve tahakkuk eden vergileri ödeyecek. Üç yıl içinde herhangi bir taşınmaz satışı yapılmadığı durumlarda ticari faaliyet sona ermiş kabul edilecek. Satılmayan taşınmazlar da işletmeden çekilmiş sayılacak.
500 metrekareyi aşmayan inşaatlar
inşa edilip arsa sahibine bırakılan taşınmazların örneğin daire ve dükkanların, 'brüt kapalı alanları' toplamının 500 metrekareyi aşmaması halinde, arsa sahibi yönünden 'ticari faaliyet' hükümleri uygulanmayacak. Buna göre,' birden fazla kişiye ait' arsanın kat karşılığı müteahhide verilmesi, (arsa sahibi her kişiye bırakılan bağımsız bölümün 500 metrekarenin altında kalması halinde) ticari kazancın kapsamı dışında kalabilme yönüyle avantajlı oluyor.
Arsa sahibinin daire maliyeti
Kat karşılığı inşaatlarda, arsa sahibine verilen daire ve dükkanların 'maliyet bedeli' bunların satışı halinde 'kazancın belirlenmesi' yönünden önem taşıyor. Buna göre maliyet; arsa sahibinde kalan arsa payının 'emsal bedeli' ile müteahhit defter kayıtlarında oluşan maliyetlerden, arsa sahibine verilen taşınmazlara isabet eden toplam tutardan oluşacak.
Hasılat paylaşımının vergi avantajı kalkıyor
Arsa sahibinin, beş yıllık süreyi dolduran arsası için müteahhitle, 'hasılat paylaşımı' anlaşması yapması olayındaki 'vergi avantajı' kalkıyor. Mevcut uygulamaya göre;
-Arsa sahibi, arsasının satış bedeli olarak, arsa üzerine yapılan daire ve dükkanların satış hasılatının belli bir yüzdesini, örneğin yüzde 45'ini alıyordu.
- Arsa sahibi gerçek kişinin elde ettiği bu gelir, KDV'ye ve gelir vergisine tabi değildi. Yeni Gelir Vergisi Tasarısı'na göre;
- Hasılatın müteahhit ile paylaşımının kararlaştırılmış olması, faaliyetin arsa sahibi yönünden de 'ticari faaliyet' olduğunu gösterecek. (Md.14/3) Arsa sahibi, ticari kazanç elde eden birisi olarak, defter tutacak ve çeşitli beyannameler verecek. KDV'ye ve gelir vergisine tabi olacak.
Miras veya bağışlanan gayrimenkulun satışına vergiyok
İvazsız yani miras ya da bağış yolu ile edinilen gayrimenkullerin elden çıkartılmasında, bundan doğan kazanç 'değer artışı kazancı' olarak gelir vergisine tabi tutulmayacak. (Md.45/l-a)
Tek konut satışına vergi yok
İkamet amacıyla alınan ve fiilen oturulan tek konutun elden çıkartılmasından doğan kazançlar, yeni bir ev alınma mecburiyeti olmadan 'değer artış kazancı' olarak gelir vergisine tabi tutulmayacak.(Md.49/l-a) Bu istisnaya, 'arsa payının devri sonucu tek konut alan' arsa sahiplerinin o evi elden çıkarmalarından doğan 'değer artış kazancı' da dahil edilecek.
Gayrimenkul ne zaman satılırsa satılsın vergi var
Yeni Gelir Vergisi Tasarısfna göre şahıslar, işletmeler veya kurumlar; - Gayrimenkullerini kaç yıl geçtikten sonra satarsa satsın 'satıştan doğan kazanç' gelir vergisine tabi olacak. - iki yıl geçtikten sonra, satış kazancının belli bir oranı, vergiden istisna olacak. Buna göre;
1) iki tam yıldan fazla süreyle elde tutulanlardan elde edilen gelirin yüzde 40'ı,
2) Üç tam yıldan fazla süreyle elde tutulanlardan elde edilen gelirin yüzde 50'si
3) Dört tam yıldan fazla süreyle elde tutulanlardan elde edilen gelirin yüzde 60'ı
4) Beş tam yıldan fazla süreyle elde tutulanlardan elde edilen gelirin yüzde 75'i vergiden istisna olacak(Md.21/1 ve 49/1-b).
Exclusive Home
Yorum Yaz