Gayrimenkul sektörünü KDV’de yapılması planlanan artış üzdü!

Son dönemlerde gözü kulağı Meclis'te olan gayrimenkul sektörü için üç iyi, bir de kötü haber geldi. Kentsel dönüşüm yasalarıyla sevinen sektör KDV'de yapılması planlanan artışla üzüldü.

 

2012, gayrimenkul sektörü açısından çok önemli yasal düzenlemelerin yaşandığı bir yıl oldu. Uzun yıllardır gündemdeki yerini koruyan kentsel dönüşüm ve 2B ile ilgili yeni yasalar çıkarken, mütekabiliyetle yapılan düzenleme ise sektöre adeta moral oldu. Daha çok taze olan bu gelişmelerin etkisinin önümüzdeki dönemde ortaya çıkması beklenirken, sektör hiç beklemediği anda şok bir haberle sarsıldı. Konuttaki KDV'nin yükseltilmesini öngören bu karar gayrimenkul sektöründe yüzlerin asılmasına neden oldu.

 

 

Sektörün büyük beklenti içinde olduğu düzenlemelerden bir hiç kuşkusuz kentsel dönüşümdü… Başbakan Recep Tayyip Erdoğan'ın Van depreminin ardından, "İktidarı kaybetme pahasına yıkacağız" diyerek büyük bir önem verdiği Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun Tasarısı Meclis Genel Kurulu'nda yasalaştı. Yasaya göre gecekonducuya konut verilene kadar evi yıkılmayacak. Riskli yapıların yıktırılması için hak sahiplerine verilen süre 30 günden 60 güne çıkarıldı. Binasını yıktırmayan için Cumhuriyet Başsavcılığı'na suç duyurusunda bulunulabilecek. Askeri yasak bölgeler, Hazine'nin özel mülkiyetinde bulunan riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarındaki taşınmazlardan; kamu idarelerine tahsisli olanlar Toplu Konut İdaresi Başkanlığı'na (TOKİ) ve belediyeye bedelsiz devredilebilecek. Riskli yapıların yıktırılmasında hak sahipleriyle anlaşma yoluna gidilecek. Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine kira yardımı yapılabilecek. Riskli bulunan yapıların hak sahiplerine, bu yapıların yıktırılması için 60 günden az olmamak üzere süre verilecek.

 

 

Tasarının Meclis Genel Kurulu'nda yasalaşmasının ardından konuşan Çevre ve Şehircilik Bakanı Erdoğan Bayraktar şunları söyledi:

 

“Türkiye'de konut stokunun 20 milyona yaklaştığını bunlarında yüzde 40'a yakının elden geçmesi gerekiyor. Bu 8 milyon konut demek. Bunlara köy, kasaba ve şehirlerin tamamı dahil. Bunu periyotlara bölerek, 2 yıllık, 5, 10, 15, 20 yıllık zaman dilimlerine planlayarak yapmak gerekiyor, çünkü çok büyük bir maliyeti var. Bunu mutlaka yapacağız. Bu benim bakanlığımın ana kaidesi, ana kulvarı. Bu konuda biz çok ciddiyiz ve bir o kadar da heyecanlıyız. Bir saniye bile vakit geçirmeyeceğiz” 

 

 

Yıkımların nasıl olacağıyla ilgili bilgi veren Erdoğan Bayraktar, anlaşma ile tahliye edilen, yıktırılan veya kamulaştırılan yapıların hak sahiplerinin, hak sahibi olmasalar bile bu yapılarda kiracı veya sınırlı aynî hak sahibi olanların da hak sahibi olabileceğini belirterek şunları söyledi:

 

“Bunlara proje süresince kira yardımı yapılarak veyahut geçici konut, işyeri temin edilerek mağdur olmaları engellenecek. Projeler çerçevesinde yapılacak işlere (Parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hâsılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine) hak sahipleri tarafından karar verilecek. Kararlar üçte iki çoğunluk ile alınacak. Projelerde üçte iki çoğunluğun kararı uyarınca uygulama yapılabilecek. Tüm hissedarların kararının alınmasına gerek kalmayacak, projeler gecikmeyecek. Çoğunluk kararına katılmayanlar da mağdur edilmeyecek, taşınmazları gerçek değeri üzerinden satın alınacak.”

 

 

 “Biz yıktıktan sonra vatandaşın yerini devlet olarak yapmak niyetinde değiliz” diyen Bayraktar , “Vatandaş kendisi yapacak. Kendisi satmak mı istiyor, satsın. Yapmak mı istiyor yapsın. Kat karşılığı mı vermek istiyorsa versin. Her türlü tasarruf hakkı oradaki parsel sahiplerinin. Burada ikinci önemli husus: binada hissedarların tamamının muvafakatini aramıyoruz. Burada nitelikli çoğunluk yani üçte iki çoğunluk karar verdiği zaman diğer üçte bire diyoruz ki sizde bu karara uymak zorunda” dedi.

Belediyelerle işbirliği 

 

Bayraktar, kentsel dönüşüm projesinde belediyelerle hareket edileceğini, belirterek, yasayla belediyelere her türlü ödenek aktarımı, teknik ve mali desteğin sağlanacağını vurguladı. Bayraktar şu bilgileri aktardı:

 

“Yasayla, mahalli idareler, Bakanlık öncülüğünde dönüşümde söz sahibi olacak. Olası depremde çok büyük can ve mal kaybına yol açacağı kesin olan riskli alanlar ve yeni rezerv alanların belirlenmesinde mahalli idarelerin görüşleri alınacak. Mahalli idareler, dönüşüm yapılacak alanların belirlenmesinde de Bakanlığa görüşlerini bildirecek. Riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında, Hazine'nin özel mülkiyetindeki taşınmazlardan kamu idareleri mülkiyetinde veya tahsisli olanlar, bakanlıkça belediyelere devredilebilecek. Yasayla, yeni kentsel dönüşümün oluşumu aşamasında anlaşma sağlanamayan üzerinden satın alınarak tapuda Hazine adına res'en tescil edilecek. Bu durumda, paydaşların kararıyla yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere mahalli idareye devredilebilecek.”

 

 

Bayraktar, “dönüşümü kabul etmeyen kişinin hissesinin SPK'ya kayıtlı ekspertiz tarafından değerini tespit edileceğini ve anlaşma sağlayan diğer hissedarlara açık artırmaya satılacağını belirterek, “Eğer üçte ikilik çoğunluk, bu üçte biri almazsa veya alamazsa o zaman biz devlet olarak, onun ekspertiz değeri üzerinden parasını yatırıp, resen hazine adına tescil edileceğiz” dedi. Bayraktar şunları belirtti:

 

“ Üçte iki çoğunluğun yapmış olduğu anlaşmaya uyacağız. Diyeceğiz ki 'biz aldık ama sahibi sizsiniz. Bizim yerimizi de satın, bizim yerimizi de yapın, bizim yerimize değerlendirin, biz de paramızı alalım diyeceğiz' ve orada razı olmayan vatandaşın parasını da vereceğiz tabi.”

 

 

7 milyon konuttan her biri ortalama 100 bin liraya mal olsa 700 milyar liralık hacim edeceğini söyleyen Bayraktar, “Kentsel dönüşümde en büyük parasal kaynak 2B arazileri. 2B'nin yüzde 90 parasının kentsel dönüşüme harcanacak. İstanbul'da, Antalya'da, Muğla'da, ülkenin çeşitli yerlerinde statik duran, stabil duran arsalar var, araziler var. Bunlar ne olacak? Ekonomiye girecek servis edilecek, bunlar sahiplenecek. Bunları kullananlar tapu sahibi olacak. Bir miktar devlete para ödeyecek. Devlet buradan çok ciddi şekilde kasasına, hazinesine para alacak” dedi.

 

 

"Sıfır atık" parolasıyla yola çıktıklarını söyleyen Erdoğan Bayraktar, yıkılan binalardan elde edilen betonun daha çok dolgu malzemesi olarak kullanılacağını kaydetti.  Yıkım teknolojisinin çok geliştiğini ifade eden Bayraktar, “Yıkılan binalardan ne malzeme kullanabiliyorsak, kullanacağız. Elde edilen betonu daha çok dolgu malzemesi olarak kullanacak. Ortaya çıkacak ahşap, alüminyum ve PVC yapımlı kapı ve pencereler, demir ve çelik malzemeler, bakır kablolar, tesisat malzemeleri, kiremit ve ahşap malzemeleri yerinde kolayca ayrıştırıp yapı sektörüne kazandırılacak. Geri kalan molozları ise özel kurulan geri dönüşüm tesislerinde işleyip düşük kaliteli beton ve çimento haline getirilecek” şeklinde konuştu.

 

 

•Riskli alanlar belirlendikten sonra riskli yapılarda izlenecek yol haritası adım adım şöyle olacak:

 

•Riskli alan belirlendikten sonra üzerindeki yapılar tespit edilecek. Tespit edilen yapılar üzerinde Mevcut Deprem Yönetmeliği baz alınarak hızlandırılmış incelemeler yapılacak. İnceleme sonuçlarına hak sahipleri 15 gün içersinde itiraz edebilecek. 

 

•İtirazlar 20-30 bölgede kurulması planlanan 4 öğretim görevlisi ve 3 bakanlık görevlisinden oluşacak 7 kişilik teknik heyet tarafından değerlendirecek. 

 

•İtirazlar değerlendirildikten sonra tespitler kesinleşecek. Riskli binaların tapuda üzerine şerh koyulacak bu bina risklidir denecek. 

 

•Riskli olduğu kesinleşen yapıların malikleri ile İdare ile anlaşmaya gidecek. Anlaşma akabinde vatandaşa en az 60 gün süre verilerek riskli binasını yıkması istenecek. 

 

•İdare ile anlaşma sağlayanlara kira yardımı ve konut tahsisi sağlanacak. Tüm uygulamalarda 2/3 çoğunluğun kararına bağlı kalınacak.

 

•2/3 çoğunluğun kararına katılmayan mülk sahiplerinin arsa payları anlaşma sağlayan paydaşlara açık artırma ile satılacak. Satılmayan paylar bakanlıkça bedeli ödenmek suretiyle Hazine adına tescil edilecek.

 

•Binalar yıkılmadan hak sahipleri ile anlaşma yoluna gidilecek. Uygulamanın ne şekilde yapılacağına da bu anlaşma ile karar verilecek. Belediyeler ya da TOKİ tarafından hazırlanarak Bakanlıkça onaylanacak kentsel tasarım projeleri üzerinden anlaşma sağlanacak ya da vatandaşlara verilecek konutlar üzerinden anlaşma sağlanacak. 

 

•Tahliye edilen, yıkılan ya da yeri kamulaştırılan hak sahipleri veya kiracılara konut, iş yeri, arsa, kredi veya konut sertifikası verilecek. 

 

•Kentsel riskli dönüşüm alanlar haricinde kalan riskli binalarda ise vatandaşın isteği üzerine güçlendirmesi ya da yeniden yapımı için kredisi desteği sağlanacak.

 

 

 

Dumankaya İnşaat'ın Yönetim Kurulu Üyesi Ali Dumankaya, İstanbul'da nitelikli konutun çok az olduğunu belirterek, “Bu tablo bize adeta bir saatli bombanın üzerinde yaşadığımızı gösteriyor” dedi. Bir seferberlik ilan edilmesi gerektiğini dile getiren Dumankaya, “Görev verildiği sürece kentsel dönüşümde bir payımızın olmasını arzu ederiz. Kentsel dönüşüm yasası ile birlikte yapılacak çalışmalar ve projeler ile birlikte İstanbul dünya başkentleri arasında hak ettiği değeri kazanacaktır” diye konuştu.

 

 

Soma İnşaat'ın CEO'su Mehmet Özdemir, 20 milyon konut stokunun 7 milyonunun dayanıksız  yapı niteliğinde olduğunu belirterek, kentsel dönüşüm sürecine uluslararası  yatırımcıyı çekmenin faydalı olacağını söyledi. Yasanın sektör açısından büyümeye etkili bir ivme kazandıracağını belirten Özdemir, “Özellikle Maslak- Ayazağa'yı içine alan Sarıyer formasyonu, Kartal-Pendik-Maltepe aksını içine alan Kartal formasyonu hızla gelişecek bölgelerdir” dedi.

Yasa doğru anlatılmalı

 

İnşaat Malzemesi Sanayicileri Derneği (İMSAD) Yönetim Kurulu Başkanı Hüseyin Bilmaç da yasanın istihdamda lider sektör olan inşaat sektörünü ivmelendireceğini belirtti. Bilmaç, sivil toplum kuruluşları, üniversiteler, finans kurumları, odalar ve vatandaş gibi her paydaşa yasanın doğru anlatılması gerektiğine dikkati çekti.

 

 

Şehir Plancıları Odası İstanbul Şubesi Yönetim Kurulu Üyesi Gürkan Akgün de, yasada yer alan tanımların net olmadığını belirterek, “Riskli alan, riskli bina, rezerv alan gibi kavramlar somut değil. Ayrıca itiraz süreci çok kısa ve sadece bilirkişi kararı geçerli. Dava da açamıyorsunuz” dedi. Gürkan Akgün, yasanın birçok yasadan daha üstün olduğunu ve bu durumda orman, tarım ve su havzalarının bile yapılaşmaya açılmasının gündeme gelebileceğini belirterek, şunları söyledi:

 

“Mevcut dönüşüm projelerindeki sıkıntıları zaten biliyoruz. Yasa da belirsizliklerle dolu. Afet adı altında insanların demokratik hakları engellenecek. Tüm yetki tek bir elde toplanıyor. Evet, belki İstanbul depreme dayanıklı değil ama bu sorunun çözümü de böyle olmamalı. Bu sadece konutların yıkımı ve yeniden inşa edilmesine yönelik. Ayrıca yasa hazırlanırken, bizden bir görüş veya rapor isteyen de maalesef olmadı.”  

 

 

Gayrimenkul İçin Strateji Platformu (GİSP) Başkanı Gürler Ünlü ise yasa ile birlikte, kamunun ilk adımı atmış olmasının sevindirici olduğunu belirterek, “Ancak, kamuoyunda çokça tartışılan ve büyük beklentiler yaratan 2/3 uygulaması, özel sektörün rolü, ‘menkulleştirme', ‘imar hakları transferi', vb. gibi pek çok konu ve uygulama hakkında önemli soru işaretleri bulunuyor” dedi. 

 

Kentsel dönüşümün yaklaşık 7 milyon haneyi ve 30 milyon vatandaşı direkt ilgilendiren son derece karmaşık bir konu olduğuna işaret eden Ünlü, şunları söyledi:

 

“Çok farklı dinamikleri bünyesinde barındıran ve hiçbir şekilde ‘homojen' olmayan bu sorunun çözümü basit değildir.  GİSP olarak önerimiz, kentsel dönüşüm problemini  ‘parçalara ayırarak' çözmektir.  Bunun için farklı özellikteki bölge ve alanların senaryo analizleri yapılmalı, farklılıklar ve özel durumlar belirlenmeli ve ‘geniş kapsamlı çözümler' bu doğrultuda üretilmelidir.”            

 

 

 Yabancılara mülk satışında mütekabiliyet (karşılıklılık) şartını kaldıran Tapu Kanunu'nda değişiklik öngören kanun tasarısı da, TBMM Genel Kurulu'nda kabul edilerek yasalaştı. Buna göre, ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde, Bakanlar Kurulu'nca belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı kişiler, Türkiye'de taşınmaz edinebilecek. Görüşmelerde, Ak Parti'nin yabancı uyruklu gerçek kişilerin, mal edinim işlemlerine, "kanunun yürürlüğe girmesiyle başlamasına" yönelik önergesi kabul edildi. Böylece, daha önce kanunun yayım tarihinden 6 ay sonra başlayacak olan mal satışı, kanunun yürürlüğe girmesiyle başlayacak.

 

 

 Tasarının 1. maddesi Genel Kurul'da "tekriri müzakere" ile yeniden görüşüldü. Yabancıların bir ilçenin en fazla yüzde 10'unu satın alabilmesini öngören düzenleme, "Bazı ilçelerin yerleşim yerinin yüzde 10 olduğu, bu durumda ilçenin dağ ve gölleri dışında kullanılabilir tüm alanının satılabileceğine" ilişkin itirazlar üzerinde düzeltme yapıldı. 

 

Ak Parti'nin verdiği önerge ile yabancıların satın alabileceği yer, "özel mülkiyete konu" bir ilçenin yüzölçümünün yüzde 10'unu geçemeyecek. Yani yüzde 10 hesabı yapılırken dağ, orman ve göl gibi kullanılmayan alanlar dahil edilmeyecek. Yasaya göre yabancı gerçek kişilerin mevcut durumda edinebilecekleri 2,5 hektarlık alan 30 hektara yükseltilecek. Bakanlar Kurulu bu miktarı iki katı artırabilecek. Mevcut Tapu Kanunu'nda yabancıların sadece "işyeri ve konut" alabileceğine yönelik sınırlaması kaldırılacak. Böylece yabancılar Türkiye'de tarım arazisi de satın alabilecek. 

 

Kanunun yayımı tarihinde yürürlüğe girecek diğer bazı düzenlemeler şöyle:

 Askeri bölgeler için izin şartı

 

 * Yabancı ülkelerdeki ticaret şirketleri, ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz ve sınırlı ayni hak elde edebilecek. 

 

* Yabancılar ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan ticaret şirketleri dışındakiler, Türkiye'de taşınmaz edinemeyecek ve lehlerine sınırlı ayni hak tesis edilemeyecek. 

 

* Yabancı kişiler ve ticaret şirketleri, satın aldıkları yapısız taşınmazda geliştireceği projeyi 2 yıl içerisinde ilgili bakanlığın onayına sunacak. 

 

* Askeri yasak bölgeler, askeri güvenlik bölgeleri ile stratejik bölgelere ait harita ve koordinat değerleri, kanunun yürürlük tarihinden itibaren en geç bir yıl içinde Milli Savunma Bakanlığı'nca; özel güvenlik bölgeleri ise İçişleri Bakanlığı'nca aynı sürede Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün bağlı olduğu bakanlığa verilecek. 

 

* Yabancı uyruklu gerçek kişiler, tüzel kişiler ve uluslararası kuruluşların yüzde 50 veya daha fazla oranda hissesine sahip oldukları Türkiye'de kurulu şirketler, ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinebilecek ve kullanabilecek. 

 

* Yabancılar, yabancı ülkelerin kanunlarına göre kurulmuş tüzel kişiler, yöneticilerinin çoğu yabancı olan Türkiye'de kurulu şirketler taşınmaz alabilecek.

 

* Yabancı şirketlerin, Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu hükümleri saklı kalmak kaydıyla; askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgelerinde taşınmaz mülkiyeti edinimleri Genelkurmay Başkanlığı'nın ya da yetkilendireceği komutanlıkların, özel güvenlik bölgelerindeki taşınmaz mülkiyeti edinimleri ise taşınmazın bulunduğu yerdeki valiliğin iznine tabi olacak.

 

 

TBMM'deki görüşmelerde, Ak Parti'nin yabancı uyruklu gerçek kişilerin, mal edinim işlemlerine "kanunun yürürlüğe girmesiyle başlamasına" yönelik önergesi kabul edildi. Böylece, daha önce kanunun yayım tarihinden 6 ay sonra başlayacak olan mal satışı, kanunun yürürlüğe girmesiyle başlayacak.

 

Yabancılar nereden konut alıyor?

 

 

Antalya32.04828,20

 

Muğla14.78913,01

 

Aydın13.06211,49

 

İstanbul12.52211,02

 

İzmir5.4344,78

 

Bursa5.2784,64

 

Ankara2.2832,01

 

Mersin2.1261,87

 

Hatay1.9921,75

 

Kayseri1.2451,10

 

Diğer22.88320,13

 

Toplam gayrimenkul satışı113.662100,00

 

Kaynak: Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü Yabancıların Taşınmaz Edinimi İstatistikleri

 

 

 

Almanya37.22232,33

 

İngiltere25.17621,87

 

Yunanistan9.9898,68

 

Avusturya6.4295,58

 

İrlanda5.1694,49

 

Hollanda5.0654,40

 

Danimarka4.7644,14

 

Rusya4.6224,01

 

Norveç3.8013,30

 

Belçika2.5742,24

 

Diğer10.3258,97

 

Toplam satış115.136100,00

 

 

Sektörü ilgilendiren bir başka düzenleme ise 2B'lerle ilgili oldu. Kamuoyunda “2B Yasası” olarak bilinen, “Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi ve Hazine Adına Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi ile Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Kanun” Cumhurbaşkanı Abdullah Gül tarafından da onaylandı. 

 

Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi ve Hazine Adına Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi ile Hazine'ye Ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Kanun'a göre, Orman Kanunu'nun 2. maddesinin A fıkrasında tanımlanan, Hazine adına orman sınırları dışına çıkarılan ancak tarım alanına dönüştürülmesinde yarar görülen 2-A alanları, devlet ormanları içinde veya bitişiğinde bulunan köylerdekilerin yerleştirilmesi için halka devri ve yararlandırılması amacıyla Orman Genel Müdürlüğü'nün; 2-B alanları ise Maliye Bakanlığı'nın tasarrufuna geçecek.

 

Resmi Gazete'de yayımlanarak 25 Nisan 2012'de yürürlüğe giren Kanun'a göre, 2/B alanlarında bulunan taşınmazlar hakkında Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce düzenlenen güncelleme listelerine veya kadastro tutanaklarına ya da kesinleşmiş mahkeme kararlarına göre oluşturulan tapu kütüklerinin beyanlar hanesine göre; bu taşınmazların 31 Aralık 2011 tarihinden önce kullanıcısı veya üzerindeki muhdesatın sahibi olarak gösterilen kişilerden bu taşınmazları satın almak için süresi içerisinde idareye başvuran ve idarece tespit edilen satış bedelini itiraz ve dava konusu etmeksizin kabul edenler hak sahibi sayılacak.

 

Ayrıca, 31 Aralık 2011 tarihinden önce söz konusu taşınmazların kullanıcısı veya üzerindeki muhdesatın sahibi olarak gösterilecek kişilerden bu taşınmazları satın almak için süresi içerisinde idareye başvuran ve idarece tespit edilen satış bedelini itiraz ve dava konusu etmeksizin kabul edenler de yine hak sahibi olarak değerlendirilecek. Hak sahiplerinden taşınmazların 31 Aralık 2011 tarihinden önce kullanıcısı olanlar altı ay içinde, sonra kullanıcısı olanlar ise güncelleme listelerinin tescil edildiği veya kadastro tutanaklarının kesinleştiği tarihten itibaren sekiz ay içinde idareye başvurarak, taşınmazların bedeli karşılığında kendilerine doğrudan satılmasını isteyebilecek.

Peşinde yüzde 20 indirim

 

Hak sahiplerinden, taşınmazların 31 Aralık 2011 tarihinden önce kullanıcısı olanlar 6 ay içinde, sonra kullanıcısı olanlar ise güncelleme listelerinin tescil edildiği veya kadastro tutanaklarının kesinleştiği tarihten itibaren 8 ay içinde idareye başvurarak, taşınmazların bedeli karşılığında kendilerine doğrudan satılmasını isteyebilecek.

 

Satış bedeli peşin veya taksitle ödenebilecek. Satış bedelinin tamamının peşin ödenmesi halinde yüzde 20, en az yarısının ödenmesi halinde yüzde 10 indirim uygulanacak. Bu bedeller idarece yapılan yazılı tebligat tarihinden itibaren en geç 3 ay içinde ödenecek.

 

Peşin satışlarda satış bedelinin tamamını, taksitli satışlarda ise peşinatı veya taksitleri vadesinde ödememek suretiyle yükümlülüklerini yerine getirmeyenlerin doğrudan satın alma hakları düşecek.

 

Taksitli satışlarda, taksit süresinin sonuna kadar ödenmek kaydıyla taksitlerden ikisinin vadesinde ödenmemesi, yükümlülüklerin ihlali anlamına gelmeyecek. Vadesinde ödenmeyen taksit tutarlarına Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanuna göre belirlenen oranda gecikme zammı uygulanacak.

 

 

Kamuoyunda 2B Yasası olarak bilinen, ”Orman Köylülerinin Kalkınmalarının  Desteklenmesi ve Hazine Adına Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi ile Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Kanun”a göre, 2B alanlarındaki hak sahiplerine doğrudan satılacak olan taşınmazların satış bedeli, rayiç bedelin yüzde 70'i olacak.

 

 

-Satış bedeli peşin veya taksitle ödenebilecek. Satış bedelinin tamamının peşin ödenmesi halinde yüzde 20, en az yarısının ödenmesi halinde yüzde 10 indirim uygulanacak. Bu bedeller idarece yapılan yazılı tebligat tarihinden itibaren en geç üç ay içinde ödenecek.

 

-Tebliğ edilen satış bedeline itiraz edilemeyecek ve dava açılamayacak. 

 

- Peşinat alınmadan yapılan taksitle satışlarda ise satış bedelinin yüzde 10'u, yapılan yazılı tebligat tarihinden itibaren en geç üç ay içinde ödenecek. Kalanı ise belediye ve mücavir alan sınırları içinde en fazla üç yılda altı eşit taksitte, belediye ve mücavir alan sınırları dışında ise en fazla dört yılda sekiz eşit taksitte faizsiz olarak ödenecek.  

      

-Türk Medeni Kanunu hükümleri uyarınca Hazine lehine kanuni ipotek tesis edilmesi halinde; taşınmaz, tapuda hak sahibi adına devredilecek.

 

- İdare tarafından yapılan taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan taşınmaz satış sözleşmeleri ile kanuni ipotek sözleşmelerinde resmi şekil şartı aranmayacak.

 

-İpotek tesis edilerek devredilen taşınmazların üçüncü kişilere satılması halinde borcun kalan tutarından alıcılar sorumlu olacak.

-Hak sahibi adına mülkiyet devredilmeden yapılan taksitli satışlarda, hak sahibi tarafından yükümlülüklerin yerine getirilmemesi durumunda, tahsil edilen tutar hak sahibine aynen ve faizsiz olarak iade edilecek.

 

- Peşin satışlarda satış bedelinin tamamını, taksitli satışlarda ise peşinatı veya taksitleri vadesinde ödememek suretiyle yükümlülüklerini yerine getirmeyenlerin doğrudan satın alma hakları düşecek.

 

- Taksitli satışlarda, taksit süresinin sonuna kadar ödenmek kaydıyla taksitlerden ikisinin vadesinde ödenmemesi yükümlülüklerin ihlali anlamına gelmeyecek. Vadesinde ödenmeyen taksit tutarlarına Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanuna göre belirlenen oranda gecikme zammı uygulanacak.

 

-Hak sahibi olmadığı belirlenen başvuru sahiplerine, Kanundan yararlanamayacakları gerekçeleriyle birlikte bildirilerek başvuru bedeli aynen ve faizsiz olarak iade edilecek.

 

 

Kanun'a göre, Maliye Bakanlığı, Orman Genel Müdürlüğü'nce 2B alanlarından tekrar orman olarak değerlendirilmesi teklif edilen yerleri Genel Müdürlüğe tahsis edecek.

 

Boşaltılan orman içindeki arazi, yapı ve tesis yerleri, Orman Genel Müdürlüğü'nce devlet ormanı olarak ağaçlandırılacak.

 

Yerinde kalkındırılması mümkün olamayan devlet ormanları içinde veya bitişiğinde bulunan köy ve mahalle halkının yerleşimi için Hazine adına orman sınırları dışına çıkartılan ancak amacı doğrultusunda kullanılamayan 2-A  alanları, verimsiz de olsa, başka amaçlarla kullanılmaması için orman vasfıyla Hazine adına tescil edilecek.

 

 

İstanbul'da 2B arazileri için şimdiye kadar yapılan başvuru sayısı 10 bini geçerken, İstanbul Defterdarı Bekir Bayrakdar, kentte günde ortalama 700-800 civarında 2B arazisi için başvuru yapıldığını söyledi. Satış işlemlerinin sürecin başladığı tarihten itibaren üçüncü ayın sonunda başlayacağını ifade eden Bayrakdar, ”Yaklaşık bir aylık sürede yapılan başvuru sayısı, beklediğimizden çok daha iyi düzeyde. 6 aylık bir süre tanınmasına rağmen, vatandaşlar ciddi anlamda ilgi gösterdi” dedi. İstanbul'da 82-83 bin civarında 2B arazisi hak sahibi bulunduğunun altını çizen Bayrakdar, İstanbul'da en fazla 2B arazisinin Beykoz, Ümraniye ve Sultanbeyli'de bulunduğu ve kentte çalışması yapılmış, satılmaya hazır 8 bin hektar 2B arazisi olduğunu kaydetti.

 

 

Bu olumlu gelişmelerin asline gayrimenkul sektörünün en önemli ayağı olan konuttaki KDV'nin arttırılmasıyla ilgili yapılacak düzenleme sektörün tepkisini çekti.  Sektörün ende gelen örgütlerinden GYODER ve KONUTDER yaptıkları açıklamada uygulamanın sektörü küçülteceğini vurguladı. KONUTDER Başkanı Ömer Faruk Çelik, KDV artışının konut sektöründe yüzde 25 küçülmeye neden olacağını belirtirken, GYODER Başkanı Işık Gökkaya da, sektörde kayıt dışılığın artacağı uyarısında bulundu. 

 

KDV oranının yüzde 18'e yükseltilmesi halinde, ilave gelecek yüzde 17 oranındaki KDV yükünün konut almak isteyenleri olumsuz etkileyeceğine dikkat çeken Ömer Faruk Çelik, bu durumda istihdamın 300 bin kişi azalacağını, sektörün büyük ölçüde kayıt dışına çıkacağını, yeni ve nitelikli projeler yerine, daha vasat ve daha güvensiz projelere yapılacağını söyledi.

‘Yeni projelerin önü tıkanır'

 

Çelik, mevcut uygulamada 150 metrekareden küçük konutlarda yüzde 1 vergi uygulamasının bulunduğunu anlatarak, şunları söyledi:

 

“Deprem endişesi yaşayan, daha sağlıklı ve sosyal imkanı olan yaşam alanlarında çocuklarını yetiştirmek isteyen aileler, yıllarca para biriktirmek ve hatta borçlanmak suretiyle, 150 metrekareyi geçmeyen konutları mevcut vergi düzenlemelerine göre alım bedeli üzerine yüzde 1 KDV ödeyerek satın almaya çalışıyor. Ancak mevcut düzenlemenin değiştirilmesi ve KDV oranının yüzde 18'e yükseltilmesi halinde, ilave gelecek yüzde 17 oranındaki KDV yükü, hayatları boyunca yaptıkları en büyük yatırımı karşılamaya çalışan pek çok aileyi olumsuz etkileyecektir.”

 

Son dönemlerde yüksek seyreden konut kredisi faiz oranları nedeniyle zaten zorlanan vatandaşın KDV artışı olması halinde ihtiyaç duyduğu konutları alamaz hale geleceğini savunan Çelik, “Bu durumda yaklaşık 1 milyona yakın konut stoku olan ülkemizde yeni projelerin önü kesilecektir” dedi.

‘KDV oranları değişmesin'

 

Çelik, sonuçta sektördeki KDV oranlarının değişmemesini talep ettiklerini vurgulayarak, “Kentsel dönüşüm alanlarının KDV'den istisna edilmesi kaosa yol açacaktır. Arsalar için belediyelerden alınan imar durum yazıları ve akabinde alınan inşaat ruhsatları, 5 yıl süreyle kazanılmış hak olmalıdır. İmar planlarında bir değişiklik olsa bile kazanılmış haklara göre inşaat yapılmasına müsaade edilmelidir” dedi.

 

 

GYODER Başkanı Işık Gökkaya da, gayrimenkul sektörünün, çok önemli bir dönemden geçtiğini belirterek, “Kentsel Dönüşüm, Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun Tasarısı'nın yasallaşması, yabancıların mülk satışının önündeki mütekabiliyet engelinin kaldırılması vb. gibi çok önemli ve olumlu gelişmelerin yanı sıra yeni KDV düzenlemesi gibi maalesef sektörü olumsuz etkileyecek bazı sorunlar da söz konusu oluyor” diye konuştu. Sadece kentsel dönüşümle 10 yılda 5.3 milyon konutun yenilenmesinden bahsedildiğini dile getiren Gökkaya, şunları aktardı: 

 

“Ek finansal kaynak yaratmak üzere ikincil piyasaların oluşturulmaya çalışıldığı, imar haklarının menkulleştirilmesi, imar haklarının transferi, gayrimenkul sertifikaları gibi farklı finans enstrümanlarının söz konusu olduğu bir noktada, yeni KDV düzenlemesi sağlıksız sonuçlar doğuracaktır. Başta biz GYODER olarak yürüttüğümüz, tüm sektörün konutlarda yüzde 18 KDV uygulamasının kademelendirilmesi yönündeki çabalarına karşın yürürlüğe giren bu karar, kayıt dışılığın azaltılması hedeflenen bir sektörde, maalesef kayıt dışılığı artıracaktır.”

 

 

Konut sektörünü yakından ilgilendiren uygulamaya göre, konut teslimlerinde, özelleştirme kapsamındaki veya kentsel dönüşüm alanı olarak ilan edilen yerler hariç, inşaatın yapıldığı arsa veya konutun vergi değeri esas alınarak, KDV oranını farklılaştırabilme konusunda Bakanlar Kurulu yetkili olacak. Söz konusu düzenleme, yapı ruhsatı 1 Haziran 2012'den sonra alınan veya kamu kurum, kuruluşları ile bunların iştiraklerince ihalesi bu tarihten sonra yapılan inşaat işlerine ilişkin konut teslimleri için uygulanmak üzere, yayımı tarihinde yürürlüğe girecek.