Gayrimenkul sertifikası yola çıktı! Hayalinizdeki evin 1 metrekaresini satın alabileceksiniz!
SPK tebliğ taslağına göre, gayrimenkul sertifikaları ile konut projelerindeki daireler metrekare bazında satışa çıkacak. Bir metrekarelik bile olabilecek sertifika, projeler başlarken satışa çıkacak ve borsada ihraç edilecek
Gayrimenkul sektörünün finansmanında günümüzde, maketten satış diye adlandırılan sat-yap modeli geleneksel finansman modeli olarak kullanılıyor. Bunun dışında banka kredileri ve özkaynak kullanılarak finanse edilen projelerde ise yap sat modeli öne çıkıyor. Bu iki geleneksel uygulamanın dışında menkul kıymetleştirme ve sermaye piyasası araçlarından faydalanılarak da gayrimenkul projelerinin finansmanı mümkün. Bunlardan bir tanesi de SPK'nın üzerinde çalıştığı ‘Gayrimenkul Sertifikası'.
Gayrimenkul sertifikası Türkiye'de geçmişte kullanılmış, ancak beklentileri karşılamadığı için bugün kullanımda olmayan bir finansman yöntemi. Gayrimenkul sertifikası; belirli bir gayrimenkul projesini gerçekleştirmeyi üstlenenler tarafından, inşa edilecek veya edilmekte olan gayrimenkul projelerinin finansmanında kullanılmak üzere ihraç edilen menkul kıymetler anlamına geliyor. SPK tebliğ taslağına göre, gayrimenkul sertifikaları ile konut projelerindeki daireler metrekare bazında satışa çıkacak. Bir metrekarelik bile olabilecek sertifika, projeler başlarken satışa çıkacak ve borsada ihraç edilecek. Proje tamamlanana kadar sertifika işlem görecek ve proje bittiğinde işlemden çekilecek. Elinde sertifika olanlardan isteyen dairesini isteyen parasını alacak.
"Gayrimenkul Sertifikası" uygulamasının yeniden gündeme gelmesi inşaatçıları şimdiden heyecanlandırdı. Hem konut üreticilerine hem de vatandaşa avantaj sağlaması öngörülen düzenlemeyle küçük yatırımcıların projelere ortak edilmesi amaçlanıyor.
Vatandaşa faydası ne olacak?
Gayrimenkul sertifikası ile birlikte vatandaşlar kazanmaya devam edecek. Uygulama ile vatandaşlar ilk olarak projelerle ortak olacaklar. Yüksek rakamlı gayrimenkullere yatırım yapma fırsatı elde edecek, metrekare bazında satın aldıkları sertifikaları zaman içerisinde konutun tamamına sahip olabilecekleri gibi; sertifikalarını konutun peşinatı olarak da kullanabilecekler. Tüm bu avantajlarının yanı sıra konutun tamamlanma sürecine kadar satın aldıkları sertifikaların borsadaki değer artışlarından da yararlanabilecekler.
İnşaat şirketlerine faydası ne olacak?
İnşaat şirketleri açısından düşündüğümüzde; gayrimenkul sertifikasıyla satışa çıkarılan konut projesinin finansman kaynağını sağlamak daha da kolaylaşacak. Konut veya iş yerinin tümünü satmaya çalışmak yerine bölüm bölüm satışı mümkün olacak. Borsada işlem gören sertifikalarla işlem yapan yerli ve yabancı yatırımcılar ile müşteri portföyü de çeşitlenecek ve genişleyecek. Proje değeri böylece daha da artacak.
Her proje ihraç edilebilecek mi?
Firmaların gayrimenkul sertifikası alabilmesi için bazı koşulları yerine getirmesi isteniyor. Bu koşullar arasında inşaatçı firmanın arsa sahibi olması şartı da var. Genellikle konut projelerinde firmaların arsa sahipleriyle kat karşılığı ortaklık kurduğunu düşünürsek; bu koşul, firmaların uygulamayı hayata geçirebilmelerinde zorluk yaratabilir.
İnşaatçılar ne düşünüyor?
HEM ÜRETİCİ HEM YATIRIMCI KAZANACAK
Kuzu Grup Yönetim Kurulu Üyesi Özen Kuzu, SPK'nın üzerinde çalıştığı “Gayrimenkul Sertifikası”nın kurumsal gayrimenkul üreticilerinin ve piyasa derinliğinin artması ile hem kurumsal üreticiler hem de yatırımcılar açısından avantajlar sağlayacağını öngörüyor. Gayrimenkul üreticileri için projelerin ön finansman ihtiyacının karşılanmasını sağlayacağı gibi, geniş bir kitleye hitap ediyor olması sebebi ile müşteri portföyünün ve satış yapılabilecek kitlenin genişlemesi neticesinde projede oluşabilecek değer artışlarının erken realizasyonunu sağlamak avantajını da geleceğini belirten Kuzu, “Bireysel ve kurumsal yatırımcı ise gayrimenkul sertifikası ile getiri garantili bir yatırım aracına kavuşmuş olacak. Normal koşullarda yatırım yapamayacağı yüksek bedelli gayrimenkullere, sertifika ile metrekare satın alarak yatırım yapma fırsatı bulacak. Yatırımcı ister biriktirdiği sertifikalar karşılığında projen konut alabilecek, yada borsa da işlem gören sertifikası karşılığında projenin değer atışından doğan karını nakit olarak alabilecek. Son dönemde hız kazanan kentsel dönüşüm-yenileme projeleri göz önüne alındığında, gayrimenkul sertifikaları bir yandan sektörde faaliyet gösteren firmaların finansman ihtiyacını karşılayacak, diğer yandan da kurumsal ve bireysel yatırımcılara gayrimenkul sektörüne özgü çok daha likit alternatif bir yatırım aracına yatırım yapabilme imkânı sağlanmış olacak.”
YABANCILARI TÜRKİYE'YE ÇEKECEK
Şeffaf, güvenilir ve kurumsal temellere sahip olacak sistemin yurtdışı kaynaklı gayrimenkul ve türevlerine yatırım yapan fonların ilgisini çekerek ülkemize ciddi finansman akışı sağlayacağını vurgulayan Kuzu, sözlerine şöyle devam etti:
“Bilindiği gibi henüz Gayrimenkul Sertifikası üzerine Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) çalışmalarını sürdürüyor ve konuyla ilgili sektörün ve üyesi olduğumuz KONUTDER'in görüşlerini alıyor. Gayrimenkul sertifikası doğru çözümlendiği taktirde iyi bir finansman enstrümanı olabilir ve gayrimenkul piyasasının derinleşmesinde önemli bir araç olabilir. Kuzu Grup olarak bizde SPK'nın çalışmalarını yakından takip ediyor ve KONUTDER olarak da SPK'ya görüşlerimizi bildiriyoruz. Çalışma tamamlandığında şirket olarak bizde Gayrimenkul Sertifikası sisteminin doğru işlerlik kazanması halinde bu enstrümanı kullanabiliriz.”
NEF HAZIRLIKLARA ÇOKTAN BAŞLADI
Timur Gayrimenkul Yönetim Kurulu Üyesi Erden Timur ise, NEF'in Gayrimenkul Sertifikası ile ilgili hazırlıklara 1.5 yıl öncesinde başladığını ve konu ile ilgili yasal düzenlemelerin beklendiğini belirterek; yasal düzenlemelerin ardından sertifikayla ilgili çalışmalara yeniden ağırlık verildiğini açıkladı.
Timur, “Türkiye'nin kentsel dönüşüm projelerinin finansmanı ve kişi başına düşen milli gelirin 25 bin dolar seviyelerine çıkabilmesi için gayrimenkul sertifikasının hayata geçmesi önem taşıyor. Bakanlığın verilerine göre, 6,5 milyonu konutun dönüştürülmesi için milletçe çok önemli bir finansmana ihtiyacımız var. Gayrimenkul sertifikası da bu finansmanda önemli araçlardan biri. Çünkü özkaynaklar ve konut kredileri ile bu işleri gerçekleştirmek çok zor. Sektörün dar boğazlarından biri perakendeleşme. Örneğin 5 bin lirası olana ürün satmanın yani perakendeleşmenin tek yolu da gayrimenkul sertifikasıdır. Bu nedenle sertifikanın uygulanabilir olması tüketici için de çok doğru bir karar olacaktır. Ayrıca Gayrimenkul Sertifikası SPK denetim ve işbirliği sayesinde gayrimenkul sektörünün kurumsallaşmasına da katkı sağlayacaktır.” dedi.
Günümüz koşullarında ev alamayacak olan kişilerin birim birim olarak metrekare alabiliyor olmasının, bu kişilerin tasarruflarını kısım kısım biriktirebilmesi anlamına geldiğini vurgulayan Timur, konuyla ilgili açıklamalarına şöyle devam etti:
“Borçlanmadan ev sahibi olmanın yolunu açan bu uygulama, firmalar için de hedef kitlenin genişletilebilmesi anlamında önem taşır. Ürünün perakendeleşmesi genel olarak hitap edilen üst gelir grubu dışında geniş bir çeşitliliği olan orta gelir grubunu da sektöre dahil edilmesini sağlayacaktır. Projelerini bu yolla ihraç etmek isteyen firmalar için, SPK denetimleri nedeniyle bundan sonrasında daha disiplinli ve kurumsal süreçleri daha doğru yönetme gerekliliği ortaya çıkmıştır. Uzun süreden beri görüşülüyor olmasına karşın, yeni bir konu olması nedeniyle uygulamaya yönelik sıkıntılar yaşanabileceği gibi, yasal düzenlemelerin detayları konusunda da bilgi eksikleri olabilecektir. Bu anlamda özellikle vatandaşların konu ile ilgili olarak detaylı bir şekilde aydınlatılmaları faydalı olacaktır. Bu ürün doğru bir şekilde uygulanabilir ise önümüzdeki dönemde geliştireceğimiz projeler için ihraç edilmesi düşünülebilir.”
BU KEZ BAŞARILI OLACAK
Demir İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Hamit Demir, geçtiğimiz yıllarda denenen ancak istenilen sonuçlara ulaşamayan bu uygulamanın sektörümüzün bugünkü büyüklüğü ve istikrarlı yükselişini göz önüne alarak bu kez başarılı olacağına inandığını ifade etti. İnşaat firmalarının; proje ile eş zamanlı olarak satış ve pazarlama çalışmalarına da başladığını belirten Demir konuyla ilgili şöyle konuştu:
“Satıştan elde edilen finansal kaynak ile inşaatlar tamamlanarak teslim ediliyor. Gayrimenkul sertifikası bu anlamda inşaat firmalarının kaynağa daha rahat ulaşmalarını sağlayacak. Yerli veya yabancı yatırımcılar konut veya işyerinin tamamını karşılayabilecekleri finansal güce sahip olmasa da belirli bir bölümü için yatırım yapabilecek. Ayrıca gayrimenkul sertifikalarının borsa da işlem görmesi yatırımcı için ikinci bir kazanç yaratacak; bir yanda konutun kazanacağı prim, bir yanda sertifikanın işlem kârı. Bu avantajlar sertifikalı yeni projelere yatırımcının ilgisini de olumlu yönde etkileyecek. Tüketici açısından gayrimenkul yatırımı en kârlı yatırımlar arasında düşünülmektedir. Ancak özellikle geçtiğimiz yıl yaşanan bazı belirsizlikler sektörümüze olan güveni de olumsuz yönde etkilemişti. Bununla beraber sektörün 2013 yılı ile birlikte tüketici güvenini yeniden kazanmaya başladığını rahatlıkla söyleyebilirim. Bizim kısa dönemde projelerimiz için böyle bir uygulama gündemimizde yer almıyor. Ancak; tüm boyutları ile değerlendirerek gayrimenkul sertifikası uygulamasını yeni projelerimizde hayata geçirebiliriz.”
TÜRKİYE'DE ZOR
Bu sistemde en önemli hususun; projenin gerçekleştirilmesinin sağlama alınması için banka garantisinin zorunlu olması olduğunu açıklayan MESA Yönetim Kurulu Başkanı Erhan Boysanoğlu, “Türkiye için henüz kullanılabilmesini zor olarak görmekteyim. Çünkü bu yatırımı yapacak para sahipleri, günümüzde halen kiradan daha fazla nema getirecek enstrümanlara sahipler. Ayrıca bankalarımızda da bu işlem yapılmamaktadır. Mevcut MESA projelerinde arsalar şirketimize ait olduğu için finansman ihtiyacımız bulunmuyor. Ancak ileride büyük çaplı orta sınıf projeleri için düşünebiliriz. Burada önemli olan, bankaların da bu konula yatkın ve istekli olmalarıdır.” dedi.
MVK Yapı Yönetim Kurulu Üyesi Ertürk Mavuk da gayrimenkul sertifikası uygulamasının doğru kurgulandığı takdirde başarılı olacağını öngörenlerden. Düzenlemenin; proje bazında uygulanan bir çeşit halka arz gibi değerlendirilebileceğini söyleyen Mavuk, “Konut projelerinde inşaatın finansmanı, şirket öz kaynakları, bankalardan sağlanan krediler veya inşaat yapımı sürerken yapılan satışlar ile elde edilen kaynaklarla sağlanmaktadır. Gayrimenkul sertifikası ihracı bunlara alternatif bir finansman aracı olarak inşaat firmaları için olumlu bir uygulama olacaktır. Bireysel yatırımcılar için ise gayrimenkul yatırımını menkul yatırım aracı haline getiren bir uygulama olacaktır. Gayrimenkulün kendisini satın almaya bütçesi yetmeyen yatırımcıların o gayrimenkulün değer artışından gelir elde etmesinin, daha az kaynakla gayrimenkul yatırımı yapmasının önü açılmış olacak. Yatırım amacıyla gayrimenkul satın alabilecek bütçeye sahip yatırımcılar ise, gayrimenkul alım-satımlarında ortaya çıkan değer artış kazancının vergilendirilmesi ve tapu harcı gibi giderler sertifika alım satımında oluşmayacağından alternatif olarak bu yatırım aracını tercih edebilirler. Ayrıca gayrimenkul sertifikasının alınıp satılması, borsa üzerinde kolay ve hızlı olacağından, gayrimenkulün kendisinin alım satımı yerine sertifikasının alım satımı tercih edilebilir. İnşaat süresi sonunda sertifikaların konuta dönüştürülebilme alternatifinin bulunuyor olması ve faizsiz yatırım araçlarına yatırım yapmak isteyenler için de sistemin uygun görünmesi nedeniyle iyi bir yatırım alternatifi olabilir.” dedi.
KONUT SAHİBİ OLMAK İÇİN UYGUN YÖNTEM DEĞİL
Mavuk konuyla ilgili şöyle devam etti:
“İnsanların gayrimenkule yatırım yaparak para kazanmalarını sağlayabilir fakat konut sahibi olmalarını sağlamak için kullanılabilecek bir yöntem değil. Mevcut satış koşulları ve uzun vadeli kredi imkanları bir projeye temelden girip konut almak isteyenler için uygun şartları zaten sağlıyor.
Sertifikaya açılan projenin gecikmesi veya tamamlanamaması ile karşılaşılabilir. Böyle bir durumda yatırımcıların mağdur olmaması için yapılacak düzenlemelerin ne olacağı iyi planlamalıdır. Borsada işlem gören sertifikaların fiyatları gayrimenkulün gerçek değeri ile paralelliğini kaybederse yatırımcılar mağdur olabilir. Proje bitiminde elinde bir konut almaya yetecek sayıda sertifikası olmayan yatırımcıların bunları elden çıkarırken zarar etme riski doğabilir.
Gayrimenkul sertifikası ihracı karşılığında elde edilen fonun, aracı kuruluş tarafından ihraç eden adına değerlendirilerek, projenin tamamlanma oranına göre ihraç edenin hesaplarına aktarılması esası getirileceği belirtilmiş. Bunun uygulanması sırasında prosedür uzarsa firmalar finansman ihtiyacını sağlama konusunda bekledikleri faydayı elde edemeyebilirler. Uygulamanın detayları tam olarak belirlendikten sonra küçük bütçeli bireysel yatırımcıların projelerimize yatırım yaparak kazanç elde edebilmesi için sertifika ihraç etmeyi düşünebiliriz.”
ŞARTLAR İYİ ANALİZ EDİLMELİ
Çukurova Gayrimenkul İcra Kurulu Başkanı Cafer Kara'nın gayrimenkul sertifikası düzenlemesiyle ilgili ifadeleri şöyle:
“Gayrimenkul sertifikası ile aslında yeni bir finansman modeli yaratılmış olunacak. Tabi uygulamanın başarılı olması için iyi değerlendirmesi ve şartların iyi analiz edilerek belirlenmesi gerekiyor. Daha önce uygulamayı başarısızlığa uğratan şartlar yeni uygulamada yer almamalı. Rekabeti ve uygulanabilirliği sağlayan tüm şartlar var olduğunda ve hem inşaat firmalarının hem de tüketicilerin herhangi bir mağduriyet yaşaması riski ortadan kaldırıldığında başarılı ve sektörü canlandıracak bir uygulama olabilir. Günümüzde konut üretimi hız kazandı ve kentsel dönüşüm projeleriyle daha da hızlanmasını bekliyoruz. Gayrimenkul sertifikası belirtiğimiz şartlar sağlandığında ve doğru yönetildiğinde hem vatandaşlara hem de inşaat yatırımcılarına büyük kolaylıklar sağlayabilir. Uygulamanın başarılı olduğuna emin olduğumuzda projelerimizi ihraç etmeyi değerlendirebiliriz.
Gayrimenkul sertifikası metrekare bazında satışların önünü açtığı için büyük birikimler kadar küçük birikimleri olan vatandaşların da yer alabileceği bir uygulama. Bu uygulamanın hem bir yatırım hem de ev sahibi olma amaçlı kullanılması aslında tüketiciler için bir avantaj. Çünkü sertifika sahiplerinin sertifikaları proje tamamlanana kadar borsada işlem görecek. Proje tamamlandığında ise elinde yeterli sayıda gayrimenkul sertifikası olanlar konut alabilecek. Yeterli sayıda sertifikası olmayan ama yine de daire almak isteyenler içinse bu sertifikalar peşinat yerine sayılacak. İsteyen sertifika karşılığındaki tutarı alacak. Projeler prim yaptıkça sertifikaların değerinin artacak olması da vatandaşlar için ayrı bir avantaj konusu.
Uygulamaya göre proje bitiş tarihlerinde herhangi bir aksaklık yaşanması ihtimalinde de sertifika sahipleri mağdur edilmeyecek. Çünkü SPK'nın vereceği ek süre için inşaat firmaları gayrimenkul sertifikası sahiplerine aylık kira bedelinden az olmamak üzere ek ödeme yapacak.
Gayrimenkul sertifikasının avantajlarını inşaat firmalarına göre değerlendirmek gerekirse öncelikle bu uygulama ile sektörde yaşanacak canlılık söylenebilir. Bu uygulama kentsel dönüşüm projelerinin finansmanına da olumlu katkı sağlayabilir. Vatandaşlar metrekare alımı yapabilecekleri için prim yapacak lüks konut projelerine yönelebilirler. Bu da şehrin merkezi konumlarındaki ve gelişmekte olan bölgelerindeki rezidans ve benzeri projeler için artı bir değer olacaktır.
Tüketicilerin mağduriyet yaşamamaları için aslında her zaman dikkat etmeleri gerektiği gibi gayrimenkul sertifikasında da tercih edecekleri inşaat firmasını dikkatlice seçmeleri gerekiyor. Ayrıca gayrimenkul sertifikasını satın alanların garantörlüğünün sağlanması gerekiyor. İnşaat firmaları içinse gayrimenkul sertifikasının sağlayacağı finansmanın değeri önemli... Bu sertifika ile avantajlı konuma geçileceğine emin olmak gerekiyor.”
PROJE GELİŞTİRİCİLERİNİN İMDADINA YETİŞECEK
Gayrimenkul sertifikasının hukuki altyapısının doğru oluşturulmasının önemini vurgulayan Barışkent Genel Müdürü Barış Aydın, “Altyapı sağlıklı olursa sistemin sektöre katkısı yadsınamaz. Sertifika uygulaması daha önce de denendi ancak başarısızlıkla sonuçlandı. Gerçi o dönem sektör çok küçüktü. Günümüzde sektör 1990'lı yıllara göre çok büyüdü. Uygulanan yeni projeler, gayrimenkul sertifikası için uygun. Ayrıca, bu uygulamanın kentsel dönüşümle birlikte yürütülmesinin fayda sağlayacağını düşünüyorum. Böylece gayrimenkul sektörünün daha da büyümesinin önü açılabilir. Gayrimenkulde, doğru zamanda doğru projeye yatırım yapılırsa, borsa, döviz, altın gibi yatırım araçlarına oranla büyük karlar elde edilebilir. Gayrimenkulde inşaatın başlangıç aşaması ile bitişi arasında yüzde 50-100'lere yakın fiyat farkı oluyor. Bazı büyük projelerde başlangıçta metrekare fiyatı 4-5 bin lira iken, proje tamamlandığında 8-10 bin liraya çıktığını görüyoruz. Gayrimenkul sertifikası bu kardan, 10 bin liralık tasarrufu olanın da milyon liralık tasarrufu olanın da pay almasına olanak sağlıyor. Firma bazında olaya yaklaşırsak, inşaat sektöründeki rekabet kaliteyi çok artırdı. Bu da maliyetlere yansıyor. Artık, sadece özkaynaklarla bir projeye başlamanız artık oldukça zor. İşte bu noktada gayrimenkul sertifikası proje geliştirici firmaların imdadına yetişecek. Firma, finansman ihtiyacını, gayrimenkul sertifikası ihraç ederek karşılayabilecek. Doğru projeye yapılan yatırım hiçbir zaman kaybettirmez. Ancak, yatırım yapılacak doğru projeyi bulmak da kolay değil. İnşaatın başlangıç aşaması, fiyatın en düşük olduğu, yatırım için en uygun olan zamandır. Burada fiyatlamanın düzgün yapılması gerekir. Örneğin, metrekare bazında ulaşabileceği en yüksek rakam 5 bin lira olacak bir projede, başlangıçta bu fiyat üzerinden gayrimenkul ihraç edilirse, yatırımcının kar etmesi sözkonusu olmaz. Ayrıca, satış sıkıntısı yaşayan şirketler de sertifika ihraç edebilir. Satılamayan gayrimenkulün karı da olmaz. Bu yüzden gayrimenkul sertifikası alanların mağdur olmaması için garanti verilmelidir.” dedi.
Nagihan Arat/Hurriyetemlak.com
Yorum Yaz