• Sektörden Haberler
• 23.05.2012 16:57
• Okuma Süresi: 109:19 dakika

Gayrimenkul Zirvesi sektörün nabzını tuttu!

Gayrimenkul sektörünün ulusal ve uluslararası en önemli oyuncuları, İstanbul’da düzenlenen 12. Gayrimenkul Zirvesi ve ISTANBUL REstate Gayrimenkul Fuarı’nda buluştu

Gayrimenkul sektörü buluştu 

 

İSTANBUL FİNANS MERKEZİ

 

Zirve ve Fuar'ın ikinci günü ise Sermaye Piyasası Kurulu 2. Başkanı Mehmet Emin Özer'in açılış konuşması ile başladı. “İstanbul Finans Merkezi” başlıklı ikinci günün ilk oturumu ise, İstanbul Ticaret Üniversitesi Rektörü Prof. Dr. Nazım EKREN başkanlığında gerçekleştirildi. Oturumda; DenizBank Genel Müdürü Hakan ATEŞ, Reidin.com CEO'su Ahmet KAYHAN, Immofinanz AG Gayrimenkul Yatırımları Müdürü Marco KOHLA, TSPAKB Başkanı Attila KÖKSAL, İTİCÜ Sosyal Bilimler Enstitüsü Müdürü Mali İşler Koordinatörü Prof. Dr. Yusuf TUNA, İstanbul'un Finans Merkezi olma sürecini farklı açılardan değerlendirdiler. 

 

İMKB portföy değerlerinin çok altında değer gören GYO'lar cazip fırsatlar sunuyor

 

SPK'ya tabi bir kurum olarak 1995 yılında hayata geçirilen düzenlemelerle kurulan Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı'nın aradan geçen 15 yılı geçen süre zarfında büyük gelişme gösterdiğine dikkat çeken konuk konuşmacı Mehmet Emin Özer, fakat gelişmiş ülkelerle kıyaslandığında halen büyük bir gelişme potansiyeli olduğunu da belirtti. Özer, İMKB'de işlem gören Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı sayısı 2009 sonu itibarı ile 15'ken teşvik edici çalışmalar ve seferberlik çalışmaları sonucu bu rakamın bugün 24'e ulaştığını söyledi. Bunlardan iki tanesinin ‘İMKB 30' şirketleri arasında yer alacak büyüklükte olduğunu belirten Mehmet Emin Özer, İMKB'de işlem gören 24 adet Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı'nın piyasa değerinin 13 milyar TL'yi aşmış olduğunu, aktif büyüklüklerinin ise 25 milyar TL civarında olduğunu belirtti. Bu değerlerin bugün, 2009 yılına oranla üç katına ulaştığını belirten Özer, “GYO'ların İMKB portföy değerlerinin çok altında değer görüyor olması, borsa yatırımcıları için cazip bir yatırım fırsatı oluşturmaktadır” dedi.

 

İstanbul Finans Merkezi'nin şehrin yaşam kalitesini yükselteceğini belirten Özer, bu süreçte geliştirilecek projelerin hızlı ve tekin bir biçimde hayata geçmesinde Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı'nın da çok önemli katkılarının olacağını söyledi. Mehmet Emin Özer, “Ancak gayrimenkul sektörünün geldiği büyüklük ve yapı itibarı ile artık sadece pay halka arzıyla yetinilmemeli GYO portföyleri kira sertifikaları varlık teminatlı veya varlığa dayalı menkul kıymetler ve tahvil ihraçları gibi alternatif sermaye piyasası araçları ile desteklenmelidir. SPK olarak bu modelin gelişimine katkı sağlamak için GYO mevzuatında yeni düzenlemeler hayata geçirdik ve sektörden gelen talepler doğrultusunda da gerekli yenilikçi adımları atmaya her zaman devam edeceğiz” şeklinde konuştu. 

 

 

İstanbul, ekonomik görünüm açısından 1230 şehir arasında 74'ncü

 

Finans Merkezi özelliği, küresel şehirlerin sahip olması gereken boyutlardan birini yansıtmakta olduğunu belirten İstanbul Ticaret Üniversitesi Rektörü Prof. Dr. Nazım Ekren, “Bununla ilgili uluslararası literatürde Ekonomist ve CitiBank'ın geliştirdiği metodoloji bu açıdan özel bir önem taşıyor. Bu metodolojiye göre; küresel ekonominin tahmini olarak 20 trilyon dolarlık bir büyüklüğünü, dünyanın en önemli 120 şehri üretmekte ve kullanmaktadır. Bu açıdan bakıldığında İstanbul'un Küresel Rekabet Endeksi'ndeki konumu, 1230 şehir arasında genel ekonomik görünüm olarak 74'ncü sırada bulunuyor. Ekonomik güç olarak 41'nci sırada, fiziksel sermaye olarak 80'nci, finansal olgunluk açısından 33, kurumsal etkinlikte 83, sosyal ve kültürel etkinlikte 55, beşeri sermayede 112'nci, çevre ve doğal riskler de 116'ncı, küresel şekilde ise 22'nci sırada yer alıyor. Diğer bir ifade ile; finansal olgunluk yani İstanbul Finans merkezi projesi, İstanbul'u dünyanın 120 şehri içinde önemli bir konuma getirecek potansiyeli içeriyor. Finansal olgunluk konusundaki 33'ncü sıra ile İstanbul 34'ncü şehir konumunda ve aynı puana sahip 50 tane şehir var. Bu da finansal merkez açısından ciddi bir rekabetle karşı karşıya olduğumuzu gösteriyor. Bir başka önemli endeks olan Küresel Finansal Merkezler Endeksi'ne bakıldığında ise (Mart 2012'da yayınlanan endekste) İstanbul 2011 yılı itibari ile 77 şehir arasında 62'nci sırada. Aynı konumda Washington DC, Boston, Kuala Lumpur'un gibi kentlerin de olması, İstanbul'un önemini gösteriyor” sözleriyle oturumu açtı. 

 

İstanbul'un uluslararası finans merkezi olabilirliği ile ilgili yapılan, değerlendirmelerde; ilk beş yıl için yaklaşık 2 milyar dolar kaynak gerektiği, on yıl içinde bölgesel, 30 yıl içinde de dünyanın uluslararası 5-6 finans merkezinden biri olacağı konusunda öngörüler bulunduğunu belirten Ekren, “İstanbul finans merkezi olduğunda, GSMH'ya katkısı 2025 yılından itibaren yüzde 8 yükselecek ve her yıl ortalama 20 milyar düzeyinde katkı sağlayacak, 150 bin gencimize iş imkanı sunacak. Yinelenen araştırmada, küresel krize karşın aynı sonuçlara ulaşıldığını görüyoruz.” dedi. 

 

İstanbul Finans Merkezi Strateji ve Eylem Planı'nın 2009 yılında yüksek planlama kurulundan geçerek fiilen artık Türkiye'nin önemli projelerinden biri olduğunu belirten Prof. Dr. Nazım Ekren, “İstanbul'un öncelikle bölgesel, nihai olarak da küresel finans merkezi olması vizyonuna dayalı bu strateji ve eylem planı, 73 tane eylem planı içermekte. Genel olarak bakıldığında 71 eylemden bitmiş olması gereken eylemler 36 tane, bu sene bitmesi planlanmış eylemler de 30 tane. Son olarak Başbakanlık genelgesinde, İstanbul Finans Merkezi'nin idare yapılanması da tamamlanmış oldu. 2012 yılı sonu itibarıyla eylem planlarının yüzde 92'lik büyük kısmı da tamamlanmış olacak” şeklinde konuştu.

 

JFSA finansal merkez değerlendirmesinde İstanbul 61'nci sırada

 

JFSA değerlendirmesine bakıldığında; dünyada finansal merkez olarak kast edilen 77 lokasyon bulunduğuna dikkat çeken DenizBank Genel Müdürü Hakan Ateş, “İlk ona Londra, New York, Hong Kong, Singapur, Tokyo, Zürih, Şangay, Toronto girerken İstanbul 61'nci, Moskova ise 65'nci sırada. Finans merkezlerinin kriterlerine baktığımızda yine aynı kuruluşa göre bir kere bir insan faktörü var. Tabi iki eğitim seviyesi ile yaşam kalitesi turizmin cazibesi can güvenliği afet beklentisi ve buna ilişkin bazı sıralamalar var dünya üzerinde. İş ortamı çok önemli iş yapma kolaylığı şeffaflık operasyonel risk derecesi politik istikrar gibi alt yapı çok önemli. Bu kapsamda tabi ana hedef olan bir İstanbul'u finans merkezi haline getirmek çerçevesinde de yapılacak çokça iş var. Hukuk tarafı var, azınlık hakları, korumacılık, tahkim dava süreçleri gibi ve finansal piyasaların organize piyasaların büyüklükleri var, etkinliği verimliliği var, aracılık maliyetlerini düşüklüğü olduğu ölçüde paranın bu merkezlere akması söz konusu. Sekürizasyon vb. türü çeşitli finansal ürünlerin gelişebilir ortamda olması lazım ve her türlü piyasaya, onu da bırakıp inanca dahi hitap edebilir ürün çeşidiniz olması gerekiyor. İşlem yapma serbestisi önemli. Onun dışında da yaşam maliyeti, rekabet koşulları gibi gördüğünüz bir takım gereklilikleri var. Bu yönden bakıldığında Londra'da 550 uluslararası banka, 172 uluslararası aracı kurum ve 600 binin üzerinde finans profesyoneli var. 10'dan fazla yüksek hacimli organize finans piyasası var. Dış piyasalarda da etkili, global fetin merkezi aynı zamanda Londra, daha büyük bir şehir ekonomisi var. 500 milyar doların üzerinde İngiltere ekonomisinin beşte biri. Bu finans merkezinde; global işlem hacminin yüzde 70'i, global tezgah üstü ürünlerinin yüzde 36'sı, global döviz işlem hacminin yarıdan fazlası ve AB işlem hacminin de yarısı gerçekleşiyor” şeklinde konuştu. 

 

İstanbul 210 milyar dolarla dünyanın en büyük 45'nci ekonomisi

 

İstanbul'un güçlü özeliklere sahip olduğunu hatırlatan Ateş, “İstanbul dünyanın en büyük 45'nci ekonomisi; 210 milyar dolarlık bir ekonomi. Danimarka, Macaristan, İsrail, Portekiz büyüklüğünde bir şehir ekonomisi. Türkiye nüfusunun yüzde 18'inin, üretimin yüzde 27'sinin, vergi gelirinin yüzde 40'ının, ihracatın yarıdan fazlasının barındığı bir şehir. Finansal alt yapı olarak Türkiye'nin banka şubelerinin neredeyse üçte biri, 48 bankanın 42'sinin merkezi - ki diğerlerinden de İstanbul'a doğru bir hareketlenme var -, toplam mevduat ve kredilerinin de yüzde 42'si İstanbul'da. Yüksek hacimli organize finansal piyasalar sahip. Gelişmiş ülkelere yakın kalkınmışlık seviyesi var. Kişi başına gelir şehirde 15 bin 300 dolar: Türkiye ortalamasının yüzde 47 üzerinde. Bilgi teknolojisi alt yapısına ve kaliteli iş gücüne sahip. Yerel ulaşım imkanları; deniz, hava, kara oldukça hızla gelişiyor. Yabancı şirketler için de cazibesi var. Türkiye'de faaliyette bulunan 19 bin yabancı şirketin yarısı, İstanbul'da. Çok önemli dünya şirketlerinin bölgesel merkezleri İstanbul'da. Turizm açısından zengin farklı kültürel özellikleri var” diyerek, İstanbul'un önemli özelliklerini sıraladı. 

 

Ancak daha gidilecek çok yol olduğunu da belirten Hakan Ateş “Örneğin şeffaflıkta 48 ülke arasında 30'ncu sıradayız. Vergi sisteminde 81 ülke arasında 75'nci, vergi oranları konusunda 40'ncı, yolsuzlukların azaltılmasında 61'nci sıradayız. Ekonomik özgürlük seviyesinin yükseltilmesinde de 179 ülke arasında 73'ncü sıradayız. Politik istikrarın artırılması konusunda da 165 ülke arasında 110'ncu sıradayız. İş yapma kolaylığındaki iyileşme konusunda da çok önemli mesafe kaydedildi ama henüz 71'nci sıradayız” diyerek, her bir konuya ayrı ayrı eğilme zarureti olduğu görüşünü söyledi. 

 

Ateş, İstanbul'un bu konudaki artılarını da şöyle sıraladı: 

 

“Ataşehir'de, New York ve Dubai'dekilerden daha büyük finans merkezi ayrıldı. 

Piyasalar için ortak bir proje platformu oluşturuldu. 

İlköğretim okullarından itibaren, müfredata finans dersleri sokulması gündemde.

Finans yüksek lisans ve doktora programlarının, dünyada öncü hale getirilmesi, öğrenciler için çekim merkezi olması çabası var.

Hukuk yönünden, tahkim merkezinin İstanbul'da kurulması çalışmaları sürdürülüyor.

Finans alanında uzmanlaşmış mahkemelerin hayata geçirilmesi çalışmaları var. SPK, TTK ve Borçlar Kanunu'nda değişiklikler var.

Yeni finansmanlara uygun düzenlemelerin getirilmesi, girişim sermayesi, yatırım fonu gibi yeni ürünlere yöneliş var.

Yabancı şirketler için Maliye Bakanlığı'ndan istenen izin de kaldırıldı.

Yeni finansal ürünlerde gelişmeler var. Henüz daha konuşma aşamasında ama faizsiz finansman araçları.

Vergide de Gelir Vergisi Kanunu'nun yeniden yazımı söz konusu ve BSMV başta olmak üzere aracılık maliyetlerinin azaltılması yönünde çalışmalar var.”

İstanbul'un bölgedeki en büyük finans merkezi adayı olduğunun altını çizen Hakan Ateş, “Sonuç itibariyle İstanbul'u güçlü artıları var. Eksiklikler belli. Bu konuda neler yapılması gerektiği de ortada. Kapsamlı çalışmaların başlamış olması, son derece cesaretlendirici. Bunlar yapıldığında, İstanbul'u 2023'te en büyük 10 finansal merkez arasında görebileceğiz” açıklamasında bulundu. 

 

 

Dubai finansında 8 Türk yönetici var

 

Dubai'de gayrimenkul sektörüyle ilgili şeffaflığı artıracak olan finansal araştırma sektörünün lisanslarını verdiğini belirten Reidin.com CEO'su Ahmet Kayhan, önceki görevi nedeniyle de çok sık olarak finansal merkezleri ziyaret etme fırsatı bulduğunu belirtti. Dubai'de London Financial Centre Of Turkey'in üst düzey CEO'su dahil olmak üzere 8 tane Türk yöneticisi olduğunu belirten Kayhan, “Bugün 1 milyon 200 bin metrekarelik kullanılan bir alan var. Bunun yüzde 80'i ofis ve yüzde 80-90'ı tamamlanmış. İçerisinde konutlar da var. Kendi tapu kadastro dairesi, mahkemeleri, uluslararası tahkim merkezi olan. Nasdaq Stock Exchange, Dubai'nin borsasını satın aldı. Böylece Dubai'de işlem gören herhangi bir şirket, Nasdaq aracılığıyla otomatikman New York'ta da işlem görüyor” dedi.

 

Arap baharında fırsat kaçırdık

 

Arap baharında bir fırsatın kaçırıldığını düşünen Ahmet Kayhan, 2010 yılı başında başlayan hareketlenme vardı. Finans merkezi özellikle Bahreyn'den Dubai'ye geçiş başlamıştı. Ama 2011 Ocak'taki Bahreyn'deki ayaklanmadan sonra 6 ay içinde 20-25 bin tane bankacı Dubai'ye taşındı. Operasyon merkezleri, devlet server'leri hepsini DIFC'ye taşıdılar. DIFC, onları taşıyacak olan altyapıyı 3-4 ülke için kurdu. O kadar hızlı bir momentum sağladı. Bahreyn'i kendine çektiler. Bu müthiş bir gelişme. Bahreyn, Dubai'den daha eski ve daha önde olmasına rağmen İslami banka merkezi olarak Dubai'nin en az 15 yıl ilerisinde olan bir ülke olmasına rağmen 6 aylık süre içinde 25 bin bankacısını Dubai'ye kaptırdı. Bu bizim için de bir fırsattı. Çünkü onun yerine o zaman finans merkezi burada olsaydı tahmin ediyorum ki o bankacıların büyük bir kısmı buraya gelirdi. Bu bizim için değerlendirilebilecek bir fırsat olabilirdi. Maalesef bunu değerlendiremedik” şeklinde konuştu. Kayhan, İslami finansman araçlarını da çok iyi değerlendirmek ve geliştirmek gerekliliğine de değindi. 

 

İstanbul'un büyük avantajları var

 

Bir şehrin finans merkezi olması için belli özelliklerin, 3 alanın bulunması gerektiğini belirten Immofinanz AG Gayrimenkul Yatırım Müdürü Marco Kohla, Mrics, “Uluslararası finansal merkezleri, omurgalarını oluşturan büyük iç ekonomilere sahipler. Bu yaklaşımı İstanbul'a adapte etiğimizde zaten bu kriterin yerine getirildiğini görüyoruz. Büyük ekonomi var ve çok hızlı bir şekilde büyüyor. Asya'dan oldukça öndesiniz. Çok güçlü ve gittikçe daha güçlü hale geliyor. İstanbul'un bu anlamda finansal merkez olması konusunda herhangi bir engel yok. Diğer konu ise derin ve likit finansal pazarların bulunması. İstanbul'da bu pek yerine gelmiş kriter değil. Diğerleri ile karşılaştırıldığında günlük ticaret hacmi oldukça düşük. Ve halihazırda İstanbul'da finansal merkez olmasına yeterli derinlikli likit pazar mevcut değil. Büyük eski Türk bankaları kendi merkezlerini burada oluşturmuş durumda. Bu anlamda Türkiye'de zaten İstanbul bir numara. Ama çok da fazla yurt dışından gelen uluslararası bankalar yok. Uluslararası bankaların özellikle İstanbul'da yerleşik hale gelmelerini sağlamak gerekiyor. Bir diğer kriter ise; siyasi istikrar. Bu açıdan baktığınızda bununla alakalı olan insan kaynakları çok önemli. Bunlar tabi İstanbul'a önemli avantajlar getiriyor. Demografik özelliklerini dikkate aldığımızda kendine özel bir durumda. Türkiye'ye baktığımızda büyük bir genç nüfus var. Önemli potansiyel arz ediyor” dedi. 

 

Finansal Merkez indeksi ile alakalı üç önemli konu bulunduğuna da değinen Marco Kohla Mrics, “Bunlardan biri konnektivite, yani bağlantısallık. Dünyanın diğer merkezlerine bu merkezden bağlantı kurulabilmesi. Buradan oraya seyahat edilebilir kolaylığı. Onlarla hızlı şekilde iletişime geçilebilme kolaylığı. Bu da yerine getirilmiş bir kriter. Diğer önemlisi ise sizin zaten THY gibi önemli ödül kazanmış havayollarına sahipsiniz. Dolayısı ile İstanbul'un, hem bölgeye, hem de dünyaya bağlantısında bir sorun yok. Bu, pek çok ülkenin sahip olmadığı bir özellik. Çeşitlilik konusuna baktığımızda ne kadar farklı iş dalları var? Farklı iş dallarında alanlarında neler var? Bu da gerçekten iyi şekilde Türkiye'nin doğru yolda gittiğini gösteriyor. Avrupa Finans Merkezi indeksine göre; henüz İstanbul'un 61'inci sırada olduğunu görüyoruz, potansiyel çok yüksek” şeklinde konuştu. 

 

Yatırımcı gözüyle de “İstanbul muhteşem bir şehir”

 

“İstanbul, acaba bu bölgede bir finans merkezi haline gelebilir mi? Abu Dabi, Doha, ile rekabet edebilir mi?” sorusuna da “Evet” yanıtını veren Marco Kohla, Mrics, “Size muhteşem bir şehir olduğunu söylediğimde, yeni bir şey söylemiş olmayacağım. Ama bir yatırımcının, İstanbul'u nasıl gördüğünü söylüyorum. Haritaya baktığınız zaman en merkezi yer. Böylece Orta Asya devletlerine, Ortadoğu hatta Romanya ve Bulgaristan'a çok hızlı şekilde ulaşabiliyorsunuz. 4 saat içinde tüm merkezlere ulaşabiliyorsunuz. Bu gerçekten çok önemli bir avantaj. Pek çok şehir bu merkezi konuma sahip olamayabiliyor. Ticari kültür, tarih açısından hiçbir engel yok. Ticaret açısından İstanbul, hem Türkiye'nin, hem bölgenin merkezi. Buna ek olarak tabii çok iyi bir yapısal çerçeve var. Hem kamu, hem özel sektör borç seviyesine baktığımızda, AB üye devletleri arasında yeni ortaya çıkan borçlanmaya baktığımızda, Türkiye'nin durumu gayet oturaklı ve güçlü görünüyor. İstanbul bu anlamda daha gelişebilir bir potansiyele sahip. Küçük bir sermaye piyasası var. Bunun uluslararası seviyeye erişmesi için daha gelişmesi gerekiyor. Altyapı eksikliği trafik problemi. Kamu ulaşım sistemlerinin biraz daha geliştirilmesi gerekiyor. Makroekonomik seviyedeki cari açık, önümüzdeki dönemde engel teşkil edebilir. Ama hızlı şekilde gelişmekte olan pazar olarak bu normal” diyerek, hem finansal hizmetlerde, hem sermaye piyasalarında gittikçe artan bir talep olmasını ise fırsatlar arasında gösterdi. 

 

Başka ülkelerde bu konuma gelmek isteyen şehirlerin varlığına da dikkat çeken Marco Kohla, Mrics, Körfez ülkeleri, Abu Dabi, Dubai gibi şehirleri işaret etti. Marco Kohla Mrics, Moskova'nın da finansal merkez haline gelebilmek için çok önemli çaba sarf ettiğini, ancak İstanbul kadar kuvvetli duruma sahip olmadığını belirtti.

 

İstanbul'un dikkat etmesi gereken noktaları da vurgulayan Marco Kohla Mrics, “Hem siyasi hem ekonomik istikrarı koruması ve güçlendirmesi gerekiyor. Aynı zamanda altyapısının yeterli şekilde oturtulması, geliştirilmesi gerekiyor. Ek olarak vergi alanında idari çerçevenin genişletilmesi önemli” tavsiyelerinde bulundu. 

 

İstanbul Finans Merkezi bir ‘amaç' değil, bir ‘süreç' olmalı

 

İstanbul Finans Merkezi Projesi ile AB sürecini çok benzettiğini söyleyen Attila Köksal, farklı bir bakış açısıyla “Bu süreç içinde piyasalarımızı geliştirmek, finans sistemimizi daha güçlendirmek, kadrolarımızı güçlendirmek ve dünya standartlarında bir finans sektörü yaratmak olmalı. Bu olunca zaten finans merkezi olmamız doğal olarak gelecektir. İstanbul Finans Merkezi bence bir amaç değil, bir süreç olmalı” dedi. 

 

Bu konuda bir numaralı konunun nitelikli işgücü olduğunu da söyleyen Köksal, bu konuda özellikle yatırım bankacılığı, sermaye bankacılığı tarafında ciddi eksiklik olduğunu ileri sürdü. 

 

Son 3-4 yılda SPK, İMKB, Aracı Kuruluşlar Birliği, Kurumsal Yatırımcılar Derneği, GYODER, Merkezi Kayıt Kuruluşu, TAKASBANK gibi kuruluşların ciddi bir uyum içinde sermaye piyasasının gelişmesi için çalışmalar gerçekleştirdiğine de dikkat çeken Köksal, yürütülen Halka Arz Seferberliği'ne dikkat çekti. 

İMKB'nin şirketleşmesi ve daha sonra da özelleştirilmesinin gündemde olduğunu belirten Köksal, “İMKB'de şirketleşme çalışmaları başladı. Ancak özelleştirilmesinin İMKB biraz daha büyüdükten sonra yapılması daha doğru olur diye düşünüyorum” diyerek, ürün çeşitliliğinin arttırılması konusunda hem sabit getirili menkul kıymetlerde, hem de gayrimenkul bağlantılı menkul kıymetlerde önemli gelişmeler olacağını belirtti. 

 

Hükümet değil, devlet politikası olmalıdır

 

İstanbul'un Finans Merkezi olması fikrinin Turgut Özal'a kadar dayandığını belirten İTİCU Sosyal Bilimler Enstitüsü Müdürü, Mali İşler Koordinatörü Prof. Dr. Yusuf Tuna, son dönemde ise konuyla ilgili ortaya koyulan irade ve hazırlanan eylem planı nedeniyle hükümete teşekkür etti. Türkiye'nin potansiyelinin yüksek, rakiplerine göre de birçok avantajları bulunduğunu belirten Tuna, “İstanbul'un coğrafi mekanı da çok önemli. Ama tabii ki siyasi, politik, ekonomik istikrarı da göz ardı etmemek lazım. Bu devlet politikası olmalıdır. Hiçbir zaman hükümet veya iktidarlarla ya da yöneticilerle değişen bir şey olmamalıdır” dedi. 

 

Oturum Başkanı Prof. Dr. Nazım EKREN ise konuşmaları; “İstanbul Finans Merkezi projesi, 2009 yılında açıklandı. Önce Yüksek Planlama Kurulu Kararı, daha sonra Başbakanlık Genelgesi ile yürürlüğe girdi. İki rapora vurgu yapılıyordu. Bir tanesi Gelişim Raporları. Yılda iki defa eylemlerin hangi aşamada gerçekleştiğini, nelerin yapılabildiğini veya nelerin yapılması gerektiğini toplumla paylaşılması gereken bir raporlama süreci. İkinci raporlama süreci de Görüş Dönemi Raporu adını verdiğimiz, idari yapılanmada yer alan kurumların kendi arasında eylemleri hangi aşamaya getirdiklerini ifade eden, daha çok hizmet içine hitap eden özel bir raporlamaydı. Burada da ifade edildi; ‘İstanbul Finans Merkezi projesi, sadece İstanbul'un değil, sadece Türkiye'nin değil, belki de bölgenin önemli projelerinden bir tanesi. Dolayısı ile bu projenin de belirtildiği şekilde eylemlerine uygun yürümesinin, tarafların tümü için de yararlı olacağını söyleyebiliriz. İstanbul Finans Merkezi Projesi, elbette finans sektörünün gücünden kaynaklanan bir proje. Türkiye'de finans sektörü, en önemli sektörlerden bir tanesi. Bu aşamaya gelene kadar bir dizi süreç geçirdi. Ama en önemli süreç, düzenleme ve denetleme mekanizmasının kurulması ile burada ifade ettiğimiz tartıştığımız bir İstanbul Finans Merkezi Stratejisi ve Eylem Planı idi. Benzer yaklaşımla gayrimenkul sektörü için de şunu söylemek mümkün... Özellikle kentsel dönüşümün başlamasından sonra, ülkemizde önümüzdeki dönemde servetin ve gelirin önemli kısmının bu sektörden oluşacağını söyleyebiliriz. Dolayısı ile bu sektörün de küresel krizde olanları dikkate alıp, bütüncül bir yaklaşımla bir düzenleme ve denetleme mekanizmasının oluşması, hem olası kaynak israflarını azaltacak, hem de servetin oluşmasında ve tasarrufların yeniden yapılanmasında küresel örneklerde olduğu gibi ülkemize de katkı sağlayacaktır. Belki bu çerçevede üzerinde durulması gereken bir diğer konu; gayrimenkul sektörü ile ilgili evrensel bir düzenleme, denetleme mekanizması yanında, önümüzdeki değişim ve kentsel dönüşümün yapılacağı bu süreçte, bununla da ilgili strateji ve eylem planı oluşturulması, işlerimizi hem kolaylaştıracak, hem de hedefe daha kolay varmamızı sağlayacaktır” şeklinde özetledi. 

 

STK'LAR GAYRİMENKUL SEKTÖRÜNÜ MERCEK ALTINA ALIYOR

 

GYODER Başkanı Işık GÖKKAYA yönetiminde gerçekleştirilen “STK'lar Gayrimenkul Sektörünü Mercek Altına Alıyor” başlıklı ikinci günün ikinci oturumunda ise KONUTDER Yönetim Kurulu Başkanı Ömer Faruk ÇELİK, İNDER Yönetim Kurulu Başkanı A. Nazmi DURBAKAYIM ve TDUB Yönetim Kurulu Başkanı Bekir Yener YILDIRIM, farklı açılardan sektörü değerlendirdiler.

 

 

Kat Mülkiyeti Kanunu bir zamanlar kurtarıcıydı, şimdi engel

 

Türkiye'nin gelişirken master planlarının olmamasından kaynaklanan çarpık kentleşme ve büyükşehirlere göçle mevcut manzaranın oluştuğuna dikkat çeken Nazmi Durbakayım, “Şehir ne tarafa doğru gelişecek? Merkezler neresi olacak? Hep bunlar tartışıldı, ama bir plan yapılmadı. Halbuki en kötü plan, plansızlıktan çok daha iyi. Şimdi geldiğimiz noktada bir milat çizip, ‘kentsel dönüşüm' adı altında bu çürük yapı stoklarından kurtulmak, doğru dürüst bir şehir yapısına kavuşmak istiyoruz” dedi. Durbakayım, bir zamanlar kurtarıcı olan Kat Mülkiyeti Kanunu'nun, bugün gelinen noktada kentsel dönüşümün önünde bir engel olarak durduğunu vurgulayarak, bu konuda yapılacak düzenlemelerin önemine dikkat çekti. 

 

Depremi yaşadıktan sonra zaten bunların hiç birine lüzum kalmayacak

 

2B ve Afet yasası ile ilgili de ‘bardağın boş tarafından bakanlara' eleştiri getiren Nazmi Durbakayım, “Daha kanun çıkmadan, ‘bu kanunu nasıl çalıştırmayız?' diye hazırlık yapılıyor. Şimdi artık bunları bırakmak gibi zaten böyle bir lüksümüz de yok. Beklenen bu depremi yaşadıktan sonra, zaten bunların hiç birine lüzum kalmayacak. Üç kanun; Mütekabiliyet, 2B ve Afet Yasası. Bu kanunların sadece kanun yapanlar tarafından değil, sivil toplum örgütleri, halk tarafından da sahip çıkılıp benimsenmesi, varsa aksayan tarafları bunların raporlar halinde yetkili mercilere verilmesi gerekir” dedi 

 

Yabancılar konusunda müşavir firma modeli

 

Yabancılara gayrimenkul satışı ile ilgili; sigortasını da garantisini de finansmanını da bulan müşavir firmaların olacağı modelin, kanun paralelinde gelmesi gerektiğini belirten Durbakayım, “Şimdi yabancının kuyruk olduğundan bahsedemeyiz. Yabancının gelmesi için bir takım şartların da beraberinde oluşması lazım. Bu şartları, artık bizlerin, sektörde olanların çalışıp, raporlar halinde sunmamız lazım. Yoksa kanunlar, sadece belirleyici ana kurallarla çıkar. Diğer taraflarını, kanunun kullanıcıları yorumlayacak ve işler haline getirecek. Siz bunu ters düşündüğünüz vakit çalışmaz hale getirirsiniz” diyerek, söz konusu durumun Afet Yasası için de geçerli olduğunu vurguladı. 

 

Taviz veren sürekli firmalar oluyor

 

Belirsizliklerin her sektörü rahatsız ettiğini, ancak inşaat – gayrimenkul sektörünün vasıfsız iş gücünü de kullanan, lokomotif sektör olduğu için kimsenin itiraz etmediğini de belirten Durbakayım, ruhsat ve vergi konusundaki sıkıntılara da değinerek, uzun vadeli bu süreçlerde sürekli firmaların taviz vermek zorunda kaldıklarını belirtti. A. Nazmi Durbakayım, Türkiye ekonomisinin lokomotifi gayrimenkul sektörünün, daha iyi durumda olması, istihdamı daha da arttırması ve cari açığı azaltmada daha etkin olması isteniyorsa, bu sorunların çözümlenmesi gerektiğini söyledi. 

 

 

Kentsel dönüşüm, fanteziden öte bir şey 

 

Türkiye'de kentsel dönüşümün yapılabilmesini “fanteziden öte bir şey” olarak tanımlayan Ömer Faruk Çelik, “7 milyon konutun yıkılıp yapılması demek; 20 yıla yayarsak senede 350 bin konutun yıkılıp yeniden yapılması demek. 120 metrekare ile çarpıyorum; 342 milyon metrekare yapıyor. 42 milyar liralık bir bütçe lazım. Şimdi bu 42 milyar liralık bütçeyi, hazinenin karşılama şansı hiç yok maliye zaten karşılamaz. Ama çıkan yasada, ‘özel sektörün, kamunun hangi görevleri yapacak?' belli olmadığı için, biz şimdi şunu yapacağız: Gecekondulardan birini yıkacağız, ‘kentsel dönüşüme başladık' diyeceğiz, bizim ömrümüz yeter inşallah. 30-40 sene sonra yeni bir hükümet gelecek, ‘kentsel dönüşüm yapmalıyız' diyecek. Çünkü bugünkü yapı stokunun bir kısmı da, 30 sene sonra kentsel dönüşümün bir parçası olacak. Şimdi yasa çıkıyor, ben inceliyorum, arkadaşlarımın hepsi inceliyor; yasa bir milat. Evet olması lazım. Ama kentsel dönüşüm ya da inşaat sektörü kendi başına pek çok değerleri, pek çok misyonları ve pek çok problemleri içeriyor. Kaygan zeminde iş yapılıyor. Hep diyoruz; ‘aldığımız ruhsat müktesebat değil', ‘belediyenin verdiği imar planları müktesebat değil' İnşaata başlıyorsunuz, birileri imar planını değiştiriyor ya da bir basın mensubu bir yazı yazıyor, diyor ki ‘siluet problemi var burada'. Hemen İstanbul'un siluetine bakıyoruz... Sektör bu gerilim içerisinde riskler alıyor. Yaptığımız her binanın riskini biz alıyoruz; arsa parasını biz ödüyoruz, inşaat maliyetinin riskini biz çekiyoruz, satış riskini de biz yaşıyoruz ve yine de bir sallantı olsa, en büyük sıkıntıyı biz yaşayacağız. Bunu gidiyoruz konuşuyoruz, derdimizi anlatıyoruz, ama herkes işi bizden daha iyi biliyor. Ben muhasebeci mantığı ile oturuyorum rakamları alt alta koyuyorum; sadece evleri yıkıp yapmak için 42 milyar lira para lazım. Bu projeleri satmak için; inşaat sektörünün satış adetleri de düşmeye başladı. Mortage kredileri de düşüyor. Konut kredi faizleri yükseliyor, krediler azalıyor, satışlar yavaşlıyor. Ama bir bakanlık çıkıyor, katma değeri değiştirmeye çalışıyor. Bir bakanlık çıkıyor, ‘afet yasası çıkınca her şey düzelecek' diyor, ya da Meclis'ten yabancıya mülk satışı onaylandığında, her şey bitmiş sayılıyor. Bu kadar olunca biraz fantezi geliyor” açıklamalarında bulundu. 

 

2B, ‘inşa edilenlerin, devletle barışması'

 

Türkiye'yi sevdiğini belirten Ömer Faruk Çelik, “Ama sektör olarak da şunu anlatmak istiyoruz; diyoruz ki ‘Bizim problemlerimiz var, bunun için bize biraz sevgi gösterin, biraz şefkat gösterin. Ama bizi masaya oturttuğunuzda, bunları tartışalım'. Aksi halde, kentsel dönüşüm de olamayacak uzun vadede. Aksi halde 2B de bu sektöre çok bir canlılık getirmeyecek. 2B'yi genelde ‘inşa edilenlerin devletle barışması' diye düşünüyorum. Bu arazilerin üzerinde zaten ev var, inşa edilmiş semtler var, tarım arazileri var. Bu, kamuya bir gelir getirecek. Ama devletin vatandaşıyla barışması kanunu, ama mütekabiliyet kanunu da, afet yasası da sektör için önemli. Bunu yapabilmek için, mutlaka çok çalışıp, çok istişare etmemiz lazım. İstişare diyoruz, ama dönünce de ‘ben her şeyi biliyorum, benim dediğim doğru' deniliyor” şeklinde konuştu.

 

Gerçek fiyat, ancak alım satım gerçekleştiğinde ortaya çıkar

 

Kentsel dönüşüm konusunda ‘fiyat ve değer', ‘gayrimenkul ve kentsel dönüşümle ilgili bilgi kümesi', ‘finansı' ve ‘sosyal çevresel etki' ya da ‘sürdürülebilirlilik' olarak 4 ana unsurun çok önemli olduğunu belirten Bekir Yener Yıldırım, “Antik çağlardan beri, insanda kazıklanma duygusu vardır. Asla alıcı da satıcı da ikna olamaz. Çünkü fiyat, aslında ancak alım ve satım gerçekleştiğinde ortaya çıkıyor. Biz de gayrimenkul sektörü olarak, tartışmaların odağındayız. Gayrimenkul varsa değer var ve değer tartışması hep var. Teknik olarak kentsel dönüşüme baktığımızda; bu dört kümeden belki de en rahat olunan ‘değer tespitini yapabilmek'. Türkiye'de artık, ‘gayrimenkulü teknik olarak değerlendirememe' gibi bir durum yok. ‘Kentsel dönüşüm, bir uzlaşma meselesidir' denildi. Uzlaşmak için de, değerde de uzlaşmamız gerekiyor” dedi. 

 

Keşke finans kısmı biraz daha düşünülseydi

 

Sektörün bilgi kısmında çok açık bulunduğunu belirten Yıldırım, “Hem kentsel dönüşümün ne olduğunu insanların bilmediğini de görüyoruz, ayrıca bir bilgi eksikliğimiz var. Bu, eğitimlerden endekslere, Türkiye'nin değer haritasından gayrimenkulün finansmanına bu açığımızı hızla kapatmamız gerekiyor. Çok az endeks var. Merkez Bankamız çok yeni bir konut endeksi başlattı. Bunun ötesinde çok fazla bilgi üreten, düşünce ürüten kuruluşlarımız yok. Sivil toplum kuruluşlarının da hızla artması gerekiyor. O zaman daha sağlıklı kentsel dönüşüm yapabiliriz. Sermaye piyasası kökenli biri olarak, yasayı çok desteklemekle beraber, pozitif bakmak istiyorum, ama keşke finans kısmı biraz daha düşünülseydi. Çünkü eğer standartlaştırmayı yapabilirsek, bu projelerde çok güzel bir menkul kıymetleştirme olabilirdi. 400 milyar dolar telaffuz ediliyor. Bunu bir yabancı kaynak olmadan yapmanız mümkün değil. Dolayısıyla GYODER'in, İMKB ve SPK işbirliği ile planladığı road show var. Bunu, sadece kentsel dönüşüm için düşünmemek gerekiyor. Türkiye'de gayrimenkul sektörü, lokomotif gibi milli gelirin en önemli unsuru. Dolayısıyla finans da, kentsel dönüşümün en etkili unsurlarından biri olacaktır” şeklinde konuştu. 

 

ULUSLARARASI YATIRIMCILAR NEDEN TÜRKİYE'Yİ TERCİH EDİYOR?

 

T.C. Başbakanlık Yatırım ve Destek Ajansı Başkan Yardımcısı Arda Ermut'un konuşmasının ardından başlayan “Uluslararası Yatırımcılar Neden Türkiye'yi Tercih Ediyor?” başlıklı günün üçüncü oturumu ise, ULI Başkanı Haluk SUR yönetiminde gerçekleşti. Birleşik Arap Emirlikleri'nin en büyüklerinden Tharaa Holding Yönetim Kurulu Başkanı Tariq RAMADAN, dünyanın en büyük 50 fonundan biri olan Abraaj Capital'in birinci adamı Faisal KHAN, dev yatırımlarıyla tanınan Mısır'dan Oriental Petrochemicals Company Kurucu Ortağı Karim HELAL, Malezya'nın en büyük GYO'larından Axis Reit CEO'su, sukuk ve İslamic GYO'lar uzmanı Stewart LaBROOY, yabancı gözüyle Türkiye gayrimenkul sektörünü değerlendirdiler.

 

TOKİ ve KİPTAŞ'ın sosyo ekonomik dönüşümde büyük payı var

 

12. Gayrimenkul Zirvesi ve ISTANBUL REstate Gayrimenkul Fuarı'nda konuşan Başbakanlık Yatırım ve Destek Ajansı Başkan Yardımcısı Arda Ermut, Türkiye'nin, ekonomik kalkınmayı vatandaşlarının yaşam standartlarındaki gelişim ile ölçtüğünü belirterek, “Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarına daha nezih, daha kaliteli ve daha medeni bir yaşam ortamı sunmak için gayrimenkul sektörüne büyük bir önem vermektedir. Ekonomik kalkınmanın doğal sonucu olarak hızla şehirleşen Türkiye, kentsel dönüşüm ile şehirleşmeyi nitelik ve nicelik açısından daha iyi bir konuma getirmeyi amaçlamaktadır” dedi.

 

TOKİ'nin bu amaçla kurularak çok iyi sonuçlar elde ettiğini vurgulayan Ermut, “Yine bizim ajansımız gibi aynı zamanda doğrudan Sayın Başbakanımıza bağlı olan TOKİ'nin yaptığı çalışmalar sadece yurt içinde değil yurt dışında da takdirle karşılanmaktadır. TOKİ ve KİPTAŞ gibi kurumlarımız Türkiye'nin sosyo ekonomik dönüşümünde önemli bir rol oynamaktadır. Bu bağlamda Türkiye, bir yandan içerde sosyo ekonomik dönüşüm yaşarken, bir yandan da küresel ekonomiye daha fazla entegre olarak sosyo ekonomik dönüşüme farklı bir çehre kazandırmıştır” şeklinde konuştu. Konuşmasında, gayrimenkul sektörünün Türkiye ekonomisindeki yerinin tartışılmaz olduğunu belirten Ermut, “Gayrimenkul sektörü oluşturmuş olduğu katma değerin yanı sıra istihdam anlamında da Türkiye ekonomisine büyük katkılar sağlamaktadır. Bir yandan ekonomik kalkınmaya katkı sağlarken, bir yandan da ekonomik kalkınma ile beraber sektör daha da gelişerek cazip imkanlar sunmaktadır. Türkiye ekonomisinin özellikle son 9 yılda geçirmiş olduğu dönüşümle birlikte, Türkiye gayrimenkul sektörü de halen devam eden ciddi bir dönüşüm geçirmiştir” 

 

 

Türkiye yabancılar için en cazip gayrimenkul pazarı

 

Mütekabiliyet yasasının devam eden dönüşümün en büyük kanıtı olduğunu ifade eden Ermut, “Mütekabiliyet yasasıyla beraber zaten dünyanın en cazip gayrimenkul yatırım mecralarından biri olan Türkiye, daha cazip bir konuma gelmiş olacaktır. Merkezi ABD'de bulunan Gayrimenkul Yabancı Yatırımcılar Derneği'nin yapmış olduğu ankete, Türkiye 2012 yılında dünyada gelişmekte olan ülkeler arasında en cazip üçüncü gayrimenkul pazarı olarak tespit edilmiştir. Yine, Gayrimenkulde Gelişen Trendler 2012 adlı rapora göre, İstanbul mevcut yatırımlar, yeni yatırımlar ve geliştirme alanlarının hepsinde Avrupa'da birinci sırada yer almıştır. Uluslararası gayrimenkul yatırımcıları arasında yapılan anketler, geleceğe yönelik beklentileri yansıtırken, geçmişe baktığımızda da uluslararası yatırımcıların beklentilerinin çok da boş yere olmadığını göstermektedir. Biz tabi yatırım ajansı olarak, özellikle doğrudan yabancı yatırım rakamlarını takip eden kurumuz. Bu nedenle, bir noktayı vurgulamakta fayda var. Türkiye en son 2002 yılına kadar bütün tarihinde toplam 15 milyar dolar yatırım çekmiş bir ülkeydi. Fakat gerçekleştirilen reformlar, yatırım ortamında yapılan iyileştirmeler ve aynı zamanda bir anlayış değişikliği ile birlikte Türkiye'nin son 9 yılda çekmiş olduğu toplam doğrudan yabancı yatırım miktarı 110 milyar dolara ulaştı. Dolayısıyla yine son 9 yılda Türkiye'nin gayrimenkul satışlarından da yaklaşık 20 milyar dolar uluslararası doğrudan yatırım elde edildiğini görüyoruz. Diğer yandan gayrimenkul ve kiralama hizmetleri yaklaşık 3 milyar dolar uluslararası doğrudan yatırımı çekerken, inşaat sektörü ise 2 milyar dolar yatırım çekmiştir. Bu rakamlar artış eğilimi göstermeye devam etmektedir. Aynı şekilde bu gün yaklaşık 5 bin uluslararası sermayeli firma ve Türkiye'de gayrimenkul ve kiralama hizmetlerinde faaliyet gösterirken yaklaşık 3 bin uluslararası şirket de inşaat sektöründe faaliyet göstermektedir. Yine aynı süre içinde 2003 yılında uluslararası ve yabancı sermayeli firmaların Türkiye'de sayısı 5 bin iken, 2012 yılına geldiğimizde bu rakamın 30 binlere ulaştığımızı görüyoruz. Demek ki gayrimenkul sektöründeki yatırımcılar da bu 30 bin rakamının içinde yer alıyor. İnanıyorum ki yeni yasal düzenlemelerle birlikte bu yatırımlar daha da artacak ve Türkiye ekonomisine bir çok farklı açıdan katkı sağlamış olacaktır. Mütekabiliyet ile birlikte bir yandan ülkeye kalıcı döviz girerken bir yandan da sektörün gelişimine ciddi katkı sağlanacağını belirten Ermut, “Mütekabiliyet yasasının büyük düşünen Türkiye'nin İstanbul finans merkezi projesine de önemli katkılar sağlayacağına inanıyoruz. Zira İstanbul finans merkezi vesilesi ile İstanbul'a gelmiş olacak yatırımcılar, mülk edinmek isteyecektir. Bu yasa değişikliği ile Türkiye büyük bir adım atarak uluslararası yatırımcılara güven telkin ederken, bir yandan bu konuda da ne kadar ciddi olduğunu açık bir şekilde ortaya koyacaktır” şeklinde konuştu.

 

Yeni bir dönemin eşiğindeyiz

 

Zirve'de ikinci günün 3'ncü oturumunu açan Haluk Sur, dünyada mülkiyet kavramının son 50 senedir hızlı bir değişim yaşadığını ve özellikle bilgisayar teknolojilerinde yaşanan sıçramaların bu gelişimin temposunu artırdığını belirterek, “Bu gelişmelerle birlikte dünya giderek küçük bir gezegene döndü. Özellikle 2000-2008 yılları arasında sınır ötesi yatırımların hızlı seyrettiğini ve dünya ekonomisinin daha hızlı büyüdüğü görüyoruz. Bu zaman zarfında dış yatırımlarda patlamalar yaşandı. Bizim sektörümüz açısından birkaç örnek vermek gerekirse özellikle 2000 yılından başlayarak 2004, 2005, 2006, 2007 yıllarında kurumsal gayrimenkul yatırımlarının tutarı global olarak dünya ölçeğinde 500-600-700 hatta 750 milyar dolara kadar çıktı. Ve bunların yaklaşık olarak yüzde 50 den fazlası sınır ötesi yatırımlardı. 2008 krizi gelip kapıyı çaldığında, artık iki küresel olgu karşımızdaydı. Bir tanesi küresel ekonomik kriz ve sürdürülebilir olmayan politikalar diğeri ise üretim modelleri ve teknolojileri nedeniyle küresel iklim değişikliği. Tabi bu hızlı dünyadaki 50 yıllık dönüşüm ve değişim sırasında bizim sektörümüz açısından da birtakım değişiklikler oldu. En önemli değişikliklerden bir tanesi, kuruluşu ikinci dünya harbi öncesine kadar giden gayrimenkul yatırım ortaklıklarının ortaya çıkışı. Şimdi artık yeni bir dönemin eşiğindeyiz” dedi.

 

Gayrimenkul yatırımı krize karşı bir kalkan

 

Amerika'da Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları'na tanınan vergi muafiyeti teşviklerinin sektörün önünü açtığını belirten Sur, “80'li yıllardaki bu teşvikle birlikte GYO dünyada giderek yükselen bir değer haline dönüşmeye başladı. Tabi en önemlisi gayrimenkul, likit olmayan kolay paraya ve sermaye piyasaları aracılığı ile likit hale dönüşen hisse senetleri şeklinde borsalarda alınıp satılmaya başladı. Gayrimenkulün bir anlamda ruhu değişti. Bu süreç aslında kriz döneminde de devam etti. Epra'ya dayalı rakamlara göre 2007 yılı Haziran ayında dünya borsalarının büyüklüğü yaklaşık 55 trilyon dolardı. Aynı dönemde kurumsal gayrimenkul yatırımlarının o günkü tutarı global olarak 17 trilyon dolardı. Borsaya kote gayrimenkul şirketlerinin piyasa büyüklüğü de yaklaşık 1,5 trilyon dolar civarında idi. Kriz zamanı her ne kadar bu sınır ötesi yatırımlarda düşüş yaşansa da kurumsal gayrimenkul yatırımlarında 2005, 2006, 2007 rüzgarı devam etmese de başka bir süreç yaşandı. 2011 sonu itibaryla bu rakamlar değişti. Dünya borsaları 44-45 trilyon dolar mertebesinde seyrediyordu. Krizden ötürü bir miktar düştü. Ama çarpıcı olan rakam bence burada kurumsal gayrimenkul yatırımlarının tutarı 24 trilyon dolara yükseldi. Yani 3-3,5 senelik süreçte 17 trilyon dolardan 24 trilyon dolara çıktı. Bu kriz ortamında bile gayrimenkulün ne kadar güven verici bir yatırım enstrümanı olduğu, krize karşı bir kalkan hüviyeti taşıdığı da ortaya çıktı. Ve borsaya kote olan şirketlerin büyüklüğü 2 trilyon doları aştı. Yüzde olarak da dünya borsaları içindeki büyüklüğü yüzde 2'lere 3'lere doğru yükseldi” dedi.

 

Türkiye'nin önünde çok büyük bir fırsat var

 

Bu sürecin Türkiye'de de devam ettiğini söyleyen Sur, “Aynı dönemde Türkiye'de birbiri ardı sıra gayrimenkul yatırım ortaklıklarının sayısı arttı. Bu gün itibarıyla yaklaşık 25 şirket borsaya kote durumda. Yine bu kriz ortamında Türk gayrimenkul tarihinin ve Türk sermaye tarihinin en büyük sermaye ihraçlarından, halka arzlarından bir tanesini, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı olarak yaşadık. Dünyada 2008 Eylül krizinden sonra yapılmış olan en büyük halka arz işi bizim sektörümüzde 1,8 milyar dolarla Amerika'daki Avustralya kökenli Greenfield Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı şirketine aitti. Emlak Konut'un halka arzı da dünyada ilk 10'a girecek şekilde aşağı yukarı 850 milyon dolarlık halka arz oluşturdu ve bu giderek piyasaya bir derinlik kazandırdı. Dış yatırımcılar açısından da gayrimenkul yatırım ortaklığı sektörünü borsada destekleyen bir hüviyet kazandırdı. Ve geçen 50 yıl bu şekilde hayatı, iş yapma alışkanlıklarını kökünden değiştiren, Gayrimenkul sektörü açısından gayrimenkulün ruhunu kökünden değiştiren bir süreç olarak algılandı. Bu gün gelinen noktada Türkiye'de en önemli konuların başında kentsel dönüşüm konuşuluyor. Gönül istiyor ki, bu yeşil dönüşüm olarak başarılabilsin. Enerji verimliliği yüksek olan binalar yapılabilsin. Türkiye'nin enerjiye ayırdığı kaynak para çok yüksek ve bu gün kurulu enerji kapasitesi 55 bin megavat seviyesinde. Bu rakamın gelecek 10-20 yılda 120, 125 bin megavat seviyesine çıkarılması planlanıyor. Bunun da parasal karşılığı 130 milyar dolar. Binalarda kullanılan enerji toplam enerji ihtiyacının yaklaşık yüzde 45-50'si nispetinde. Burada yapılacak yüzde 30-35'lik bir tasarruf, Türkiye'de 130 milyar dolarlık enerji faturasını, 90, 100 milyar dolarlara doğru çeker ve sanki yeniden bir GAP projesi yapılmışçasına Türkiye'ye artı değer kazandırır. Zirve süresince, kentsel dönüşüm ile ilgili olarak en mütevazı rakamlarla 5,5 milyon konutun yenilenmesinden bahsedildi. Bunu 8 milyon olarak ifade eden de var. Bunun dışında yine kentsel dönüşümle ilgili gereken rakamın 400 milyar dolardan aşağı olmadığı konuşuldu. Bütün bunlar bir şeye işaret etti. Türkiye'nin önünde büyük bir mücadele, büyük bir sorun var. Ama çok da büyük bir fırsat var. Eğer bu 10-12 yıllık süreçte başarılabilirse, bugünkü Türkiye'nin üzerine bir Türkiye daha katabilecek. Ve tabi sorun yine dönüp dolaşıp bunu nereden finanse edeceksiniz sorusuna geliyor. Yaklaşık 750-800 milyar dolarlık bir ekonomide 400 milyar dolardan bahsediyoruz. Tabi kentsel dönüşüm bir yılda yapılacak bir şey değil. En iyi ihtimalle 10-12 yıl diye öngörmek lazım. Ama paranın nereden bulunacağını, yatırımcının nasıl cezp edileceğini ve özellikle bu kadar büyük bir iş hacminde ekonomik pastada sadece bunu yerel firmalarla değil yurt dışından gelecek olan yatırımcı, geliştirici firmalar ile finansör kuruluşlarla birlikte Türkiye'nin bunu başarabileceğinin altını çizmek lazım” dedi.

 

Türkiye'de potansiyel var ancak iletişim boşluğu doldurulmalı

 

Türkiye'ye zirve vesilesi ile ilk profesyonel ziyaretini gerçekleştirdiğini belirten Tariq Ramadan, “Fırsatların neler olduğunu anlayabilmek için bu ziyaret içinde pek çok araştırma yapma fırsatım oldu. Hem gayrimenkul hem de gayrimenkul dışı sektörlerde yatırımların neler olabileceğine baktım. Bizim şirketimiz özellikle gayrimenkul üzerine odaklanan bir şirket. Gayrimenkul alanında geliştirici bir şirketiz ve yatırım, pazarlama şirketimiz de var. Özellikle yeni projelerin pazarlanmasına odaklanıyoruz. Türkiye'de yatırıma yönelik rakamlar gösteriyor ki, çok yüksek bir talep var. Ancak yatırımcı olarak düşünülmesi gereken ciddi konular da var. Bunlardan biri kurdaki dalgalanmalar. Körfez ülkeleri de genellikle dolara odaklı çalışırlar. Dolayısı ile bizim hep doları izliyor olmamız gerekiyor. Türkiye'deki yüksek enflasyon oranını da düşünmek gerekiyor. Elbette bunun içim büyülü bir çözüm yok. Ancak şunu da biliyoruz ki; buradaki hükümet, uluslararası yatırımcıları çekebilmek için konuya çok ciddi yaklaşıyor ve çalışıyor. 

 

Türkiye ile Ortadoğu ve Arap ülkeleri arasındaki iletişim boşluğunun ikili olarak ortadan kaldırabileceğine ve bir köprü kurulabileceğine inandığını belirten Ramadan, “Bu iletişim boşluğu için çalışılırken özellikle bir dil sorunu yaşanıyor. Türkiye'nin bu anlamda yabancı yatırımcıları teşvik etmesi için daha fazla dışarı çıkması gerekiyor. Buna benzer bir zirve bizim ülkemizde de yapılıyor. Ama daha ziyade uluslararası yatırımcılar İngilizce konuşmalı ve daha fazla dil paylaşımı olmalı. Arapça konuşulmalı. Devlet kurumları bununla ilgili çalışmaya başlamış sanırım. Umuyoruz ki; bunun da sonuçlarını yakında görürüz” dedi. 

 

Fırsatları kullanmak için köprüler kurulmalı

 

Dil konusunun yabancı yatırımcıların çekilmesi için önemli bir konu olduğunu vurgulayan Ramadan, “Diğer bir konu ise şeriat veya islami yatırım araçlarına yönelmiş olan körfez bölgesinde geniş bir yatırımcı segmentinin varlığının bilinmesi. Bu yatırımcıları diğer bir yolu da bu tür araçları Türkiye'de de oluşturmak. Böylece tüm sektörlerde yatırımı kolaylaştırmak mümkün olabilir. Gayrimenkul dışında bir diğer fırsat ise inşaat sektörü olarak görünüyor. Bu konuda Türkiye'nin gerçekten çok iyi bir Know-How'a sahip olması gerekiyor. Türkiye, altyapı, gaz, petrol ve elektrik santralleri inşaatı konusunda tecrübe ihraç edebilir. Arap baharı sonrasındaki bu dönemde özellikle de Orta Asya'ya tecrübe ihraç edilebilir. Ancak yine burada da iletişim konusu çok önemli. Kesinlikle güçlendirilmeli ve köprüler kurulmalı diye düşünüyorum. Bu fırsatları kullanabilmek için arada köprüler kurulmalı” dedi. Türkiye'nin emlak yatırımı için bir fırsat olduğunu da söyleyen Ramadan, “Kesinlikle ortada bir fırsat var. Türk ekonomisinin bütün çekici yanları müthiş bir fırsat sunuyor. Ancak yatırımcılar ve yatırım danışmanları olarak bizim açımızdan fırsatlar değerlendirilirken bazı konulara da dikkat edilmesi gerekiyor. Mesela Türk Lirası kurunun dalgalanması, yüksek faiz oranı ve enflasyonun yüksekliği kurumsal yatırımcılar açısından borç alma sıkıntısı yaratıyor. Ayrıca bir iletişim boşluğu ya da açığı da var. Örneğin ben Türkiye'ye en son 17 yıl önce geldim. Tahmin edebilirsiniz ki Türkiye hakkındaki izlenimim 17 yıl öncesine dayanıyor. Ancak bu görüşü değiştirmek için de herhangi biri bana ilişkiler düzeyinde bir şey yapmadı. Şimdi geliyorum bakıyorum Türkiye çok farklı ülke olmuş” dedi.

 

Londra'nın yarısı yabancıların ve mülkiyetine hiç aldırmazlar

 

Oturumda konuşan Malezya Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Yöneticileri Derneği Başkanı Stewart LaBrooy, islamcı bir yaklaşım içinde çalışan bir kurum olduklarını belirtti. Özellikle endüstriyel alanda ve ofis alanında çalıştıklarını belirten LaBrooy, “GYODER ile çok benzer bir yapılanma içindeyiz. Malezya ve Türkiye'nin bu iki derneği gerçekten gayrimenkul pazarının gelişimi konusunda ciddi çabalar harcıyor. Özellikle bankalardaki mevduat oranlarına baktığımızda, altın karşısında son gelişmeler neticesinde gayrimenkulün ne kadar önem kazandığını görüyoruz. Malezya'da 14 oyuncu var ve sermaye miktarı 14 milyar dolar. Bu açıdan baktığımızda bu rakam dünya genelinde gerçekten oldukça önemli bir miktardır. Hali hazırda yıllık geri dönüşü yüzde 6-8 oranında görünüyor. Vergi açısından baktığımızda, İngiltere ve Avustralya sistemini takip ediyoruz. Burada bir tröst yapısı var. Ve hissedarlar adına bütün herkesin hissesini yöneten bir yönetici düzeni içinde çalışıyoruz. Bütün varlıklar içerdeki kirayı ödeyen kiracılarla götürülüyor. Onlardan kirayı topluyoruz. Masrafları buradan düşüyoruz. Kalan parayı da hissedarlara paylaştırıyoruz. Her yıl karın neredeyse yüzde 90'ına varan oranını hissedarlarımıza paylaştırıyoruz. Malezya, Avustralya, Hong Kong ve Tayland gibi ülkelerde reed mevzuatı konusunda işbirliği yapıyoruz. Buralarda 200 milyar dolarlık bir dünya pazarı var. Avusturalya ve Japonya en önde gelen aktörler. Çok likid bir piyasa. Çok Likidite havuzları var. Günlük olarak işlemler yapılıyor. Alışverişler çok aktif. Malezya'da bir adım daha ileri gidelim dedik. Çünkü Malezya'da İslami sermaye piyasaları çok gelişmiş durumda. Türkiye'ye gelince; ülkelerimiz arasındaki paralellikler çok çarpıcı. Her ikimiz de laik ülkeleriz. Ben her zaman Londra'yı örnek veririm. Londra'nın yarısı yabancıların ve mülkiyetine hiç aldırmazlar. Çünkü yabancılar gayrimenkullerini götüremezler. Çok iş yapılıyor bu alanda Türkiye'de de böyle olacak. Türkiye'de birçok değişik dinlerden insanlar yaşıyor. Herkes kendi ibadetini yapabiliyor. Ekonomik yaklaşımımız çok aktif. Ekonomik bakımdan şeriat yorumumuz gayet ilerici bir durumda” dedi. Malezya'da yapısal olarak farklı bir GYO anlayışı olduğunu da söyleyen LaBrooy,” Bir yapı aldığınızda onun temelindeki varlığı satın alıyorsunuz. Dolayısıyla binanın bir payını almış oluyorsunuz. Biz yönetici olarak ayrı bağımsız bir fona hissedarlar adına para ödüyoruz. Temeldeki fark, fiziksel aktiflerin alınması, şirketin hissesinin alınmamasıdır. Bu fon likidite edildiği zaman, tüm para hissedarlara geri dönüyor” dedi.

 

Türkiye'nin uzmanlaşması gerekiyor 

 

Türkiye'nin Ortadoğu ve Kuzey Afrika için, İslami finans merkezi olabileceğini belirten Labrooy, “Bütün dönüşüm programlarımız aslında sermaye gerektirecek. En önemli talep konusu hukuktur. Çok olgun bir hukuk piyasası oluşturursanız hükümetler bunu piyasaya çıkartıp ülkeniz için gerekli olan kentsel geliştirmeyi sağlayabilir. Burada gayrimenkulden söz ediliyor. Ben bir sanayi gayrimenkul yatırım şirketinden geliyorum. Bizde uzmanlaşma var. Mesela alışveriş merkezi, hastane gibi gayrimenkul şirketleri var. Dolayısıyla uzman olmanız gerekiyor. Asya'da insanlar bütün alanları kapsayan bir gayrimenkul yatırım ortaklığından hoşlanmaz. Çünkü yöneticinin o alanı bilmediğini düşünür. Mesela dünyanın en büyük alışveriş merkezi yöneticilerin bir tanesi Londra'da çalışmaktadır. Şimdi İngiltere'nin perakende sektörünü baştan aşağı değiştiriyor. Bu küresel bir yatırım ortaklığı. Kimi de otelleri yapıyor. Yatırımcılar bunu biliyorlar. Çünkü paralarının karşısında ne alabileceklerini biliyorlar. Türkiye'de çeşitlendiriliş faaliyetleriniz olduğunu görüyorum. Sizin kendi nedenleriniz makul olabilir ama küresel şirketler olmak istiyorsanız belli aktif sınıflarında uzmanlaşmanız lazım” dedi. 

 

Malezya'nın dünyada İslami GYO'lar için yol gösterici tek ülke olduğunu vurgulayan LaBrooy, “Burada Malezya'nın İslami yönü işin şeriat kurallarına göre yapılmıştır. Malezya'da kumarhane, bar, eğlence, sigara satıcıları olmaz. Helal et olmayan ürünler satanlar olmaz. Bütün sigortalarımız da tekafül yolu ile yapılmaktadır. Bütün bunları söyledikten sonra uyumsuzluğun yüzde 20'ye kadar çıktığını da eklemek gerekiyor. Çünkü körfez ülkeleri bunu sevmiyor. Dolayısı ile daha liberal bir yaklaşımımız var. İslami olarak biri hastane olmak üzere 3 tane GYO'muz var. Her üçü de çok başarılı. Ve defter değerlerine göre yüzde 20'den fazla temettü ödeyebiliyorlar. Sizin de Türkiye'de bir adım atıp şeriata uygundur diye belge almanız yeter” dedi.

 

Türkiye çok çekici, çünkü yatırım yapan Avrupalılar da var 

 

Uluslararası yatırımcıların Türkiye'yi tercih etme nedenlerini değerlendiren Faisal Khan ise gayrimenkulün orta vadeden uzun vadeye bir bakış açısı getirdiğinin altını çizdi. Türkiye'deki gayrimenkul yatırımlarının uluslararası yatırımcılara çekici geleceğini ifade eden Khan, “Türkiye'nin Avrupa'ya yakın olması nedeni ile Avrupa'ya yatırım yapan birçok yatırımcı Türkiye'ye bakmaya başladı. Bu bağlamda Türkiye açısından kurumsal yatırımcıları çekebilecek değişikliklere bakmak gerekiyor. Gelişmiş ülkeler için ticari gayrimenkul, şirketlerinin işleri için kullandığı gayrimenkul olarak adlandırılıyor. Burada hemen hemen bunun yüzde 50'si bizim gibi kurumsal yatırımcılar tarafından ülkeye getiriliyor. Türkiye'nin bunun üzerine odaklanması lazım. Hangi faktörler daha fazla kurumsal yatırımcıyı cezbeder, buna bakılmalıdır. Türkiye'nin çok aktif bir gayrimenkul piyasası var. Yatırımların büyük bir oranı bu şekilde yapılıyor. Ancak buradaki gayrimenkul pazarı bir sonraki adımını atacaksa, Türkiye'nin kurumsal yatırımcıları cezbetmesi gerekiyor. Örneğin döviz cinsinden borçlanmaya bakıldığında, avro cinsinden Türkiye bankalarından borç almanın maliyeti çok yüksek. Bunun nedeni avro bölgesindeki gelişmeler. Şimdi Alman bankaları gayrimenkulü anlıyorlar. Riski anlıyorlar ve bu piyasadan çekildiler. Kalan bankalar daha önce söylediğim gibi gayrimenkul açısından bakmıyorlar şirket kredisi gibi bakıyorlar. Peki kısa ve orta vadede hangi faktörler geliştirilebilir? Her şeyden evvel gayrimenkul üzerindeki sahipliğin kurumsal yönünü geliştirmek gerekiyor. Bu esas olarak saydamlık ve verilerle ilgili bir konudur. İkincisi ise fiyatlama konusudur. Bölgeye baktığımız zaman Türkiye'de gayrimenkullerin fiyatlandırılması epeyce bir farkla en agresif düzeyde. Türkiye çok çekici çünkü, Türkiye'ye yatırım yapan Avrupalılar var. Ancak son tahlilde gayrimenkul sektöründeki hareketliliğin orta ve uzun vadede gerçekleşmesi bir çarpıklık yaratır. Türkiye'nin bir başka önemi de borca ulaşılabilir bir ülke olmasıdır. Birincisi, nasıl veriliyor ikincisi fiyatlandırma. Maalesef Türkiye'de bankalar krediye sanki bir şirkete borç verir gibi bakıyorlar. Orta vadede bunun anlamı şu; borcun desteklenmesi bankalardan çıkmalı ve onların ötesine taşarak borsalara geçmelidir. Dolayısıyla borç ve fiyatlandırılması şu anda Türkiye piyasası konusunda özellikle kurumsal yatırımcılar için temel kısıtlayıcı unsur” dedi.

 

Türkiye sürdürülebilir bir istikra sahip

 

Oturumun son konuşmacısı olarak söz alan Mısır Doğu Kıyısı Yönetim Kurulu Başkanı Karim Helal Türkiye'nin neden yatırımcılar için çekici olduğunu örneklerle açıkladı. Mısır ve Asyalı müşterilere danışmanlık hizmeti verdiklerini belirten Helal, “Biz iki farklı yatırımcıyla iş yapıyoruz. Bunlar stratejik ve finansal yatırımcılar. Stratejik yatırımcılar tipik olarak başka pazarlara ya teknoloji almak üzere yüzünü çevirir ya da pazar payını artırmak için girer. Yeni bir pazara girerken de üretim maliyetlerini düşürmek ister. Finansal yatırımcı ise mümkün olduğu kadar güvenli bir ortamda, sürdürülebilir ve makul bir faiz ister. Türkiye bu bakımdan iyi bir tablo çizmektedir. Nüfusu, demografisi, kültürü ve inançları bakımından Mısır'a çok benziyor. İç içe geçmiş tarihimiz nedeni ile de Mısırlıların Türkiye'ye yakınlık hissettiklerini söylemem mümkün. Ancak buradaki cazibe her şeyden önce küresel piyasadan kaynaklanıyor. 2008 küresel krizinden sonra, avro ülkelerinde devam etmekte olan hikaye dolayısıyla değişmiştir. Yatırım sermayesi içinde rekabet yoğunlaşıyor. Aynı zamanda batıdan gelen yatırılabilir sermaye miktarı azalıyor. Türkiye bir bakıma alıcı piyasası haline geliyor. Aynı zamanda ekonomik güç dengesi batıdan doğuya doğru kaymış durumda ve önümüzdeki süreçte de böyle olacak. Ekonomik etkenler ele alındığında, Türkiye'nin burada sunabileceklerine bakmak gerekiyor. Nüfus çeşitliliği, ana pazarlara yakınlık ve coğrafi konum sunabileceklerinden bazıları. Ancak ben iki faktör daha ekleyeceğim. Birincisini Mısır'dan gelen insanların ağzından söyleyeceğim. Türkiye sürdürülebilir istikra sahip. Ayrıca berrak bir siyasi ve ekonomik durum sunuyor. İkincisi ise karşı tarafın ya da sizin dürüstlüğünüz. Yükselmekte olan piyasaya gelen bir yatırımcı, karşısındakine çok dikkatli bakıyor. Karşı taraftaki dediğim zaman yerel partnerden söz etmiyorum. Elbette ev sahibi ülkeye bakıyorum. Beraber iş yapabileceğim ülkenin güvenilir, saydam ve sağlam bir hukuk sistemi olup olmadığına, benim yatırımımı koruyup koruyamayacağıma bakarım. Türkiye'nin tüm bu sorulara evet dedirtecek bir ülke olduğu ortada. Hem stratejik yatırım hem de finansal yatırım için birçok müşterim Türkiye ile ilgileniyor. Ayrıca Türkiye'de sanayi, turizm ve turizm bölgelerinin geliştirilmesi gibi müthiş fırsatlar var. Ülkenin bazı göstergelerine bakıldığında Türkiye'nin çok güçlü temelleri var. Kısa sarsıntılar olacaktır. Ancak bunlara aldırmamak gerekiyor” şeklinde konuştu.

 

Gayrimenkul Sektöründe Pazarlama ve Satışta Nasıl Yenilikçi Olunur?

 

12. Gayrimenkul Zirvesi ve ISTANBUL REstate Gayrimenkul Fuarı, sanatçı Ali POYRAZOĞLU'nun renkli yönetimi ile gerçekleştirilen “Gayrimenkul Sektöründe Pazarlama ve Satışta Nasıl Yenilikçi Olunur?” başlıklı oturumla sona erdi. Prometheus Genel Müdürü Yücel ATIŞ, Euro RSCG CEO'su Levent ERDEN ve TTBOOM Kurucu Ortağı Cüneyt KARAKAYA, Ali Poyrazoğlu'nun ‘güldüren – düşündüren' katkılarıyla, gayrimenkul sektöründeki pazarlama ve satış yöntemlerindeki gelişmeleri ele aldılar. 

 

“Aklın yenilikçilikte olsun” diyen Aziz Nesin'e çok şey borçluyum

 

Konuşmasına, kendi hayatında nasıl yenilikçi olduğundan yola çıkarak başlayan Ali Poyrazoğlu, tiyatro sanatında ilerlerken başından geçen olayları komik bir dille anlattı. Bugünlere gelişini Aziz Nesin'e borçlu olduğunu söyleyen Poyrazoğlu, “Tiyatrolarda oynayarak ayaklarının üstünde durmaya, kendi markasını oluşturmaya, kendini pazarlamaya çalışan ve fark yaratabilmek için uğraşan genç bir oyuncuyken Aziz Nesin gelip diyordu ki, ‘Yenilikçi ol çocuğum, yenilikçi ol.' Ben de, ‘Ne yapayım ağabey, iş bulduk, oynuyoruz işte' diyordum. O ise her seferinde, ‘Aklın yenilikçilikte olsun. İçindeki müziği keşfet, içindeki rengi bul. Ürettiğini, yaptığını, düşündüğünü başkalarının da kullanabileceği bir şekilde pazarlaman gerekiyor” diye konuştu. 

 

Her ülkede bir süre sonra nüfusun yüzde 85'i kentlerde yaşayacak

 

Sektörün önünün açıldığını ifade eden Poyrazoğlu, “Daha yaşanılabilir kentler nasıl yaratırız? Daha yaşanılabilir kentler için nasıl bir ortak akıl oluştururuz? Bu konu üstünde yenilikçi, fark yaratan bir bakışla, bir ortak akıl bulmanın peşindeyiz. Bütün dünyada nüfuslar artık kentlere doğru göçtüğü için kentlerin nüfusunun çok artacağını, her ülkenin aşağı yukarı kısa bir süre içinde nüfusunun yüzde 80-85'inin kentlerde yaşayacağını biliyoruz. Böyle bir gidiş varken sektör böyle genişleyecekken, şimdi sizin önünüzü açacak olan iki tane yasa ortaya çıkmış vaziyette. Kentsel dönüşüm çıktı çıkıyor. Nasıl çıkacağını bilmiyoruz. Detaylarıyla ilgilenmemiz gerekiyor. Ve de yabancılara mülk satma yasası çıktı ki, bu epey bir ferahlatacaktır sektörü diye düşünüyoruz” dedi.

 

Yenileme ile dönüştürme çok farklı konular

 

Kentsel dönüşümde bir noktayı iyi anlamak gerektiğini, yenileme ile dönüştürmenin farklı şeyler olduğunu vurgulayan Poyrazoğlu, “Altını çizerek belirtmek gerekiyor. Deprem bölgesinde ya da çökmek üzere olduğu için binanın yıkılıp, yerine yenisinin yapılması gerekmiyor. Bir de kültürü, sanatı, geçmişi, kent yaşamını koruyabilmek için bazı binaların da olduğu halde korunarak yenilenmesi gerekiyor. Kentsel dönüşüm ister istemez, dünyanın her yerinde olduğu gibi iki bacaklı olacaktır. Kendinizi hazırlamak zorundasınız. Yıkıp yapacaksınız, ya da yenileyeceksiniz. Yıkıp yaptığınız zaman bir sorunla karşı karşıya kalacaksınız. Aşağı yukarı ilk vadede 2 milyon evin yıkılarak yerine ev yapılması planlanıyor. O istatistik bilgilerde mal sahibine de hak vereceğiniz için etti iki ev. Dört milyon ev yenileyeceksiniz. Nasıl satacaksınız? Kime satacaksınız? Yani kentsel dönüşüm bir tehlikeyi, bir lezzetsiz bir kokuyu da sektörün üzerine fırlatılabilir. Çok iyi düşünülüp, planlanıp, risk yönetimini de çok dikkatli davranıp planlarınızı hayallerinizi ona göre kurmanız gerekiyor. Hızla gelişen inşaat sektöründe teknolojik yenilenmelere maruz kalacaksınız. Çünkü daha hafif yapı malzemeleri kullanılacak. Daha ekolojik binalar yapılacak. Çevreyi kirletmememiz gerekiyor. Nasıl yürüteceksiniz bu operasyonları? 3 yıl sonra robotların bütün dünyada inşaat sektöründe kullanılması planlanıyor. Robot teknolojisine geçecek misiniz? Ondan önce modüler yapılar yapılmaya başlanacağı için bir haftada bina çıkma teknolojisine kendinizi hazırladınız mı? Öyle bir sektörün içindesiniz ki durursanız düşersiniz, büyümezseniz küçülürsünüz. Küçülmeye başlarsanız yok olursunuz. Bugüne kadar tüm kazandıklarınızı da kaybedebilirsiniz. İyi düşünmek, geleceği iyi planlamak, iyi gelecek tasarımları kurmanız gerekiyor” şeklinde konuştu.

 

Ortak akıl oluşturup ortak planlama yapmak zorundasınız

 

“Kentlerde bir tehlike başladı” diyen Poyrazoğlu, şunları söyledi: “Herkes kendi başına. Hani kendi oyununu göstermek isteyen santrafor futbolcu gibi. Takım oyununu unutup, tek başına topu alıp kaleye gitmek için kendini yırtan insanlarla doluşmuş vaziyette. Her tarafta birbirinden bağımsız, geniş bir ada, geniş bir bölge için planlama yapılmadan, tek başına doğru gökyüzüne doğru yükseliyorsunuz. Bu yükselen binalar, tasarımlar arasında bir ruh birliği yok. Bir ortak yaşam alanı, bir dünya; o gruplara, insanlara, cemaatlere uygun birlikte yaşayabilecekleri ilave alanları kazandırmadan... Burada bir gökdelen, arkası çamur, toprak. Dal bile dikilmemiş. Çevredeki yollar düzenlenmemiş. Orada bir köy, kasaba yaratılmamış. İnsanlar empatinin peşine takılmış vaziyette kendisinden farklı olanı anlayıp keşfetme peşinde. Türkiye bütün dünyaya, aynı çatı altında farklı yaşam modellerinin bir arada var olup olamayacağını anlatmaya çalışıyor. Ötekini kendinleştir. Öteki, öteki dediğin aslında sensin. Farklı dünyaların peşinde dolaşma. Ötekinde kendini keşfet dediğine göre ötekini keşfedebileceğiniz yaşam alanları ve bu anlama uygun, planlanmış, bir araya getirilmiş binalar grubu tasarlamadığınız, aranızda takım oyunu oynamadığınız için herkes tek başına gol atmaya çalışan santrafor gibi takımın dengesini bozmakta. Ortak akıl oluşturmak, ondan önce ortak planlama yapmak zorundasınız.”

 

Hayalleri gerçekleştirecek bütünlüğü sunarsanız evlerinize itibar edecekler

 

Eskiden tiyatro oyununu sadece Harbiye'de oynadıklarını belirten ünlü sanatçı, “Bütün İstanbul da kalkar bizi izlemeye gelirdi. Şehir büyük bir hızla büyüdü. 14-15 milyonu geçti. Şehir kendi içinde, kendine yeterli kasabalara dönüşmüş durumda. Bakırköy'ün nüfusu 2 milyon, İzmir'in nüfusu kadar. Meyhanesi, hastanesi, sineması, tiyatrosu, AVM'si, eğlence merkezi var. Her şeyi var, gelmiyor Taksim'e. Biz mobil tiyatro yaptık kendimizi. Üç gün burada, iki gün orda oynuyoruz. Küçükçekmece'ye gittik, 800 kişilik salon. Bir ay önceden bilet bitiyor, ayrı bir kent var orada. Onlar buraya gelmiyorlar. Şehir bölündüğü için ticaret yapılacak yerler, kültür-sanat yuvaları, eğitim alanları... İnsanları bir araya getiren, orada “Yeni bir ev aldık. Yaşamımızda yeni bir hayal... O hayali gerçekleştirecek bütünlüğü bize sunuyorlar” diyebilirlerse ancak sizin evlerinize itibar edeceklerdir” dedi.

 

Yüzme havuzundan başka yenilik gelmiyor mu kimsenin aklına?

 

Pazar günü gazetelerin sayfalarını çevirirken neler düşündüğünü anlatan Ali Poyrazoğlu, “Aslında benim düşündüğüm şeyi hepiniz düşünmektesiniz. Bu millet, herkes yüzme şampiyonu mu olmak istiyor? Gökdelen, yüzme havuzu... Denizin kenarında bile denize girmiyor bu millet. Kime satıyorsunuz o havuzları? Çok mu meraklı zannediyorsunuz? Başka hiçbir yenilik gelmiyor mu kimsenin aklına? Niye bütün bir sinerji yaratarak bu işe devam etmiyoruz? Pazarlamada, ruhlara dokunmada... Yaptığımız ürünleri daha değerli, daha yaşanılabilecek bir çevrenin parçası haline getirmek konusunda niye bir ortak düşünme biçimi bulmuyoruz? Bu ortak düşünme biçiminin içine neden devleti de alıp, onlarla birlikte düşünüp, onların da yardımından faydalanarak bunu bir vizyon, bir görüş olarak Türk halkına sunmuyoruz? Rusya'da büyük bir araştırma sonuçlarına göre, 2013 yılında dünyadaki ekonomide yavaşlama olacağını öngören Rusya'daki inşaatçılar planlama yapmaya başlamış. Aynı çalışmayı sizin de yapmanız gerekiyor. Gelecek tasarlamaktan daha önemli bir şey yok” diye konuştu.

 

Önce vizyon olması lazım

 

Hayal gücünün bilgiden daha önemli olduğunu ifade eden Poyrazoğlu, “Önümüzü açacak, aydınlatacak hayal gücünün yol göstericiliğinde ve ışığında geleceği keşfedeceğiz. Geleceğe uygun tasarımlar nasıl yaratabiliriz? Buna bir kriz gözüyle bakarsak ürettiğimiz şeyleri nasıl pazarlayabiliriz? Bunları daha yaparken düşünmek zorundayız ki, zirveye fırlayabilecek emlak pazarlama işi çıkaralım. Pazarlama mimar planı çizerken başlıyor. İnşaat bittikten sonra başlamıyor Türkiye'de yapıldığı gibi. Daha mimar planı çizerken bunun tasarlanması ve o noktaya doğru yürünmesi gerekiyor. Bunun için de belirli başlıklar var. O başlıklarla düşünmek, iyi bir emlak pazarlamacısı olmak için önce bir doruk satış vizyonunuz olması lazım” şeklinde konuştu. 

 

 

Zirveyi yakalamak isteyen insan inançlı olmalı

 

Zirve, hedef görülmediği zaman hedefi tutturmaya imkan olmadığını savunan Poyrazoğlu, şöyle konuştu: “Hedefi görmüyorsan planı yaparken, mimara çizdirirken, tartışırken orada bir yaşama biçimi sunmayacaksan o bölgeye tek başına dikilmiş ağaçlardan bir orman oluşturamazsın. Zirveyi yakalamak isteyen insanlar inançlı olacaklar. Etik kurallara uyacaklar, şeffaf olacaklar. Planlamak, bunu öğrenmek zorundasın. Çünkü orada yaşamaya gelen bizlerin de yaşamlarını tasarlıyorsun sen. Benim zamanımı tasarlıyorsun. İşe ayıracağım, çocuğun oyununa, spora, kültüre sanata ayıracağım zamanı tasarlamak zorundasın benim için. Gelecek yaşam biçimine parmak basacak bir meslek dalıysan bunları düşünmelisin. Kendi mesleğinizin dışında bir akıl takımı, bir dostlar meclisi oluşturmak zorundasınız. Ayda bir kere görüş. Paran varsa yemeğe götür, yoksa çaya çağır. Ama bir doktor, bir postacı, bir otomobil tamircisi, bir öğretmen, bir banka memuru ahbabın olursa senin yaptığın işe farklı zihniyetlerin nasıl baktığını görür, anlayabilirsen ancak o zaman kendini net bir biçimde görebilirsin. Farklı disiplinlerin bilgilerinden yararlanıp, onları birbirine sürtüp yaratıcı noktaya kendini taşıyabilirsin.”

 

Nasıl bir gelecek sunuyorsunuz bize?

 

İnsanları manen zenginleştirecek hayaller sunulması gerektiğini vurgulayan Poyrazoğlu, “Sadece bir yüzme havuzu, etrafa dikilmiş otlar, ağaçlar değil... Çünkü insanlar sonunda manen zenginleştikleri zaman yaşamda tatmin olmuş, daha mutlu hissediyorlar kendilerini. Mutlu bir gelecek önerisinde bulunabilmek için de mutluluğun bir durak, bir istasyon olmadığı, sürekli değişim olduğunu onlara anlatarak, yaşamlarının içinde sürekli değişimi hissedebilecekleri yaşam biçimi önerilerinde bulunmanız gerektiğini düşünüyoruz. Hz. Muhammed, bir Hadis-i Şerif'inde buyurmuş ki; ‘İki günü aynı olanın bir günü kayıp demektir.' Ben sizin yarattığınız evlerde, dünyalarda, binalar topluluğunda çoluk çocukla birlikte yaşarken, öbür günümü bugünden farklı kılabilecek miyim? Nasıl bir gelecek sunuyorsunuz bize? Bunu anlamaya çalışıyoruz” diye konuştu.

 

İnternette tiyatronun reklamını yaptığımda biletler bitiyor

 

Konuşmasında internete de değinen Poyrazoğlu, “Ben kendi işyerimde kullanıyorum. Bir sürü işim var ama bir de tiyatrom var benim. Biz takipçi bir tiyatroyuz. Seyircimizin hayatının içine gireriz. Tiyatroya gelen seyircileri kibarca karşılarlar ve form doldurturuz. Onlarla iletişim içindeyiz. Bunu yaptığımız için aşağı yukarı öbür tiyatrolardan yüzde 30 daha fazla bilet satarız. Twitter'daki adresime girip çıkanların sayısı şu anda Türkiye'de 3 büyük gazetenin dışındaki gazetelerin tirajından daha yüksek. Ben bir tane tweet attığım zaman o günün gündemi haline geliyor ve tiyatronun reklamını yaptığım zaman da biletler satılıyor. Daha gazetelere reklam vermeden bitiyor biletler. Bunun bu kadar derin net ölçülebilir bir etkisi olduğunu ben kendi işimden biliyorum. Ayrıca artık herkes biliyor. Eğer Twitter'a giriyorsanız sayın başbakanımızın her gün günde en az 5-6 tane tweet attığını, gündemle ilgili iletişim kurduğunu bilmiş olmanız gerekiyor. Yani ülkemizin başbakanı bile bunun önemli bir mecra olduğunu düşünüp görüşlerini, itirazlarını, herhangi bir konudaki fikrini paylaşmak istediği zaman millete seslenişinin dışında Twitter'a oturup yazıyorsa, ya da yazdırıyorsa, bu resmi bir şekilde önemi kanıtlanmış bir mecradır. Onun için bu konuda dikkatli olmanız gerekir” şeklinde konuştu.

 

 

Levent Erden: “Enflasyon konusunda Türkiye gerçekten dünyadaki tek örnektir”

 

Artık “yenilikçi” ve “inovasyon” sözünün Gayrimenkul sektörünün dışında da içinin boşaldığını savunan Euro RSCG CEO'su Levent Erden, “Çünkü bu ‘nefes alalım' demek gibi bir şey. Başka türlüsünün düşünülemeyeceği bir durum. Üstelik biz çok acayip bir ülkede yaşıyoruz ve ben bunu da galiba unuttum. Hani derler ya, ‘Burası Türkiye, başka yere benzemez' diye. Aslında çok palavra bir laftır. Ama tek konuda Türkiye gerçekten dünyadaki tek örnektir. Çünkü düşünürseniz en yüksek iki haneli ve hatta üç haneli enflasyonu 30 yıl boyunca yaşamış tek ülkedir. Hiç kimse bu kadar uzun dönemde bu kadar yüksek enflasyonla yaşamadığı için bunun faktörlerini, etkilerini, ne olduğunu, ne bittiğini biz çok da fazla görmemişiz. Düşünün, 1974-2004 arası enflasyon en tepede. Aynı zamanda 1974 dünyanın da değişimidir. Çünkü 1945-1974 arası dünyada büyüme hızı 1975-2000 arasının tam iki mislidir. Yani petrol krizi vesairelerle beraber dünya da yarı yarıya küçülmüş o dönemden beri. Peki burada enflasyonun rolü nedir? Enflasyon, insanları mecburi olarak kısa vadeli düşünmeye iter. Düşünün; sizlerin şirketlerinde dahi hazineciler vardır. Yıllarca şirketlerin en önemli adamları hazinecilerdir. Banka müdürlerinin büyük bir çoğunluğu hazineden geldiler. Çünkü kar finansal kardır. Operasyonel kar diye bir şey yok. Hepimiz finansal kar sağlamaya çalışıyoruz. Diğer insanlar tarafından baktığınızda da herkes finansını düzeltir. Sabahleyin sokağa çıktığınızda sokağın başından caddenin sonuna kadar yürüdüğünüz takdirde cebinizdeki dolar artmış, Türk Lirası azalmış. Bu doğal insanların çok değişik vadelerde düşünmesini sağlar. Unutmayalım; hani kiraların hepsi dolarlaydı, süpermarketlerde fiyatlar neredeyse haftada bir değişiyordu falan. Enflasyon meselesinin önemi, insanların hayal etmesini sınırlar. Enflasyon, insanların hayal etmesini güdük hale getiren, sınırlayan ve dolayısıyla tanımlayan bir şeydir. Enflasyonda kısa vade bu hafta, orta vade gelecek hafta, uzun vade ay sonudur” diye konuştu.

 

Biz aslında bir hayal yönetiyoruz

 

“Biz emlak, konut vesaire gibi lafların yanı sıra aslında yaşam biçimini tanımlayan işler yapıyoruz” diyen Levent Erden, “O zaman insanların nasıl bir yaşam biçimi hayal edeceğini düşünüyoruz. İşin daha da beteri bugünkü teknolojiyle insanlara verdiğiniz mal 70-80-90-100-120 yıl ömrü olan ürünler. Dolayısıyla bu bir tanımlama. Bir yaşam biçimi tanımlaması. Öbür taraftan da insanların bir hayalini yönetmesi lazım. Biz aslında bir hayal yönetiyoruz. Ama bir taraftan da hiç bilmediğimiz bir yerdeyiz. Çünkü dünyada acayip bir dönüşüm var. Yaşam biçimleri dönüşüyor. Biz hangi yaşam biçimine göre ne yapıyoruz? İnsanların hangi hayallerine göre ne yapıyoruz? Dışarıda yemek yemek bile çok azken, yemeksepeti dediğiniz şeyin İstanbul'da 3,5 milyondan fazla üyesi var ise... İstanbul'un 4-4,5 milyon hane olduğunu hesaplarsanız... Neredeyse yüzde yüzü bulan oranda hayat tarzı değişmiştir. Bugün insanlar ekranlardan yaşıyorlarsa... Yani TV, bilgisayar, tablet, telefon, hatta ATM ekranından yaşıyorlarsa... Benim her tarafta lafını ettiğim bir yalnızlıktan bahsediyoruz. Tekil sosyallikten bahsediyoruz. Çünkü herkes yan yana ama birbirleriyle birbirlerinin ekranlarıyla konuşuyorlar” dedi.

Gazetelerdeki gayrimenkul ilanlarını değerlendiren Erden, “Cumartesi günleri büyük gazetelerde çıkan ilanları üst üste koydum. Hepsi yemyeşil ormanlı, herkes havuza giriyor ve olimpiyat yüzme şampiyonu. Herkeste bir alışveriş merkezi var. İçerisiyle ilgili, hayatın hayal kısmıyla ilgili... Binayla ilgili çok şey var ama benim kendime ait, sevdiklerimle ya da tek başıma oturacağım yerle ilgili en ufak bir hayal yok.Bir de üstüne üstlük 80-100 yıllık ömrü olan yerlerde bizim tanımladığımız şeylere dikkat etmemiz lazım. Örnek bundan evvel yapılan evlerin mutfaklarına bakalım. Bugün yapılan binaların mutfaklarına bakalım. Çünkü eskiden mutfaklar, evde herkesin beraber yemek yiyecekleri yerdi. Şimdi mümkün olduğu kadar küçüldüğünü, hatta Amerikan mutfaklara geçildiğini biliyoruz. Bunlar tanımlanmış şeyler. Ama ileride acaba büyük salonlar başkalarının beni nasıl görmesi üzerine... Benim çocukluğumda salonlar kilitlenirdi. Misafir odasıydı adı. Bütün binalar, bana sunulan her şey birbirine bu kadar benziyorsa ben tatmin olmak için kendimi nasıl farklı hissedeceğim. İçini döşemek mi? Çok daha başka şeylere ihtiyacım olabilir. Belki de bunları tanımlarken insanın değerini ve daha çok bireysel insanın değerini bir arada yaşasa da bir birey olarak tanımlamak lazım. Dikkat edin bugün 2-3 yaşındaki çocuklar, parmaklarını hareket ettirerek ekrandaki resmi büyütüyor. Demek ki ben 5-10 yıl içinde bunun içine doğmuş çocukların artık 25-30 yaşlarına geldiği bunları alabileceği yaşa geldikleri yerde ben acaba 15-20 sene öncesinin değerlerini mi sunuyorum? Sorusunu tartışmamız lazım. Çünkü bu dönüşüm ilk defa olarak öngörülebilir değil. İlk defa olarak gençler, büyüklerden hem daha tecrübeli hem daha heyecanlı. Çünkü bin yıldır yaşlılar tecrübeliydi, gençler heyecanlıydı. İlk defa adamlar hem heyecanlı, hem tecrübeli. Çok önemli bir dönüşümdeyiz. 1968-1974 arasındaki dönüşümden çok daha önemli bir 5-10 yıl var önümüzde. Bütün hayat tarzlarının değiştiği bir 5-10 yıl var önümüzde. Biz insanların hayatlarının neredeyse yüzde 40-45'inin geçtiği mekanlar tasarlıyoruz. İster işyeri olarak, ister ev olarak kullanılsın” şeklinde konuştu. 

 

Pazarlama ve inovasyon konusuna değinen Erden, şunları söyledi: “Amerikan kitabında okuyup, bir başka olgunlaşmış pazarın ve bir başka yaşam tarzının parçalarını Türkiye'deki pazarda uygulamaya kalkarsınız, en azından 30 yıllık enflasyonu bile devreye sokmazsanız bu işler çalışmaz. Üstelik biz dünyadaki bu işin lider değişim ülkelerinden biriyiz. Çünkü çok nadir ülkelerden biriyiz ki; bu ekonomik durumlarda yaş ortalaması 28 olsun. Bugün Avrupa dediğimiz yerlerde yaş ortalaması 38-40 arasında. Almanya 40'ın üstünde, Fransa 39... Dolayısıyla bu adamların zevkleri zaten 20 sene öncesiyle aynı olduğu, o adamların parası olduğu için bundan sonra onlara sunulan şeylere 20 sene öncesindekileri sunduğun zaman mutlu edebiliyorsun. Ama sürekli olarak yeniliklere açık, hayatını değiştirmeye çalışmış, eskiden hiçbir şeyi değiştirmeyen, eskiden çok az şeyi damıtıp bugünkü hayatına sağlayan insanlara bundan 20 senenin değerleri veya yaşam tarzıyla bir şey sunduğunuz andan itibaren 3-5 sene içinde çok zor durumda kalabiliriz.”

 

Nesillere göre pazarlama yapmak gerekir

 

Kampanyayı yaparken hedef kitlenin analizini yapmak gerektiğini belirten Erden, “Bizim kuşak X kuşağı. Şöyle söylüyorlar, ‘Sigarayı en çok içen kuşak.' Bir de iki tane ilacı en çok içen kuşakmış. Alfasilin, Supradin. Doktora her gittiğinde bu iki ilacı yazarmış. Y kuşağına gelince, 30'una kadar hayatlarında her şeyi yaşamak istiyorlar. Şimdi kampanyanızı yaparken, satarken, aslında siz kime satıyorsanız onun analizini yapmanız lazım. Bu çok net. Aslında bu açıdan baktığımızda çok başarılı örnekler var. Nesillere göre satış pazarlama, pek çok şeyi beraberinde getiriyor. Bu analizi yapmadan önce binayı yaptınız, sonra satıyorsunuz. Bu mümkün değil. Önce kime satacağım. O ne alıyor diye bakacaksınız. 

 

Gayrimenkulde tatmin pazarlaması yapılıyor

 

Gayrimenkulde tatmin pazarlaması yapıldığını savunan Levent Erden, “Gayrimenkul satıcısı olmakla, banka kredisi satıcısı olmak ya da otomobil satıcısı olmak arasında çok da büyük fark görmüyorum. Burada hepimiz bir tatmin satmak zorundayız. İnsanların hangi tatmin için bizimle ilişki kuracağını netleştirmek zorundayız. Yani kimisi bunu finansal getiri açısından tatmin olacaktır, kimisi kendi yaşam biçimi için, kimisi ise kendisi ve sevdiklerinin bir arada bulunduğu biçim açısından tatmin olacaktır. Dolayısı ile insanların bir tatmini hayal edebilmeleri lazım ki bana doğru yönelsinler. Yoksa çok daha farklı tatminlerle hayatlarını sürdürebilirler.

 

Cüneyt Karakaya: Türkiye'de internet kullanımı yüksek

 

TTBOOM'u 4 yıl önce kurduklarını belirten Cüneyt Karakaya, 4 yıl önce kurdukları ve online mecrada çalışma yürüten şirketin adının ‘Tik Tak Boom'dan geldiğini ve firma isminin internet üzerinde saatli bomba konseptinden ortaya çıktığını söyledi. “Her an sizinle ilgili bir şeyler yazılabilir ve buna da müdahale etmeniz gerekir mantığı ile bu isim koyuldu” diyen Karakaya, “şikayet yönetimi” çerçevesinde konuşmasını şöyle sürdürdü: “Gayrimenkul sektörünün şunun farkına varması lazım. Hedef kitleleri online mecralarda nerede? Gayriresmi rakamlara göre bugün Türkiye'de 42 milyon kişi internete bağlanıyor. Rakama baktığınız noktada Yunanistan veya çeşitli Avrupa ülkelerinin nüfuslarından fazla internet kullanıcısından bahsediyoruz. Ve bu insanlar yazıyor. Ve benim gördüğüm çeşitli sektörlerle çalışıyoruz” şeklinde konuştu.

 

İnternette doğru bilgi yüklemeyi başarırsanız gerçek algınız ortaya çıkacak

 

Gayrimenkul sektörünün, daha hedef kitlelerinin nerede konuştuğunun farkında olmadığını ifade eden Karakaya, şunları söyledi: “Esasında her yaştan insan ciddi şekilde internette vakit geçiriyor. Hedef kitleleri tespit ettikten sonra bu insanlarla iletişim kanallarını oluşturmuş bir halde iletişime geçmeniz gerekiyor. Ne yapıyorsunuz? Gazetelere tam sayfa, televizyonlarda boy boy şişirilmiş reklamlar… Yani gayrimenkul sektöründeki insanların doğru hedefleme yapmadıklarını düşünüyorum. Mesela internette bir kişi telekomünikasyon firmasından bahsediyor. Diyor ki ‘Ben Urfa'da askerim. Çekmiyor, Allah seni kahretsin. Çarşıya çıktım öbürünü aldım.' Yani siz sormadan adam bir şey söylüyor. Zaten bunu engelleyemezsiniz. Önemli olan şu; gerçekten internete doğru bilgi yüklemeyi başarırsanız sizin gerçek algınız ortaya çıkacak ve strateji çıkarmayı sağlayacak doneler ortaya çıkacak. Ve bundan sonraki çalışmalarında bence gayrimenkul sektöründeki bütün şirketlerin bu algı üzerine çalışması gerekiyor.”

 

Şimdi artık herkes yayıncı

 

Şimdi artık herkesin gazeteci ve yayıncı olduğunu belirten Cüneyt Karakaya, “Ben Twitter'dan bir mesaj attığım an ve aranızdan bir kişi bunu okuduğu zaman ben yayıncı konumundayım. Ne bir matbaaya ihtiyacım var ne bir kameraya. Ve bunun aynı şekilde kurumların da yayın organı olduğunun farkına varması gerekiyor. Bugün baktığımızda bizim itibarını yönettiğimiz markalar veya marka olmuş kişiler bir açıklama yapıyorlar. Facebook, Twitter'dan ya da 144 sosyal ağ üzerinde çalışıyoruz. O açıklama ertesi gün gazetelerde. O eğer CEO'nuz bir açıklama yaptıysa. Onun yamuk yumuk fotoğrafı değil, doğru dürüst fotoğrafını koyuyorsunuz. Oraya gelmiş olan gazeteciler sizin iletişim kanalınızdan alıyorlar. Sizin istediğiniz açıklamayı alıyorlar. Siz alıyorsunuz onu” dedi. 

 

Şirketlerde artık farklı sektörlerden genel müdür atanıyor

 

Prometheus Genel Müdürü Yücel Atış, pazarlamada rakibintakip edildiğini ifade ederek, “Son dönemde satış pazarlamada gördüğümüz bir hata var. Hep rakibi takip ediyoruz. Dünyada şu değişti. Mesela son dönemde aynı dönemdeki şirketlere aynı alandaki şirketlere farklı alanlardan genel müdür alıyorlar, niye? Diyor ki aynı sektörden gelen genel müdür nasıl bakar. Sektör gözüyle bakar. Sen farklı sektörden genel müdür al ki fark yaratsın. Aynı sektördeki şeyler size çok büyük yol aldırmaz arkadaşlar. Farklı şeyler yaratmak istiyorsanız farklı sektörler ne yapıyor diye bakacaksınız” diye konuştu. 

 

Kurumsal iletişimin kuralları değişti

 

İnternetteki iletişime örnek veren Atış, “Diyelim bir iletişim kanalınızı açtınız. Karar verdiğiniz şey en popüler sosyal ağ. 30 milyon 570 bin Türk'ün bulunduğu Facebook'ta bir kanal açtınız. Kendinizi ifade etmeye başladınız. Bir şeyler anlatıyorsunuz. Ama bunu da profesyonelce yapmak zorundasınız. Ben açtım Facebook sayfamı. Buraya fotoğraf yüklüyorum. Projelerimi anlatıyorum falan değil. Geçen gün bir örneği oldu. Hedef kitle toplamışlar oraya. Bir müşteri soruyor. Diyor ki A tipi dairenin fiyatı ne kadardır diyor. Facebook sayfasının yöneticisine soruyor. Arkadaş verdiği cevap çok enteresan. Müşterinin sorduğu saat 17.00 ve Cuma günü. Büyük ihtimal o arkadaş hafta sonunu getirmek istiyor bir an önce. Verdiği cevap şu: ‘Lütfen bu soruyu tekrar pazartesi günü sorun'. Orada 2 saniyede cevap verebilecekken, ‘bunu pazartesi tekrar sorun' diyor. Online mecralar böyle değil. Kurumsal iletişim, pazarlama iletişimi, pazarlamacılık her şeyin kuralları değişmiştir artık. Yani bunun farkında olarak iletişim kanallarını yönetmek lazım” şeklinde konuştu. 

 

 

• Etiketler:
• GYODER
• gayrimenkul
• istanbul restate gayrimenkul fuarı
• çevre ve şehircilik bakanı
• erdoğan bayraktar
• doğan media
• nuri m. çolakoğlu
• dünya gazetesi
• hakan güldağ
• hüseyin bilmaç
• ımsad
• faruk göksu
• istanbul bilgi üniversitesi
• deniz ülke
• boğaziçin üniversitesi
• neşecan çekici
• doğan hasol
• ışık gökkaya