Gayrimenkullerde ipotek alınırken nelere dikkat edilmeli?
Lal Gayrimenkul Değerleme A.Ş Değerleme Uzmanı Hüseyin Aksoy, kentsel dönüşüm sürecinde ipotek işlemleri hakkında açıklamalarda bulundu.
Ülkemizde özellikle 1950'li yıllardan sonra, köylerden kentlere doğru göçler artmıştı. Bu durumun sebeplerinden biri şehirlerde sanayileşmenin artmış olması. Buna paralel olarak, tarımda makineleşmenin de artması, tarım sektöründe çalışan iş gücünün, sanayi sektörüne geçmek üzere kente göçünü tetikledi. Şehirlerin her geçen gün göç alması ve bu yeni nüfusu barındırmak için hazırlıksız olması, çarpık yapılaşmayı beraberinde getirdi.
Ankara, İstanbul, İzmir gibi sanayileşmenin yükselişte olduğu kentlerin nüfus yoğunluğundaki ani artış, kentlerin kontrolsüzce büyümesine yol açtı. Nüfusun aniden artması, yeterli konut bulunmaması sorununu ortaya çıkarmış ve imarsız, plansız, alt yapısı olmayan bölgelerde gecekondular inşa edilmesine neden oldu.
Oluşan bu çarpık kentleşmenin önüne geçmek için 1984 yılında, 2981 Sayılı “İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkındaki Kanun” yürürlüğe girdi. Bu kanun ülkemiz gecekondu dönüşüm sürecinde önemli bir adım olsa da çarpık kentleşmenin önüne geçilemedi.
Kentsel dönüşüm denildiğinde akla ilk olarak gecekondu alanları geliyor. Oysa gecekondu alanlarının yanı sıra, deprem kuşağında yer alan alanlar, ekonomik ömrünü tamamlamış veya tamamlamak üzere olan yapılar ve yapılaşma standartlarına uygun olmayan yapılar da kentsel dönüşüm kapsamında değerlendirilmiyor.
1980'lerin sonunda, imar ve gecekondu mevzuatına aykırı yapılan planlarla birlikte, kentsel dönüşüm projeleri de belediyelerin gündeminde yer almaya başladı. Bu süreçte, Dikmen Vadisi Kentsel Dönüşüm Projesi, gecekondu bölgeleri için hazırlanan ilk kentsel dönüşüm projesi örneği oldu. Son yıllarda artan kentsel dönüşüm projeleri, hızla devam etmekte olup ilgili kanunlar kapsamında, bölgesel olarak riskli alanlar ilan edilebiliyor.
Gayrimenkul sektöründeki gelişmeler, arz ve talebe göre ekonomik destek alınması ihtiyacını doğurmuş, bu destek de finans kuruluşlarınca sağlandı.Maliyetlerin bankalar tarafından karşılanması süreci, gayrimenkullerin teminat gösterilmesini zorunlu hale getirdi. Nakit karşılığında birçok gayrimenkul bankalarca teminat/ipotek olarak alınıyor.
Riskli alan ilan edilen bölgelerde teminata konu gayrimenkuller için finans kuruluşları, şartnameleri çerçevesinde gayrimenkulün türü, yasallığı, yaşı vb. hususları göz önüne bulundurarak taşınmazlarda oluşacak risklere göre farklı uygulamalar yapabiliniyor. Bu durumun tespiti için aşağıdaki hususlara dikkat edilmeli.
Teminata konu gayrimenkulün Toplu Konut Alanı, Dönüşüm Alanı, Yenileme Alanı, Riskli Alan, Rezerv Yapı Alanı, Riskli Yapı gibi alanlardan hangisinde kaldığı araştırılmalı.
Resmi Gazete kontrol edilmeli
Teminata konu taşınmazın bulunduğu bölgenin, ilgili kanunlardan hangileri kapsamında ilan edildiğine bakılmalı. Bu konuda alınmış olan Bakanlar Kurulu Kararları ve Resmi Gazete ilanı olup olmadığı incelenmeli.
Gayrimenkulün bulunduğu bölgenin yetki olarak Bakanlık, TOKİ, Büyükşehir Belediyesi, İl-İlçe Belediyelerinden hangisine ait olduğu konusunda bilgi alınmalı.
Teminata konu gayrimenkulün Toplu Konut Alanı, Dönüşüm Alanı, Yenileme Alanı, Riskli Alan, Rezerv Yapı Alanı, Riskli Yapı ilan edilmesinden sonra tapu kütüğünde; dönüşüm, yenileme veya riskli alanda kaldığı, riskli yapı olduğuna dair bir beyan konulup konulmadığı hangi kanun ve maddesine göre, hangi kurumca konulduğu araştırılmalı.
Riskli yapı beyanı konulan bir gayrimenkul kentsel dönüşüm alanında bulunmayabilir. Bu hususa dikkat edilmeli. Riskli yapı beyanı olan bir gayrimenkul yıkılarak yerine yeni yapı inşa edileceği bilinmeli.
Kentsel dönüşüm; imar, proje ve yeniden yapılaşma kapsamında uzun zaman alacağından, bu alanlarda dönüşümden sonra imar planları ve projeler yapılıp yapılmadığı ve hangi aşamada olduğu araştırılmalı. İmar ve projeler yapılmışsa hangi kurumlarca onaylandığı ve onay tarihleri ile ilgili bilgiler alınmalı.
Dönüşüm sonucunda uygulanacak projeye göre bir inceleme yapılarak, yeni inşa edilecek yapılardan teminata konu gayrimenkule kayıtlı parsele veya hisseye karşılık verilecek yapı türünün ve özelliklerinin detaylı olarak incelenmesi gerekiyor.
Kentsel dönüşüm alanında kalan yapılar, dönüşüm kapsamına alınıp alınmayacağı hususunda proje özelinde işlem görüyor. Plan ve proje tamamlanana kadar yapılar ruhsatlı, iskanlı olsalar dahi yıkılma riskleri bulunuyor. Arsa nitelikli gayrimenkullerin ise kentsel dönüşüm sonunda yapılacak imar çalışmaları sonucunda, parselin şeklinde, konumunda, yüzölçümünde, imar lejantında, yapılaşma yoğunluğunda vb. hususlarda değişme ve hisseli hale gelme riskleri bulunuyor.
Kentsel dönüşüm alanlarında bir yenilenmeye girildiğinden, beklentilerin yükselmesi sonucunda gayrimenkullerin piyasa değerinde dalgalanmalar olabileceği gibi spekülatif değerler de oluşabilir. Tüm bu durumlar göz önünde bulundurulduğunda, kentsel dönüşüm alanındaki gayrimenkullerin teminat açısından riskler barındırdığı görülüyor.
Bu nedenle gayrimenkul değerlene raporlarının hazırlanması sürecinde, rapora konu gayrimenkulün kentsel dönüşüm projeleri kapsamındaki riskli alanlarda yer alıp almadığı belirlenmeli, eğer riskli alan ilan edilen bölgede yer alıyorsa da yukarıda değindiğimiz tüm hususlar titizlikle incelenerek raporun oluşturulması büyük önem taşıyor.
Yorum Yaz