Gelecek 10 yılda 7.5 milyon konut yapılacak!

Önümüzdeki 10 yıl içinde konut talebi azalmak şöyle dursun, çok daha hızlı artacak. Araştırmalara göre, nüfus artışıyla paralel olarak 2023 yılına kadar milyonlarca konut inşa edilmesi gerek. Sözün özü, konuta yatırım yapan kazanacak. Peki nerede ve hangi özelliklerdeki konutlara? 

 

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği'nin (GYODER) '2023 Vizyonunda Gayrimenkul Sektörü' raporunda, 11 yıl sonra Türkiye'nin nüfusunun 84 milyona ulaşacağı öngörülüyor. Raporda kentli nüfusun 71 milyon olacağı tahmini de yer alıyor. Bu da kentlerdeki konut arzının daha da artacağını gösteriyor. Hesap ortada. 2023 yılına kadar tam 7.5 milyon yeni konutun inşa edilmesi gerekiyor. Bu veriler, her şeyden önce gayrimenkulün önümüzdeki dönem değerine değer katacağını ortaya koyuyor. Uzmanlar, bu yönelimin yalnız orta değil, uzun vadede de önemini koruyacağı görüşünde. Özellikle diğer yatırım araçlarındaki belirsizlik ve dalgalanmalar, konuta ilgiyi daha da körükleyecek. Peki nerede hangi gayrimenkul kazandıracak, en çok hangi tip daireler tercih edilecek? 

 

 

GYODER'in bu yıl içinde açıkladığı raporlara bakılırsa, orta segmentten gelen talebin artışı ile önümüzdeki yıllarda da ilk tercih edilecek konutlar, 110-125 metrekare arasındaki 2+1 ve 3+1 tipi olanlar. İkinci tercih ise 75-90 metrekare arası 1+1 ve 2+1 konutlara yöneliyor. Fiyat aralığı olarak en yüksek talep, 75-125 bin dolar (yaklaşık 135- 225 bin TL) arasında bedele sahip evlerde görülüyor. Gelirler arttıkça, fiyat aralığı 125-175 bin dolara (yaklaşık 225-315 bin TL) kadar yükseliyor. Dikkat çekici bir nokta, birinci el yeni konutların daha çok tercih edilmeye başlanması. Talepler de farklılaşıyor. Bazıları doğa ile dost yapılara yöneliyor, bazıları teknoloji ile hayatı kolaylaştıran, işle evi birleştiren konseptlere rağbet ediyor. Büyük şehirlerde trafik karmaşasından uzaklaşmak isteyenlerin sayısı da az değil. Bu nedenle her geçen gün birbirinden farklı ve dikkat çekici gayrimenkul projeleri üretiliyor. 

 

 

Elbette en fazla konut dört büyük şehirde, İstanbul, Ankara, İzmir ve Adana'da yapılıyor; önümüzdeki dönemde de bu durum değişmeyecek. Peki ama hangi semtlerde? Hepsinde yeni projeler yükseliyor. Öncelik, kaliteli yaşam ve yatırımın kâr getirmesi ise tercihlerde biraz daha dikkatli olmak gerek. Yatırım açısından İstanbul'da önümüzdeki 10 yılda da değişiklik yok. Yine MİA (merkezi iş alanı) bölgesi, Levent -4. Levent hattı, Büyükdere aksı, Maslak, Mecidiyeköy, Gayrettepe, Ataşehir, Kağıthane, Halkalı, Riva ve şüphesiz Maçka ve Bomonti bölgesindeki projeler kazandıracak. Biraz daha yakından baktığımızda, dikkati biraz daha arka planda kalan lokasyonlar çekiyor. 

 

 

"Önceliğim Anadolu yakası ve müstakil ev" diyorsanız, ilk önerimiz Sancaktepe. Çekmeköy, Kartal, Maltepe, Sultanbeyli, Pendik, Ümraniye ve Ataşehir olmak üzere İstanbul'un tam yedi ilçesiyle komşu olan Sancaktepe, artık yatırımcıların gözdesi. Selin Yapı'dan Sinpaş GYO'ya kadar birçok şirket burada proje geliştirmeye başladı. Yatırım uzmanlarına göre bölge, Anadolu yakasının Göktürk'ü olma yolunda. Yatırım açısından Selin Yapı'nınm  Rings İstanbul, Eviya Gayrimenkul'ün Ege Boyu projeleri en dikkat çekici olanlar. Marmaray ile bağlantısı olması planlanan Üsküdar-Sancaktepe metro hattının hayata geçmesi ile Sancaktepe'nin, finans merkezi Ataşehir'e en yakın prim potansiyeli yüksek yaşam lokasyonu olması bekleniyor. 

 

 

İstanbul'da "Kentsel dönüşüm" denince, akla ilk gelen yüksek katlı, modern binalar oluyor. Dönüşüm sürecindeki ilçelerden Üsküdar'da bu mantığa geçit verilmeyecek. Osmanlı döneminde olduğu gibi az katlı ama modern yapılar ilçenin simgesi olma yolunda. Emlak Konut GYO ve Gap İnşaat'ın Altunizade'de hayata geçirdiği Şehrizar Konakları, bu tarife uyan projelerden sadece biri. Ancak 'huzur' yalnız tarzda saklı. Zira Üsküdar'da hayata geçecek Marmaray, Haydarpaşa Port gibi devasa projeler, bölgedeki konut projelerinin metrekare fiyatlarına yansıyor. Fiyatlar 4 bin TL'den başlıyor, 15 bin TL'ye kadar çıkıyor. 

 

 

Bölgede arazi ve konut fiyatları İstanbul'daki fiyat artış hızının üzerinde seyrediyor. Metrekaresi 1.200 TL'nin altında arazi bulmak neredeyse imkânsız. Bölgede konut fiyatlarının metrekaresi ise 2 bin TL'den başlıyor, 4 bin TL'ye kadar çıkıyor. Buna paralel olarak kiralar da artıyor. Dumankaya, Varyap, Delmar'ın projelerinin lansman dönemlerinde yatırım tercihlerini kullananlar, en az yüzde 40 oranında kazançlı çıktı. Ro-Ro Limanı, Sabiha Gökçen Havalimanı, Üçüncü Köprü yolu güzergâhı, demiryolu gibi avantajlarla Savunma Sanayi Müsteşarlığı, Ticaret Odası, Ticaret Üniversitesi ortaklığında 3 milyon metrekarelik alan üzerinde inşa edilen İstanbul Tekno-Park'ın ilçeyi, hizmet sektörü odaklı iş merkezine dönüştüreceğini söyleyebiliriz. 

 

Pendik bölgesinde öne çıkan bir diğer yapı konsepti de otelofis-rezidanstan oluşan karma projeler. Bunun en iyi örneği Elit Grand Palas. Projenin ilgi görmesi, bölgede benzer yatırımların artmasına neden oluyor. Dumankaya İnşaat'ın 376 home-ofisten oluşan Flex Kurtköy projesine ilgi de, bölgede bu tür seçeneklere gereksinimi ortaya koyuyor. 

 

 

Atatürk Havaalanına yakınlığı ile öne çıkan Basın Ekspres Yolu'nda Torunlar GYO'nun Mail of istanbul Projesi, Ege Yapı'nın Batı Şehir Projesi ve Fer Yapı'nın Boyner Grubu ile gerçekleştirdiği İstwest projesi. Sur Yapı'nın Corridor'u büyük rağbet görüyor. Bu projelerin ortak özelliği ise konut, ofis, otel ve AVM gibi fonksiyonların bir arada olduğu karma kullanım projeleri olması. 

 

 

İstanbul deprem haritasında en sağlam bölge olarak görülen Sarıyer, güvenlik ve lüksü bir arada isteyenler için İstanbul'un tercih edilen en önemli ilçelerinden. Özellikle ZekeriyaköyUskumruköy bölgesi, imar çalışmalarının başlaması ve Çayırbaşı tünelinin açılmasının ardından popülaritesini artırdı. Müstakil villa tarzı evler ile bahçe dubleks ve çatı dublekslerden oluşan az katlı apartman tarzı konutların öne çıktığı bölgede, villa büyüklükleri 160 ile 700 metrekare arasında değişiyor. Bu yıl öne çıkan projeler arasında özellikle Uskumruköy Meydan, Garage Zekeriyaköy, Kule Evleri, Zekeriyapark Evleri, Kent Optimum ve Parkone'ı sayabiliriz. Bölgedeki konutların değeri metrekare başına 4 bin 500 dolardan başlarken, arsa değerleri minimum 3 bin dolar düzeyinde seyrediyor.

 

 

Bölgenin E-5 Karayolu'nun kuzeyinde kalan kısmında konut projeleri yoğunlaşıyor. Buradaki projeler, daha çok orta gelir grubuna hitap ediyor. Aydınlı bölgesinin, Sabiha Gökçen Havalimanı'na, Sabancı ve Okan Üniversitelerine yakınlığı sebebiyle, konut arzı bakımından yakın zamanda daha da hareketlenmesi bekleniyor. Bölgede özellikle Dumankaya İnşaat tarafından geliştirilen konut projeleri dikkat çekiyor. 

 

 

Sürekli "İstanbul'un taşı toprağı altın" desek de, görünen o ki, Ankara'nın da taşı toprağı altın olma yolunda. Başkentte site konseptli lüks konutlara yönelik yüksek talep, arzı da beraberinde getiriyor. GYODER'e göre, 2015 sonuna kadar Ankara'da yaklaşık 430 bin yeni konuta ihtiyaç var. Kent gelişimini, Eskişehir Yolu başta olmak üzere, İstanbul Yolu, Konya Yolu ve Samsun Yolu olmak üzere dört ana kol üzerinde yürütüyor. Kentin güney batı aksında bürokratik kuruluşlar, üniversiteler ve yeni uydu kent projeleri yer aldığı için Eskişehir Yolu, öğretim görevlileri ve bürokratların tercih ettiği prestijli bir bölge haline geldi. Çukurambar, Bilkent, Beysukent, Ümitköy, Çayyolu ve Yaşamkent gibi yerleşim bölgelerinin çevresinde, hızla gelişen, şehir merkezinden uzakta olmasına karşın merkezin tüm imkânlarını sunabilen projelere ilgi yoğun. İstanbul Yolu üzerinde bulunan Eryaman, Sincan-Yenikent, Batıkent, Elvankent ve Etimesgut gibi semtlerin de değer kazandığını söyleyebiliriz. Balgat, Dikmen, Çiğdem, Or-an gibi yerleşkelerin cazibesi daha da artıyor. Son olarak Sinpaş'ın devasa projesi, bölgenin yaşama alanı merkezli değer kazanacağının önemli bir işareti. Bu arada NatoYolu üzerinde kalan Mamak ve Elmadağ semtleri çevresinde gerçekleştirilen kentsel dönüşüm projeleri ile lüks ve nitelikli konutlara ilginin artacağını söyleyebiliriz. 

 

 

İzmir'de son yıllarda, özellikle Alsancak ile Bayraklı'da yoğunlaşan iş ve yaşam merkezleri, Bornova'da yerini yaşam alanlarına bırakıyor. Değerleme uzmanları, şehir merkezinde rezidans projelerinin ilgi gördüğüne, sosyal donatı açısından zengin yaşam alanlarına rağbetin arttığına dikkat çekiyor. Gaziemir ilçesi, en çok değerlenen bölge. Bu arada Yeşil, Atıfbey ve Merkez yüzde 24'ün üzerinde değer kazanarak İzmir'in çok prim yapan mahalleleri oldu. Bu ivmenin önümüzdeki dönemde de süreceği düşünülüyor. Markalı konutların üretiminin artmasıyla Adana'da da artık site hayatına yöneliş başladı. Kentte 4+1, 5+1 dubleks dairelerin yer aldığı projelerin yanı sıra 1+1, 2+1 konut projeleri de yer alıyor. Şehir kuzeye doğru büyüdüğü için, yeni konut projeleri de Kuzey Adana'da Karaisalı yolu üzerinde yoğunlaşıyor. Adana'da özellikle göl manzaralı alanlar, yatırım açısından tercih edilen bölgeler arasında. Kuzey Adana bölgesinde ikinci el konutların metrekare fiyatları 900 ile 1.300 lira arasında değişirken, daha eski yerleşim bölgelerinde, metrekare fiyatları 850 liradan başlıyor. Süleyman Demirel ve Turgut Özal Bulvarlarına cepheli konutlar, kentteki en değerli gayrimenkuller arasında. Göl manzaralı konutlarda metrekare fiyatları 1.650 liraya kadar çıkıyor. 80. Yıl Bulvarı'nda ise yeni binalardaki konutların metrekare birim fiyatları ise 1.100 lira ile 1.300 lira arasında değişiyor. Bu bölge üzerinde arsa metrekare birim fiyatları 1.100 ile 1.600 lira arasında.