Haliç Bölgesi’ndeki gelişmeler ile bölgedeki konut fiyatları ne oldu?
TSKB İdari İşler ve İş Geliştirme Müdürü Özge Aklar Haliç Bölgesi’nin artan değerini ve bölgede öne çıkan gelişmeleri ele aldı
Haliç Bölgesi, son dönemde adını en çok Haliç Yat Limanı ve Kompleksi Projesi ihalesi ile duyurmuş olsa da aslında bölgedeki değişim süreci daha öncesine dayanıyor. Cengiz İnşaat-Taca İnşaat-Galeri Kristal ile Sembol Uluslararası Yatırım-Ekopark Turizm-Fine Otelcilik ortak girişim gruplarının katıldığı ihaleyi ikinci etapta kazanan 1 milyar 346 milyon dolarla Rixos Grubu'nun da sahibi Sembol-Ekopark-Fine Otel ortaklığı oldu. İhale bölgesinde mevcut yapıların bir kısmı korunacak olup, ayrıca otel, ofis, ticari kompleks ve marinadan oluşan bir karma kullanım projesi oluşturulacaktır. İhale sahası, Kasımpaşa Divanhane Binası'ndan başlayarak, Hasköy'e kadar uzanan sahil şeridinde yer alan içine Taşkazık Tersanesi, Camialtı Tersanesi ve Aynalı Kavak Kasrı, ve askeri araziyi içine alan bir alanı kapsamaktadır. Mimarlar Odası'nın iptale ilişkin bir dava açtığı basına yansımış olup, proje ile ilgili gelişmeler merakla beklenmektedir.
İhalenin Haliç bölgesinin çehresini temelden değiştireceği rahatlıkla öngörülebilir. Bu bölgede konutlar genellikle niteliksiz olup, çehre dönüşümünün bu yapıyı da değiştireceği tahmin edilmektedir. Amplio'nun “Haliçenazır” isimli yaklaşık “Afet Riskli Alan” ilan edilen 25.000 m2 alan üzerinde yer alacak bir konut projesi geliştireceği öğrenilmiştir. HaliçNef, Japon Evleri ise bölgedeki diğer konut projeleridir..jpg)
Yakın çevrede yer alan Sütlüce bölgesi son 10 yıldır sanayi tesislerinin ticari, kültürel ve konut alanlarına dönüşümünün başlaması ile tekrar yerli ve yabancı yatırımcıların ilgisini çeken bir semt haline gelmiştir. İstanbul'un tarihi semtlerinden biri olan bölgede yatırım için elverişli arsa bulma sıkıntısına rağmen, bölge kentsel dönüşüm ve kamu yatırımlarıyla değişim sürecine girmiştir. Sütlüce Bölgesi; gelişen kültürel ve rekreasyonel tesisleri, ticari, otel ve konut yatırımları ile İstanbul'un yeni çekim merkezlerinden biri olmaya adaydır. Haliç'te eski sanayi arsalarının dönüşümü ile yapılan Haliç Kongre ve Kültür Merkezi, Feshane, Santral İstanbul, Rahmi Koç Müzesi, Miniatürk Açıkhava Müzesi gibi önemli kamu ve özel yatırımlar bulunmaktadır.
Haliç Kongre Merkezi, Eylül 2009'da açılmış, yaklaşık 102 bin m2 kapalı alan ve 16 bin m2 açık alanı ile yaklaşık 30.000 kişi kapasiteli İstanbul'un en çok alternatif sunan kongre merkezlerinden biridir. Özellikle kongre turizmi anlamında, mimari özellikleriyle de tercih edilen bir merkezdir.
Santral İstanbul, müze olarak 2007 yılında hizmet vermeye başlamış olup eski adıyla Silahtarağa Elektrik Santral Osmanlı'nın ilk büyük elektrik santrali idi. Günümüzde Santral İstanbul sanatsal ve kültürel etkinliklere ev sahipliği yapan önemli bir organizasyon merkezi ve müzedir.
Bölgedeki gelişmeler
Piyalepaşa Bulvarı ve Bilgi Üniversitesi'nin konumlu olduğu Dolapdere Caddesi otel yatırımlarını çekmeye başlamıştır. Ofton İnşaat tarafından inşa edilmeye başlanan 4 yıldızlı Hilton Garden Inn projesi bunlardan birisidir.
2011 Aralık ayında Amplio tarafından faaliyete geçirilen, Hilton Garden Inn Istanbul Golden Horn, konumu, mimari özellikleri, Leed Gold sertifikası ile Haliç'in ilk markalı otel yatırımıdır. 440 yatak kapasiteli otel bu anlamda bölgedeki potansiyele dikkat çeken ilk yatırımlardan biri olarak da ön plana çıkmaktadır.
Piyalepaşa'da ayrıca Polat Holding'in de “Piyalepaşa Gayrimenkul Geliştirme A.Ş” firması ile bir karma kullanım proje geliştirmeyi planladığı öğrenilmiştir. Polat Holding'in bu karma kullanım projede konut otel ve ofis fonksiyonlarını barındıracağı söylenmektedir.
Polat Holding'in Haliç'in ofis bölgesi olarak adlandırılabilecek Kağıthane'de “Polat Ofis” isimli projesi devam etmektedir. Bomonti'den sonra ofis anlamında beslenmekte olan diğer bölge Kağıthane'deki başlıca ofis projeleri Ofis Park / Tekfen, Papirus Plaza / Mesa, Premier Kampüs Ofis / Fer Yapı olup, projelerdeki satış birim fiyatları 3.000 – 4.000 USD / m2' dir.
Bölgede kalan ve halen faaliyette olan bir diğer yapı Arçelik Genel Müdürlük binası da dönüşümle farklı bir fonksiyonla yeniden geliştirme potansiyeli taşımaktadır. Bu fonksiyon otel de olabilir. Bölgede plan ve proje aşamasında olmakla birlikte yaklaşık 1.000 - 1.500 yatak kapasiteli otel yatırımı söz konusudur.
1700' lü yıllarda inşa edilmiş Rami Kışlası'nda da kültürel amaçlı bir dönüştürme projesi söz konusudur.
Miniatürk karşısında konumlu olan İstanbul Ticaret Üniversitesi ve Dolapdere Caddesi üzerinde yer alan Bilgi Üniversitesi bu üniversitelerde yer alan fakültelerin de etkisi ile bölgenin gelişim yönünü etkileyici etkiye sahiptir. Haliç kıyısında Kağıthane ile Kasımpaşa arasında yer alan Hasköy de bu gelişim trendinin tam da ortasında yer alan ve farklı bir çehreye bürünen ve bürünecek semtlerimizden biridir. Haliç'in karşı tarafında yer alan Özel Kadir Has Üniversitesi, eski dönemlerde Cibali Tütün Fabrikası olarak kullanılırken yapılan restorasyonlar sonucunda modern bir eğitim kampüsü haline getirilmiştir.
Haliç bölgesinin ulaşım bağlantıları da kuvvetlidir. E-5 Karayolu, Metrobüs, Beşiktaş – Kağıthane Tünel bağlantısı kara üzeri bağlantıları iken, Fener – Hasköy ve Sütlüce'de yer alan iskeleler deniz ulaşımını da mümkün ve yaygın hale getirmektedir. Aynı zamanda boğaz hattında hizmet veren deniz taksileri bu bölgede de hizmet vermektedir. Bodrum, Alaçatı, Bozcaada, Ankara ve Bursa'ya hava ve deniz birleşimi bir ulaşım imkanı sunan Seabird ise güzergahlarını arttırmayı planlamakta olup, geçtiğimiz yaz faal şekilde kullanılmaya başlanmıştır. Bunun dışında Kasımpaşa – Sütlüce Hattı Tünel Projesi, Eyüp – Sütlüce Teleferik Projesi, Beyoğlu – Şişli Havaray Projesi, Haliç Tramvayı, Haliç metro bağlantısı gibi yeni ulaşım yatırımları da söz konusudur.
Söz konusu Haliç metro bağlantısında, deneme seferleri başlamış olup Şubat ayı içerisinde metronun faaliyete geçmesi planlanmaktadır. Yeni köprünün de fiyatlara olumlu etkisinin olacağı öngörülmektedir.
Bu bilgiler ışığında Haliç'in Avrupa Yakası'nın kültür – turizm – etkinlik ve eğitim merkezi kampüsü alanı olacağını öngörmek hiç de zor değildir. Ulaşım aksları ve planlı bir şehircilik anlayışı ile geliştirilecek ve dönüştürülecek Haliç Bölgesi'nde, geçmişinde bulundurduğu mirası modern bir bakış açısıyla unutturmayan bir mimarinin yeri de çok önemli olacaktır.
Bölgedeki emlak fiyatları;
Mütekabiliyet yasasıyla Türkiye'ye akın eden yabancı yatırımcılar yeni yeni gelişen bölgelere yoğunlaşmaktadır. Son günlerde Haliç bölgesinde de yabancı yatırımcı hareketliliği gözlenmektedir. Özellikle Kuveytli yatırımcıların akın ettiği bölgede arsa fiyatları 15.000.000 USD'ye kadar yükselmiştir.
Bölgede yapılan emlakçı görüşmeleri ve detaylı araştırmalarda konutların yanı sıra arsa fiyatları da tavan yaptığı görülmektedir. Özellikle deniz manzaralı, Haliç'e sıfır arsalar yoğun talep almakta olup, önemli konumlarda bulunan arsaların fiyatlarının milyon dolarlara ulaştığını öğrenilmiştir. Son günlerde Kuveytli yatırımcılar özellikle otel projeleri geliştirebilecekleri arsa arayışındadırlar.
Bölgedeki fiyat artışının son yıllara nazaran katlandığını söyleyen yerel emlakçılar, yabancı yatırımcıların bölgeye yoğun ilgi göstermesiyle birlikte arsa fiyatlarının arttığını belirtmektedirler. Yatırımcı akınının devam etmesini fiyatları arttırmış olup arsaların metrekareleri zaman içinde 3 bin 500 liradan 10 bin liralara çıkmıştır. Bölgede 5 milyon ile 15 milyon dolar arasında denize nazır yerlerde arsa bulmak mümkün.
Konut fiyatları yeni yapım sosyal donatı özellikleri bulunmayan tekil binalarda 1.500- 3.000 TL/m² aralığında değişmekte olup söz konusu gelişmeler kapsamında son yıllarda konut açısından bölgede bazı yeni projeleri görmek mümkündür. Bunların arasında Kılıç İnşaat'ın Japon Evleri, Gül İnşaat'ın Eyüp Park projesi gibi yatırımlardır. Söz konusu konut projelerinde talep edilen fiyat aralıklarının şerefiyesine göre değişmekle birlikte ortalamada sırasıyla 6.000-7.000 TL/m² ve 3.000-4.000 TL/m² mertebelerindedir.
Bölgede eski ve yıpranmış olan ya da deprem sonrası yapılmış olmasına rağmen sosyal donatılardan yoksun, estetik açıdan bölgenin tarihi değeriyle uyum sağlayamayan konut yapılarının mevcut olmasının son dönemde bölgede proje geliştiren yatırımcıları sosyal donatıları bulunan site tarzında projeler geliştirmeye yöneltmiş olup, bölgede konut sektöründeki fiyat artışının sosyal donatılara sahip yeni konut projelerine olan ihtiyaçtan kaynaklanmaktadır.
Haliç Bölgesi'nde yaşanan tüm bu gelişmelere istinaden, bölgedeki fiyat artışının devam etmesi öngörülmektedir. Haliç'te 1 sene içinde projeler netlik kazanacağı ve o zaman satışların, projelerin daha hızlı bir şekilde gelişmesini beklenmektedir.
Özge Aklar/ TSKB İdari İşler ve İş Geliştirme Müdürü
Yorum Yaz