İnşaat sektörünün temsilcileri ayağa kalktı! Kamu tekeli oluşturuluyor!

Kararname ayrıca TOKİ'nin yetkilendirildiği kentsel dönüşüm kapsamındaki afet riski altındaki alanlarla, riskli yapıları, uygulama dışında bırakıyor. Konut KDV oranları geçen yıldan beri tartışma gündeminden düşmedi ve sektör çevrelerinde eleştirildi. Son olarak, Bakanlar Kurulu'nun, 15 Haziran 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6322 sayılı 'torba' Kanunla kendisine verilen yetkiyi kullanarak, konut teslimlerinde KDV oranlarını arsa birim metrekare değerlerine göre yüzde 8 ve 18 olarak belirlemesi, eleştirileri yoğunlaştırdı.

 

Yeni KDV uygulaması bir süredir yüksek stok sorunuyla gündemde olan konut inşaat sektöründe arz-talep yapısını belli ölçülerde etkileyecek. Nitekim, büyükşehir sınırları içindeki projeleri kapsayan ve arsa birim metrekare vergi değeri üzerinden kademeli KDV'ye tabi tutan uygulamanın stok konutlara talebi artırması ve yılın ilk çeyreğinde piyasanın hareketlenmesi bekleniyor.

 

Sektörde TOKİ ile ilgili tartışmayı da alevlendiren kararname kentsel dönüşüm kapsamındaki konut yapım faaliyetlerini KDV uygulamasının dışında bırakıyor. Böylece, konut piyasasında TOKİ'ye özel sektörün aleyhine ciddi bir vergi bağışıklığı avantajı sağlıyor. Mevcut piyasa şartlarında konut sektörü nasıl bir KDV yapısı istiyor? Cevabı, sektör liderlerinin değerlendirmelerinde.

 

 

 

Yapılan düzenlemeyi sektöre vurulmuş bir darbe olarak değerlendiriyoruz. Devlet burada genel durumda kendi lehine olan,  kamuoyunda da doğru bulunan kısmını düzenliyor. Ama bunun genel değerlendirmede yamuk kısımları da var. Bunlar neler?  KDV iadesi var.  İnşaat müteahhitlerinin  yüzde 90'ı bunu alamıyor. Müteahhitlerin tamamı inşaat malzemelerini yüzde 18 KDV ödeyerek alır ama konut stoklarının yüzde 50 civarında olan kısmını yüzde 1 fatura  çıkışıyla satar. Dolayısıyla burada yüzde 17 KDV alacağı olur. Siz parayı peşin verirsiniz,  yıllar sonra da devlet bu parayı size ödemez, yasal hakkınız olmasına rağmen. Yeni düzenleme şöyle olabilirdi: Madem arsa metrekaresi üzerinden KDV orantılıyorsun, o zaman arsa metrekaresi üzerinden KDV'nin altında görülen inşaatlarda yıl sonunda müteahhit faturayı sana tebliğ ettiğinde ben de yüzde 18 KDV ile malzeme aldığıma göre, KDV iademi öde" dediği zaman, devletin de ödemesi lâzım. Ödüyor mu, ödemiyor! 

 

İkincisi, zenginden vergi alacağım diye böyle bir düzenleme yapıldı. Tamam, zenginden vergi alınmasına karşı değiliz, ama parantez  açtın TOKİ'nin hasılat paylaşımından ev alıyorsa 1 milyon liraya, bu zengin değil; kentsel dönüşümden 1 milyon liraya ev alıyorsa bu da zengin değil.  Nasıl zengin değil? TOKİ'den  alır, oradan alır buradan alır, sonuçta şahıs aldığı evi özel mülkiyet yapmak için alıyor. Bunun değeri 500 milyon, 1 milyon lira mı? Evet. Bu bir zenginlik işareti değil mi, bundan niye almıyorsun? Diyorsun ki; vatandaşa devlet olarak benden almasının avantajını  sağlayayım, serbest piyasa şartlarında kendimi öne çıkartayım. Bu adil bir durum değil! Burada sosyal bir mesele yok. 1 milyon liralık ev satıyorsun. Dolayısıyla bu açıdan da bir adaletsizlik söz konusu. TOKİ'den ve kentsel dönüşümden  KDV almaması ayrıca  adaletsizlik! Özetle, düzenleme kendi içinde adil değil. İkincisi, zamanlaması yanlış. Biz kendi içindeki adaletsizlikten dolayı da bu düzenlemeye karşıyız. Kentsel dönüşüm sürecine girildi, 7 milyon konut yenilenecek, önünü açmasan bile kısıtlayıcı bir şey yapmamak lâzım.

 

Önerdiğimiz model şöyle: Belediyelerin gayrimenkul rayiç bedelleriyle ilgili adil bir değerlendirme yapılmalı. Bütün satış işlemlerinde önce belediyeden bir rayiç bedel alınır; gayrimenkul kaç para eder, diye talepte bulunulur; orası da bir değer söyler. Bu değer üzerinden bir oran konur, oran da makul olur. Diyelim ki, oran yüzde 8 olur, inşaat malzemelerinin alımında KDV de yüzde 8'e indirilir. Dolayısıyla, satıldığında yüzde 8 KDV ödenir;  ucuz gayrimenkul az,  pahalı olan çok KDV öder, müteahhit de alan da mağdur olmaz, KDV iadesi sorunu da kalmaz. Vatandaşın üzerine de yük olmaz. Bu karardan sonra, 1 Ocak'tan önce ruhsat alanlara büyük avantaj sağlanmış oldu. 2013'ün ilk çeyreğinde konut satışları artar. Ancak, bu durum sektörün sorunlarını çözmez. Kimse önünü görmeden yeni projelere başlamaz. Bu düzenlemeyle 500 ilâ 1 milyon  yeni işsiz oluşacağını öngörüyorum. İMKON olarak sektördeki daralmanın yüzde 25'leri bulacağını düşünüyoruz. Sektörün iki ana sorunu var: Birincisi, müteahhitlerin meslek kanunu yok. İkincisi, müteahhitlerin sorununu taşıyabilecek ve müteahhitlerle hükümet arasında köprü olabilecek bir 'Müteahhitler Odası' yok. Bunlar sağlanamadığı müddetçe sorunlar bitmez. 

 

 

 

Vergi avantajından dolayı yeni dönemde kentsel dönüşüm projelerine yönelme olacak. Önemli projeleri başarıyla tamamlamış, sağlam referansları olan kurumsallaşmış firmalar yeni KDV oranlarından etkilenmez. Ancak, sadece küçük bir yüzme havuzu, sosyal tesis ilâve edilerek "lüks konut" adı altında ortaya çıkacak projeler, önümüzdeki dönemde satış problemi yaşar. Burada bizi kaygılandıran husus, sektörün geneli için güven unsurunun zedelenmesidir. Yüksek KDV oranlarından dolayı bazı firmalar zor duruma düşerse, sektörün geneli için olumsuz bir algı oluşabilir. Bu durumda TOKİ de kentsel dönüşüm projelerini uygulamakta zorlanır. TOKİ, en üst segmentte konut üreten İTO Yatırım gibi firmaların rakibi değil, olmamalı. TOKİ'nin görevi sosyal konut ve arsa üretmek olmalı. Kentsel dönüşüm projesinde sadece TOKİ'ye değil, bu projede yer alan sektörün tüm aktörlerine vergi avantajı sağlanıyor.  Bu da yerinde bir uygulama. 100 bin liralık konut ile 1 milyon liralık konut için aynı vergi olur mu, deniyor. Zaten aynı değildi ki. 100 bin liralık konut alan 1,000 lira, 1 milyon liralık konut alan 10 katı KDV, yani 10 bin lira ödüyordu. Şimdi de arsaların rayiç bedeli tartışmaları çıkacak. Cadde üzerindeki bina ile bir arkasındaki bina arasında büyük KDV farkları tartışılacak. 

 

 

 

Ankara'da yapımına başladığımız ilk çevreci konut kulesi Paladyum Beytepe, ruhsatı 1 Ocak'tan önce alındığı için uygulamanın dışında kalacak. KDV avantajından dolayı projemizde 150 metrekarenin altında üretilen 2+1 konutların kısa sürede tükeneceğini tahmin ediyoruz.

 

Biz bu projede KDV artışından etkilenmesek de, yeni projelerde 1+1 ve 2+1 lüks konut satışları düşecek. Bu konutlara yüksek kira getirisi nedeniyle yatırım yapanların sayısı bir hayli fazla. Ancak, 1 Ocak 2013'ten itibaren arsa metrekaresi 1.000 lira ve üzerinde olan tüm konutlara yüzde 18 KDV oranı getirilmesi yatırım açısından küçük konutların cazibesini düşürecek. Yatırımcı parasının geri dönüşüne baktığında, konut alımıyla banka faizini kıyaslamaya başlayacak.

 

TOKİ, artık lüks konut üretimini özel sektöre bırakmalı, sosyal konut üretmeli, özel sektörün arsa ihtiyacını karşılamalı. Yeni KDV uygulamasının bir kez daha gözden geçirilmesi gerekir.

 

 

 

Konutlarda yeni KDV uygulamasının arsalarının rayiç bedeli üzerinden yapılması büyük bir haksızlığı önlemiş oldu. Lüks konutlarda yüzde 18 KDV uygulanacak şeklindeki yaygın kanı neredeyse tüm konutlar için geçerli olacaktı. Çünkü lüks konut tarifinde yer alan, asansör, doğalgaz, laminat parke, fayans vesaire tamamı artık tüm konutlarda rastlanıyor. Yeni KDV uygulamasının bu şekilde gerçekleşmesi piyasaları fazla etkilemez. Çok pahalı bir konutla, çok ucuz bir konut arasında maliyet açısından çok ciddi farklar bulunmuyor. Fakat 100 bin lira ile 200 bin lira arasında satılan bir konutla 1 milyon liraya satılan bir konutta temel fiyat farkını bulundukları mekân farklı kılıyor. Durum böyle olunca sosyal konutlarda ve şehrin varoşları diye tabir edebileceğimiz kenar mahallelerdeki konutlarda KDV oranı eskiden olduğu gibi yüzde 1 olarak uygulanacak.

 

İnşaat sektörünün 2013 yılında daralacağı düşünülürse, KDV uygulamasının eskiden olduğu gibi geçerli olması yerinde bir karar. Aksi bir durumda inşaat sektörü daha da daralır, iflaslar çoğalır, kaçaklar artar. Devletten hiçbir teşvik almayan inşaat sektörünün tek artısı olan, daha doğrusu faturalandırılamayan giderler için uygulanan muafiyetlerin ortadan kaldırılması sektörü derinden etkiler. Bu hususun hiçbir zaman gözden kaçırılmamasında fayda bulunuyor. TOKİ birçok yerde sosyal konutun ötesinde ticari faaliyet yapıyor. Bu da piyasanın dengelerini alt üst ediyor. Bizim isteğimiz TOKİ'nin sosyal konutlar haricindeki projelerden çekilmesi. Şimdi bir de KDV istisnasını düşünürseniz, TOKİ ile rekabet edebilecek firma yok.

 

 

 

Geçtiğimiz yıl çıkan Mütekabiliyet Yasası sebebiyle İstanbul, Ege ve Akdeniz bölgesindeki illerimizde konut satışlarında her hangi bir düşüşün olacağını düşünmüyorum. Yine fay hattı üzerinde bulunan illerimiz de kentsel dönüşüm sebebiyle inşaat sektörü aynı canlılıkla devam eder. Fakat bu iki konunun kapsamı dışında kalan illerimizde ciddi bir arz fazlası bulunuyor. Yeni KDV uygulamaları inşaat sektöründeki bu dengesizliklere çare olmaz, diye düşünüyorum.

 

Yeni KDV oranlarının arsaların rayiç değeri üzerinde olması olumlu bir gelişme. Fakat Maliye Bakanlığı daha fazla vergi toplayabilmek için rayiç bedelleri artırması olumsuzlukları da beraberinde getirecek. Doğru yapılan bir işi yanlış hale getirmemek gerekiyor. 2013 yılı yap sat müteahhitleri açısından ciddi sıkıntılarla dolu bir yıl olacağını ve konut satışlarının düşeceğini öngörüyorduk. Fakat 2014 yılında konut fiyatlarına KDV artışının da ekleneceği düşüncesi birçok kişinin konut alma isteğini erkene çekeceğini düşünüyorum. Yani konutta asıl fırtına bu yıl değil 2014 yılında kopacak. Eğer serbest piyasa koşullarında mücadele vereceksek, kimseye ayrıcalık verilmemesi gerekiyor. Zaten birçok konuda muafiyeti olan TOKİ'ye böyle bir hak verirseniz, özel sektörün önünü kesersiniz. İnşaat sektörü istihdam sağlayan, vasıfsız insanlara iş ve aş kapısı olan bir sektör. Bu sektörde daha önce uygulanan KDV sisteminin temel mantığı buydu. Konutta ciddi miktarlarda kazanç olduğunu düşünerek yüksek KDV uygulamaya kalkarsanız, serbest piyasa mantığına aykırı hareket etmiş olursunuz. Yap sat işi yapan müteahhitlerimizin yüzde 98'i şu ana kadar devletten alacağı olan KDV iadelerini alamadılar.

 

 

 

Konut yalnızca bir barınak değil. Oysa 1923'ten günümüze kadar süren dönemde, konut politikalarımız, konutu yalnızca bir barınak olarak gören bir anlayışa dayanmış. Barınağa denk düşen gecekondulaşma, emeğin yeniden üretimi sürecinde barınma maliyetini düşürmeye yönelik bir ekonomi politikasının sonucu. Bu açıdan baktığımızda yeni KDV uygulaması bize yeni konutların değil, yeni barınakların yapımına yol açacak. Bakanlar Kurulu Kararnamesi'nde lüks ve birinci sınıf inşaat kalitesi belirlenirken yapı ruhsatı esas alınıyor. Konutlarda yapı ruhsatlarında ise lüks sınıf ve birinci sınıf diye bir tanımlama bulunmuyor. Asansörü olan, kaloriferli, mutfağı yapılı olan, mantolaması yapılmış olan, laminat parkesi döşenmiş bulunan tüm konutlar artık lüks konut sınıfına giriyor. Bir de buna tüm bölgelere giren doğalgazı da düşünürsek ortak konutlar barınak olmaktan çıkıp konut sınıfına giriyor. Bu da vergi oranlarını artırıyor. Oysa bunlar olmazsa olmaz ihtiyaçlar. Maliye Bakanlığı ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığının burada görüş ayrılığı içerisinde olduğunu düşünüyorum. Maliye Bakanlığı daha fazla vergi almak için kararlar çıkarırken, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı daha modern bir şehir kurmak için mücadele ediyor. Burada Çevre ve Şehircilik Bakanlığının gayretlerinin Maliye Bakanlığı tarafından baltalandığını düşünüyorum. KDV uygulamasının arsa rayiç değerleri üzerinden alınmasının doğru olduğunu düşünüyorum. Fakat 2013 yılında kurulacak komisyonlar ile 2014-2017 yıllarında geçerli olacak rayiç bedeller belirlenirken, insaflı davranılmasını istiyoruz.