İstanbul'da markalı konutların satış ivmesi gelişiyor
Eva Gayrimenkul Değerleme Yönetim Kurulu Başkanı Cansel Turgut Yazıcı İstanbul’daki konut stoğu ile ilgili açıklamalarda bulundu
İstanbul, 14 milyonluk nüfusu ile Türkiye'nin 76 milyon olan toplam nüfusunun %18 ‘ini taşımaktadır. Marmara Denizi ve Karadeniz'i birleştiren İstanbul boğazı ise, İstanbul şehrini Avrupa ve Anadolu yakası olarak ikiye ayırmaktadır. Nüfusun 9,5 milyonu Avrupa yakasında yaşarken, kalan kısmı Anadolu yakasındadır. İstanbul Türkiye'nin en büyük metropolü olarak iş hayatının da nabzının attığı şehirdir. Türkiye nüfusunun %67 ‘si 15-64 yaş arasında olup , nüfusun %20'si araba sahibidir. İstanbul'da son on yılda özellikle güvenliğin ön planda olduğu ve sistemli bir hayatın yer aldığı markalı konut projeleri geliştirilmiştir. Bugün takribi 400 bin adet olduğunu bildiğimiz bu konutların satış hızı, bölgelerdeki dairelerin satış fiyatlarına, talep edilen daire tiplerinin arzına ve dairelerin büyüklüklerine göre değişiklik göstermektedir. Buarada mevcuttaki markalı konutların ise, İstanbul konut stoğunun sadece %8 ‘i olduğu bilinmektedir. Konut satışlarının dinamiğini incelendiğimizde, yoğun olarak projelerin inşaatlarının devam ettiği bölgelerde konut satış hızlarının daha yüksek olduğunu, stabil duruma geçmiş markalı konut satış ivmesinin ise gelişmekte olan bölgeler kadar yüksek olmadığını görmekteyiz. Markalı konutlarda mülk alanların bir kısmı oturmak amaçlı alım yaparken bir kısmı ise, değer artışı beklentisi ile yatırım yapmaktadır.
Konut yatırımları yapılırken kira geliri ve kendini geri ödeme süresi arasındaki bağlantının bölgesine göre 16-22 yıllar arasında olduğunu görüyoruz. Özellikle markalı konutlarda sitenin işletilmesi için gerekli olan aylık genel giderlerin yüksel olması, kiralama ve satışta problem olabilmektedir. İyi işletilen ve iyi planlanan projelerde ise, yatırım aşamasında yapılan doğru planlama ve inşaat sayesinde genel giderler yüksek olmamaktadır. Türkiye'de konutların olduğu apartmanlar bağımsız bölüm yani daire daire satılır. Bütün binayı alıp kiraya vererek işleten tarzda konutu ticarete dönüştüren yapılar ve işletmeler bulunmamaktadır.
• Analizlere göre markalı konutların ilçelere göre yoğunluğu incelediğinde yeni gelişen batı bölgesinde en yoğun geliştirilmenin yapıldığı fark edilebilir.
• Şehrin bağlantı yollarına yakın bölgelerinde ve büyük projelerin geliştirildiği yerlerde markalı konutların satış hızlarının daha yüksek olduğu görülmektedir. 
• İstanbul'da konut fiyatlarının USD/m2 değerlerine bakıldığında en pahalı bölgenin İstanbul Boğazı olduğu görülmektedir. Bunu Beykoz, Bakırköy, Kadıköy Bağdat Caddesi takip etmektedir.
• İstanbul Ofis sektörüne baktığımızda şehirde B sınıfı ofislerin 12-20 USD/m2/ay , A sınıfı ofislerin ise özellikle merkezi iş alanındakilerin 25-45 USD/m2 /ay fiyatlara kiralanabildiğini görmekteyiz.
• Ofislerin satış fiyatları ise, özellikle yerine ve projenin özelliklerine göre 2.000-3.250 USD/m2 ile 4.500-8.000 USD/m2 arasında değişebilmektedir. Mülkün toplu taşıma bölgelerine yakınlığı, merkezi iş alanında olup olmadığı gibi faktörler değeri etkilemektedir.
• Anadolu yakasından planlanan “İstanbul Finans Merkezi “projesi önemli finans kurumlarının Başkent Ankara'dan buraya taşınarak yerleşmesi ve bir “finans şehri kurulması” amacı ile planlanmıştır. Bu amaçla bölgede altyapı inşaatları devam etmekte ve önemli değer artışları oluşmaktadır.
• Otel yatırımları açısından bakıldığında turist sayısının her geçen sene artması, yerli turizmin ve iş hayatının İstanbul merkezli devam etmesi nedeni ile şehrin özellikle şehir otellerine her geçen sene daha fazla ihtiyaç duyduğu görülmektedir. Şehirde merkezi yıldızlı otellerde doluluklarının %80 civarında seyir ettiği bilinmektedir. Ayrıca son dönemde “servised apartments” tarzında konutlar dönüştürülerek turistlerin konaklanmasında kullanılmaktadır.
• Bunların dışında ülkedeki artan üniversite sayısına bağlı öğrenci nüfusunun getirdiği bazı ihtiyaçlar oluşmaktadır. Bugün öğrenci nüfusunun ancak %10 ‘u öğrenci yurtlarında kalabilmektedir. Geri kalanlar kazandıkları üniversite ailelerinin oturduğu şehirde değilse ev kiralama veya akrabaları ile kalma yolunu tercih etmektedir. Son yıllarda bu yüzden çok büyük öğrenci yurdu ihtiyacı oluşmuştur. Bu konuda yatırımlar hem yerli, hem de yabancı yatırımcılar tarafından fark edilmiştir. Öğrenci yurtları sektörü önemli ve iyi bir yatırım fırsatı olarak sahneye çıkmaktadır.
Yorum Yaz