'İstanbul’da ucuz konut üretme şansımız yok'
GYODER’in, bu yıl 16’ncısını gerçekleştirdiği Gayrimenkul Zirvesi’nde gayrimenkul alanında en çok merak edilen konular ve isimler yer aldı.
‘Gayrimenkul Sektörü ile DNA'nız Uyuştu mu?' başlıklı oturuma katılan işadamları Serdar Bilgili, Fettah Tamince ve Murat Özyeğin farklı sektörlerden gayrimenkul sektörüne geçenlerin beklentilerini, sektörün avantajları ve dezavantajlaını konuştu. ‘Konutun Dinamikleri' başlıklı oturumda ise sektörün önde gelen isimleri A. Nazmi Durbakayım, Avni Çelik, Özcan Tahincioğlu, Erden Timur ve Ziya Yılmaz; sektördeki son gelişmeleri masaya yatırdı.
Gayrimenkulde servet yaptım
‘Gayrimenkul Sektörü ile DNA'nız Uyuştu mu?' oturumunda yaptığı konuşmada, iş hayatında 33 yılı doldurduğunu belirten Bilgili Holding Yönetim Kurulu Başkanı Serdar Bilgili, 1985'te ilk şirketini kurduğunu ve iplik ticareti yaptığını belirterek, “O dönemden beri kazandığım her parayı gayrimenkule yatırdım. O yüzden gayrimenkulde oldukça eskiyim. Fakat geliştirici ve aktif olarak yaptığım en büyük ve ilk proje 2006'da hayata geçirdiğimiz Akaretler'deki projeydi. 33 yıllık iş hayatında şunu gördüm; günlük işimde ben geçimimi sağladım, para kazandım fakat gayrimenkulde servet yaptım. Çünkü gayrimenkul dönemleri olan bir sektör ve bu dönemleri çok doğru yakalamak lazım” dedi.
Konut almak için bugünden daha iyi bir dönem bulamazsınız
Gayrimenkulün her zaman dünyanın her yerinde en değerli ve önemli yatırım aracı olarak kalacağını vurgulayan Serdar Bilgili, “Biz son derece memnunuz sektörde olduğumuzdan dolayı. Gayrimenkulde zamanlama çok önemli. Yatırıma ne zaman gireceğiniz ve çıkacağınız bunun ikisinin çok dikkatli ve çok hesaplanarak yapılması lazım. Bugün sektördeki hataların büyük bir kısmı konsept geliştirmekten ve yönetimden öte bence zamanlama ile ilgili. Bugünün sektöründe arzın bu kadar yüksek olduğu bir dönemde üç beş bin konutluk yeni bir projeye başlamak ne kadar doğru? Ama bu konutları bugün ucuz fiyatlara alıp beş yıl sonra satmayı planlıyorsanız bence bugünden daha iyi dönem bulamazsınız. Şu anda da özellikle İstanbul'da gayrimenkul sektörüne alıcı olarak girmenin zamanı” diye konuştu.
Kalıcı işler yapmak istedim
Gayrimenkul sektöründeki çalışmalarına değinen The Land of Legends Yönetim Kurulu Başkanı Fettah Tamince, “Biz 15-20 yıldır sektördeyiz. Sektöre çok dar bir çerçeveden bakarsak, sadece konut satışlarında yeniyiz. Ama kompleks geliştirme, alışveriş-yaşam alanları ve otel alanında ciddi geçmişimiz var. 2000 yılından beri bu işlerin içindeyiz. Gayrimenkul salt ekonomik beklentilerle girdiğimiz bir sektör değil. Kalıcı bir şeyleri ortaya koyma, şehre, ülkeye kazandırma, bir noktadan sonra da gurur duyma gibi bir beklentiyle bu işin içine girdim” dedi.
Fettah Tamince, konuşmasını şöyle sürdürdü: “İş dünyasından bazı isimler bildikleri işleri riske ederek gayrimenkul işine giriyor. Dolayısıyla çok rekabetçi bir durum oluşmaya başladı. Arsa fiyatları, çalışanlar, içindekiler herkes farklı yere gitmeye başladı. Aynı hızda, aynı büyüklükte kaynakla pazarları geliştiremedik. Belli bir potansiyel alıcı kitlesine fokuslandık orada da sorun yaşayınca hep beraber bunu yaşamaya başladık. Projenin vizyoner olması, doğru lokasyonda bulunması, farklı olması lazım. Bir benzeri olunca sadece yeni bir arz getiriyorsunuz. Artık büyük gayrimenkulcüler şuna bakıyor; ‘Benim geliştireceğim proje, şehirde yenilik mi, genel algıyı değişecek vizyonda mı?' Yeni dünyada hikayeniz yoksa, farkınız yoksa, finansınızı doğru planlayamıyorsanız, büyük sorunlarınız var demektir.”
Gayrimenkul, düşünüldüğü gibi kolay bir sektör değil
Gayrimenkul sektörüne 15 yıl önce adım attıklarını ifade eden Fiba Holding Yönetim Kurulu Üyesi Murat Özyeğin, “Aslında sektöre yakın vakitte girmiş gibi gözüksek de, AVM geliştirme ve yönetimine, Romanya ve Moldovya'da, Türkiye'den daha erken bir safhada girmiştik. Hala oradaki operasyonlarımız devam ediyor. Bu anlamda gayrimenkul sektöründeki tecrübelerimiz ve dünyadaki tecrübelerimiz bizim için çok öğretici oldu. Ben bu konuda sektörün dışından sektöre giren kişilere bazı tavsiyeler vermek istiyorum; gayrimenkul sektörü düşünüldüğü kadar kolay değil, ‘o yapıyorsa ben de yaparım, o satıyorsa ben de satarım, otel yaparsam ben de odayı satarım' mantığı ile hareket etmek yanlış.Büyük bir değişim ve dönüşüm çerçevesinde markalaşmadan tutun, tüm bu parametrelerin birbiriyle beraber olduğu süreçte aslında odaklanmanın çok önemli olduğunu görüyoruz. Bu anlamda gayrimenkul sektörüne ne kadar girildiği, hangi zamanda, hangi lokasyonda girildiği bence çok önemli” dedi.
Arsa sahibiyseniz işi bilenlerle iş birliği yapın
Sektörde iş birliğinin önemli olduğunu vurgulayan Murat Özyeğin, “Her şeyi ben bilirim, yaparım, bu sektörde kazandığım parayla konut geliştireyim, ihalelere gireyim gibi düşüncelerin, sektörün kaldıramayacağı boyutta olduğunu görüyoruz. Arsa sahibiyseniz arsa sahibi olarak kalıp, markası olan datası olan, hangi ürünü nerede satacağını bilen kişilerle iş birliği yapmanız gerekiyor. Burada mesele, bu sene, gelecek sene karı değil, nakit akışımızı doğru bir şekilde ayarlayarak sürdürülebilir gayrimenkul sektörünün varlığıdır. Bu anlamda sürdürülebilir bir gayrimenkul sektörüne, hep birlikte yelken açmalıyız” diye konuştu.
Sektörün liderleri ‘Konutun Dinamikleri'ni konuştu
Zirvenin ikinci oturumu, gayrimenkul sektöründe öne çıkan isimlerin katılımıyla gerçekleşti. ‘Konutun Dinamikleri' başlıklı oturumda, Teknik Yapı Yönetim Kurulu Başkanı A. Nazmi Durbakayım, SİNPAŞ Holding Yönetim Kurulu Başkanı Avni Çelik, Tahincioğlu Holding Yönetim Kurulu Başkanı Özcan Tahincioğlu, NEF İcra Kurulu Başkanı Erden Timur ve DAP Holding Yönetim Kurulu Başkanı Ziya Yılmaz; sektörün son durumu, yeni yönetmeliğin sektöre neler getirdiği, İstanbul'un konut ihtiyacına genel bakış, uygun fiyatlı konutların inşası ve yabancıya konut satışı konularını tüm detaylarıyla ele aldı.
Çekin faizi aşağıya satışlar tavan yapar
Sektör olarak, ortada bir sorun varsa teşhisin doğru konulması gerektiğini belirten Avni Çelik, ”Dünyanın hangi ülkesinde, şu tablonun içinden bir işadamı hayatiyet bulabilir? Ülkenin içinde bulunduğu durum, terör eylemleri, sınırlarımızda yaşanan sıkıntılı durumlar nedeniyle faiz yukarıda, borsa aşağıda… Hadi gelin oynayın. İşin gerçek tarafına bakınca, çekin faizi aşağıya, satışlar tavan yapacaktır. ABD'de, 30 yıl krediyle konut alın üç kuruş faiz ödersiniz. Böyle bir ekonomik istikrar içinde biz harikalar oluştururuz. Konut sektörü her ülke için öncelikli sektörlerden biri olmalı. Avrupa'da çok ciddi destek verildiğini görüyoruz. Kamu destek veriyor, eğer konut sektöründe sorun olursa bu toplumsal barışı bozan bir durum olur diye. Gayrimenkul sektörü çok dinamik bir yapıya sahip” dedi.
Yeni yönetmelikle ilgili bir değerlendirme yapan Avni Çelik, “Türkiye'de mimar imardır derler, yani parselin neresinden çekeceğinizi, neresine koyacağınızı, kaç kat yükseleceğini imar yönetmeliği belirliyor. İşin trajik noktası burası. Mimarı kısıtlayarak belli kalıpların içine sokmak belki en trajik olanı. 2017 yılındaki yönetmelik çok tartışılarak çıktı. Başarılı olduğu noktalardan birisi müktesep hak meselesi. Yüzde 30 meselelerimiz var hala tartışılacak” dedi.
Yönetmeliğin modern dünyaya uygun olmasını istiyoruz
Son yönetmeliği değerlendiren Nazmi Durbakayım, “Yeni yönetmelik çıktığında sonraki yönetmelik için hazırlıklar başlar. Hazırlanan son yönetmelik için doğru biçimde çalışıldı. STK'lar belediyeler ve işadamlarından görüşler alındı. Ama burada şu var. Bürokrat diyor ki eğer ben bunu verirsem sen bunu yaparsın. Biz de diyoruz ki modern dünyanın icaplarına uygun şekilde yapalım, eğer istismar ediliyorsa istismar edeni cezalandıralım. Yoksa acabalarla yönetmelikleri oluşturursak bir noktaya gelemeyiz. Bugün geldiğimiz noktada mükemmel bir yönetmelik var diyemeyiz. Önümüzdeki dönemde belki buna muvaffak olacağız” dedi.
Refah seviyesi yükselirse sektörün yaptığı konutların niteliğinin de artacağını ifade eden, “2004'te konuta direnç vardı. Biz bu barajı aştık. Emlak Konut'un hasılat paylaşımı modeliyle, bankaların kredileriyle altına hücum gibi konuta hücum oldu. Biz aynı dönemi yaşatmak istiyoruz. Halbuki piyasa normal şartlarına döndü. 2004'te kim ne yaparsa satıldı. Şimdi doğru lokasyondaki doğru bir proje, iyi bir fiyatlamayla ancak satılabiliyor” diye konuştu.
Biz de banka gibi bireylerin tasarrufuna talibiz
Sektörün 2017 yılında konut satışında rekor kırmasının önemli olduğuna dikkat çeken Özcan Tahincioğlu, şöyle konuştu: “Türkiye'de şu anda inşa edilen yapıların yüzde 75'i konut. Türk insanı konutu yatırım aracı olarak kullanıyor. Biz de banka gibi bireylerin tasarrufuna talibiz. Gelin o yatırımı bizde değerlendirin hem değer artışı kazanacaksınız hem de ihtiyacınızı karşılayacaksınız' diyoruz. 2017 yılında rekor kırmamız önemli bir gösterge. 2018 in ilk iki ayı bir önceki seneye göre yüzde 6 artıda. Bütün yaşanan olumsuzluklara rağmen satış artarak devam ediyor. Olumsuz gelişmelere rağmen satışta problem yoksa problem finansman boyutunda, nakit akışında ve öz sermaye yeterliliğinde. Ayrıca bir kaynak oluşturulacaksa yarısının eğitime verilmesi gerekiyor. Sektörel anlamda biz yabancılara mal satmak istiyorsak bizim yabancıların birebir temas kurduğu çarşı, taksici gibi yerleri esnafı eğitmeliyiz. Bunu yaptığımızda şu an 4-5 milyar dolar olan yabancı satışımızı 10-15 milyarlara çıkarabiliriz. Okyanusu geçip derelerde boğuluyoruz.”
60 sene sonra bugünkü meseleler konuşulmayacak
Konuşmasına yeni yönetmeliği değerlendirerek başlayan Erden Timur, “Yönetmeliğin kente olan sonucuna bakmalıyız. İmar planıyla kentleşme alışkanlığı dünyada eskimiş bir şey. Master planlarla binaların birbirlerine ve bütününe uyumu konuşulmalı, böyle şeyler çok romantik geliyor ama 60-80 sene sonra bugünkü meseleler konuşulmayacak. 60 sene sonra gecekonduları veya zarar edenleri değil şehir ne hale geldi konusunu tartışacağız. Yönetmelik uygulaması konusunda kamuoyunun çok bastırması, siyasetin inisiyatif alması gerekiyor” dedi.
Yabancı yatırımcılar için vatandaşlık hakkı verilmesi ile ilgili düzenlemenin 300 bin dolara düşürülmesi çabasının, doğru bir çalışma olduğunun altını çizen Erden Timur, “Şu anda tanıtım eksiğimiz var. Her zamanki gibi ülkemize öncü gelenleri suistimal ettik. Markalı konut sektörü için bunu söylemiyorum. Onun da düzenlenmesi gerekir. Bu müthiş döviz kazandırıcı bir sistem. Bu sektör yurtdışına 20 milyar dolarlık bir satış yapıyor. Bunun neticesinde 4 milyar dolarlık döviz kazandırıyor. Bu çok güzel bir şey. Dünyanın en pahalı arsalarına sahibiz. Brooklyn'de yüzde 12 seviyesinde olan yerler var,biz mecburen üst gelir grubuna yöneliyoruz” diye konuştu.
İstanbul'da ucuz konut üretme şansımız yok
Sektörün İstanbul'da ucuz konut üretme imkanının olmadığını vurgulayan Ziya Yılmaz, “Avrupa'da en güzel yerlerin birbirine oranı yüzde 20-25 arası değişiyor.Devlet bir teşvik yaparsa, tavan fiyat koyarsa, onun üzerinden biz üretebiliriz. İstanbul'da arazinin yüzde 66'sı hala devletin. Teşviklere ihtiyaç var. Bu arazi maliyetleriyle ekonomik konut üretme şansımız yok. İstanbul'daki konut üretim havuz yelpazesi oldukça geniş” dedi.
Kentsel dönüşüme ciddi sermaye yatırdıklarını ifade eden Ziya Yılmaz, “Anlaşmaları da belirli bir imar alanı kazanacağız diye yönetmeliğe göre yapıyoruz. Yönetmelik değişince, bir bakıyorsunuz 3 oda 2 odaya düşüyor. Bu hem üretici hem arsa sahibi için ciddi kayıp oluyor. Eski yönetmeliğin açıklarını sektör de istismar etti. Bu yönetmelikler çıkarken mutfakta bizlerin söyledikleri dikkate alınırsa daha faydalı olur” dedi. Ziya Yılmaz, şunları söyledi: “Üreten ve satandan ziyade üretip satmayanlar bu konu üzerinde yorum yapıyorlar. Biz 7-8 yıl Çekmeköy'de arazi üretmedik. Kartal Maltepe'den çıkıyoruz çünkü herkes oraya geldi. İşi bilenle bilmeyenin aynı düzlemde hareket ettiği yere geldik. Kadıköy'ün satacağı konut adeti bellidir. Gereğinden fazla konut üretirseniz bölgesel arz fazlalığı olur. Bu konutta sıkıntı olduğu anlamına gelmez. Teknik altyapı sorunumuz yok. Senede 2 bin konut üretmemiz gerekiyorsa 2001 konut üretilmesin. Bizim bir düzenlemeye, kriterlere, sermaye yeterliliğine ihtiyacımız var.”
Yorum Yaz