Sektörden Haberler
02.12.2014 23:17
Okuma Süresi: 05:00 dakika

İşte İstanbul emlak piyasasının deprem haritası!

Kafalarda yeniden oturduğum ev sağlam mı, semtimin zemini nasıl soruları oluşunca emlak sektörü olumsuz etkilendi.

İstanbul'da pazar akşamı yaşanan 4.4 büyüklüğündeki deprem, İstanbullunun bir süredir sümenaltı ettiği deprem korkusunu tekrar gündeme getirdi. Kafalarda yeniden "Oturduğum ev sağlam mı? Semtimin zemini nasıl" soruları oluştu. 1999'da binlerce insanın kaybıyla yaşanan İzmit depreminden sonra depreme uygun yapılan konutlar ve depreme dayanıklı ilçeler prim yaparken, depreme dayanıksız bölgeler hızla değer kaybetti.

Sizin için İstanbul'un depreme en dayanıklı ve en dayanıksız bölgeleri ile prim yapacak semtlerini derledik. İşte hem canınızdan hem paranızdan olmamanız için İstanbul'un semt semt deprem dayanıklılık durumu...

İSTANBUL'DA DEPREM İÇİN EN RİSKLİ 10 İLÇE

İstanbul Büyükşehir belediye'sinin tespitine göre İstanbul'da 10 ilçe depremde risk altında ve bu ilçelerdeki binaların yüzde 42'si yani yaklaşık 146 bin bina yıkılma tehlikesiyle karşu karşıya. İşte o ilçeler:

Avcılar, Küçükçekmece, Fatih, Eminönü, Bakırköy, Bayrampaşa, Adalar, Beyoğlu, Zeytinburnu, Bahçelievler.

ARSA FİYATLARI YÜZDE 500 ARTTI

İstanbul'da son 10 yıldır konut talebi üzerinde deprem korkusu doğrudan etkili oluyor. İstanbul'un depreme dayanıklı semtlerinde birkaç yılda, arsa fiyatlarında yüzde 100 ile yüzde 500 arasında inanılmaz artışlar oldu. Reha Medin Emlak Genel Müdür yardımcısı Emre Tuncel Anadolu yakası'nda özellikle Kurtköy'ün çok değerlendiğini ve değerinin daha da artacağını söylüyor. Buradaki arsa fiyatlarında en az yüzde 200 artış yaşandığını belirten Tuncel, "Eskiden mütahitler buradaki arsaları yüzde 80'e yüzde 20 kat karşılığı alıyordu. Şimdi bu oran yüzde 50/50 'ye yükseldi" diyor.

Anadolu yakasında Kurtköy, Ataşehir, Sancaktepe, Ataşehir, Ümraniye ve Samandıra'da inşa edilen depreme dayanıklı konut projeleri en az yüzde 100 prim yaparken sahil kesimi yerinde saydı.

Avrupa Yakası ise depremden sonra kuzeye doğru hareket etti. Deprem riski en yüksek semtlerden biri olan Avcılar'da konut ve arsa fiyatları düşüş gösterirken İkitelli, Bahçeşehir, Beylikdüzü, Mimaroba ve Sinanoba'daki depreme dayanıklı konutlar ve bu bölgedeki arsalar oldukça prim yaptı. Örneğin Bahçeşehir arkasında metrekaresine 20-30 dolar istenen arsalarda, şimdi birim fiyatları 100 doların üzerine çıktı.

İstanbul'da arsaların en değerli olduğu bölgesi hem zemininin sağlamlığı hem de iş merkezlerine yakınlığıyla hiç şüphesiz Levent-Maslak hattı... Arsaların metrekare fiyatları 15 bin doları geçti. Yine, İstanbul'un Bodrum'u olacağı söylenen Riva da müthiş değer kazandı. Çok iyi pirim yapan bölgenin değerlenmeye devam etmesi bekleniyor.Yerli firmalar daha çok şehir içinde kalan bölgelerde; rezidans, apart otel ve lüks konutlara ilgi gösterirken öncelikli olarak şehir merkezini tercih ediliyor. Yabancı firmalar ise gelişmeye açık ve düzgün altyapısı olan, villa türünde yapılaşmaya uygun arsalarla ilgileniyor. Yabancılara gayrimenkul satışları inanılmaz artışlar gösterdi.

İstanbul'da konut ve sanayi imarlı arsalar hızlı prim yaptı. İstanbul'da konut bölgelerinde kuzeyin de kuzeyinde yer alan Kilyos, Riva gibi bölgeler hızla prim yapmaya devam ediyor. Sanayi bölgelerinde de, öne çıkan yerler, şehrin doğusunda kalıyor. Ele alınan bölgelerde; konut imarlı arsa fiyatlarında yüzde 10 ile yüzde 150 oranında artış gösterdi Ataşehir, Küçükbakkalköy, Çekmeköy, Şerifali gibi bölgelerde yüksek oranda artışın nedeni; lüks konut projelerinin buralarda veya buralara yakın semtlerde yoğunlaşmış olması.

SON BİR YILDA FİYATI EN ÇOK ARTAN SEMTLER

Reidin.com'un raporuna göre Haziran 2009 - Haziran 2010 döneminde İstanbul'un 261 mahallesinden 191'inde fiyatlar arttı. 2010'un en çok kazandıran bölgesi Pendik oldu. Pendik'in 15 mahallesinde metrekare satış fiyatları yüzde 21 ile yüzde 38 arasında değişen oranlarda artarak bin lira sınırını aştı. Sabiha Gökçen Havalimanı ve Formula 1 pisti ile çekim merkezi haline gelen Pendik'te özellikle E 5 aksının üzerinde kalan bölgeler, sahip olduğu geniş araziler ve hayata geçen lüks konut projeleriyle Anadolu yakasında önemli bir merkez haline geliyor.

İSTANBUL'DA ZEMİN DURUMU

Alüvyon: Yapılaşma için sakıncalı ve depreme dayanıklı değil. Genel olarak taşıma kapasitesi çok düşük. Ama Beykoz ve Riva civarında alüvyon zemin sıkışarak katılaştığı için bir ya da iki katlı bina yapilabilir.

Büyükşehir Belediyesi Zemin ve Deprem İnceleme Müdürlüğü'nün hazırladığı jeoloji haritasına göre, İstanbul'un zemini neredeyse her semtte farklı özellikler sergiliyor. Jeoloji haritasının önemli sonuçlarından biri Avrupa yakasının Anadolu yakasına göre hem yapılaşma hem de deprem açısından daha zayıf olması. Bunun dışında haritada Çavuşbaşı bölgesi depreme karşı en sağlam zemin olarak görülüyor.

Kuşdili formasyonu: Taşıma kapasitesi zayıf ama önlem alınarak bina yapılabilir. Ataköy'ün bulunduğu yer bu zemine sahip. Ataköy'ün altında genç yani halen faaliyette olan faylar da var. Bu tehlikeyi daha da arttırıyor.

Sarıyer formasyonu: Volkanik kayalardan olusuyor. Yapılaşmaya müsait. Depreme dayanıklı. Ama bu zeminde de ayrışmış yani depreme karşı zayıflamış bölgeler olabiliyor. Bina bu bölgeye denk gelirse taşıma kapasitesi düşük olduğu ve heyelan yaptığı için tehlikeli.

Kartal formasyonu: Trakya formasyonuyla benzer özelliklere sahip. Yapılaşmaya uygun bir zemin. Daha yaşlı olduğu yani kayalaşma sürecini tamamladığı için bilim adamlarınca depreme karşı daha güvenli kabul ediliyor.

Soğucak formasyonu: Sağlam zemin olarak nitelendiriliyor. Taşıma kapasitesi yüksek. Depreme dayanıklı. En önemli kusuru suyun asitik özelliğinden etkilenerek erimesi ve yeraltında mağaralar oluşması. Mağara yüzeye yakın olduğunda tehlikeli oluyor. Küçükçekmece ve kuzeyi ile Sazlıbosna civarinda görülüyor.

Alüvyon yelpazeleri: Depreme dayanıklılığı zayıf. Yüksek katlı ve yoğun yapılaşma için sakıncalı. Ancak düşük katlı binalar yapilabilir. Sultanbeyli bu zemine sahip.

Trakya formasyonu: Genel olarak sağlam bir zemin. Ama kırılma, çatlama ve faylanma gibi özelliklere sahip. Bu nedenle düzlük bölgeleri yapılaşmaya uygun ve depreme dayanıklıyken eğimli bölgelerde endişelenmek gerekiyor. Sarıyer, Şişli, Beyoğlu, Beşiktaş, Gaziosmanpasa, Eyüp, İkitelli, Esenler ve Kağithane'de görülüyor.

Çavuşbaşı giyandoriti: Mağmanın yüzeye çıkmasıyla oluşmuı sağlam bir kayadan oluşuyor. Yapılaşmaya uygun ve depreme son derece dayanıklı. Ama kayanın çevresinde ayrışmış yani sağlamlığını kaybetmiş bölgeler var. Bu bölgeler yapılaımaya uygun deıil. Bina kayanın etrafını çevreleyen bu bölgeye denk gelirse tehlikeli oluyor. Çavuşbası ve civarında görülüyor.

Baltalimanı ve Tuzla formasyonları: Taşıma kapasitesi yüksek. Yapılaşmaya müsait ve depreme dayanıklı bir kayadan oluşuyor.

Gürpinar, Karaburun ve Ceylan formasyonlari: Üçü de aynı özellikleri gösteriyor. Depreme dayanıklı değiller. Avrupa yakasının büyük bir bölümünde bu üç zemin türü var. Üç zemin de binaların depremde daha çok hasar görmesine neden oluyor.

Bakırköy formasyonu: İyi zemin olarak kabul ediliyor. Yapılaşmaya müsait ama zeminde lokal sorunlar olabiliyor. Bina sorunlu bölgeye denk gelmişse depreme dayanıklılığı çok azalıyor.

Dolayoba, Göldağı, Aydost ve Kurtköy formasyonları: Anadolu yakasının önemli bir bölümü bu zemine sahip. Taşıma kapasitesi çok yüksek, stabil ve deprem açısından sağlam bir zemin. Tek kusuru, tektonik olaylarla meydana gelmiş yeraltındaki kırıklar birbirinin üstüne biniyor. İki kırık arasındaki bölgeye rastlayan binalar için tehlike olabiliyor.

Güngören formasyonu: Depreme karşı zayıf. Yapılaşma için kötü bir zemin. Zemin, 14-15 derecelik bir eğim kazandığında heyelan meydana gelebiliyor.

Çukurçesme formasyonu: Taşıma kapasitesi iyi. Bina yapılabilir. Ama kötü bir huyu var. Yamaç olan bölgelerde su tutuyor ve bu yüzden akışkanlık kazanıyor. Yani heyelan yapıyor. Eğimli bölgelerde tehlikeli. Büyükçekmece ve Küçükçekmece gölleri arasında görülüyor.

Kutluca, Hereke, Tepecik, Erikli, Kapaklı, Kocatarla formasyonlari ve Tavşantepe Kuvarslı diyoriti: Aynı özellikleri gösteriyorlar. Taşıma kapasiteleri yüksek olduğu için yapılaşmaya uygunlar. Depreme dayanıklılar. Kusurları ise, yer yer erimeyle oluşmuş boşluklarının olması. Gebze ve İzmit'e yakin bölgelerde görülüyor.

Kaynak: Sabah