Sektörden Haberler
17.04.2014 15:29
Okuma Süresi: 02:56 dakika

Kavacık bölgesi 2-B yasası ile önemli bir iş merkezi olacak

TSKB Özel Projeler Değerleme Uzmanı Seda Güler, Kavacık Bölgesi’nin artan değerini ve 2-B yasası ile bölgede gelişecek ofis projelerini değerlendirdi

İstanbul'un Anadolu Yakası'nda Beykoz İlçesi'nde bulunan, Rumeli Hisarı, Göztepe, Çubuklu ve Kanlıca Mahalleleri ile komşu konumdaki Kavacık semti 1980'li yıllardan sonra gelişmeye başlamış ve günümüzde Beykoz'un en önemli iş ve yaşam merkezlerinden biri olmuştur. Ulaşımda da büyük bir öneme sahip semt, Beykoz'un kilit noktalarından biri konumundadır.

Fatih Sultan Mehmet Köprüsü'nün Anadolu yakası ayağı bu semtte bulunmaktadır. Kavacık ile Hisarüstü arası köprü kurulmadan önce ormanlık bir alan iken, köprüden sonra kentsel gelişim göstermeye başlamıştır. 2000'lerden sonra ülkeye gelen yabancı firma sayısının her geçen yıl artması, inşaat maliyetinin yanı sıra, arsa fiyatlarının Avrupa yakasındaki merkezlere oranla daha uygun olması, daha büyük arsalarda, daha geniş taban alanlı binalarda ve özellikle müstakil plazalarda yer almak isteyen şirketler ile Kavacık, Anadolu yakasının en önemli iş ve yaşam bölgelerinden biri haline gelmiştir.

Birçok uluslararası firmanın bölgesel operasyon merkezini İstanbul'a taşıması şehirdeki üst segment ofis ihtiyacını arttırmış bu da sektörde proje sayısının yükselmesine neden olmuştur. Geniş metrekareli ofislere ihtiyaç arttıkça lokasyon trendleri de değişim göstermiştir. Artık şehir merkezlerinden ziyade erişebilirliği yüksek, alt yapısı ile tam kapasite hizmet verecek modern iş merkezlerinin yapılması ile lokasyon değişikliğine gidilmeye başlanmıştır. Bu bölgelerden birini de Anadolu yakasında olmasına rağmen Fatih Sultan Mehmet Köprüsü sayesinde Levent ve Maslak gibi MİA merkezlerine çok kolay ulaşım imkanı sunan Kavacık oluşturmuştur.

İstanbul genelinde Avrupa yakasında ofis binalarının yoğunlaştığı Kozyatağı, Altunizade, Kavacık ve Ümraniye arasında ofis stoğunun önemli bir bölümünü barındıran ve son dönemlerde de 2-B arazileriyle daha da ön plana çıkan Kavacık'ın 2-B yasası sonrasında yatırımcılar için cazibe merkezi haline geleceği ve bölgenin daha da gelişeceği düşünülmektedir.

Kavacık ofis ve konut projeleri ile gelişiyor

Kavacık'ta 1990'da yaklaşık 50-60 lira olan rayiç bedelleri Beykoz genelinde 400-500 TL/m² Kavacık bölgesinde 1000 TL/m²'ye kadar çıkabilmektedir. Sadece Kavacık'ın merkezinde 30'a yakın 2-B arazisinin bulunmakta olduğu düşünülmekte, imara açıldıktan sonra bölgenin lokasyon ve manzara açısından da dikkate alındığında son yıllarda Kavacık Soğuksu tarafında özellikle Acarkent'e giderken viyadük ve çevresinde hızlı bir yapılanma ile birçok nitelikli sitenin yapıldığı da göz önünde bulundurularak, sadece ofis projeleri olarak değil nitelikli konut projeleri olarak da gelişeceği düşünülmektedir. Nitekim Beykoz Konakları, Acarkent, Çubuklu Vadi Konakları, Günyüzü Konakları gibi seçkin villa konut projeleri ve Maritza Evleri, Koru Konakları gibi daire tipi konut projeleri bulunmaktadır. Belirtilen projelerin satış fiyatları birbirinden farklıdır.

Kavacık Otağtepe'de EA İnşaat tarafından hayata geçirilen konut teslimlerinin Aralık 2015'te yapılması planlanan Beykonak Evleri projesi de bir diğer konut projelerindendir.

Yakın zamandaki Permak Şirketler Grubu tarafından A+ bina standardına sahip Permak Plaza ile Kavacık Kavşağı çıkışında plazalar bölgesinde bulunan 4 .500 m² kapalı alanı olan iş merkezi, poliklinik, otel, alışveriş mağazası, bankalar ve otomotiv sektörüne uygun Sur Yapı tarafından projelendirilmiş ve Liman Kavacık Oteli inşaatının karşısında ofis projeleri ile ofis alanında da yatırımlara devam edildiği görülmektedir.

Anadolu yakasında Kavacık B+ ve A gelir grubuna hitap eden villa ve rezidanslardan oluşan sitelerin ağırlıklı olarak yer aldığı ve halihazırda pek çok kurumsal büyük firma tarafından tercih edilmiş bir merkezi iş bölgesidir.

Projelerin prestij farkının kira ve diğer gelirlere yansıdığı düşünülmekte olup, son dönemde USD kurunda yaşanan artışa paralel olarak Kavacık'ta ofis kiralarının 13-16 USD/m² civarında olduğu söylenebilmektedir.

Tüm bu gelişmeler neticesinde Anadolu yakasında Kavacık, Ümraniye ve Altunizade'nin de önemli ofis bölgeleri haline geldiği söylenebilmektedir. Her iki yakaya olan yakınlığı nedeni ile MİA alanları avantajını kullanmakta olduğu, genel yapısı itibarı ile pek çok önemli firmanın genel merkezini bulundurduğu ve cazibesini arttırdığı, ulaşım açısından her iki yakada oturan çalışanlar açısından kolay ulaşılabilir noktada yer aldığı, düşük kira rakamları, altyapı-imar durumunun birbirini desteklediği dikkate alındığında Kavacık'ın tercih edilebilirliğinin yükselmesi beklenirken, 3. Köprü yapılmasına kadar geçecek sürede yatırımların daha çok alana verilmiş olmasının bölgeye yapılacak yatırımlarda bir yavaşlamaya neden olabileceği düşünülmektedir.

Seda Güler/TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Özel Projeler Değerleme Departmanı Değerleme Uzmanı