Konut sektörü ABD'den ders çıkarır mı?

İnşaat sektörünün toplamından önemli bölümü kamu kaynaklarıyla finanse edilen büyük altyapı yatırımları ve biraz da turizm odaklı otel motel gibi ticari yapılar düşüldüğünde geriye konut sektörü kalıyor. Türkiye'de konut sektörünün ilginç bir gelişme tarihi var. Temeli 1960'lı yıllarda "yap-satçı" müteahhitler tarafından atılıyor; yapım-satım piyasası uzun bir süre küçük ölçekli firmaların hâkimiyeti altında işliyor.

 

Sektörde 1980'li yıllarda başlayan, daha çok "fiziki" denebilecek yapısal değişmenin 1990'lı yıllardan itibaren hızlandığı söylenebilir. Bugün Türkiye'de inşaat sektörü genişleyen yatırım hacmi, kimi bilgilere göre,  irili ufaklı 200 civarında "yancı" sektörü ve istihdamı tetikleyen; bu özelliğiyle "ekonomik büyümeyi" de katkılayan yapısıyla öne çıkıyor. Artık sanayi yatırımı filan yok, "inşaat şehveti" var, öylesine bir öne çıkış!

 

Ancak, yatırım, iş hacmi ve proje pazarlama ağırlıklı "fiziki" değişmenin; (1) firma yapısına ve yönetim tarzlarına kurumsallaşma ölçüsünde yansıdığı söylenemez. (2) Sektörün özellikle konutta "çok ciddi" sermaye sorunuyla karşı karşıya bulunduğu açık. (3) Sektör sermaye sorununu  genellikle banka kredisi destekli  "saadet zinciri" yöntemiyle  "dengelemeye" çalışıyor. (4) 2007 yılında ABD kökenli finans kriziyle başlayan küresel ekonomik durgunluk 2012 yılında Türkiye'de ilk vuruşunu   konut sektörüne yapıyor. Sallanan firmalara dikkat!

 

Bütün bunlar konut sektörünün Türkiye ekonomisindeki önemini, değerini ve ağırlığını azaltmıyor. Tersine, sektör özellikle ekonomide kendini gösteren durgunluk şartlarında her zamankinden daha fazla ilgiye, dikkate muhtaç hÇle geliyor. Umarım, bankaları da kapsayan toplu "kurtarma paketlerine" gerek kalmaz!

 

Bana sorarsanız, tam bu nedenlerle sektörün durumu, gidişatı ve kaderi tek tek müteahhitlere, şirket patronlarına bırakılmayacak kadar önemli. Dernek vb kuruluşların sorumluluğu da burada başlıyor. Kuruluşların sorumluluğu sadece birer  "baskı grubu" olmaktan ibaret kalmamalı(idi.) Sektörü adım adım izleyecek, bilgi birikimini sağlayacak, analiz edecek, gerektiğinde üyelerini, sektörün bütünün ve hükümetleri uyaracak bir entelektüel gücü de yapılandırmalı (idi.)

Bugün ulusal ve uluslararası büyük altyapı işlerinde uzmanlaşmış şirketleri kapsayan Türkiye Müteahhitler Birliği, Türkiye İnşaat Sanayicileri İşveren Sendikası gibi kuruluşlar sektör düzeyinde  iyi derecede entelektüel işlev ve birikime sahip. Konut sektöründeyse Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği Türkiye'yi ve dünyayı izlemeye ve analize çalışan yapısıyla dikkati çekiyor. Ama, sektörün içine girdiği "durgunluk-ön kriz" ortamında çok güçlü, etkili ve cesur "uyarıcılığa" ihtiyaç var. Yani, sorunların üstüne cesaretle gitmek, sektörü ve kamu ilgililerini alarme etmek, çözüm önermek gibi. Sektörün genelinde eksik veya yetersiz olan bu.

 

Türkiye 1959 yılından beri ekonomisini, siyasetini, milleti 18 kez İMF'ye teslim etmek zorunda bırakan farklı sebep ve içerikte kriz yaşadı. Ama, bunlar gayrimenkul kökenli değildi. Dolayısıyla kimsenin ne ilgisi ne bilgisi ne de böyle bir durumda ne yapılacağını bilen kurum veya kuruluşları vardı. Bugün bu tür kuruluşlar yine yok ama konut krizinin ilk belirtileri var.

O halde, konut sektörü ve sorunları konusunda hızlı bilgilenme zamanı. İlk adımı Türkiye'de bilinmeyen konut kökenli finans krizinin "kaynak ülkede" nasıl patladığını öğrenerek atmak zorundayız. Ne ki,  bu konuda sektör kuruluşlarının, kamu birimlerinin araştırmalarına ve araştırma gayretine rastlamış değiliz.

 

Bu "büyük ihmale" dikkati çekerek,  değerli bir bilimcinin; Ankara Üniversitesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Belgin Akçay'ın ABD krizini ayrıntılı incelediği kitabından (*) esinlenerek derlediğim bazı sorular aktaracağım. Bakalım, konut sektöründe hangi durumlar bu sorunlarla örtüşüyor veya örtüşme olasılığı var ya da hiç biri.

ABD'deki yıkım "Yıkıcı ödünç alma ve Verme" olarak adlandırılan; konut kredi kurumları ile kullanıcılarının karşılıklı körlüğü, yüksek kÇr hırsı ve eksik bilgi sorunlarından kaynaklandı. Türkiye'de durum ne?

 

Krizin bir diğer sebebi, bankaların konut kredilerinde standartları gevşetmeleri. Türkiye'de kreditör bankalar açısından gevşek uygulamalar var mı?

Başka bir sebep, kredibilitesi düşük müşterilere açılan ikinci el konut kredilerindeki hızlı ve denetimsiz genişleme. Kriz öncesinde konut kredileri yüzde 17, ikinci el kredileri yüzde 25 büyümüş. Türkiye'de vaziyet nasıl?

Konut sektörünün, kamusal denetimsizlik altında hiçbir ekonomik ölçüt ve analize dayanmadan sürdürdüğü inşaat salgını kaynaklı arz fazlası sorununu da ben ekleyeyim. Bunun ilk sonucuna tanığız; yayılma kabiliyetli firma iflası.

---------------

(*) 21. Yüzyılın İlk Finansal Krizi-Subprime Mortgage Krizi, Seçkin Yayıncılık, Temmuz 2012. Sektör ABD'den ders çıkarmak istiyorsa bu kitap mutlaka okunmalı.