Sektörden Haberler
10.09.2013 17:18
Okuma Süresi: 07:02 dakika

Marmaray projesi İstanbul'un gayrimenkul değerini nasıl etkiliyor?

TSKB Gayrimenkul Değermeme Genel Müdür Yardımcısı Fatih Tosun, İstanbul'da gayrimenkul fiyatlarında belirleyici bir yere sahip olan Marmaray projesini emlaktasondakika.com için değerlendirdi

TSKB Gayrimenkul Değermeme Genel Müdür Yardımcısı Fatih Tosun, İstanbul'da gayrimenkul fiyatlarında belirleyici bir yere sahip olyan Marmaray projesini emlaktasondakika.com için değerlendirdi.

MARMARAY: ULAŞIMIN DÖNÜŞÜMÜ

1987 yılında ilk geniş kapsamlı fizibilite etüdüyle, Marmaray Projesi'nin ana hatları belirlenmiştir. Güncellemelerle proje aşaması 1998 yılında biten Marmaray Projesinin inşasına 2004 yılında başlanmıştır. Demiryolu için araç temini dışında 2 bölümden oluşmaktadır.Birisi Projenin Boğaz geçiş kısmı (Tüp Tünel), diğeri ise Haydarpaşa-Gebze ve Sirkeci-Halkalı banliyö hatlarının iyileştirilmesidir.

Şekil 1. Marmaray Projesi Güzergah Planı

İstanbul; batıda Halkalı, kuzeyde Levent ve doğuda Tuzla'ya kadar uzanan doğu-batı koridoru üzerinde genişlemiştir. Bu genişleme süreci daha çok İstanbul'un Marmara kıyıları üzerinde gerçekleşmiştir. 1973 yılında ilk boğaz köprüsünün yapılması ve faaliyete geçmesi ile E-5 karayolunun yapımı sonucu İstanbul; doğuda Gebze'ye, batıda Silivri'ye kadar genişlemiş kent kuzeye doğru kaymaya başlamıştır. Kuzeye doğru kayma sürecini TEM otoyolu ve ikinci boğaz köprüsü hızlandırmıştır. İstanbul'un kentsel gelişimini etkileyen ana faktörlerden birisi ulaşım ağının kurulması süreci olduğu için 3.köprünün de yapımı kenti daha da kuzeye yönlendirecektir.

1/100.000'lik İstanbul İl Çevre Düzeni Planı'na göre Tuzla-Pendik bölgesi, Kartal ve çevresi, Maltepe, Bostancı, Kadıköy, Taksim ve çevresi, Zeytinburnu ile Bakırköy ve çevresi merkezi iş alanı-çekim merkezi olarak geçmektedir. Bu bölgeler Marmaray Projesinin ya önemli noktaları ya da Avrupa ve Asya yakalarının doğal merkezleri. Maramaray Projesi ile bu merkezler daha ulaşılabilir hale gelecek ve dolayısı ile ticari gayrimenkullerde bu merkezlerde gelişim bekleyebiliriz.

Kentsel gelişimle beraber konut yerleşimlerinin gelişimi için de en önemli faktör ulaşımdır. Sadece Marmaray Projesi değil, projenin iki ana noktası ile bağlantı sağlayan- Yenikapı ve Ayrılık Çeşme istasyonları- yeni ve eski metro hatları özellikle konut yerleşimlerinin gelişiminde ve konut fiyatlarında etkin faktör olacaktır. Marmaray Projesi diğer bir değişle İstanbul'un ilk kent gelişim aksı olan Marmara kıyılarını yeniden canlandıracaktır. Kentsel dönüşümün ve şehir merkezlerinin yenilenmesinde ulaşımın iyileştirilmesi ve moda tabir ile dönüştürülmesi Marmara kıyılarında konut fiyatlarında olumlu yönde etki yaratacaktır.

Marmaray Projesi ile öne çıkan bölgeler Avrupa Yakası'nda Florya, Yeşilköy, Bakırköy ve Zeytinburnu, Asya Yakası'nda ise Üsküdar, Kadıköy ve Kartal bölgeleri olacaktır.

FLORYA

Florya'nın en belirgin özelliği geniş ve bahçeli evleri, lüks konut siteleri olmuş durumdadır. 1980'ler sonrası hızla zenginleşen yeni bir sınıfın ortaya çıkmasıyla beraber lüks konut ihtiyacı arttığında, Florya birbirini ardına inşa edilen bina ve villalarla yoğun talep görmüştür.

Bölgeye olan talebin yoğun olması yatırımcı firmaların da bölgeye olan ilgisinin canlı kalmasını sağlamaktadır. Bugün boş arsa arzının oldukça kısıtlı olduğu bölgede, eski yapılar yıkılarak yeni projeler hayata geçirilmektedir.

Florya bölgesindeki son büyük ölçekli proje olarak Aydınlı, Arke, Metal Yapı Konut ve Vizyonlife ortaklığında hayata geçecek olan “Korupark Florya” ön plana çıkmaktadır. 298 adet konut ve 50.000 m² kapalı alana sahip AVM içeriğine sahip projede daireler 3+1, 4+1, 5+1, 6+1 ve 7+1 tipte tasarlanmıştır. Brüt alanları 162-483 m² aralığında değişen dairelerin metrekare fiyatları 5.000-8.000 TL/m² aralığında seyir göstermektedir.

Bölgede öne çıkan bir diğer yatırım ise, Eroğlu ve Emiroğlu İnşaat ortaklığında 2012 yılı sonunda teslimi gerçekleşmesi planlanan Ekşioğlu Konakları'dır. 1+1 ile başlayan daire seçeneklerinin 7+2'ye kadar çıktığı projede brüt alanlar ise 76-463 m² aralığında değişmektedir. Konu projede fiyatlar ise 5.600 -7.800 TL/m² aralığında değişmektedir.

Florya'daki bir diğer öne çıkan proje olan Avrupa Konutları Florya'da ise teslimler başlamış olup, Mayıs sonuna kadar teslimlerin tamamlanması beklenmektedir. Artaş İnşaat tarafından yürütülen projede toplam 80 adet daire yer almakta olup, daire alanları brüt 215-405 m² aralığındadır. Projedeki fiyatlar ise 8.000-8.600 TL/m² aralığında değişmektedir.

Florya bölgesinin en önemli özelliklerinden biri de mevcut ve yeni yapılan konutların alansal olarak büyüklüklerinin “müstakil evler” ile kıyaslanabilir boyutta olmasıdır. Bölgenin kemikleşmiş bir alıcı kitlesinin bulunuyor olması, inşaat firmaları tarafından cazip halde kalmasının en önemli nedenlerinden biridir.
Şehir merkezine yakın ama şehir gürültüsünden uzak kalmak isteyenlerin tercihi olan bölge ağırlıklı olarak “konut sektörü” ile ön plana çıkmış durumdadır. Florya'nın yakın çevresinde yer alan Havaalanı ve civarında ki ticari yapılaşma da, bölgeye olan talebi arttıcı etki yaratmaktadır.

ZEYTİNBURNU

Zamanla sanayi alanlarının ve çarpık yapılaşmanın dönüşümü kısa süre içinde Zeytinburnu'na farklı bir çehre kazandırmıştır. Bölgenin kısa süredeki gelişiminde 2 önemli etken yatıyordu. Birincisi bölgede nitelikli büyük ölçekli arazi stoğunun bulunması ve ikincisi bölgenin ulaşım avantajlarına sahip olması.

Kentsel dönüşüm deyince akıllara gelen ilk bölge olan Zeytinburnu ilçesindeki Sümer Mahallesi'nde KİPTAŞ'ın yürüttüğü dönüşüm çalışmaları öne çıkıyor

İstanbul Büyükşehir Belediyesi'nin (İBB) yan kuruluşu olan KİPTAŞ, Zeytinburnu Sümer Mahallesi Kentsel Dönüşüm Projesi'ne başlamıştır ve yakın zaman önce 450 adet daire Kiptaş aracılığıyla sahiplerine teslim edilmiştir. Konu proje 650 adet daireyi içeren Sahilpark Veliefendi projesidir. 200 adet konut YDA inşaat tarafından satılmış, 450 adet konut ise mal sahiplerine teslim edilmiştir. Türkiye'de deprem referanslı kentsel dönüşümde ilk uygulamalardan biridir bu proje. Toplamda yaklaşık 1.250 adet daireyi içeren projenin 2. etabında da 800'ü aşkın dairenin teslim edilmesi planlanmaktadır.

Zeytinburnu'nda 2 önemli proje konuşulmaya devam ediyor. Bunlardan biri Kazlıçeşme'ye yapılması planlanan liman ve marina projesi olan Seaport Projesi kapsamında yalnızca liman ve marina değil rezidans, otel, alışveriş merkezi gibi fonksiyonlarında yer alacağı konuşuluyor. Proje bir takım hukuki süreçlerden sonra emsal katsayısı ve yüksekliklerin düşürülmesiyle son halini aldı. 436.000 m2'lik arazi ve dolgu alanı üzerinde gerçekleştirilmesi planlanan proje 350.000 m2 inşaat alanı içeriyor. Diğeri ise İstanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından Çırpıcı Çayırı'nda yapılması 500 dönümlük arazi üzerinde yapılması planlanan şehir parkı projesidir.

KADIKÖY

Kadıköy; Alışveriş Merkezlerine yakınlığı, Marmara Üniversitesi, Doğuş Üniversitesi, İstanbul Aydın Üniversitesi, İstanbul Medeniyet Üniversitesi, Işık Üniversitesi, E-5 karayolu, Boğaziçi Köprüsü ve Kadıköy'e yakın konumlanmasının da etkisiyle yeni lüks konut ve rezidans projeleriyle yüksek talep gören bir bölge haline gelmiştir. Ayrıca E-5 karayolu çevresinde gerçekleşen yeni konut, alışveriş merkezi, hastane ve otel yatırımları da gayrimenkul piyasasına hareketlilik katarak, bölgenin öne çıkmasına neden olmuştur.

Bölgede Akiş, İntaş, Dumankaya ve Taşyapı gibi markalı projelerin yeni ve lüks konut projeleri yer almaktadır. Bu projeler içerisinde öne çıkanlardan biri Taşyapı'nın Four Wings projesidir. Bağdat Caddesi'ne olan yakınlığı ile dikkat çeken ve 44 katlı 4 bloktan oluşan proje 22.000 m2 arsa üzerinde geliştirilmektedir. Projenin 2013 yılı sonunda teslim edilmesi planlanmaktadır. Taşyapı'nın bölgedeki bir diğer projesi de 2010 yılında satışlarına başlanan ve Bağdat Caddesi üzerinde yer alan Taşyapı Rezidans projesidir.

Göztepe semtinde Paksa İnşaat tarafından geliştirilen Paksa Metroport, Dumankaya İkon projeleri; Acıbadem semtinde ise Arte Verde, Almondhill, Akasya Acıbadem gibi lüks ve yeni konut projeleri yer almaktadır. Akasya Acıbadem içerisinde yer alacak olan 86.000 m2 kiralanabilir alana sahip AVM'nin 2013 yılı sonbahar aylarında faaliyete geçmesi planlanmakta olup, Anadolu yakasındaki AVM pazarına iddialı bir giriş yapacağı düşünülmektedir.

İstanbul şehir merkezinde inşaat yapılacak arazilerin büyüklüğünün hayli az olması nedeniyle Fikirtepe bölgesi yıllardır birçok yatırımcının ilgi odağı olmuştur. Bakanlık tarafından Kentsel dönüşüm bölgesi de ilan edilen Fikirtepe'de faaliyette bulunan inşaat firmalarından başlıcaları; Teknik Yapı, Usta İnşaat, Emay İnşaat (Kent Plus), Selimoğlu İnşaat, Baysaş İnşaat, Birleşim & Yazıcı Group, Vartaş Yapı, Sefa & Koyuncu İnşaat, Anka Yapı ve Taşyapı'dır.

KARTAL

Bölgenin bugünkü önemini kazanmasındaki en önemli pay Kartal'da yapılması planlanan Kentsel Dönüşüm Projesi. Günümüzden 10 sene öncesine gidildiğinde kentsel dönüşüm denildiğinde akla gelen en önemli iki merkez Kartal ve Zeytinburnu'ydu. Her iki bölgenin kentsel dönüşüm ile adının anılmasının en önemli ortak noktaları söz konusu bölgelerin şehrin önemli ulaşım akslarını düzenin kesişim noktalarında yer alması ve bölgedeki sanayi tesislerinin köhneleşerek kullanım dışına çıkıyor olmasıdır.

İ.B.B. tarafından hazırlanan çevre düzeni planına göre Kartal Bölgesi, İstanbul'un Anadolu Yakası'nda Kozyatağı ile birlikte birinci derece merkez olarak planlanmıştır. İstanbul gibi bir metropolde merkezi konumda proje geliştirmek oldukça zor bir durumdur. Avrupa Yakası'nda MİA alanlarında ve Kozyatağı'nda büyük ölçekli arsa stoğu oldukça kısıtlı olmasına rağmen Kartal Bölgesin'nde konut ve hizmet alanları olarak projelerin geliştirilebileceği ciddi büyüklükte ve nitelikte arsa stoğu bulunmaktadır.

Ayrıca 2012 yılında faaliyete geçen Kadıköy-Kartal metrosu bölgede ulaşım açısından belli bir rahatlayı sağlamış olup bölgenin erişilebilirliğini artırmıştır.

Uzun süren inşaat sürecinden sonra 2013 yılının başında faaliyete başlayan ve dünyanın en büyük adliye sarayı da bu bölgedeki hareketliliğin önemli nedenlerinden birisidir. Adliye sarayı ticari gayrimekul gelişimini etkilemiştir.

Sabiha Gökçen ve çevresindeki ticari gelişim, bankaların operasyon merkezlerinin bu bölgelere taşınması önemli bir beyaz yaka nüfusunu arttırmıştır. Bu kesimin yaşamak için Kartal'ı tercih etmesi beklenmektedir. Çünkü İstanbul merkezine ulaşımın kolay olması bölgeyi ön plana çıkartmaktadır.

Kartal'da yer alan prestijli konut projeleri E-5 Karayolu'na cepheli veya yakın bölgelerde inşa edilmektedir. Bunu ana sebeplerinin başında gelen unsur Kartal - Kadıköy Metro hattının yakın zaman önce faaliyete geçmiş olmasıdır. Nitelikli konut projeleri olarak bölgede göze çarpan inşaat aşamasındaki projeler, espadon, kartal mesa, fer yapı mai, Çukurova Tower, İz Tower'dır. Adalet sarayı projesi ile birlikte bölgede oldukça fazla henüz bitmiş veya yakın zamanda inşaatı tamamlanacak olan bir çok ofis projesi bulunmaktadır. Bölgede inşaat halindeki projelerle birlikte yaklaşık 180.000 m2 ofis arzı bulunmaktadır. Bu sebeple ofis projelerindeki satış hızları önemli ölçüde düşüş göstermiştir. mevcut projelerde genellikle stüdyo, 1+1 ve 2+1 konseptte daire dağılımı bulunurken yeni projelerinde 1+1 ve 2+1 ‘e ağırlık verildiği gözlemlenmiştir. Konut fiyatları minimum 2.500 TL ile 4.500 TL arasın değişirken ofis fiyatları ise 3.500 TL ile 6.500 TL/m2 aralığında seyretmektedir.

KURİŞ KULE
KARTAL KULE
HUKUKÇULAR TOWERS
LAPİS HAN
İZPARK OFFICE
DUMANKAYA VİZYON

Fatih Tosun/TSKB Gayrimenkul Değermeme Genel Müdür Yardımcısı