MÜLK UZMANI'NDAN TÜYOLAR
Günümüzde yatırım aracı olarak ön plana çıkan gayrimenkul sektöründe, nasıl doğru fiyatla gayrimenkul alınacağı da yatırımcılar için en önemli soruların başında geliyor.
2007 yılına kadar hem ticari hem konut olsun gayrimenkul alıcıları duyguları ile hareket ediyordu. Bu tarihten itibaren ise gayrimenkul, kira geliri ile ilişkilendirilmeye başlandı. Fiyat belirlemede maliyetlendirme ile satış fiyatı yerine kira ile ilişkilendirilerek fiyatlandırmaya geçildi.
Günümüzde yatırım aracı olarak ön plana çıkan gayrimenkul sektöründe, nasıl doğru fiyatla gayrimenkul alınacağı da yatırımcılar için en önemli soruların başında geliyor.
İstanbul'da uluslararası gayrimenkul yatırımcılarına danışmanlık hizmeti veren BiZZ Gayrimenkul Ticari Mülk Uzmanı Jean Paul Varlık, gayrimenkulün bir yatırım aracı olduğunu, gelirinin de kira olduğunu, kira geliri ile satış fiyatının ilişkilendirilmesi gerektiğini belirtti.
2007 yılı sonunda faizlerin net bir şekilde tek haneli rakamlara kadar düşme eğilimi ile beraber yatırımcıların "Bu mülk satış fiyatını ne kadar sürede amorti eder" sorusunu sormaya başladıklarını ifade eden Varlık, "2011 yılı ve bundan sonraki mülk alımlarında yeni bir satın alma alışkanlığı oluşmaya başladığını, gayrimenkul Satış fiyatının gerçek alıma veya doğru yatırıma dönüşmesi için amorti süresi veya gelir hesabı korelasyonun artık yaygın bir şekilde gayrimenkul sektöründe alıcı için kullanıldığını kaydetti.
KİRA İLE İLİŞKİ
Varlık, "2007 yılına kadar hem ticari hem konut olsun gayrimenkul alıcıları duyguları ile hareket ediyordu. 2007 yılından itibaren alımlar gayrimenkulün kira geliri ile ilişkilendirilerek yeni bir gayrimenkul alışkanlığı oluştu ve oluşmaya da devam ediyor. Bu sebeple de fiyat belirlemede maliyetlendirme ile satış fiyatı yerine kira ile ilişkilendirilerek fiyatlandırmaya geçmeye başlandı" dedi. Ana arterlerde mülklere alıcı ve kiralayıcı bulmanın gelişen bölgelere kıyasla hem daha kazançlı hemde daha az riskli olduğunu söyleyen Varlık, ana arterlerde mülk fıyatlandırmada veya değerlendirmede gelir kapitalizasyonunun, 2011 yıllarında İstanbul gayrimenkul piyasasının satın alma kriterlerinin temelini oluşturmaya başladığını anlattı.
Gelir kapitalizasyonunun en basit hesaplama yönteminin "yıllık kira geliri/mülk satış değeri" oranı ile hesaplandığını söyleyen Varlık, "Özetle, 1.000.000 dolar satış tutarlı bir mülkten alınan yıllık kira geliri 24.000 dolarsa, gelir kapitalizasyon oranı yüzde 2,4 veya bu mülk 41 yılda kendini amorti ederse bu mülk gayrimenkul yatırım kriterlerinin uzağındadır" dedi. Faizler yükseldikçe gayrimenkul fiyatının düştüğünü söyleyen Varlık, 180 aya kadar kendini amorti eden bir ticari mülkün, gayrimenkul yatırım kriterine yakın denilebileceğini söyledi.
Varlık, bugün ana art erlerdeki kira gelir kapitalizasyonunun yüzde 6'larda dolaştığını, bunun faizlerle orantılı olarak yüzde 7'yi geçebileceğini, ana arterlerin dışında ise bu oranın yüzde 8 olduğunu belirtti. Varlık, yeni ekonomik dönemde bankalar kredilerini vermeden önce mülkün kira gelirini de artık değerleme raporlarında isteyeceklerine de dikkati çekti.
Bursa Haber
Yorum Yaz