Pendik'teki emlak ve gayrimenkulleri nasıl bir gelecek bekliyor?
TSKB Gayrimenkul Değerleme Özel Projeler Departmanı Kıdemli Değerleme Uzmanı Asena Güngör, Pendik bölgesindeki gayrimenkullerin değer artışlarını mercek altına aldı
Anadolu istikametinden gelindiğinde İstanbul'a giriş kapısı niteliğinde olan Pendik, Kocaeli yarımadasının güney batısında yer alır. İlçe doğuda Tuzla, kuzeyde Sultanbeyli, batıda Kartal ve güneyde Marmara Denizi ile çevrilidir. Yaklaşık 188,8 km2'lik alana yayılmış olan ilçenin 7,5 km sahil şeridi bulunmaktadır.
Pendik ilçesi Kartal ve Maltepe ile birlikte son dönemde ulaşımdan altyapıya konuttan lüks gayrimenkule kadar farklı alanlardaki yatırımlarla dikkat çekmektedir. Söz konusu bölgeler, yakın geçmişte küçük ölçekli sanayi tesislerinin, depolama ve atölye amaçlı kullanılan binaların bulunduğu bir bölge olma özelliği taşırken Kadıköy-Kartal metro hattının inşası, Anadolu Yakası Adliye Binası, sahilde oluşturulacak olan sosyal tesis yatırımları bölgedeki alıcı profilini hızla değiştirmiş olup, sanayi tesislerinin arsaları yerini markalı projelere bırakmaya başlamıştır. Bölgede Dumankaya, Teknik Yapı, DAP Yapı gibi prestijli inşaat firmaları, daha çok beyaz yakalıların hedef kitlesi olarak düşünüldüğü, konut ve ofis projeleri inşa etmeye başlamışlardır. Pendik son yıllarda konut ve ofis projelerinin yanısıra marina, hastane ve alıveriş merkezi projeleri yatırımları ile de cazibesini arttırmaya devam etmektedir.
Pendik, yeni yerleşim alanları oluşturmanın avantajının yanı sıra, ulaşım aksları açısından en gelişmiş olanaklara sahip nadir ilçelerden biridir. Pendik'e deniz, hava, demir ve karayoluyla ulaşmak mümkündür. İstanbul'un Anadolu'ya bağlantısını kuran iki çevreyolu ile Haydarpaşa'dan kalkan ekspres ve banliyö trenleri Pendik'ten geçmektedir. Pendik sahilinde bulunan İstanbul Deniz Otobüsleri (İDO) iskelesinden İstanbul - Yalova arasında hızlı feribot seferleri yapılmaktadır. Ayrıca İDO deniz otobüsleri Kartal – Bostancı – Kabataş - Karaköy – Eminönü – Bakırköy - Avcılar istikametlerinde de hizmet vermektedir.
Bölgeye sahil yolu, E-5 ve minibüs yolu gibi üç ana yoldan ulaşım avantajı bulunduğu gibi yakın zaman önce faailiyete geçen ve bölgenin en önemli altyapı projelerinden olan Kadıköy-Kartal metro hattı da Kartal MİA alanından sonra Pendik'e kadar planlanmış olup, önümüzdeki dönemde bölgeye ulaşıma yeni bir alternatif sunacaktır. Metro hattı bölgeyi merkeze daha yakın bir konuma getirmiş olup, projelerdeki birim satış fiyatlarını etkileyen ve bölgenin değerini arttıran en önemli faktörlerden biri olmuştur.
Kadıköy- Kartal metro hattının faaliyete geçmiş olmasıyla birlikte bölgeye ulaşımın daha da kolaylaşmış, özellikle Maltepe-Kartal hattında, E-5 aksı boyunca inşa edilen yeni ofis projelerinin ve hayata geçirilen prestijli konut projelerinin bölgeye gün içinde seyahat eden kişi sayısını arttıracağı düşünülmektedir. Ulaşım alternatiflerinin çok olması ve metro hattı gibi altyapı projelerinin yapılmasının bölgedeki gelişimi hızlandırdığı ve talebi olumlu yönde etkilediği düşünülmektedir.
Marmaray'a entegre edilecek olan Kartal – Kurtköy -Tuzla -Gebze koridorunda önerilen raylı sistem projesiyle bölgeye ulaşım demiryolu ile birlikte metro ile de sağlanacaktır. Ulaşım açısından bakıldığında, İstanbul'u Avrupa'ya ve Anadolu'ya bağlayan bir hızlı tren projesi olarak MARMARAY, Türkiye'nin en önemli projelerinden birisidir. Gerek insan taşımacılığında, gerekse lojistik sistemler için gelecekte etkin bir rol üstlenecektir. MİA işlevi üstlenen Kartal'daki istasyonu önemli bir transfer noktası olacaktır. Kadıköy Kartal hattına Yakacık- Pendik ve Kaynarca istasyonlarının eklenmesine yönelik çalışmalara devam edilmektedir. İlerleyen dönemde bu hattın Sabiha Gökçen Havaalanı'na uzatılması ve Marmaray projesi tamamlandığında bütün raylı sistem hatlarının entegre olması planlanmaktadır.
Bölgenin Sabiha Gökçen Havalimanı'na yakın olması önemli avantaj sağlamaktadır. Havalimanının uluslararası hale gelmesiyle birlikte burada istihdam edilen personelin çevreden konut yatırımına yönelmesi de Pendik'teki konut ihtiyacını artıran faktörlerin başında gelmektedir. Sabiha Gökçen Uluslararası Havaalanı, 250 hektara kurulan Teknoparkı'ı, yeni yapılacak metrosu, 500 yat kapasitesiyle Ataköy ve Kalamış'tan sonra İstanbul'un üçüncü büyük marinası imajına sahip Pendik Marina, peşpeşe geliştirilen konut projeleri ve fuar merkezi ile Pendik ilçesinin cazibesi artmaya devam etmektedir.
İlçe sınırları
Son dönemde markalı konut projelerinin yanı sıra bölgede fiyatları daha çok ekonomik olan konut stoğu da yer almaktadır. Bölgenin markalı konutta adını duyuran projeler arasında ise Dumankaya İnşaat, FiYapı, Teknik Yapı ve DAP Yapı'nın projeleri gelmektedir. Dumankaya İnşaat'ın Kurtköy'de yapımı devam eden Cadde projesi, Pendik'e komşu Kartal'da Dumankaya'nın Vizyon projesi, Teknik Yapı'nın Uprise Elit projesi bögedeki en büyük markalı projeler arasında yer almaktadır.
Bunun yanı sıra sayıları hızla artan alışveriş merkezleri de Pendik'in gayrimenkul alanındaki gelişiminde büyük rol oynamaktadır. Neomarin, Pendorya, Viaport, Marintürk Marina içinde yer alan Marintürk AVM ve Kurtköy'deki Atlantis AVM bölgenin tüketici profilini değiştiren yatırımlar arasında gelmektedir. Sektördeki gelişmeler ve yatırımlar incelendiğinde, Pendik ilçesinin, yeni konut bölgeleri, marina, teknopark, alışveriş merkezleri ve fuar alanı gibi yatırımlar ile Anadolu Yakası'nın hızla dönüşen ve gelişen merkezlerinden biri olması beklenmektedir.
Kurtköy'deki gelişmeler hangi yöne ilerliyor?
Sabiha Gökçen Havalimanı, F1 İstanbul Park ve Via Port alışveriş merkezi bölgenin gelişiminde tetikleyici rol almıştır. Yakın çevrede yer alan organize sanayi bölgeleri, lojistik depolar ve tersanenin de etkisiyle gelişim hızla devam etmektedir. Akbank ve Yapı Kredi Bankası'nın operasyon merkezleri de burada yer almaktadır. Ayrıca Garanti Bankası ve Türkiye İş Bankası'nın operasyon merkezlerinin de bölgeye gelmesi planlanmaktadır.
İlçedeki gelişime katkı sağlayan bir diğer önemli unsur ise Sabancı ve Okan Üniversite'lerinin bölgede yer almasıdır.
Sabiha Gökçen Havalimanı hava taşımacılığının her geçen gün daha fazla kullanıldığı günümüzde büyümesine devam etmektedir. ISG'nin yapmış olduğu projeksiyona göre, 2010 yılında 11.189.678 kişi olarak tespit edilen Sabiha Gökçen Havalimanı'nın yolcu sayısının 2027 yılında 32.251.582 kişiye çıkması beklenmektedir. Bu sonuç en basit anlamda dahi Kurtköy bölgesinin hareketlenmesi, canlanması ve burada çalışacak insanların barınma ihtiyacının ortaya çıkması anlamına gelmektedir. Atatürk Havalimanı şu anda yıllık 17 milyon yolcu kapasitesi ile sınırlanmış durumda olup, Atatürk Havalimanı'nın Florya, Yeşilköy ve Ataköy yerleşim bölgelerine yaptığı etkinin daha fazlasını Sabiha Gökçen Havalimanı Kurtköy'e yapması beklenmektedir.
İstanbul'a kurulması planlanan 2 yeni şehir projesi yer almaktadır. Bu projelerin İstanbul'da çok merkezli bir kentsel yapı oluşturmak amacı ile kurulan, kendi içerisinde her türlü kentsel ihtiyacı barındıran ancak ulaşım planları ile ana kent merkezine entegre edilmiş alt ölçekli merkezler olacağı düşünülmektedir. Yeni şehir projelerinden biri 3. havaalanı çevresinde planlanmakta olup, havaalanının maksimum bir milyon nüfuslu yeni bir öneri kentle çevrelenmesi beklenmektedir. Bir diğer yeni şehir projesinin ise Sabiha Gökçen Havaalanı 2. pist projesi ile birlikte hayata geçmesi planlanmaktadır.
Sabiha Gökçen Havalimanı'nın hemen yanında, yaklaşık 90 hektar üzerinde faaliyete geçecek olan İTEP (İleri Teknoloji Endüstri Parkı) Projesi'nin, Türkiye'nin teknoloji üssü olması planmaktadır. Teknopark'ta Teknoloji Geliştirme Bölgeleri Kanunu çerçevesinde birçok yerli ve yabancı 900 markanın bulunması beklenmektedir.
Kurtköy çevresinde gerçekleşen bu gelişmeler beraberinde bölgenin nufüsunun artmasına ve konut talebinin oluşmasına sebep olmuştur. Bunun sonucu olarak bölgede son dönemde, bilinirliği yüksek birçok inşaat firması konut projeleri geliştirmekte ve inşa etmektedir. Dumankaya'nın Trend, Trend Extra, Minimal ve Konsept konut projelerinde yaşam başlamış olup; Cadde ve Flex projelerinin satışı devam etmektedir. Yakın zamanda faaliyete geçen Atlantis AVM, çevredeki konut projelerinin hayata geçmesi ile daha aktif bir hale geleceği beklenmesine rağmen bölgedeki Via Port gibi güçlü rakiplerin Atlantis AVM'yi zorlayabileceği düşünülmektedir. Esas Holding, Osmanlı Bulvarı'na cepheli konumda bir iş merkezi inşa etmektedir. Mutlu Türk inşaatın bir konut projesinde yaşam başlamış, diğer konut projesinin satışları devam etmektedir.
Ayrıca, bölgede konumlu Elit Perla Palas ve Elit Grand Palas projelerinin residence nitelikli ancak residence, otel ve ofis amaçlı işletileceği bilgisine ulaşılmıştır. Bu işletme konsepti de bu bölgedeki sık seyahat eden ve otel olanaklarına sahip konut talebini karşılamaya yöneliktir.
Viaport AVM'nin karşı cephesinde hayata geçililen Viaport Houses and Suites Eylül 2011 inşa çalışmalarına başlamış olup, 2013 yılı sonunda bitirilmesi hedeflenmektedir. Söz konusu projede 1+1, 2+1, 3+1 seçeneklerinde toplan 617 adet özel rezidans hizmetine sahip daire bulunmatadır. 42.000 m2 arsa alanına kurulan proje toplam yatırım bedelinin 50.000.000 Euro olduğu bilgisi edinilmiştir.
Bölgede yer alan konut projeleri satış ofisleri ile yapılan görüşmelerde rezidans hizmeti veren özellikle 1+0 ve 1+1 daire tiplerinin tercih edildiği bilgisi edinilmiştir. Projelerde 1+0 stüdyo tipi daireler 35 – 90 m2 aralığında, 1+1 daireler ise 50-100 m2 aralığında alanlara sahip inşa edilmektedir. Projelerde 3+1 tipte geniş alanlı daireler az sayıda bulunmakta olup, 2+1 ve 3+1 seçenekler daha çok aillerler tarafından tercih edilmektedir. 2+1 tipte daireler 80 – 120 m2, 3+1 tipte daireler ise 130 – 140 m2 aralıkta alanlarda inşa edilmektedir.
Böglede yer alan projelerde 1+0 ve 1+1 daireler, diğerlerine göre daha hızlı ve daha yüksek birim değer ile satılmaktadır. Tercih sebebi olan en önemli unsur daire sahiplerine otel hizmetleri sunan rezidans dairelerdir. Bölgede gerçekleşen satış oranlarına bakıldığında klasik tarzda inşa edilen konutlara olan ilginin asgari düzeyde kaldığı, otel ve rezidans konseptine sahip home-office tarzı projelerin ise satış grafiklerinin yüksek seviyelerde seyrettiği söylenebilir. Site tarzı konutların birim satış değerleri ortalama 1.000 – 1.400 USD/m2 aralığında değişirken, otel konseptine sahip rezidansların birim satış değerleri 1.400 – 2.300 USD/m2 aralığında değişmektedir. Bu fiyatlar sahil kesiminde artış göstermektedir.
Yorum Yaz