Sarıyer Zekeriyaköy'ün gayrimenkul geleceğini neler bekliyor?
TSKB Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Güven Demircan, İstanbul'un gelişmekte olan saklı cennetlerinden Sarıyer Zekeriyaköy'ün gayrimenkul geleceğini değerlendirdi
Zekeriyaköy İstanbul'un Sarıyer ilçesinde bulunan ve 2013 yılı nüfusu 15.720 olmak üzere Türkiye'nin en kalabalık köyüdür. Zekeriyaköy özellikle 1999 Marmara Depremi'nin ardından talep görmeye başlamıştır ve İstanbul'un yeni yapılaşan bölgelerinden birisidir. Zekeriyaköy, İstanbul'un merkezine yakın, ancak şehrin karmaşasından uzak ve izole bir bölge niteliğindedir. Özellikle bu sebeple bölgenin genel yapılaşması lüks tarzda villa ve konut sitelerinden oluşmaktadır. Bölge genellikle orta ve üst gelir grubuna hitap etmektedir.
Eski kaynaklara göre Zekeriyaköy'ün eski adı Kiraz Köyü olarak geçmektedir. Birçok kiraz türünün geliştiği bölge olduğu için kiraz adını alan köyde birçok tarihi eser yer almaktadır. Bunlardan bazıları Uluçınar ağacının altında yer alan çeşme, Şeyhülislam Hocazade Mehmet Efendi'nin yaptırdığı cami, Soğuksu Çeşmesi ve Kirazlı Bahçe Çeşme'leridir.
Sarıyer'e bağlı bir köy olan Zekeriyaköy'de az katlı yapılaşma mevcuttur. Bu çerçevede, Zekeriyaköy yüksek katlı bloklar yerine, az katlı villalar ve binalardan oluşan sitelere ev sahipliği yapmaktadır.
İstanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından “7 Tepe/7 Tünel” sloganıyla inşaasına başlanan tünellerden biri olan Sarıyer-Çayırbaşı tüneli inşaatının tamamlanmış olup hizmete geçmesinin ardından Zekeriyaköy'e olan talep daha da artmıştır. Bunun yanı sıra Kuzey Marmara Otoyolu'nun, Kınalı mevkiinde TEM Otoyolu Kavşağı'ndan başlayarak, Sarıyer-Garipçe ile Poyrazköy arasında konumlanacak 3. Köprü'yü geçerek Anadolu'ya bağlanması düşünülmektedir. 3. Köprü güzergahının Zekeriyaköy'e yakın bir noktadan geçecek olması da bölgenin tercih edilirliğini arttırmaktadır.
Zekeriyaköy'de konut projelerinin bir kısmı ana arterler üzerinde bir kısmı ise daha iç kısımlarda konumludur. Konutların yoğunlaştığı bölgeler Kilyos Caddesi üzeri, Zekeriyaköy çarşısının bulunduğu Vişne 2 Mahallesi, Çitlenbik Mahallesi ve Yaprak Mahallesi bölgeleridir.
Yerleşimin başlamasıyla birlikte daha çok villa tarzında ve geniş kullanım alanlarına sahip konutların inşa edildiği Zekeriyaköy'de, son dönemlerde yapılan projelerde daha küçük kullanım alanına sahip konutlar da göze çarpmaktadır. Villa kullanımlarının yanı sıra bazı projelerde sıra evler ve daireler de dikkat çekmektedir. İkiz villalar ile çatı ve bahçe dubleksleri, bölgedeki projelerde görülen diğer konut tiplerindendir. Gelişimin başladığı dönemlerde inşa edilen konut projelerinde daha çok 3+1, 3+2, 4+1 gibi seçenekler bulunurken, özellikle son dönemde gerçekleştirilen projelerde 1+1, 2+1 gibi seçeneklere de rastlanmaktadır. Bu projelerde küçük tipteki konutların satış oranları, oldukça kısa zamanda yüksek değerlere ulaşmaktadır. Ancak bölge genelinde en fazla talebin bahçe ve çatı dubleks tipi dairelere olduğu da bilinmektedir.
Zekeriyaköy bölgesinde öne çıkan projelere bakıldığında; Ormanada, Pera Sunset Park, Kent Optimum, Park One gibi isimlere rastlanmaktadır. Ormanada projesi Eczacıbaşı tarafından gerçekleştirilmekte olup, Eczacıbaşı gibi büyük bir firmanın bölgeye girmesi ve konut projesine başlamasının bölgeye olan talebi ve dolayısıyla bölgedeki konut fiyatlarını arttıracağı düşünülmektedir.
Bu projelerden, Eczacıbaşı tarafından hayata geçirilen Ormanda, bölgedeki en büyük alana sahip proje olmasının yanında, satış fiyatları da en yüksek olan projedir. Projede 2+1'den 5+1'e kadar konut tipi alternatifleri bulunmakta olup, projedeki en büyük kullanım alanına sahip konut 696 m2'dir. Bölgedeki satış fiyatlarındaki dengeleri değiştiren projede güncel metrekare satış değerleri 3.000 – 5.500 USD aralığında değişmektedir.
Ormanada projesinin hemen yanında inşaatı süren Pera Sunset Park projesi, 1+1'den 5+2'ye kadar farklı tip ve 99 – 318 m2 aralığında alanlara sahip konutlardan oluşmakta olup, 2.500 – 3.500 USD dolaylarında metrekare satış değerlerine sahiptir.
Tek katlı villa anlayışıyla ortaya çıkan Kent Optimum'da 1+1'den 5+1'e kadar farklı konut tipleri bulunmakta olup, konut büyüklükleri 59 – 340 m2 aralığında değişmektedir. Projedeki metrekare birim satış değerleri ise 2.500 USD'den başlamaktadır.
Modern mimarisi ile dikkat çeken Park One projesinde tipleri 2+1 ile 4+1 arasında değişen konutların alanları 204 – 315 m2 aralığında değişmektedir. Projenin metrekare birim satış değerleri 1.800 – 3.000 USD aralığında değişmektedir.
Zekeriyaköy'de gerçekleştirilen projelerden bazılarında yapılarda iskana aykırı alansal büyümeler yapıldığı için bu tip konutlar genelde banka konut kredisi kullanımına uygun görülmemektedir. Bu tip gayrimenkullerin satış oranları oldukça düşük durumdadır. Uzun zamandır satışta olan bu projelerde metrekare satış değerleri 900 USD seviyelerine kadar düşmüştür.
Krediye uygun gayrimenkullerin yer aldığı projeler dikkate alınarak Zekeriyaköy bölgesi geneline bakıldığında; ana arterler üzerinde konumlu projelerdeki villaların metrekare satış bedellerinin 2.600 – 3.850 USD, bahçe ve çatı dublekslerinin metrekare satış bedellerinin ise 2.200 – 3.800 USD aralığında olduğu görülmektedir. Bölgede, nispeten iç kısımlarda konumlu projelerdeki villaların metrekare satış bedellerinin 2.200 – 3.350 USD, bahçe ve çatı dublekslerinin metrekare satış bedellerinin ise 1.900 – 2.750 USD aralığında olduğu gözlenmektedir.
Zekeriyaköy bölgesinde yaşanan tüm bu gelişmeler, bölgedeki konut fiyatlarının yanında arsa fiyatlarının da yükselmesine yol açmaktadır. Bölgede, isim yapmış ve satış oranları yüksek olan projelerin yakın çevresindeki arsaların fiyatları da çevre projelerin etkisi ile yükselmektedir.
Güven Demircan
TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Uzmanı
Yorum Yaz