Selin Yapı Satış ve Pazarlama Müdürü Ahmet Gülşen: Sektörde kafalar karışık!

Mütekabiliyet yasasının çok yeni olduğu için henüz beklenen etkiyi yaratmadığını ifade eden Gülşen, kentsel dönüşümün kısa vadede sektörü yavaşlattığı, ancak uzun vadede inşaat sektörünü çok olumlu yönde etkileyeceği düşüncesine sahip. Maketten satışa getirilen kısıtlamaların sektörü yavaşlatacağını savunan Gülşen'e göre özellikle 2012 yılının geneline bakıldığında hiçbir şey net değil... 

 

Ellerinde şu anda 2B arazisi olmadığının ve bütün arazilerinin imarlı yerler olduğunun altını çizen Gülsen, "Biz ayrıca 2B konusunun bir süre daha çözülemeyeceğini düşünüyoruz. Çünkü malum, önce hak sahipleri başvuruyor, sonra rayiç bedeller belirleniyor, daha sonra diğer vatandaşların alıp almayacağı konusu var. Dolayısıyla 2-3 yıl daha sürer bu 2B hikayesi. Bu yüzden 2B konusuna bir miktar uzağız şu sıralar. Gelişen süreçleri görmek istiyoruz" şeklinde konuşuyor. 

 

Rings İstanbul şantiyesinde bulunan satış ofisinde gerçekleştirdiğimiz söyleşimize projeyi kısaca tanıtarak başlayan Selin Yapı Satış ve Pazarlama Müdürü Ahmet Gülşen, "Toplam bin 700 konutluk ve 3 etaptan oluşan Rings İstanbul projesi, stüdyodan 5+2 dublekslere kadar değişen daire seçeneklerine sahip. Toplam 120-130 mağazadan oluşan bir AVM'yi de bünyesinde barındıran projenin yüzde 75'i yeşil alandan oluşuyor. Daha çok çocuklu aileleri hedeflediğimiz projemizin içinde Türkiye'nin önde gelen özel okullarından Bilfen'in de bir şubesi var" diyor. 

 

Yabancı ülke vatandaşlarına gayrimenkul satışında mütekabiliyet (karşılıklılık) esasını kaldıran yasal düzenlemenin henüz çok yeni olduğu için piyasada beklenen hareketliliği şimdilik yaşatmadığını belirten Gülşen, "Bizim Selin Yapı olarak yurtdışındaki bazı acentelerle görüşmelerimiz sürüyor. Bazı anlaşmalar da imzaladık. Hedef kitlemiz ise özellikle Türki Cumhuriyetler ve Ortadoğu. Şu ana kadar 15-20 civannda bir daire satışımız oldu yabancı ülke vatandaşlarına. Ancak Irak ve Kuzey Afrika ülkeleri gibi hedefimizde olmayan ülkelerden gelenler bile oldu" diye konuşurken, hedef olarak belirledikleri ülkeler arasında talep almadıkları tek ülkenin Suriye olduğuna dikkat çekiyor. 

 

Maketten satışa getirilen sınırlamalara da değinen Ahmet Gülşen, Türk insanının satın alacağı şeyi görmek, ona dokunmak istediğini, dolayısıyla da maketten satışın sanıldığı kadar rağbet görmediğin: belirtiyor. Bu kısıtlamaların esas sebebinin maketten satıştan sonra insanlann makette gördüğünün gerçekte gerçekleşmemesi gibi, yaşanan bazı sorunlar olduğunun altını çizen Gülşen, "Konut sektörünün dinamikleri farklıdır. Örneğin inşaat sektöründe eski hareketliliği göremiyoruz. 2004-2007 arasında ne yaparsanız yapın satılıyordu. 

 

Şimdi ise arz artıyor ancak talep bir miktar daralmakta. Bu yüzden sektöre yeni giren ve "Biz maketimizi yapalım, sattıkça yola devam ederiz" diye düşünen firmalarda sorunlar yaşanmaya başlandı. Maketten satışların elbette denetlenmesi gerekiyor, ancak bu yapılırken sektörün önü kesilmemeli. Kuralları çok iyi belirlenmeli. Sistem şu anki haliyle zaten ağır bir bürokratik sisteme sahip sektörü daha da yavaşlatır. SPK'nın denetlemesi ise bambaşka bir boyut. Çünkü adı üstünde "gayrimenkul" yani menkul olmayan bir şeyden bahsediyoruz. 

 

Gayrimenkul Türkiye'de yatırım aracı olarak da görünüyor ancak insanlar hala çoğunlukla oturmak için ev alıyorlar. Dolayısıyla bu konu SPK'yı doğrudan doğruya ilgilendirmiyor. 

 

Birçok firma bu süreci aşmakta zorlanabilir. Evet, piyasada bir "seleksiyon" gerekli, ancak şu da unutulmamalı ki, özellikle inşaat ve gayrimenkul sektöründe bir firmanın yaşadığı en ufak bir olumsuzluk bütün sektörü etkiliyor. Sadece o firmaya değil bütün sektöre olan güven sarsılıyor" diye konuşuyor. 

 

Kentsel dönüşüm projesinin özellikle İstanbul için çok elzem bir icraat olduğunu belirten Gülşen, "Çünkü çok eski bir şehirden bahsediyoruz. Özellikle kentsel dönüşümün ağırlıklı olarak konuşulduğu yerlerde 30-40 yıllık binalar söz konusu. Ancak şu sıralar inşaat sektörü bir miktar yavaşlatmış durumda. Zira şehir merkezlerinde oturan insanlar kendi evlerinin de yenilenebileceği düşüncesiyle mevcut evlerini elden çıkarıp yeni konut alma konusunda çekingen davranıyorlar. Yani tüketici beklemeye geçmiş durumda kentsel dönüşüm nedeniyle. Dönüşümün doğru planlanması gerekiyor. Sektörü yavaşlatacak hamlelerden kaçınılması lazım. Kısa vadede sektörü yavaşlatan kentsel dönüşüm orta vadede ise hızlandıracaktır. Çünkü bu yenilenen evler ister istemez satılacaktır ve yine bu tür projelere yönelim olacaktır" diyor. 

Selin Yapı olarak kentsel dönüşümle doğrudan bir ilişkilerinin olmadığını ifade eden Gülşen, "Çünkü elimizde ciddi bir arazi stoğumuz var. Önce bu araziler üzerinde proje geliştirmek istiyoruz. Ancak uzun vadede düşünebiliriz kentsel dönüşümü" ifadelerini kullanıyor. 

 

KDV düzenlemesinin 2012 ilkbaharında gündeme geldiğini kaydeden Gülşen, "Bu dönem sektörün çok hareketli olması gereken bir dönem. Bu konu ortaya çıkınca haliyle insanlar planlarını ertelemek durumunda kaldılar. KDV durumunun belli olmadığı bir yerden ev almaya çekindiler. Hatta alım yapmış müşteriler bile dönüp, "Benim evimin KDV'si ne oranda olacak" diye sordular. O dönemde sektörü ciddi bir sıkıntıya soktu bu KDV konusu. Hala da netleşmiş değil. Söylenen o ki, ruhsatını almış projeler etkilenmeyecek ancak yeni başlayan projeleri etkileyecek. Nasıl değişeceği nasıl etkileyeceği halen muamma. Maliye Bakanlığı'na bile sorduk, onlar bile net bir bilgiye sahip değil. Bir değişiklik yapılacak, ancak ne yapılacak, nasıl yapılacak kimse bilmiyor" diyor. Konutta uygulanan KDV oranlarının arasında ciddi bir uçurumun da bulunduğunu ifade eden Gülşen, "Yüzde 1 ve yüzde 18 oranlan arasında makas çok açık. Bir kademelendirme yapılması lazım. Sadece 1 metrekare daha büyük bir ev aldığı için vatandaşa yüzde 17 daha fazla vergi ödetmek adil değil. Ancak kademelendirme yapılırken de kriterlerin doğru belirlenmesi lazım. Bedele göre mi, lokasyona göre mi, projeye göre mi değerlendirilecek bunların doğru değerlendirilmesi lazım. Ayrıca büyük toplu projelerle tekil binaların oranlan da aynı mı olacak, bunun çok iyi değerlendirilmesi lazım. Bu kademelendirme doğru yapılırsa daha büyük konutlar da üretilebilir. Zira şu sıralarda firmalar 149 metrekareye gelip kalıyorlar. Doğru bir kademelendirme sistemi yapılırsa vatandaşın kafasındaki soru işaretleri de kaldırılır" ifadelerini kullanıyor. 

 

Şu an sektörde olup biteni anlayamamanın verdiği ciddi bir kafa kanşıklığmm söz konusu olduğunu önemle belirten Gülşen, "İnşaat sektörü Türkiye ekonomisini en olumlu yönde etkileyen sektörlerden birisi. Nakit dönüşünün en çok olduğu sektör. Kredilerin en çok kullanıldığı sektör. Piyasaya para girişini sağlayan bir sektör. Devlet 2012 yılı boyunca sektörü destekleyecek önemli kararlara imza attı. Ancak bir yandan da sektörün önünü kesecek icraatlar da yaptı. Bu çelişkili durumu ben şöyle yorumluyorum: Bazı sektörler öyle hızlı bir şekilde büyür ki, bir süre sonra bu büyümenin ardından ciddi sorunlar yaşanır. Belki de devlet inşaat sektörünün daha kontrollü ve planlı bir büyüme sürecine girmesini istiyor olabilir. Ancak bu sektördeki bazı firmalara büyük sorunlar yaşattığı gibi ciddi bir kafa karışıklığına da yol açıyor. Firmalar adeta ne yapacağını bilemez durumda" diyor. 

 

1999 depremi sonrasında çıkartılan yasanın, inşaatın nasıl yapılması gerektiğini çok net bir biçimde ortaya koyduğunu, bunun da firmalara yol gösterici olduğunu ifade eden Gülşen, "Bu sürecin sonunda da vatandaş, projelerin teknik kısmını eskisi gibi sorgulamaz oldular. Zira artık firmalara deprem güvenliği konusunda itimat etmeye başladılar. Çünkü herkesten aşağı yukarı aynı cevapları atmaya başladılar. Mesela bugün firmaların büyük kısmı C30-C35 beton kullanıyorlar. Esas sorun 1999 depremi öncesinde yapılan binalarda. Bunlar hakkında gerçekten hiçbir şey bilmiyoruz. İnsanların şu anda daha çok sorguladığı şey teknolojik altyapı. Uydu, dijital yayın platformları altyapısı, internet altyapısı gibi konular bizim projemize gelen vatandaşlar tarafından artık daha çok sorgulanıyor" diyor.