Silivri’nin gayrimenkul değeri yakın gelecekte nasıl değişecek?
TSKB Gayrimenkul Değerleme’den Fatih Bilgili, İstanbul’un gelişim aksının devamında yer alan Silivri’yi mercek altına aldı
Silivri ilçesi İstanbul ilinin en batı sınırını oluşturan kesimidir. Tekirdağ ili ile de komşu olan Silivri ilçesinde halkın geçim kaynağını oluşturan en önemli etmenlerden biri halen tarım üretimidir. İlçede ağır sanayi yer almaz iken hafif sanayi dalında özellikle son 10 yılda yaşanan gelişmelerden bahsetmek mümkündür. Bölgede bugüne kadar yatırım yapan müteahhitler ağırlıklı olarak yerel müteahhitler olmuştur ve 4-5 katlı binalardan oluşan siteler projelendirdikleri dikkat çekmektedir. Silivri'nin gayrimenkul yatırımı açısından ilgi çekmeye İstanbul 1/100.000 Çevre Düzeni planında 3. Havalimanının Silivri bölgesinde konumlanacağının işaret edilmesi ile birlikte başlamıştır. Günümüzde 3. Havalimanı yeri plana göre değişiklik göstermiş olsa da Kanal İstanbul projesi ve Kuzey Marmara Otoyolu Geçiş Projeleri gibi büyük ölçekli projeler bölgedeki beklentileri ve gelişimi tetiklemektedir. Bugün itibarı ile bölgeyi değerlendirdiğimizde ağırlıklı olarak ilçeye bağlı köylerde arazi alım satımlarının ağırlıklı olduğunu söylemek mümkündür. İlçe merkezinde ise gelişim daha çok E-5 in kuzey tarafından başlayan ve TEM Silivri bağlantısına kadar devam eden konut siteleri şeklindedir. Gelecekte yatırımların bir süre daha arazi alım satımları şeklinde devam etmesi öngörülmektedir. Nitekim halihazırda bu araziler ‘Tarla' vasıflı gayrimenkullerdir. İleride imar planlama süreçlerinin tamamlanması ile ilgili beklenti ve riski satın alan yatırımcı profilinin bir süre daha devam edeceğini düşünüyoruz.
Bölge genelinde, kış aylarına girerken elindeki arsa ve tarlaları satan vatandaşların konut alımına giderek yatırım yapmaktadırlar. Bu sebep ile, her kış bölgede konut fiyatlarında bir artış söz konusu olmaktadır. Bölgede yeni projelerin de hızla devreye girmesiyle bu dönemde konut fiyatı artışlarının önceki dönemlere göre daha da fazla olmuştur. Metrekare fiyatları günümüzde 1.600 TL ile 1.900 TL seviyelerinde. 2014 yılının ilk yarısı içerisinde metrekare birim fiyatlarının 2.000 TL seviyelerine gelmesi beklenilmektedir.
.jpg)
Bölgeye yatırımın avantaj ve dezavantajları nelerdir? (Yatırımcıları için ne gibi tehditler var)
Silivri ilçesi halihazırda, dört alt bölge olarak değerlendirilebilir.
1. Bölge, Silivri Merkez ve Yakın çevresi olarak adlandırılabilir ve Pirimehmetpaşa Mahallesi, Yeni Mahalle, Selimpaşa Merkez Mahallesi, Alibey Mahallesi ve Alipaşa Mahallelerini kapsamaktadır.
2. Bölge Yazlık Bölge olarak adlandırılabilir ve Cumhuriyet Mahallesi, Semizkumlar Mahallesi, Sancaktepe Mahallesi ve Gümüşyaka Mahallerini kapsamaktadır.
3. Bölge, Sanayi ve Çiftlik ağırlık yerleşimi olan Kavaklı Cumhuriyet Mahallesi, Ortaköy Mahallesi, Balaban Mahallesi, Fevzipaşa ve İsmetpaşa Mahallelerini kapsamaktadır.
4. Bölge ise, tarım yerleşimi olan Köy alanlarını kapsamaktadır. 1. Bölgede; genellikle konut ağırlıklı yerleşim sözkonusudur. 2. Bölge olan Yazlık Bölge, arsa stoğu anlamında genel olarak dolu olup, büyük projeler için az sayıda parsel barındırmaktadır ve yavaş yavaş, emeklilik, kentten uzaklaşma gibi sebeplerle yazlık kullanımdan devamlı kullanıma geçişin yaşandığı bir bölge haline gelmeye başlamıştır. 3. Bölgede, Sanayi yatırımları sürekli olarak devam etmekte olup, Organize Sanayi Bölgelerinin olmaması dezavantaj olarak görülebilir, ancak ileriye yönelik çalışmalar bulunmakta olup, Sanayinin İstanbul'dan desantralizasyonu bu bölgelere olan ilgiyi arttırmaktadır. 4. Bölgede ise, köy merkezlerinde, genellikle Konut Lejandlı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planları bulunmakta olup, 1/1000 Uygulama imar planları hazırlık aşamasındadır. Bu bölgelerde, hayvan çiftlikleri, Rüzgar Santralleri gibi çalışmalar bulunmakta olup, Kanal İstanbul ve 3. Köprü Bağlantı Yolu gibi projeler, bu bölgelere ilgiyi arttırmıştır.
Silivri yazlık merkezi olan görünümünü bir süre daha devam ettirecektir. Bu süreçte İstanbul'da tek evi olan ve Silivri' deki evini yazlık olarak kullanılan kesimin yavaş yavaş özellikle emeklilik, yaş ve kent merkezinden uzaklaşmak isteyen, merkezdeki evini çocuklarının faydasına bırakmak isteyen kesimin yavaş yavaş bu ikincil konutları kalıcı konutlara çevirme eğilimini yavaş yavaş görmeye başladık. Bunun dışında 3. Havalimanı ve 3. Köprü projeleri de bölgenin gelişiminde etkili olacaktır. Silivri ve yakın çevresindeki gelişimi düşündüğümüzde Tekirdağ Limanı ve Çorlu – Çerkezköy hattındaki sanayi gelişiminin zaman içinde artarak devam edeceğini öngörmekteyiz. Çorlu – Çerkezköy hattındaki sanayinin gelişimi, Silivri' nin doğusundaki Çatalca ve Arnavutköy'deki Havalimanı projesi gelişimi dikkate alındığında Silivri' nin daha çok bir konut alanı olarak gelişmesini beklemek doğru olacaktır.
Silivri'deki arsa ve emlak fiyatları nedir?
Bölgede yer alan konutların ikinci el satış fiyatlarının 1.000-2.000 TL/m2 aralığında değiştiği görülmektedir. D-100 ve deniz hattından etkilenmeyen, eski ve tefrişatı bakımsız olarak nitelendirilebilecek konutlarda değer 1.000 TL/m2 civarındayken, özellikle deniz hattında konumlu, yeni, az katlı ve bakımlı konutlarda bu değer 2.000 TL/m2 dolaylarına kadar çıkmaktadır.
Silivri'de yer alan yeni konut projelerinde satış fiyatları 1.500-3.000 TL/m2 aralığında değişmektedir. Değerleri en çok konum, konsept ve denize olan uzaklık etkilemektedir. Konut konseptinde değerler 1.500-2.500 TL/m2 aralığında iken, villa konseptinde birim değer 3.000 TL/m2 seviyesine kadar çıkabilmektedir.
Bölgede 2007 yılından başlayarak 2009 yılına kadar emlak fiyatlarında durgunluk yaşanmış olup, 2010 yılından itibaren bölgedeki arsa ve emlak fiyatlarının artan bir ivme ile yükseldiği görülmektedir. Bölgeye olan ilginin, 3. havalimanı projesinin bölgeden uzak bir noktada inşa edilmesine karar verilmesinin ardından bir dönem azalmış olmasına rağmen, günümüzde yatay seyir eden gayrimenkul değeri grafiğinin, raylı sistem hatları ile Silivri'nin İstanbul'a bağlanması beklentisi ve bölgenin mevcut gelişim potansiyeli gibi etkenler nedeni ile tekrar yükselişe geçeceği beklenilmektedir.
Fatih Bilgili/TSKB Gayrimenkul Değerleme
Yorum Yaz