Şişli bölgesinin emlak değeri yakın gelecekte nasıl şekillenecek
TSKB Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Barış Can Yıldırımer, yükselen kuleleri emlak değeri ile de dikkatleri üzerine çekmeyi başaran Şişli bölgesini mercek altına aldı
19 yy. sonlarından bugüne İstanbul'un önemli ticari merkezlerinden birisi haline gelen Şişli ilçesi, Beyoğlu, Beşiktaş, Sarıyer Kağıthane dörtgeninin arasında yer almaktadır. Merkezi konumu, Boğaziçi ve Fatih Sultan Mehmet Köprüleri'ne yakınlığı, Beylikdüzü-Kadıköy Metrobüs hattının, Beyoğlu-Hacıosman Metro hattının ve birçok toplu taşıma hattının ilçe sınırları içerisinden geçmesinden dolayı, Şişli ilçesi ulaşım açısından gelişmiş bir bölgedir. Bölgenin nüfusu, 2012 Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi sonuçlarına göre yaklaşık 320.000 civarı olup, nufünsun yaş skalasına göre orantılı dağıldığı görülmekte olup orta yaş grubu (30-40) yoğunluğu gözlenmektedir. Bölgede anaokulundan üniversiteye kadar toplamda 87 adet eğitim-öğretim kurumu bulunmaktadır. Eğitim kurumlarının 38 tanesi özel, 49 tanesi devlete bağlı olup, söz konusum kurumların çoğunluğunu ilköğretim okulları oluştırmaktadır. İTÜ Maçka Kampüsü, Marmara Üniversitesi Nişantaşı Kampüsü, Bilgi Üniversitesi Kuştepe Kampüsü bölgedeki bilinirliği yüksek yüksek öğretim kurumlarıdır. Ulaşımın bölgeye kolaylıkla sağlanabilmesi Şişli Bölgesi'ni ticari açıdan bir merkez haline getirmiş olup, büyüyen iş hacmi ile beraber konut yapılaşmasınında arttığı görülmektedir.
Konut ve residans piyasası
Şişli ilçesi son dönemde İstanbulda gelişmekte olan residans yapılaşmasının yoğunlaştığı merkezlerden birisidir. Bölgedeki öne çıkan residans projeleri, Astoria Kempinski Residans, Trump Towers Residans, Anthill Residans, Kanyon Residans, Levent Loft Residans, Metro City Millenium Residans, Sapphire İstanbul Residans ve Rixos Bomonti Residans projeleridir. Söz konusu projeler Bomonti, Levent, Şişli merkezde yoğunlaşmakta olup projelerin ortalama yaklaşık satış bedelleri 5.000 USD/m²-10.000 USD/m² aralığında değişmektedir.
Residans yapılaşmasının yanında, ilçenin Fulya, Meşrutiyet, Gayrettepe, Mecidiyeköy, Kurtuluş ve Nişantaşı semtlerinde apartman-site konut tarzı yapılaşmaları da görülmektedir. Bu semtlerde gelir sınıflarına göre konut fiyatlarında büyük farklılar bulunmaktadır. Bu bölgelerden Nişantaşı ve Teşvikiye semtleri yüksek gelir grubuna hitap ederken, Fulya, Meşrutiyet, Gayrettepe ve Mecidiyeköy semtleri, orta gelirli ailelere ve öğrenci gruplarına hitap etmektedir.
Ofis piyasası
Şişli bölgesinde ofis piyasası, genellikle Halaskargazi Caddesi, Gayrettepe Caddesi ve Büyükdere Caddesi üzeinde gelişmiştir. Bu bölgelerde bulunan öne çıkan ofis projeleri, Maya Akar Center, Astoria, Metro City, Kanyon, Elit Plaza, Trump Towers, Nurol Tower ve Key Plazadır. Söz konusu projelerde satış yerinde daha çok kiralama gözlenmekte olıup kira bedelleri bölgesine göre değişiklik göstermekle beraber yaklaşık ortalama 25 USD/m²/ay – 35 USD/m²/ay'dır.
Şişli ilçesi içerisinde hızlı gelişimi ile göze çarpan bölge Bomonti'dir. Rixos Rezidans projesi, Arista ve I Tower gibi prestijli ofis projeleri, eski bira fabrikası üzerinde geliştirilen IC Otel projesi gibi pek çok yeni proje süregelmektedir. Bölgesel bir dönüşüm içerisinde olan Bomonti' nin yeni ulaşım aksları ile birlikte yeni yaşam ve iş merkezi haline geleceği düşünülmektedir.
Buna ek olarak Ali Sami Yen Stadyumu arazisi üzerine Emre Arolat tarafından tasarlanan projenin, ofis ve rezidans olmak üzere üç bloktan oluşması planlanmaktadır. Torunlar, Kapıcıoğlu Proje ortaklığı ile hayata geçmesi düşünülen projenin 2014 yılında tamamlanması hedeflenmekte olup, Ali Sami Yen Stadyumu'nun yanında Quasar karma projesinin inşaatı devam etmekte olup bitiş tarihi 2015 yılı olarak düşünülmektedir.
Ayrıca Trump Towers'ın yanında yaklaşık 50.000 m²'lik bir araziye afet yasası kapsamında karma bir proje planlandığı bilgisi edinilmiştir.
Yaklaşık 2 yıl önce faaliyete başlayan avrupa yakasında Eyüp, Şişli, Beyoğlu ve Sultanahmet Adliyesi'nin de içinde olduğu dağınık olarak çalışan adliye binalarını Çağlayan'da tek bir çatı altında toplandığı Çağlayan Adalet Sarayı bölgede yer alan projelere bir miktar hareketlenmeye sebep olmuştur. Çağlayan Adliyesi'ni yoğun olara kullanılan avukat ve avukat büroları bölgedeki ofis projelerine talep göstermişlerdir.
AVM piyasası
Bölgede ticari yoğunluğun en çok yaşandığı bölgeler AVM'lerdir. Bölgede İstanbul'un prestijli AVM'leri bulunmaktadır. Bunlar arasında Profilo AVM, Cevahir AVM, Trump Towers, City's, Metrocity ve Konyon AVM göze çarpanlardandır. Söz konusu AVM'lerden Nişantaşı City's ve Kanyon AVM yüksek gelir grubuna hitap etmektedir.
Bölgedeki AVM'lerin ticari alanlarının kiralama bedelleri, ticari alanın projedeki yerine, reklam kabiliyetine ve kapalı alan büyüklüğüne bağlı olarak değişimektedir. AVM paçal kira değerleri 30 USD/m²/ay ‘dan 100 USD/m²/ay'a kadar ulaşmaktadır.
Halaskargazi Caddesi bölgedeki ticari yoğunluğun en çok yaşandığı caddelerden birisi olup bu bölgedeki dükkan kira bedelleri, taşınmazın, caddeye cephesine, büyüklüğüne ve konumuna göre 30 USD/m²/ay-90 USD/m²/ay aralığında gözlenmekte olup, Teşvikiye ve Nişantaşı gibi yüksek gelir kesimine hitap eden semtlerde üst sınır 120 USD/m²/ay'a kadar çıkabilmektedir.
Arsa piyasası
Bölgede boş arsa stoğu oldukça az olup, bulunan arsa stoğu ise 300 m²-600 m² alan aralığındadır. Yeni yapılan konutlar genellikler eski binaların yerine kat karşılığı ve kentsel dönüşüm ile hayata geçirilmektedir. Bu tarz yapılaşmanın en yoğun görüldüğü Bölge Kuştepe ve Bomonti semtleridir.
Barış Can Yıldırımer/TSKB Gayrimenkul Değerleme Uzmanı
Yorum Yaz