Site yöneticisi ne iş yapar merak ettiniz mi?
Bazı kişiler "yönetici" olmak için can atsa site yöneticisi olmak birçok sorumluluğu beraberinde getirir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) na göre yönetim planında başka zaman belirtilmemişse, site genel kurullarının ocak ayında yapılması gerekiyor. Bu toplantıların en önemli gündem maddesi de "yönetici seçimi". Kat malikleri kurulu toplantılarının kuralları, yöneticinin görevleri gibi konular gündeme geleceğinden bu konularda bilgi almak üzere konunun uzmanına başvurduk.
Konuyla ilgili uygulamaları anlatan kitabı da bulunan Bursa barosu avukatlarından Av. Şerafettin Gökalp şu açıklamada bulundu:
"634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 2007 yılı sonlarında çıkarılan 5711 sayılı yasa ile önemli değişikliklere uğradı. Mevcut kanundaki kimi hükümler değiştirildi; ayrıca da birden çok parseller ve yapılar hakkında "toplu yapı" adıyla bir kavram uygulamaya sokularak, bu konudaki sıkıntılar rahatlatıldı.
Toplu halde yaşamanın sonucu olarak apartmanlar siteye, siteler toplu yapıya dönüşünce, konu oldukça karmaşık hal aldı.
Hiç ilgisi ve bilgisi olmayan kişiler yönetici seçilince, birtakım sorunlar ortaya çıkmaya başladı. Bu bakımdan hem yöneticinin hem de konutlarda oturanların bilgi sahibi olmaları gerekiyor."
Biz de okurlarımızı bilgi sahibi etmek için Avukat Şerafettin Gökalp'e yönelttiğimiz sorulara aldığımız yanıtlan sizlere sunuyoruz...
Sayın Gökalp, sitelerde her yıl yapılmakta olan genel kurul toplantıları hakkında bilgi verir misiniz?
Genelde ocak ayı, çoğu sitelerde kat malikleri kurulunun (genel kurul) toplantı aydır. Bu toplantıların yapılış tarzı, çağrıların hazırlanıp maliklere gönderilmesi, sitenin tüzüğü niteliğindeki "yönetim planı" nda açıklanmaktadır. Toplantı gündemi ve çağrı yazısı yönetici tarafından hazırlanır ve kat maliklerine uygun araçlarla iletilir. Bu çağrının yazılı belge ile olması gerekir.
Birinci toplantıda kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanılır ve çoğunlukla karar verilir. Bu çoğunluk sağlanamaması halinde yapılacak ikinci toplantının 7 günden az ve 15 günden çok bir zamana bırakılmaması gerekir.
Olağanüstü toplantılarda ise, en az 15 gün önceden üyelere çağrı ulaştırılması ve toplantı özel gündemine bağlı kalınması gerekmektedir.
Her yıl yapılması gereken bu toplantıların, toplu yapılarda -eğer yönetim planında hüküm varsa- iki yılda bir yapılabilir.
Bu toplantılarda kiracıların hukuki durumu nedir?
Alınacak kararlar kiracıları da ilgilendirdiği için kiracılar da toplantılara katılabilirler. Ancak oy hakkı yoktur. Oy kullanabilmeleri için ev sahibinden vekâlet (temsil belgesi) almaları gerekir.
Vekâleten oy kullanma ile ilgili son düzenleme hakkında bilgi verir misiniz?
Toplantıya mazereti nedeniyle katılamayanları, başka biri vekil sıfatı ile temsil edebilir. İki yıl önce çıkarılan bir yasa ile vekâleten oy kullanmaya sınırlama getirilmiştir. 40 ve daha az bağımsız bölüm olan yerlerde bir kişi en çok 2 kişiye vekâlet verebilir. Sitede 40'dan fazla bağımsız bölüm varsa, o takdirde bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Bu hesaba göre, örneğin 70 bağımsız bölüm (bb) olan yerlerde bir kişi vekâleten 3 oy, 80 bb. olan yerlerde 4 oy, 100 bb. olan yerlerde vekaleten en çok 5 oy ancak kullanılabilir.
Vekâletin noterden olması şart değildir.
El yazısı ile yazılmış ve imzalanmış basit bir "temsil belgesi" oy kullanmak için yeterlidir.
Yönetici seçilen kişi nelere dikkat etmelidir?
Yeni seçilen yönetici, önceki yöneticiden defterleri, gelir/gider farkından doğan parayı, banka cüzdanlarını ve -varsa- çek defterini, personel dosyalarını..hepsi tek tek belirtilerek bir tutanakla devralmalıdır. Sitenin işleyişini, kat malikleri arasmdaki ilişkileri düzenleyen yönetim planını dikkatlice okumalıdır.
Sitenin bütçesi durumunda olan ve kat maliklerince kabul edilerek onaylanan işletme projesini dikkatle incelemeli ve gelir ve giderlerin burada öngörülen çerçevede yapılmasını sağlamalıdır.
Yöneticinin kendi kusurundan doğan cezayı (Ör: çalışan işçinin sigortalı yaptınlmamasından doğan ceza, sigorta primlerinin geç ödenmesinden doğan ceza, ve buna benzer cezalar) yöneticinin kendi cebinden ödemesi gerektiğini hatırlatalım.
Yöneticinin, asansörün bakımından, yangına karşı tedbir, sığınağın korunması, oturanların kimlik bildirimi, anataşınmazm bakımı ve korunması .. .gibi konularda sorumluluğu vardır.
Yönetici hangi defterleri tutar?
Kat malikleri (genel) kurulunca alınan kararlar ile, yönetim kurulunun aldığı kararlar Karar Defteri' ne yazılır. Ayrıca gelir ve giderlerin yazıldığı İşletme Hesabı Defteri vardır. Her iki defter kullanılmadan önce notere tasdik ettirilmelidir. Ayrıca bu defterlerin ocak ayında yönetici tarafından notere kapattırılması kanun gereğidir. Aksi takdirde mahkemece 250 liradan 2000 liraya kadar idari para cezasına hükmedilebilir.
Genel kurul kararları yazılırken şu hata yapılmaktadır. Kararlar deftere yazılmakta, altına sadece divan başkanı ile kâtip üyelerin imzası atılmaktadır. Oysaki KMK açık hüküm vardır: Deftere yazılan kararların altının toplantıya katılanlarca imzalanması gerekir. Toplantıya girişte imzalanan "hazinin cetveli" o kişilerin oy kullandıklarının ve karara katıldıklarının kanıtı için yeterli değildir. İmzaların defterin içinde yer almayıp ayrı kâğıtta yer alması, kararın geçerliğinde kuşku oluşturur.
Kat mülkiyeti uygulamasında işletme projesinin anlamı nedir?
KMK.'da sözü geçen işletme projesi, bir işletme olarak kabul etmemiz gereken sitenin bütçesidir. Yapılacak işlerin maliyeti göz önünde bulundurularak hazırlanan bu bütçe genel kurul toplantısında görüşülerek oya sunulacağı gibi, alınan kararlara göre hazırlaması için yöneticiye de görev verilebilir. Bu ikinci durumda yönetici, hazırladığı işletme projesini imza karşılığı kat maliklerine dağıtır. 7 gün içinde itiraz olmaz ise kesinlik kazanır; herkesi bağlar.
Son olarak "yöneticilik" görevi yapanlara tavsiyeniz neler olabilir?
Yöneticilik sabır, hoşgörü ve fedakârlık isteyen bir görevdir. Bir o kadar da sorumluluğu vardır. Bazı kişiler "yönetici" olmak için can atarlar; bazı apartmanlarda ise yönetici bulmakta oldukça zorlanılır.
Kentimizde bu işi profesyonelce yapan 2-3 şirket vardır.
Yönetici seçilen kişinin faydalı ve başarılı olması için, arsa paylarını gösterir kat malikleri listesi, yönetim planı, mimari proje ve hepsinden önemlisi Kat Mülkiyeti Kanunu açıklayıcı bir kitabın elinin altında, bulunması uygun olacaktır..
5912 sayılı kanun ile getirilen kolaylıklar
İki yıl önce çıkarılan bir kanunla, belli süre içinde kat mülkiyetine çevirme işlemini yerme getirmeyen kat maliklerine 1000 TL. para cezası verilmesi öngörülmekte idi.
Çoğu kat irtifakı durumundaki ve yapı kullanma izni almaları oldukça zor olan mülk sahiplerinde, bu düzenleme sıkıntı oluşturmuştu.
İşte bu sıkıntıları ortadan kaldırmak üzere 2009yık temmuz ayında çıkarılan 5912 saydı yasa ile kat mülkiyetine geçişte aşağıdaki kolaylıklar getirilmiştir:
*Kat mülkiyetine çevrilmek için aranan belge ve kayıtlar azaltılmıştır.
*Yapı kullanma izninin alınmasından itibaren 60 gün içinde yetkili idare (Belediye veya belediye sınırları dışında ise mülki amir) bu belgeyi Tapu Müdürlüğü'ne gönderir. Tapu Md. kat mülkiyetine dönme işlemini kendiliğinden yapar.
*Bu kanunun yürürlüğünden önce kat irtifakı kurulmuş, üzerindeki yapılar tamamlanmış ve yapı kullanma izin belgesi alınmış yapılarda, kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin başvurusu üzerine, başkaca hiçbir belge aranmaksızın kat mülkiyetine resen geçilir.
*Bu kanunun yürürlük tarihinden önce kurulan toplu yapılara ait yönetim planlarının toplu yapı kanunu hükümlerine uyarlanması için şu kolaylık getirilmiştir: Normalinde yönetim planı değişikliği için 4/5 çoğunluk aranmakta iken, bir defaya özgü olmak üzere mevcut kat malikleri kurulunun salt çoğunluğu (yani yarıdan bir fazla) yeterli olacaktır. Bu da yönetim planı değişikliği için güzel bir fırsattır.
Aidatlarını geciktirenlere yaptırım uygulanabilir mi?
5711 sayılı kanunun yürürlüğe girmesi ile KMK. da apartman (veya site) yöneticilerince bilinmesi gereken kayda değer değişiklikler şunlar olmuştur:
**Genel giderlere katılma payının ödenmesinde gecikme halinde aylık yüzde 10 gecikme tazminatı alınmakta idi. 01 Aralık 2007'den itibaren gecikme tazminatı aylık % 5 üzerinden hesaplanacaktır. (Bunun için genel kurul kararına gerek yoktur; çünkü yasal düzenleme vardır.) **Tek parsel üzerinde kurulu ana taşınmazlarda genel kurul toplantıları (yönetim planında aksine hüküm yoksa) her yıl ocak ayında yapılması gerekirken, toplu yapılarda genel kurul toplantılarının en geç iki yılda bir yapılacağına dair yasada hüküm vardır.
**Kat malikleri genel kurulunun birinci toplantısı ile ikinci toplantısı arasında en az 7 günlük zaman dilimi bırakılmalıdır. İkinci toplantı ise en çok 15 gün içinde yapılmalıdır.
**Çoğunluk sağlanamadığı için yapılamayan birinci toplantıdan sonra yapılacak ikinci toplantıda karar yetersayısı, katılanların sair çoğunluğudur.(Yani yandan bir fazladır) Bu önemli değişikliği bir örnekle açıklayalım :
60 daireden ibaret apartmanın genel kurulunda, birinci toplantıda sayı ve arsa payı çoğunluğu sağlanamadığı için, toplantı ertelenmiş olsun. Eskiden ikinci toplantıda kaç kişi gelirse gelsin oy çoğunluğu ile karar alınabiliyordu. Yapılan değişiklikle, ikinci toplantıya örneğin 30 kat maliki katılmış ise, geçerli kararın çıkabilmesi için katılanların salt çoğunluğu olan 16 oyun "kabul" olarak çıkması şarttır. Aksi takdirde alman karar geçerli olmaz.
**Vekâleten oy kullanımına sınır getirilmiştir. Mevcut yasada, bir kimse bağımsız bölümlerin üçte birinden fazlasının vekâletini alamaz hükmü vardı.
Bu hüküm kaldırılmıştır. Yeni düzenlemeye göre 40 dairenin altındaki yerlerde bir kişi en çok iki kişiye vekâlet verebilir. 40 ' m üzerinde bağımsız bölümün bulunduğu ana taşınmazlarda ise, bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez.
Kaynak: Bursa Hakimiyet
Yorum Yaz