Tarihi Yarımada’nın nasıl bir gayrimenkul geleceği var?
İstanbul'un kalbi olarak tanımlanan Tarihi Yarımada, Haliç kıyılarından yeniden hareketleniyor. TSKB'den Ece Kadıoğlu Emlaktasondakika.com okurları için bölgeyi değerlendirdi
Tarihi yarımada ya da Suriçi; Marmara Denizi, Haliç ve İstanbul Boğazı ile çevrili olan; İstanbul'un ilk kurulduğu bölgeye verilen isimdir. Cumhuriyetin ilk yıllarında İstanbul'un merkez ilçesi statüsünde bulunan bölgede, 2009 yılına kadar Fatih ve Eminönü olmak üzere iki ilçe bulunmakta olup, 2009 yılında Eminönü Belediyesi kaldırılarak Fatih ilçesine bağlanmıştır.
Yaklaşık 15.910.168 m² yüzölçümü ile Tarihi Yarımada bölgesi, 12 Temmuz 1995 tarihli 6848 numaralı kurul kararıyla I. derece arkeolojik, kentsel-arkeolojik, kentsel-tarihi sit alanı ilan edilmiştir. Bölgede uzun bir planlama çalışması sonucunda 1/5000 ölçekli nazım imar planı 2012 yılı ocak ayında kabul edilmiş ve 2012 kasım ayında da bölgede geçerli olan 1/1000 ölçekli uygulama imar planı meclis onayından geçmiştir.
Tarihi Yarımada, çok sayıda tarihi eser barındıran bir bölge olmasının da getirisiyle, turizm faaliyetlerinin oldukça yoğun olduğu bir bölgedir. Hem tarihi niteliği bulunan yapılar hem de otel sayısındaki fazlalık, bölgeyi İstanbul'un turizm merkezlerinin başına yerleştirmiştir. Son dönemlerde bölgede konumlu, bir kısmı tarihi eser niteliğindeki eski yapıların tadil edilerek otel olarak hizmete açıldığı dikkat çekmektedir. Sirkeci ve Sultanahmet bölgesinde otel için arsa bulunmadığından, bölgede eski binalar satın alınmak ya da uzun dönem kiralanmak suretiyle otele dönüştürülmektedir. Bölgede binaların güçlendirilerek otele dönüştürülmesi çalışmalarında yerel yönetim ile otelcilerin birlikte çalışmasının gerekliliği her iki tarafın açıklamalarında ve fikirlerinde yer almaktadır.
Tarihi Yarımada'da, 2006 yılında, 4. Vakıf Han'ın otele dönüştürülmesiyle başlayan otele dönüşüm hareketi, yaklaşık 3-4 yıldır sürmektedir. Bölgede yatırım yapan inşaat ve turizm firmaları, imar planları henüz belli olmadan bina aldıklarında, yaptıkları harcamaların geri dönüşü için bekleyecekleri süreyi bilemediklerinden, 2012 yılı ocak ayında onaylanan 1/5000'lik planın, 1/1000'lik planın da yakın zamanda yürürlüğe gireceğini işaret etmesinden sonra, bölgedeki bina satış ve kiralamaları biraz daha hızlanmıştır.
Bölgede bina toplayan büyük firma ve şahısların olduğu bilinse de, bu gruplar spekülatif hareketleri önlemek amacıyla isimlerinin duyurulmasını istememektedir. Astaş İnşaat'ın Kuruçeşme'deki arsa alımından sonra yaptığı açıklamada, Sultanahmet bölgesinde Mandarin Oriental Hotel Group, Bvlgari, Armani gibi büyük isimlerle çalışılması planlanan bir otel yatırımı düşündüğünü belirtmiştir.
Sirkeci'de bulunan Vakıflar Genel Müdürlüğü'nün mülkiyetindeki 2. Vakıf Han'ın 35 yıllık kiralama işlemi için El Yatırım firmasının görüşmeler yaptığı bilinmektedir. İstanbul Ticaret Odası'nın, kullandıkları binanın hemen yanındaki otopark alanı ile birlikte, Güneş Han'ı 5 yıldızlı bir otele çevirme projesi ise 2003 yılından bu yana gündemdedir.
Tarihi Yarımada'da, özellikle Haliç hattında konumlanmış olan, tarihi eser nitelikli yapılara, son zamanlarda, ağırlıkla uluslararası otel zincirleri tarafından ciddi bir talep bulunmaktadır. Söz konusu yapıları, senelik baz kira veya ciro üzerinden pay projeksiyonlarıyla kiralayan şirketler, bu yapıları restore ettikten sonra, gerek butik gerekse 3 veya 4 yıldızlı otel olarak işletmektedir. Ayrıca bu yapılar restaurant, nadiren de galeri veya kültür merkezi olarak da işletilmektedir. Böylelikle, genellikle atıl durumda olan, hatta bazen çökme riski bulunan, birçoğu tarihi öneme sahip yapılar, restore edilerek turizme kazandırılmış olmaktadır.
Bölgedeki fiyatlar, gayrimenkulün konumuna, oteller bölgesine yakınlığına ve özellikle Sultanahmet Meydanı'na olan mesafesine göre geniş bir aralıkta seyretmektedir. Bina alanı büyüdükçe otelin yıldız sayısının da artması söz konusu olduğundan, bölgede bina alanı büyüdükçe birim metrekare fiyatının düşmesi durumuna çok da rastlanmamaktadır. Bölgedeki genel değişime bakıldığında, satış bedelinde 2 sene öncesine göre %50 oranında artışın görüldüğü gayrimenkuller olduğu görülmektedir. Eminönü-Sirkeci bölgesinde bina satış bedellerinin 2.500 – 5.500 USD/m2 aralığında, Sultanahmet bölgesinde ise daha geniş bir aralık göstermekle birlikte ortalama bina satış bedellerinin 3.000 – 5.500 USD/m2 birim fiyat aralığı seviyelerinde kadar çıktığı görülmektedir.
Bölgedeki güncel gelişmelere bakıldığında, Sirkeci İstasyonu alanı için getirilen planlar ve bu planlara yapılan itirazlar göze çarpmaktadır. Meri Koruma Amaçlı Nazım İmar planında alanın bir kısmının turizm amaçlı kullanıma yönelik olarak yapılaşması öngörülmekteydi. Ancak yapılan itirazlar sonucunda bu karar iptal edilmiş ve bölgenin yeniden TCDD alanı olarak devam etmesine karar verilmiştir.
Hazırlanan ve hazırlanmakta olan yeni planlar ile bölgeye turizm kimliği kazandırılması asıl hedef olarak gösterilebilir. Özellikle surların çevresinde var olan güven sorunu, yeni kimlik ile ortadan kaldırılmaya çalışılmaktadır. Ancak planlar ile bölgenin kontrolsüz bir şekilde yapılaşması ve tarihi dokusunu bozacak şekilde yüksek binalarla dolması da önlenmeye çalışılmaktadır. Bu durumun önlemi olarak yeni yapılacak ve dönüştürülecek binalara yükseklik sınırlamaları getirilmektedir. İstanbul'un asıl merkezi olan ve kentin tarihi kimliğini yansıtma misyonu yüklenmiş bir bölgede, turizmi canladırırken kontrolsüz yüksekliklerden kaçınmak önemli bir detay ve görev olarak göze çarpmaktadır.
Ece KADIOĞLU/TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Özel Projeler Departmanı Değerleme Uzmanı
Yorum Yaz