Türkiye'nin 8 büyük ilinde hangi semtler prim yapacak?
Türkiye’nin 8 büyük ilinde gelişen ve gelişme potansiyeli olan bölgeleri araştırıldı. Sektör 2010'da talebin artmasını bekliyor.
2009 yılı konut piyasası durgunlukla geçmiştir. Yerli ve yabancı yatırımcılar için risklerin olduğu bir dönem olması nedeni ile yerli yatırımcı temkinli davranarak krizin geçmesini beklemiş; yabancılar ise yatırımlarını durdurmayı tercih etmiştir. 2010 için düşünülen projeler beklemeye alınmıştır. Kredilere olan talep 2009'da geçen seneye göre üçte bir oranında düşmüştür. Mortgage faizlerinin yüzde 1'in altına düşürmesiyle 2010'da talebin artması beklenmektedir. Gerçek anlamda bir toparlanma ise ancak 2010 yılının ikinci yarısından itibaren olacaktır. İstanbul konut piyasasında şehir içi bölgelerdeki rezidans projelerine olan talep krize rağmen hâlâ yüksektir. Ayrıca konut piyasasını etkileyen bir diğer faktör de İstanbul'a yapılması düşünülen ve yeri tespit edilen üçüncü köprüdür. Beykoz-Tarabya arası yapılacak üçüncü köprünün çevresindeki birçok bölgeye talep artacak bununla da birlikte fiyatlarda da ciddi artışlar görülecektir.
İstanbul'da değerlenecek semtler
Çatalca-Silivri bölgesini ele alırsak üçüncü köprünün bağlantı yollarının buradan geçmesi planı bu bölgeleri hareketlendirmiştir. Toplu konutların yer aldığı Silivri, arsa yatırımcılarının arazi stoku yaptığı bir bölgeydi. Şu anda ise yeni projelerin beklendiği ilçeler arasındadır. Lüks konut ve villa projelerinin yer aldığı Çatalca'da da TEM-7 yolunun geçeceği beklentisi arsa fiyatlarını epey arttırmıştır. Kartal, Pendik, Tuzla lokasyonunda, stüdyo dairelerin yapımı ve bu dairelere olan müşteri talebi de bu bölgeyi değerli kılmaktadır. Metro hattının Üsküdar, Altunizade, Ümraniye, Dudullu yönünde ilerlemesiyle bu hatta kalan semtlerin değer kazanması bekleniyor.
Söz konusu bu hatta yeni konut projeleri olacaktır. Ayrıca denizin altından iki kıtayı birleştirecek olan Marmaray projesi de Üsküdar'dan geçeceği için bu nokta oldukça değerlenecektir. Küçükçekmece ise TOKİ'nin Kayabaşı Konutları'yla yepyeni bir çehreye kavuşacaktır. TOKİ, 60 bin konutun yanı sıra Halkalı'da Tema Park inşa edecektir. Göl manzarasının olması ise buradaki projelerin değerini artırmaktadır. Gölün yanı başında Divan Residence yapılmakta ve bu dairelerin 115 bin-285 bin fiyat aralığında olması söz konusudur. Ayrıca Bosphorus City ve Avrupa Konutları da bölgeyi bir çekim merkezi haline getirecektir. Başakşehir de İstanbul'un yükselen değerleri arasındadır. Metro'nun buraya ulaşması ile fiyatların artmasının beklendiği Başakşehir'de Kiptaş ve Metrokent konutlarının satışına başlanmıştır. Mesa-Nurol ortaklığının 1400 konutluk Başakşehir Evleri, 3 etaptan oluşan, 1+1'den 4+1'e kadar seçenekler sunmaktadır. Büyükçekmece, Beylikdüzü ve Esenyurt ilçe olduktan sonra nüfusu 200 binin altına inen ilçede yazlık nüfus yarım milyona yaklaşmaktadır. Güzelce Villaları, Toscana Vadisi, Pelican Hill gözde projeleri arasındadır. Ataşehir-Şerifali Batı Ataşehir'in gelişme çizgisi Doğu Ataşehir ve Şerifali'ye doğru ilerlemeye devam etmektedir. Doğu Ataşehir'de Towerland, Şerifali'de yeni yapılan rezidanslar dikkat çeken projelerdir. Kurtköy, Sabiha Gökçen Havaalanı'ya yapılan yatırımlar, Kurtköy'ün değerini giderek artırmaktadır. Bu bölgede, % 95'i tamamlanmış Tepe Park Villâları ve Alize Park Evleri, uygun fiyatlarıyla dikkat çekiyor.
Sarıyer-Beykoz ise üçüncü köprünün yapılacağı noktada bulunmaktadır. Tarabya ve Beykoz, bugüne kadar adını butik projelerle duyurmuştur. Köprünün bağlantı yolları nedeniyle bu bölgenin zaman içinde imar planında değişiklik olması beklentisi fiyatları şimdiden hareketlendirmiş durumdadır. Bu bölgelerin imar iznine uygun hale gelmesi, burada inşa edilmiş olan villaları kaçak durumdan kurtaracak ve bu lüks sitelerin değeri artacaktır.
Ankara'da prim yapacak bölgeler hangileri?
2009 yılında Ankara'da kiralar ortalama değerinde kalmıştır. Ankara için de tahminlerimiz 2010 yılında durgunluğun biteceği ve piyasanın hareketleneceği yönündedir. Ankara'daki emlak piyasasına baktığımızda şehrin yerleşim hareketliliğinin dışarıya doğru kaydığını görüyoruz. Son yıllarda Bilkent, Beysukent, Çayyolu, Ümitköy planlı bir şekilde gelişmektedir. Bunun yanı sıra Ümitköy'den sonra Yaşamkent gibi yerleşkelerin oluşması batıya doğru şehrin büyüdüğünü göstermektedir. Bu bağlamda Ankara'nın batısındaki arsa ve arazilerin de değeri gün geçtikçe artmaktadır. Bu bölgelerdeki arsalar ileride cazip bir yatırım olacaktır. Ayrıca şehrin Eryaman, Temelli, Oran, İncek, Dodurga Köyü gibi yerleri de hızla büyümektedir.
Altındağ, Mamak semtleri de geçmişte varoş diye tabir ettiğimiz ve gecekondulardan oluşan kimliğinden çıkarak şimdilerde TOKİ'nin yaptığı toplu konutlarla şehrin modern yapısına ayak uydurmaktadır. Kentsel dönüşüm içinde olan Altındağ bölgesi yatırımcıların dikkatini çekmektedir.
Ankara'da birim metrekare kira fiyatları iki senelik periyotta 4,45'ten 4,18'e gerilemiştir. Satışta ise metrekare fiyatı 946'dan 770'e düşmüştür. Bu istatistiklerle İstanbul, İzmir ve Bursa'nın gerisinde kalan Ankara emlak sektörü açısından daha uygun bir pazar olmaktadır.
2009'da %1'in altına düşen faizlerle birlikte tüketicinin gayrimenkullere agresif bir talepte bulunmadığını da gözlemlenmiştir. Bu pasif durumun 2010'da biraz daha aktifleşeceğini düşünülmektedir.
2010 yılında açılacak olan AVM'ler ve outletlerle Ankara perakende sektörünün daha da gelişeceğini düşünmekteyiz. Ankara'da Eskişehir Yolu üzerindeki yerleşim yerleri ve AVM'lerin insanlara yakınlığı ve bu bölgenin ulaşım kolaylığı göz önüne alındığında perakende sektörünün gelişimi olumlu yönde seyredecektir diyebiliriz.
Ankara'da bir başka bölge olan Keçiören'in de hızlı kentsel dönüşümü de dikkat çekmektedir. Bu dönüşüm ve burada açılan AVM ve outletler perakende sektörüne katkı yapacaktır.
İzmir'de nereler talep görüyor?
İzmir'in geçmişte merkezi bölgeleri olan Karşıyaka, Çiğli, Bornova, Buca, Gaziemir ve Konak'ta gayrimenkul için talep görmekteydi. Şimdi bu bölgelerin daha iç bölgeleri Alsancak, Bostanlı, Mavişehir, Narlıdere de rağbet görmeye başlamıştır. İzmir'de birim metrekare aylık kira fiyatları 5,49'dan 4,47'ye iki sene içinde inmiştir. Satılıklarda ise iki sene içinde rakamlar birim metrekarede 1073'ten 1006'a düşmüştür. Arsa yatırımı için Menemen-Çiğli, Gaziemir – Torbalı arasındaki bölge, bunun yanı sıra da Urla, Güzelbahçe ve Zeytinalanı gittikçe değerlenmektedir. Ayrıca Hüsnü Özyeğin'in FİBA Gayrimenkul şirketi, Mavişehir'de 37.000 metrekare arazi üzerinde 624 lüks konutun inşaatına 2010 başı gibi başlayacaktır. Bunun yanı sıra Mopsan İnşaat 1.400 konutluk 2. etap projesini, Ege-Koop Karşıyaka ve Urla'da 25. Yıl Konutları ve Dört Mevsim Konakları'nın inşaatına da başlatacaktır. Folkart da Mavişehir'de 22 katlı rezidans inşa edecektir.
Bursa'nın gözde semtleri nereler?
Bursa'nın büyük şehirlerimizden biri olması elbette ki sanayi şehri olmasından kaynaklanmaktadır. Burada gayrimenkul kira ve satışlarındaki yükseklik sanayisinin gelişmeye devam etmesi ile önümüzdeki yıllarda da devam edecektir. Bursa'da geçmişte Çekirge, Kükürtlü, Bademli, Göynüklü bölgelerinde yoğunluk ve talep varken şimdilerde talep, İhsaniye, Beşevler, FSM Bulvarı, İrfaniye ve Özlüce semtlerine karşı artmıştır. Buralardaki emlak kalitesi ve bu bölgelerin merkezi oluşu tüketici taleplerinin artmasını sağlamıştır. Bununla birlikte de arz talep dengesinden ötürü kiralıklarda ve satışlarda fiyatların yükselmesine neden olmuştur. Birim metrekare aylık kira fiyatları 5,21'den 4,69'a inmiştir. Ancak bu bile Ankara ve İzmir'deki birim metrekare aylık kira fiyatlarından yüksektir. Ayrıca birim metrekare satış fiyatları da 1027'den 841'e düşse de Ankara'dan daha yüksek fiyatta seyretmektedir. Şehrin gelecekte de İzmir yönüne doğru genişleyecektir. Suha Grup, Yeşeren İnşaat, Çavuşoğlu ve Bozbey İnşaatın birlikte oluşturduğu BUR-OL İnşaat tarafından yapımı süren Doğuş Park ile Bursa'nın modern konut ihtiyacı son dönemde karşılanmış ve karşılanmaya devam edecektir.
Antalya'da fiyatlar nerelerde yükselecek?
Türkiye'nin turizm başkenti diyebileceğimiz Antalya'da gayrimenkul fiyatları hızla yükselmektedir. Eski Lara Caddesi, Kemerağzı oteller bölgesi, Konyaaltı, Kuzeykent, Yeniköy, Yeşilbahçe ve Fener gayrimenkul değerleri açısından yükselişini sürdüren bölgelerin başında geliyor. Bu bölgelerdeki imarlı arsaların metrekare fiyatı 50 Euro'dan başlayıp, 300 Euro'ya kadar çıkabilmektedir.Kepezüstü ve Döşemealtı bölgeleri ile Korkuteli ve Aksu ilçesi, önümüzdeki dönemde gelişmeye en uygun yerlerdendir. Bu bölgedeki konut imarlı arsaların metrekaresi 100 ila 250 TL, ticari ve sanayi imarlı arsaların metrekaresi ise 150 ila 500 TL'den satılmaktadır. Şehir merkezi ile Konyaaltı arasında bir geçiş noktası olan Meltem Mahallesi, her iki tarafa olan yakınlığı, binaların yeni olması ve üniversitenin yakınında bulunması nedeniyle cazibesini korumaktadır.Antalya'nın turizm konusunda başı çekmesi bölgedeki gayrimenkul fiyatlarının artmasını sağlamaktadır. Bu nedenle de yatırımcıların piyasanın durgun olduğu dönemde gayrimenkul satın alması akıllıca olacaktır.
Adana'nın yükselen değerleri hangi bölgeler?
Adana ili Çukurova'nın merkezi ve sanayi alanı olması nedeniyle büyük şehirlerimizden biridir. Son dönemde Karaisalı yolu, Kozan yolu ve M1 Alışveriş Merkezi'nin olduğu bölge Adana'nın değeri yükselen yerleridir. Bu bölgedeki arsa ve arazilerin metrekare fiyatının 80 ila 200 TL arasındadır. Adana'da Seyhan ilçesinin kuzeybatısı ve Yüreğir ilçesinin de kuzeydoğusu, değeri yükselen diğer bölgeler olarak göze çarpmaktadır. Bu bölgedeki daire fiyatları ise metrekare bazında 800 ile 1000 TL'dir. Güzel Yalı, Mahfesığmaz, Yurt, Mavi Bulvar üstü ve Kurttepe de yükselmekte olan bölgelerdir. Buralarda da konutların metrekare fiyatları 800 ile 1000 TL arasında seyretmektedir. Kuzeybatı yönündeki Kabasakal, Şambayat, Karahan, Çakal Kuyusu ve Kireç Ocağı bölgeleri gayrimenkul açısından yükselmekte ve imarlı arsaların metrekaresi 40 ile 100 TL arasında değişmektedir. Ziyapaşa semtinde göze çarpan eksiklik ciddi bir AVM'nin olmamasıdır. Ulaşımı sorunsuz olan, alt yapısı tamamlanmış, konutların fazlasıyla talep gördüğü bu semtte AVM için arazi kalmamıştır. Şehrin bu kısmında yatırım yapılacakken bu eksiklik göz önünde bulundurulmalıdır. Şehrin kuzeydoğu tarafında da Yüreğir taraflarında TOKİ'nin toplu konut çalışmaları devam etmektedir.
Konya'da nereler revaçta?
Selçuklu, İstanbul Yolu, Adana Yolu, Meram, Karatay bölgesinde (Merkez ve Kaşınhanı arası) Çevreyolu ve Karaman Yolu civarı Konya'da son dönemde gayrimenkul açısından yükselişte olan bölgelerdir. Bu bölgelerdeki tarlâların metrekaresi 2 TL'den başlayıp, 20 TL'ye kadar çıkmaktadır. Bölgedeki konut imarlı arsaların metrekaresi, 20 ila 55 TL'den işlem görmektedir. Sanayi imarlı arsaların metrekaresi ise 15 ila 80 Euro gibi değişen fiyatlarlarla alıcı bulabilmektedir. Konut fiyatları ise ortalama 50 ile 80 bin TL arasındadır.
İstanbul yolunu, Ankara yoluna bağlayan çevre yolu civarındaki araziler, ayrıca Meram bölgesinde ise şehir dışına yapılan TOKİ'nin konutları da modernliği ile talep görmektedir. Karatay bölgesi de yatırımcıların yoğun talep ettikleri yerler arasındadır. Konya Selçuklu'nun ilk şehirleşme yıllarında bu bölgeyi tercih eden kesimin alım gücü düşük kişilerden oluştuğunu görüyoruz. Zamanla bu bölgede konut tercihi yapan kişilerin daha çok memurlar, sabit gelirliler, öğrenci ve akademisyenlerden oluştuğunu ancak bugün durumun değişmeye başladığını da görüyoruz. Artık bu bölgede üniversite, havaalanı, otogar, Kipa, Real ve Kule Site gibi büyük alışveriş merkezleri, Dedeman, Rixos gibi 5 yıldızlı oteller yer almaktadır. Selçuklu ilçesi, şehir gürültüsü, trafiği ve tüm yoğunluğuna rağmen talep gören bir yer olarak Konya'nın batıya açılan vitrini konumundadır. Bu bölgedeki fiyatlar da gün geçtikçe artmaktadır.
Kayseri'de dikkat çeken bölgeler hangileri?
Kayseri konutta doğuya, sanayide ise batıya doğru büyümektedir. Kayseri bilindiği üzere Anadolu'nun sanayi ve ticaret şehirlerinden biridir. Alpaslan Mahallesi, Kılıçaslan Mahallesi, Gültepe Mahallesi ve eski Kayseri bölgesi yükselmekte olan yerler olarak göze çarpmaktadır. Bu bölgelerdeki imarlı arsaların metrekaresi 1,000 TL'den başlayıp 2,500 TL'ye kadar çıkabilmektedir. Yine aynı yerlerdeki konutlar ise 80 - 150 bin Euro arasında satılmaktadır.
Yorum Yaz