Sektörden Haberler
17.03.2014 12:10
Okuma Süresi: 08:00 dakika

Yabancılar Türkiye’de gayrimenkul alırken nelere dikkat etmeli?

Gayrimenkul uzmanı Salim Taşçı, mütekabiliyet yasası ile yabancıların Türkiye’de gayrimenkul alırken nelere dikkat etmesi gerektiği hakkında bilgi verdi

Türk inşaat dünyası için önem arz eden arz eden yabancıya mülk satışında mütekabiliyet şartlarını düzenleyen kanunun Meclis'te kabul edilmesinin üzerinden yaklaşık iki yıl geçti. Bu süre zarfından kanunun eksikliklerinin belirlenmesi, yönetmelik ve kararnamelerle tamamlanma yönünde hukuki adımların atılmasının ötesinde, sorunlar halen bitmedi. Mütekabiliyet şartlarını hangi ülkelerin ne şekilde karşıladıklarının tam anlamıyla bilinmemesi ve bazı esnafların güven unsurunu zedeleyecek şekilde satışlar yapmaları, kanunun herkes tarafının anlaşılamadığının göstergesi oldu. Tüm bu konuları mercek altına alan Gayrimenkul Uzmanı Salim Taşçı, sade ve anlaşılır bir dille dikkat edilmesi gereken hususları kaleme aldı. Konut, arsa ve arazi alırken yabancı vatandaşların üzülmemeleri için mutlaka emlak ve hukuku müşaviri ile hareket etmelerini tavsiye eden Taşçı, tamamen kanuni yollar üzerinden yürünmesini tavsiye etti. Özellikle konut alımında maketten satışlara, ödemelere, sözleşmelere, tapuda istenen evraklara ve kanunlara dikkat edilmesini isteyen Taşçı, aslında alınması gereken şeyin ev değil, komşuluk ilişkisi olduğuna vurgu yaptı.

Tapuyu almak için gerekli belgeler (şahıslar için)

2 fotoğraf, devletince verilen nüfus cüzdanı veya pasaportu.
Alacağı mülkün tapu aslı veya sureti, ikiside yoksa ada, parseli…
Vekâlet vererek alıyor ise, noter vekâleti, fotoğraf, kimlik bilgisini ihtiva eden (Nüfus cüzdanı, pasaport)

Alıcı tüzel kişilerse:

İmza sirküleri, yetki belgesi,
Tapu harçlandırılmasındaki bedel, aynı Türk vatandaşlarına uygulanan miktardır. Binde kırk, yani yüzde dörttür. Bu miktarın yüzde ikisini satıcı, yüzde ikisini alıcı öder.
Örneğin 200.000 TL (iki yüz bin) bedelle alınan bir mülk için 200.000TL x 4 = 8000TL bölü iki 4000TL alıcı 4000TLsatıcı öder.
Tapu dairesinde yapılmayan alım satımın geçerliliği yoktur.

Nelere dikkat edilir?

Öncelikle elçiliklerin, ticaret müşavirliklerinin çalıştığı avukatlar vardır. Bu avukatlar vasıtasıyla işlemlerin takibi esas alınmalıdır. Bu mümkün değilse, yabancı dil bilen avukatlık (Hukuk) bürolarından yardım almaları kaçınılmazdır.

İşlemler ne kadar zamanda sonuçlanır?

Kişinin mülkü aldığı yer, uzun yazışmalar gerektirmeyen konumda ise, kısa zamanda sonuçlanır. Türkiye'nin güvenlik açısından kurulmuş olan birimlerine yakınlığı göz önünde bulundurulur. İlgili tapu dairesi, ilgili yerlerden (Garnizon vs…) sorarlar. (yazıyla)
8 bin liranın üstü banka kanalıyla ödenir
Ödenecek miktar 8 bin lirayı geçtiği taktirde banka vasıtasıyla ödeme yapılır. Beraberinizde olan avukata “Akitli işlem yaptırmak istiyorum” dediğinizde, ya bankacı tapuya gelir veya tapu muamelesini yapan memur bankaya gelir. Ödeme imza sırasında yapılır.
Türkiyemiz'e hoş geldiniz
Kıymetli komşularımız; sizlerle bir arada olmak bizleri sevindirir. Sizler dünyanın hiçbir yerinde göremeyeceğiniz komşuluk ilişkilerine şahit olacaksınız. Türk insanının cana yakınlığını, yardım severliğini, misafirine karşı yakınlığını görüp şaşıracaksınız.
Belki nadirde olsa tanıdıklarınızdan mülk alırken üzüldüklerini duymuş olabilirsiniz. Üzen insanlar dünyanın her yerinde vardır. Kötü örnek misal olamaz, olmamalıdır. Başlarda yazdığımız gibi avukatlarınızla, emlak müşavirleri ile yapacağınız işlemlerde üzülme oranı sıfırdır.
Bir mülk alırken dikkat edilmesi gerekecek hususlar şunlardır:
Türkiye'de sıkça kullanılan “Mal canın yongasıdır” atasözünü anımsatarak bir konut (daire) alırken nelere dikkat etmemiz gerekir? Sorusuna, öncelikle hayırlı olsun diye başlayalım.
Gayrimenkul alırken veya satarken izlenecek yol
Bir daire, büro, mağaza, arsa, arazi açıkçası bir mülk alırken veya satarken,

Alıcı:
- Nüfus cüzdanı aslı,
- 2 fotoğraf (son altı ay içerisinde çekilmiş) adres bilgileri ile.
Satıcı:
- Nüfus cüzdanı aslı
- 1 fotoğraf
Sattığı daire ise, Dask, tapu aslı veya sureti,
O yıl içerisinde belediyeye yatırması gereken emlak vergisini yatırıp, akabinde alacağı rayiç bedel evrakı. (Emlak vergisi yatmadan rayiç bedel evrakı alınmaz) bu işlem diğer yani daire satışı, alımı dışındaki, işlemlerle de geçerlidir. Yani rayiç alım evrakı.
1- Maketten alıyorsanız yani temeli dahi atılmamış, ortada sadece maket varsa; sözleşme aşamasında yanınızda, avukatınız, mali müşaviriniz, emlak müşaviriniz mutlaka olmalıdır.
2- Teknik şartname dâhil, inşaatın tüm safhaları, teslim tarihi, teslimde gecikirse, gecikme tazminatı vs… tüm detaylar kayıt altına alınmalıdır.
3- Ödenecek peşinat ve taksitlerin, mutlaka banka üzerinden yapılması gerekir.
4- Müteahhit binayı kat karşılığı almışsa, yine müşavirleriniz yanınızda olmak kaydı şartıyla, kat yapım sözleşmesi okunmalıdır. Müteahhit herhangi bir nedenle binayı tamamlayamazsa, almış olduğunuz tapunun gitme ihtimali yüksektir. Arsa sahibinin tapu iptal davası açma hakkı vardır. Binanın %90'ı bile bitmiş olsa ve yapıcı firma veya müteahhit işi bıraksa, binada kalan noksanı, arsa sahibi, müteahhitten daire alanlara tamamlatma yoluna gidebilir. (Maketten alıyorsanız, yüklenici firmanın sigorta yaptırıp yaptırmadığına bakınız.) yeni tüketici kanununa göre.
5- Bitmiş daire alıyorsanız, iskânı alınmış mı, iskân alınması gecikiyorsa, nedenleri nedir? Belediye imar müdürlüğünden öğrenilebilinir. Sözleşmede iskânı alırken müteahhit mi, mülk sahiplerimi bedelini karşılayacaktır belirtilmesi gerekir.
6- İskânı alınmış ikinci el dediğimiz bir konut alıyorsanız, eşlerden herhangi birisi satıyorsa, aile konutumudur, eşinin muafakatı var mıdır, eş rızası yoksa tapu iptal davası açılması kaçınılmaz olur, epey baş ağrıtır.
7- İşleme başlamadan önce tapuya gidilip, tapu kütüğündeki, şerhler hanesi incelenmelidir. İpotek, haciz, intifa, sükna hakkı gibi kayıt var mıdır, yok mudur?
8- İntifa tesis edilmiş bir mülk satılamaz diye bir kanun yoktur. Beş yüz bin lira bedeli olan bir konutu ilanda iki yüz bin liraya satanın neden bu fiyata sattığı araştırılmalıdır. Tapu memuru (üzerinde intifa var, kabul ediyor musun) dediğinde, beş yüz bin lira değeri olan bir yeri iki yüz bine alıyorum, aman kaçırmayım! Deyip, intifanın da ne olduğunu bilmiyorsanız! İşte o zaman yandınız demektir. İntifayı koyan kişi hayatta olduğu müddetçe yeni malik (sahip) olan kişi o aldığı mülkün önünden geçemez… ne zamanki, intifayı koyan kişi vefat eder, o zaman aldığı konutun içerisine girer.
9- Kat yönetim planın incelenmesi, zira konut alanların %99'u kat yönetim planına bakmayı aklına getirmez.
10- Tapu işleminden önce, apartman yönetimi ile konuşup, geriye dönük borçlar olup, olmadığının öğrenilmesi gerekir.
11- Satıcı kişi vekâletle işlem yapıyorsa, vekâleti veren mal sahibine ulaşıp, satış için vekâlet verip, vermediğinin araştırılması zaruridir. Aksi halde sahte vekâletle mülk alıp, mahkemelerde dolaşmak kaçınılmaz olur. Vekâlet işlemini yapan noterlerde irtibata geçip, yevmiye numarası söylenerek böyle bir vekâlet işleminin yapılıp, yapılmadığının teyidi şarttır.
12- Tapu harcını mutlaka aldığınız bedel ve bu bedele yakın bir tutardan bildiriniz. İleride maliyenin bir sürprizi! İle karşılaşmamış olursunuz.
13- Banka kredisi ile konut alacaksanız, daire kat mülkiyetine geçmiş mi? İskânı var mı? Yoksa neden yoktur. Mutlaka incelenmelidir.
14- Eğer daireyi, noterden satış vadi sözleşmesiyle almışsanız, ilgili tapu dairesine gidip, tapu kütüğüne şerh düşürünüz.
15- Kat yönetim planı inceleyip, aldığınız dairenin kapı numarasını, tapu kütüğündeki, kayıtla bire, bir olmasına dikkat ediniz.
16- Alacağınız daire, 1999 yılından önce yapılmışsa, bölgenizdeki, jeofizik mühendisleri odasından, zemin etüdü incelemesi yaptırınız. İnşaat kalitesi vs… için inşaat mühendisleri odasından da yardım isteme yoluna gidiniz.
17- Bir mülkü, aldığınız veya sattığınızda kişiyi iyi tanımıyorsanız, para alışverişinde sıkıntı doğacaksa, akitli işlem talebinde bulununuz. İşlem neticesi (Bankada) imza atılırken para hesaba girer. Zira tapuda, memur “paranızı aldınız mı” diye sormaktadır. İnsanlar almadığı halde aldım der. Der ama içi de gider. “ya alamazsam” diye.

Alacağınız konut;

- Oturumunuza tam uygun mu?
- İleride satarsanız rant yapıyor mu?
- Kolaylıkla satılına biliyor mu?
- Konutunuz iş yerinize, çocuğunuzun okuluna yakın mı?
- Civarında yeşil alan var mı?
- Çevrenin sosyabilitesi uygun mu?
- Hastane, eczane, alış veriş merkezleri yakın mı?
- İleride manzaranızı önleyici konut yapılacak arsa var mı?
- Gerilim hattı, gürültü yapabilecek tesis, işletme var mı?
- Komşularınızı araştırdınız mı?
Evet, en başta yazmamız gereken, “ev alma, komşu al” tekerlemesini sona yazmamıza rağmen, siz en başta yazılmış kabul ediniz.

Arsa - arazi alırken:

- Alacağınız arsa veya arazinin çapını alarak, kadastrodan memur talebinde bulunup, nokta, yer tespitini yaptırınız.
Arsa ise, ayrıca belediye imara gidip son imar çapı, plan notlarını alınız. Bu işlemleri tamamladıktan sonra, tapu kayıtlarını inceleyip, alıma mani bir husus yoksa (şerh, ipotek vs…) alım işlemini yapınız.
Tabii arsayı alırken, normal imar mı? Ada bazında imar mı inceleyiniz veya inceletiniz.
Arazide ise, aldığınız bu arazi imar alanı içerisindeyse, o bölgenin imarını yapan müellifle görüşüp alacağınız bu arazinin konumunu öğrenmeye çalışınız. Yeşil alan veya okul yeri olarak plana alınmış olabilir.

Türkiye'nin hangi ülkelerle arasında mütekabiliyeti var?

Dünyanın globalleşmesiyle birlikte Türkiye de hızlı bir atakla, globalleşmeye ayak uydurmuştur. İnşaat sektörünün yakalamış olduğu ivme, mütekabiliyet (yabancıların mülk edinme) yasasının çıkmasıyla daha da bir yükselişe geçmiş ve Türkiye'yi cazip bir Pazar haline getirmiştir. Sahiller başta olmak üzere hemen, hemen her ilde mütekabiliyete dayalı taşınmazlar alınmaktadır.

19.07.2003 yılında çıkmış olan kanuna göre, Türkiye ile karşılılık çerçevesinde, mülk edinebilecek devletler;
1.Almanya
2.Amerika Birleşik Devletleri
3.Andorra
4.Arjantin
5.Avustralya
6.Avusturya
7.Bahamalar
8.Bangladeş
9.Barbados
10.Belçika
11.Belize
12.Benin
13.Bolivya
14.Bosna-Hersek
15.Botswana
16.Brezilya
17.Danimarka
18.Dominik Cumhuriyeti
19.Ekvator
20.El Salvador
21.Estonya
22.Fidişi Sahili
23.Filipinler
24.Finlandiya
25.Fransa
26.Gabon
27.Gana
28.Gine
29.Grenada
30.Guatemala
31.Guyana
32.Güney Afrika Cumhuriyeti
33.Haiti
34.Hırvatistan
35.Hollanda
36.Honduras
37.İngiltere
38.İrlanda
39.İspanya
40.İsrail
41.İsveç
42.İsviçre
43.İtalya
44.Jamaika
45.Japonya
46.Kamerun
47.Kanada
48.KKTC
49.Kolombiya
50.Kore (Güney)
51.Kostarika
52.Letonya
53.Liechtenstein
54.Litvanya
55.Lüksemburg
56.Macaristan
57.Malawi
58.Malezya
59.Mali
60.Malta
61.Mauritius
62.Meksika
63.Monako
64.Moritanya
65.Mozambik
66.Nijerya
67.Nikaragua
68.Norveç
69.Orta Afrika Cumhuriyeti
70.Panama
71.Paraguay
72.Peru
73.Polonya
74.Portekiz
75.Sanmarino
76.Senegal
77.Sırbistan
79.Somali
80.Srilanka
81.Swaziland
82.Şili
83.Tanzanya
84.Uruguay
85.Venezuela
86.Yeni Zelanda
87.Yeşilburun Adaları
Karşılıklık olmayan devletler
1-Afganistan
2-Birleşik Arap Emirlikleri
3-Burma
4-Cezayir
5-Çek Cumhuriyeti
6-Endonezya
7-Eritre
8-Ermenistan
9-Etyopya
10-Fiji
11-Hindistan
12-Irak
13-İzlanda
14-Kamboçya
15-Katar
16-Kore (Kuzey)
17-Kuveyt
18-Küba
19-Laos
20-Libya
21-Maldivler
22-Moğolistan
23-Nepal
24-Nijer
25-Oman
26-Papua Yeni Gine
27-Slovakya
28-Sudan
29-Surinam
30-Suudi Arabistan
31-Tayland
32-Tunus
33-Vietnam
34- Yemen

Sadece bina alabilecek devletler

1. Azerbaycan
2. Bahreyn
3. Belarus
4. Çad
5. Çin
6. Fas
7. Gürcistan
8. İran (Beş yıl ikamet şartı ve ilgili Bakanlıkların izni ile)
9. Kazakistan
10. Kenya
11. Kırgızistan
12. Makedonya
13. Mısır
14. Moldova
15. Namibya
16. Özbekistan
17. Romanya
18. Rusya Federasyonu
19. Slovenya
20. Tacikistan
21. Türkmenistan
22. Uganda
23. Ukrayna
24. Ürdün