Sektörden Haberler
30.04.2013 14:25
Okuma Süresi: 06:31 dakika

Yüksek yapılar kentin dokusunu ve altyapıyı etkiliyor!

İş dünyasının yüksek katlı binalarda olmasına alışmıştık. Artık konutlar da öyle. Yüksek katlı rezidanslar, İstanbul başta olmak üzere Türkiye'nin tüm büyük kentlerinde giderek yaygınlaşıyor. Şehirlerin sluetini değiştiren bu yapılara yakından baktık; artılarını, eksilerini araştırdık

İŞ DÜNYASINI YÜKSEK KATLI BİNALARDA

Gözümüzü nereye çevirsek, çok katlı, görkemli yapılarla karşılaşıyoruz. Yalnız dünyanın en kalabalık metropollerinde değil, tanınma yarışına çıkan bölgelerde de ufuk, böyle binalarla kaplı. Dubai'deki dünyanın en yüksek yapısı 828 metrelik Burj Halifa bir yana, ABD'de Chicago ve New York; Uzak Doğu'da Hong Kong, Japonya, Güney Kore, Singapur, Endonezya ve Malezya'da gökdelenler her yeri kaplamış durumda. Birkaç yıldır Londra, Barcelona, Stockholm, Moskova gibi şehirler de bu yarışa katıldı. Azerbaycan'da başlatılan Hazar Adası projesinin tam ortasında inşa edilecek bina için açıklanan bin 50 metre yükseklik yeni bir rekora koşulduğunun habercisi. Üstelik gökdelenler, artık yalnızca iş dünyasının ilgi alanında değil. İnşa edildikleri yere kazandırdıkları, kullanıcılarına yaşattığı, yüksekte olma keyfi nedeniyle, bugün rezidans tipi konut projeleri olarak da karşımıza çıkıyorlar.

GÖĞE DOĞRU BÜYÜMEK

Peki Türkiye'de durum ne? 1960'lardan sonra yapımı hız kazanan yüksek yapılar, Ankara, İzmir ve Bursa gibi tüm büyük kentlerin ama en çok İstanbul'un semalarını kaplıyor. TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Özel Projeler Departmanı Yöneticisi Özge Aklar, 1980 sonrası imar planlarıyla ilgili düzenlemelere rağmen, bazı özel koşullarla yüksek binaların yapılmasının sağlandığına dikkat çekiyor. Sonuç ortada; özellikle İstanbul için. 2000'li yıllarda hız kazanan gökdelen inşaatları, bugün kent silüetinin vazgeçilmez parçası. Üstelik daha düne kadar neredeyse yalnız iş amaçlı inşa edilen bu yapılar, bugün artık rezidans yani konut olarak karşımızda. Gökdelenler, Avrupa Yakası'nda daha çok Gayrettepe ile Maslak arasındaki Büyükdere Caddesi aksı ile Şişli'nin Bomonti semtinde artıyor. Seyrantepe'nin de önümüzdeki birkaç yıl içinde gökdelen bölgesine dönüşmesi bekleniyor. İstanbul'un en yüksek gökdeleni şimdilik 261 metrelik uzunluğuyla Sapphire. 210 metrelik Anthill, 181 metrelik İş Kuleleri onu izliyor. Anadolu Yakası'nda ise Ataşehir, Kozyatağı gibi bölgelerde yaygınlaşan gökdelenlerin, İstanbul Finans Merkezi'nin tamamlanması ile daha da artması bekleniyor.

BİRİNCİL NEDEN MANZARA

Türkiye'de gökdelenleri, modern kentlerin vazgeçilmez simgesi olarak görenler kadar, bu tür yapılaşmaya, özellikle konut söz konusu olduğunda karşı çıkanlar da var. İki taraf da haklı. Çünkü İstanbul özelinde düşünürsek, 20 yıldır yatay olarak büyüyemez hale gelen kentte dikey yapılar, bir yandan çözüm oluşturuyor, bir yandan da şehrin silüetini kalıcı olarak değiştiriyor. Bu tür yapıların talep edilmesinin ilk nedeni, İstanbul özelinde konuşursak Tarihi Yarımada, İstanbul Boğazı ve Marmara Denizi ile Adalar manzarasına sahip olmak. Marka değeri yüksek bu projelere talep yoğun. Hal böyle olunca inşaatçılar, farklı tipte konutları bir arada sunabilecekleri, bazen karma kullanımlı bu tür projelere daha fazla yöneliyor. Ankara, Bursa ve İzmir'de de durum farklı değil. Talep oralarda da yüksek. Bu tür projelerin çoğu, daha temelleri atılmadan maket üzerinden satılıyor.

ARTISI, EKSİSİ

Manzara dışında da avantajlar epey fazla. Her şeyden önce, yüksek katlı konut projeleri, prestij algısı çok yüksek olduğu için tercih edilen yapılar. Ayrıca yüksek katlı binaların home-ofise dönüşümü daha kolay olduğu için yatırım açısından da avantajlı. Üstelik kent merkezlerinde, çok sayıda yeni proje yapmak için arsa yetersiz olduğu için inşaatçılar, yüksek yapılarla var olan arsaları en verimli biçimde değerlendirebiliyor. Son dönemde bu projelerde, büyük metrekareli dairelerin yerini, 1+1, 2+1, hatta 1+0 küçük konut tipleri almış durumda. Güvenliğin yanı sıra sekreterlik hizmeti, günlük temizlik servisi, resepsiyon, alışveriş servisi, otopark, kuru temizleme, çamaşırhane, internet, kasa, spor alanları, yüzme havuzu ve vale parking hizmetleri de bu projelerde öne çıkıyor. Tek noktadan sağlanan hizmet ve güvenlik sisteminin işletme giderlerine yansıması, aidatın düşük olmasını getiriyor. Bu da projenin değerini yükseltiyor. Dezavantajları da yok değil elbette. Birçok inşaat firması, rezidans özelliğini barındırsın ya da barındırmasın, projelerine bu ifadeyi ekleyerek itibarlı bir proje izlenimi uyandırmak istiyor. Bunun doğal sonucu olarak yüksek satış fiyatları ortaya çıkıyor. Ayrıca karma projelerde, aynı blokta hem iş hem yaşam fonksiyonunun bulunması, huzursuzluk konusu olabiliyor.

DEĞERLEME ÖNEMLİ

Peki, yatırım değerlemeleri nasıl tespit ediliyor? Özge Aklar, dikey binalarda yürüttükleri değerleme çalışmalarında, daire tiplerinin iyi analiz edilmesinin gerekliliğine dikkat çekiyor. Dikey yapılaşmanın oluşturduğu toplam mesken stoğu, bölgesel ölçekte karşılaştırmalarla inceleniyor. Dairelerin hangi katta olduğu, kattaki konumu, cephesi, brüt/ net büyüklüğü, ortak alan kullanım özellikleri, manzara faktörü tek tek belirleniyor. Binanın kaç adet bodrum katı olduğu, sahip olduğu toplam kat adedi, inşaat kalitesi sorgulanıyor. Konut projelerinin yasal düzenlemelerle uygunluğu da göz önünde bulunduruluyor. Bu çalışmalar, zaman zaman yatırımcı/ müteahhit firmalar, zaman zaman bu projelerden ev almak isteyen bireysel yatırımcılar için yapılıyor. Özge Aklar, bireysel yatırımcıların öncelikle brüt/net büyüklüğünü sorgulaması gerektiğini söylüyor. İstanbul gibi önemli bir rant şehrinde, yasal düzenlemelerin net ve adil olması, şehirciliğin doğru gelişimi açısından önemli bir konu.

DOĞRU YER, DOĞRU MİMARİ

"Yüksek katlı binalar, doğru yerde, doğru inşaat malzemesi ile doğru konseptte inşa edilmeli, mimari tasarım ürünü olmalı." Gayrimenkul alanında olanların birçoğu, bu görüşe katılıyor. Proje Beyaz Yönetim Kurulu Başkanı Murat Uzun, "Proje, özgün mimarisi ile simge olabilecek, adres gösterilebilecek şekilde yapılmalı" diyor. Murat Uzun'un şehrin silüetini korumak için bir önerisi de var: "Büyük şehirlerimizde yapılacak yüksek katlı projelerin, şehir planlamacıları ve o şehrin mimarlar odasından da onaylı olması gerektiğini düşünüyorum. Çünkü bu tip binaların heybeti, o şehrin panoramasını bütünüyle değiştiriyor" diyor.

KLK İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Tarkan Kulak da, yüksek katlı binalara başka bir açıdan yaklaşıyor; bu tür yapılara kentte belli bölgelerin ayrılması gerektiğini söylüyor. Bu görüşe katılan bir diğer isim de "İstanbul'da artık yüksek binaların toplandığı bir bölge olmalı" diyen Nurol GYO Genel Müdürü Musa Aykaç.

EMSALLER, FİYATLARI UÇURUYOR

Özellikle İstanbul'da birçok ilçede imar planlarında emsallerin ikiye, üçe katlandığı gözleniyor. Bakırköy, Beşiktaş, Zeytinburnu, Kadıköy, Esenyurt, Bahçeşehir emsal değerlerin artış gösterdiği ilçelerin başında geliyor. Değerinin kat be kat üstünde gerçekleşen emsal artışı, başta nüfus artışı olmak üzere, şehircilik açısından pek çok olumsuzluğu ortaya çıkarıyor. Usulsüz emsal artışları, şehirlere zarar veriyor. Bu durum da mevcut ve inşaatı devam eden çok katlı binalara ilgiyi artırıyor; sonuçta doğal olarak fiyatlar etkileniyor.

YATIRIMCIYA ALTIN TAVSİYELER

Uzmanlar, bu tür yapılardan daire satın alacaklara da önemli ipuçları veriyor. Murat Uzun, yüksek katlı binalardan konut satın alırken, binanın profesyonelce planlanmış olmasına, dayanıklılığına, asansör hızının ve sayısının yeterliliğine, acil durum planına, işletme sistemine ve planın dikey mimariye uygun olup olmadığına dikkat edilmesi gerektiğini söylüyor. Nurol GYO Genel Müdürü Musa Aykaç da, "Asansörlerin kullanımı konusunda bile danışmanlık almak gerekiyor. Bazı özel danışmanlıklara 3 kuruş vermekten kaçınanlar, 300 liralık maliyetle karşılaşabilirler" diyor.

TASARIMIYLA FARKLI MODERN PALAS

Extensa'nın 102 yıllık tecrübesiyle geliştirdiği Bomonti Modern Palas, İstanbul'un yüksek projeleri arasında. Kentin tam merkezindeki Modern Palas, 15 katta 98 daireden oluşuyor. Projede 66 ile 210 metrekare arasında değişen büyüklüklerde 1+1 ve 2+1 daireler yer alıyor. Bahçeli, teraslı, özel ünitelerden oluşan Modern Palas, özellikle rastlantısal ve dinamik mimari cephesiyle dikkat çekiyor. Özel hareketli panjur sistemi sayesinde yapı her gün farklı bir cepheye sahip oluyor.

İSTANBUL'U DEĞİŞTİRECEK PROJE VADİSTANBUL

Artaş Grup, Aydınlı Grup ve Keleşoğlu İnşaat, Türkiye'nin en büyük inşaat projelerinden birini, Belgrad Ormanları ile Maslak'ın birleştiği yerde yapıyor. Evyap Holding'in Ayazağa'daki arazisinde inşasına başlanan Vadistanbul, 1 milyon 100 bin metrekarelik inşaat alanına sahip. 424 bin metrekarelik bir arsada geliştirilecek. İki Design ile ABD'nin ünlü mimarlık ofisi SOM Architecture tarafından tasarlanan projede 3 bin konut, 55 bin metrekarelik alışveriş merkezi ve hemen önünde 700 metrelik cadde üzerinde mağazalar, restoranlar, 240 bin metrekare ofis alanı, 48 bin metrekare toplam alanda dört ve beş yıldızlı oteller bulunacak. İlk etabın Kasım 2014'te tamamlanması hedefleniyor.

LÜKSÜN DORUĞU OUASAR İSTANBUL

Viatrans A.Ş.-Meydanbey Ortak Girişimi'nin İstanbul'un en değerli arazilerinden Mecidiyeköy'deki tarihi likör fabrikasının alanında gerçekleştirdiği karma proje Ouasar İstanbul, kentin çehresini değiştirecek. Tarihi bahçesi çınar ağaçlan ile zenginleştirilecek projede, lüks kavramı öne çıkıyor. Yeşil bina sertifikası DGNB'yi almaya da hak kazanan Ouasar istanbul, 23 bin 700 metrekare arazi üzerine konumlandırılıyor. Projede 75 ile 765 metrekare arasında değişen 257 konut ile 58 ofis, dört kafe ve 17 mağaza yer alıyor. Eski likör fabrikasının da aslına sadık kalınarak yeniden inşa edilmesi planlanıyor.

ADALAR MANZARALI HELİS METRO OFİS

Konumu ve mimarisiyle öne çıkan Helis Metro Ofis projesi, Kartal'ın yeni yükselen değeri. Metroya yalnızca 5 metre uzaklıktaki proje, 19 kat ve 77 bağımsız bölümden oluşuyor. Adalar manzaralı Helis Metro Ofis'in kullanıcıları, 4'üncü kattan itibaren denizi gören 'Plaza Balkonu' ile diledikleri zaman temiz havaya ulaşabiliyor. Helis Metro Ofis'te 5 yıldızlı otel şıklığında toplantı odaları, eğitim ve seminer organizasyonları için her türlü teknolojik ekipmana sahip modern workshop alanları, her ofise özel arşiv odaları ve ücretsiz sekretarya gibi 'back-up' hizmetleri de avantajlarla sunuluyor.

KARTAL'DA ÇAĞDAŞ YAŞAM KARTALL MESA

Anadolu Yakası'nın yeni merkezi Kartal'da yükselen Kartall MESA merkezi konumu, ulaşım kolaylıkları ve sunduğu çağdaş yaşam olanaklarıyla farklı bir proje. 32 katlı tek bloktan oluşan Kartall MESA'da, 1+1'den, 5+1'e kadar değişen formlarda ve farklı büyüklüklerde 10 ayrı tipte 286 konut var. 9 bin metrekareyi aşan peyzaj alanının yanı sıra kat bahçeleri ve teraslarıyla yeşili yükseklere taşıyan Kartall MESA, zengin sosyal donatıları ve Adalar'dan Tuzla'ya kadar uzanan panoramik manzarasıyla da çok özel.

Mehmet Canıtatlı/Tempo