Zeytinburnu’nda ulaşım kolaylığı ile yatırım potansiyeli artıyor
TSKB Özel Projeler Departmanı Değerleme Uzmanı Duygu Bircan, yeni yatırımlar ile değeri yükselen Zeytinburnu bölgesinin değişimi değerlendirdi
Zeytinburnu konum olarak, doğusunda Fatih, kuzeydoğuda Eyüp, kuzeyinde Bayrampaşa, batısında Güngören, Bakırköy, kuzeybatısında Esenler, güneyinde ise Marmara Denizi'yle çevrilidir. Trakya'nın güneydoğusunda, Çatalca yarımadasının, Marmara Denizi'ne bakan yamaçlarının, bu denizle birleştiği yerdedir. Tarihi yarımada ile surlarla ayrılmış, D-100 Karayolu'na sınır ve havalimanına 15-20 dakikalık mesafededir. Bu sebeple İstanbul'un dışarı açılan önemli bir penceresidir.
Zeytinburnu ilçesinin en önemli özelliği yakın zamana kadar kaçak ve çarpık yapılaşmanın en yoğun olduğu bölgelerden birisi olmasına rağmen kısa sürede hızlı bir dönüşümle farklı bir çehreye dönmesi olmuştur.
Zeytinburnu'ndaki bu dönüşümdeki en büyük etkenlerden ikisi; sanayi yapılaşmalarının hızla şehir dışına taşınmasıyla ortaya çıkan arsa stoku ve konumundan kaynaklı ulaşım avantajıdır. Zeytinburnu her zaman ulaşım açısından avantajlı bir bölge olmuştur. Yalnızca D-100 vasıtasıyla değil, deniz ve demiryolu vasıtasıyla da ulaşım için elverişli bir bölgedir. Bakırköy'e yakın olması, bölgeden geçen iki farklı demiryolu hattı (Sirkeci-Halkalı hattı ve Aksaray-Havalimanı hattı )da ulaşım kolaylığına örnektir. 29.10.2013 yılında açılışı gerçekleşen Marmaray Projesi'nin Yenikapı istasyonu, söz konusu bölge içerisinde kalmaktadır. Marmarayla bağlantısı olan 3,5 km. uzunluğundaki Şişhane- Yenikapı metrosunun Haliç metro geçiş köprüsü üzerinde yer alan Haliç istasyonu ile Yenikapı istasyonu da 15.02.2014 tarihinde açılmıştır. Söz konusu hat Zeytinburnu'na ulaşım alternatiflerini arttırmıştır..jpg)
Zeytinburnu'ndaki kamu yatırımları
Bunun dışında yerel yönetimlerin, kamu yatırımlarının da ilçenin dönüşümünde etkisi olmuştur. Sosyal – sanat merkezleri, spor tesisi gibi yapılar yalnızca yapısal olarak değil sosyal olarak da ilçenin dönüşümüne katkı sağlamıştır.
Ayrıca geçtiğimiz aylarda, Yenikapı'da, denizin doldurulmasıyla oluşturulan 270.000 m2 büyüklüğünde miting alanı hizmete girmiştir.
Bölgede, Rönesans İnşaat'ın 2006 yılında ihale yoluyla aldığı Zeytinburnu Kazlıçeşme'deki arazi üzerinde inşaa edilmesi planlanan Seaport Marina Projesi'ne yasal sıkıntılar dolayısıyla henüz başlanamamıştır. Ancak hukuki sorun çözülüp, projenin hayata geçmesi ile bölgenin turizm, ticaret ve konut açısından daha da gelişim göstereceği öngörülmektedir. Söz konusu marina projesi karma kullanım olup, projede konut, avm, ofis, rezidans, kongre merkezi bulunması planlanmaktadır.
Deprem riski taşıyan bölge kentsel dönüşüm projeleri ile canlanıyor
Çarpık ve kaçak yapılaşmanın yoğunluğu nedeniyle deprem yönünden de en riskli bölgelerin başında gelen Zeytinburnu'nda bir yandan da kentsel dönüşüm projeleri start almaktadır. İstanbul Büyükşehir Belediyesi'nin (İBB) yan kuruluşu olan KİPTAŞ, Zeytinburnu Sümer Mahallesi Kentsel Dönüşüm Projesi'ne başlamıştır ve projenin 2014 yılında tamamlanması hedeflenmektedir. Projede 171.000 m2 konut alanı ve 46.500 m2'lik dükkan alanı bulunmaktadır. KİPTAŞ toplam 1.700 adet konut inşa etmeyi planlamaktadır.
Genel olarak ilçenin sanayi tesislerinin ve çarpık konut yapılaşmasının dönüşümü, bölgede gayrimenkul sektörünü canlandırmış ve birçok yeni projenin başlamasına neden olmuştur. Bölgedeki nitelikli konut ihtiyacı nedeniyle, yeni yapılan projelere talep artmıştır. Bunun yanında gerçekleşen birçok otel, AVM ve ofis projesi de bölgenin çekim gücünü arttırmıştır. Özellikle Atatürk Havaalanı'na yakın konumlu bir ilçe olması, deniz yolu ile ulaşım imkanının bulunması, hem yatırımları hızlandırmış hem de talebin artmasına neden olmuştur.
Konut projeleri cazibesini arttırıyor
Zeytinburnu bölgesinde TOBB, Delta İnşaat, TOKi, SİNPAŞ gibi önemli firmalar arsa satın almış, residance, apart ünite, otel niteliğinde üniteler inşa etmek üzere faaliyete ve projelere başlamışlardır. Bölgede planlanan İstanbul Seaport Projesi de, bütün bu projelere ivme kazandıracak, çekim gücü sağlayacak bir proje olarak anılmaktadır.
Genel olarak Zeytinburnu ilçesi boşalan fabrika arazileri üzerine yükselen konut, ofis ve alışveriş merkezi projeleriyle öne çıkmaktadır. Çarpık yapılaşma nedeniyle İstanbul'un deprem riski en yüksek ilçelerinden biri olan Zeytinburnu'nda devam eden ve yeni başlayacak projeler dönüşüme öncülük etmektedir. Bir dönem tekstil ve deri sektöründe faaliyet gösteren fabrika arazilerinin, sanayi sitelerinin ve nakliye ambarlarının merkezi halindeki Zeytinburnu, boşalan fabrika arazileri üzerine yükselen konut, ofis ve alışveriş merkezi projeleriyle yeni bir kimliğe sahip olmaktadır. Zeytinburnu sahilinden başlayan gelişme, kuzeye doğru etkisini arttırmıştır.
Bölgeye yakın ofis projeleri…
Zeytinburnu bölgesinde ofis yatırımları açısından pek fazla gelişim olmamakla birlikte bölgeye en yakın ofis projeleri; D-100 Karayolu aksı yoğunluklu olmak üzere Merter, Yenibosna, Cevizlibağ, Bağcılar ve Bakırköy taraflarına yayılmıştır.
Bu projelerden bazıları; Merter İş Merkezi, Merdiyen İş Merkezi, Metropol İş Merkezi, Ağaoğlu 212 My Office, Business Port İstanbul, İstasyon Vizyon Park, Nish İstanbul, Kuyumcukent Ofis Blokları, İş İstanbul 34, Garden Office, Platform Merter ve Nef 13 projeleridir. Söz konusu projelerdeki ofislerin m2 satış aralığı 1.900- 4.000 USD/m2, m2 kira aralığı ise 10- 25 USD/m2/ay'dır.
Ulaşım imkanlarının gelişmesiyle doğal olarak konut tipi yapılaşma büyük talep gördü. Zaten Zeytinburnu ticari faaliyetin yoğun görüldüğü iki alan arasında konumlanmış durumdaydı. Bakırköy hem ticari hem de konut tipi yapılaşmanın yoğun olduğu bir ilçe, diğer tarafında ise hem tarihi olan hem de ticari faaliyetin çok yoğun olduğu Fatih ilçesi bulunmaktadır. Böylesi ticari yoğunluğun çok olduğu iki ilçe arasında kalan bölge, kısa sürede konut açısından yoğun talep ve ilgi gördü. Dolayısıyla en hızlı gelişim konut tipi yapılaşmalarda oldu. Bu bağlamda denize yakın yerlerde daha üst sınıf, A + diyebileceğimiz Ottomare gibi, Onaltıdokuz gibi projeler yapıldı. Daha iç kısımlarda nispeten mütevazı sayılabilecek daha orta ölçekli projeler ilçeye büyük katkı sağladı.
Bölgedeki konut projelerinden bazıları; Ottomare Suites, Onaltı Dokuz İstanbul, Beyaz Rezidans, Real İstanbul, The İstanbul Veliefendi, Garage Tower, Nef 12, Nef 13, Parima Residence projeleri iken Ataköy, Bakırköy, Yenibosna, Merter gibi Zeytinburnu'na komşu bölgelerdeki önemli projelerden bazıları Yalı Ataköy, Platform Merter, Nish İst, Batışehir, İstwest, Bakırköy 46 gibi projelerdir.
Konut projelerinin fiyatlarının ne aşamada olduğunu incelemek gerekirse; denize yakın bölgede yer alan Ottomare, Onaltıdokuz projelerinin büyük çoğunluğu satılmış olsa da 10.000-12.000 TL/m2 mertebesinde. Denizden daha iç kısımlara geçtikçe fiyat daha makul seviyelere iniyor. Bu durumda da 4.000 ile 8.000 TL/m2 arasında değişen konut fiyatlar aralıkları ile karşılaşmak mümkün.
Duygu Bircan/TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Özel Projeler Departmanı Değerleme Uzmanı
Yorum Yaz