Zeytinburnu'nun gayrimenkul değerini nasıl bir gelecek bekliyor?
TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Özel Projeler Departmanı Yönetmeni Selçuk Suiçmez, Zeytinburnu'nun gayrimenkul değerini ve geleceğini emlaktasondakika.com için araştırdı
Zeytinburnu ilçesinin İstanbul içindeki konumunu ve mevcut durumunu nasıl değerlendiriyorsunuz?
İlçe yakın zaman öncesine kadar kaçak ve çarpık yapılaşmanın en yoğun bölgelerinden biri olduğu için deprem açısından da en riskli bölgelerden biriydi. Zamanla sanayi alanlarının ve çarpık yapılaşmanın dönüşümü kısa süre içinde ilçeye farklı bir çehre kazandırdı.
Bölgenin kısa süredeki gelişiminde 2 önemli etken yatıyordu. Birincisi bölgede nitelikli büyük ölçekli arazi stoğunun bulunması ve ikincisi bölgenin ulaşım avantajlarına sahip olması.
Eski sanayi alanlarının yavaş yavaş yeni proje alanlarına dönüşmesi bölgede yeterli arsa stoğu çıkmasına sebep vermiştir. Diğer yandan konumu itibariyle yalnızca karayolu ile değil demiryolu ve deniz yolu ile ulaşım imkanlarına da sahip olması bölgedi gelişimi hızlandırıcı etkenlerin başında gelmiştir.
Tüm bu saydığımız etkenlerin yanında bölge için en önemli etkenlerden biri ilçenin içinde bulunduğu demiryolu sistemi ve Marmaray projesidir. İstanbul demiryolu sistemi içerisinde, Sirkeci-Halkalı arasında hizmet veren banliyö treni, Eminönü-Havaalanı arasında hizmet veren çağdaş tramvay, Aksaray-Yenibosna arasında hizmet veren hafif metro Zeytinburnu ilçesi içinden geçmekte ve ulaşım açısından büyük kolaylıklar sağlamaktadır.
Ayrıca Marmaray projesi bilindiği üzere İstanbul'un tamamı için büyük öneme sahip olup proje kapsamında hat kazlıçeşme'den yer altına inecek, yenikapı ve sirkeci boyunca ilerleyerek üsküdar ve söğütlüçeşmede tekrar yüzeye çıkacak. Bu proje kapsamında Zeytinburnu ilçesinde 2 istasyon öngörüşmüştür. Bu projenin tamamlanması Zeytinburnu'nun ulaşılabilirliği açısından büyük önem taşımakta olup ulaşılabilirlik Zeytinburnu için önemli fırsatları da beraberinde getirecektir.
Zeytinburnu ilçesinde son yıllarda ne tür gelişim görülmektedir?
İlçede özellikle konut türü yapılaşma oldukça yoğun şekilde devam etmektedir. Az evvel bahsettiğimiz konum ve özellikle ulaşım avantajları bölgeyi çekim merkezi haline getirmektedir.
İlçe konum olarak Bakırköy gibi ticari bir merkez ile Fatih gibi hem ticari hem tarihi bir merkezin arasında bulunmaktadır.
Bölgede ulaşılabilirliğin artması, ticari merkezlere yakınlık gibi etkenlerin doğal sonucu olarak konut/rezidans tipi yapılaşmalar yoğun ilgi görmektedirler.
Tüm bunlar dışında kamu yatırımları da ilçenin gelişimi için önemli yarar sağlamaktadır. Son yıllarda zeytinburnu kültür ve sanat merkezi, Kazlıçeşme kültür merkezi, hasan doğan spor tesisi, AKDEM gibi projeler yalnızca ilçeyi ticari açıdan değil sosyal açıdan da dönüştürümektedir.
.jpg)
Bölgedeki konut gelişimi ve fiyatları ne durumda?
Proje daire (tl/m2) açılış
Ottomare Suits 355 12.000 2013 eylül
16/9 496 12.500 yaşam başladı
Real İstanbul 410 6.000-8.000 konutlar bitti, rezidans 2013 eylül
The İst Veliefendi 486 5.000 2013 eylül
The İst Residence 351 5.000 2014 aralık
Sahilpark Veliefendi 650 4.000 yaşam başladı
2.748
Ottomare Suits: (Sinpaş) 32 katlı tek blok, 355 daire. Eylülde tamamlanacak, 40 adet konut kaldı, 1,5+1 90 m2 1.100.000 TL (12.000 TL/m2) 3+1, 160 m2, 2.000.000 TL (12.500 TL/m2)
Onaltı Dokuz: (Astay) 3 blok, 496 daire. Yaşam başladı, %40 oranında oturum var, dairelerin %92'si satıldı. Tapularını aldı malikler. 12.500 TL/m2 mertebelerinde fiyatlar.
Real İstanbul: 6 blok, 410 daire. ilk 5 blokun inşaatı tamamlandı 1,5 senedir. rezidans bloğu yaz sonunda teslim. Rezidans fiyatları 6.000-8.000 tl/m2 fiyatlarında.
The İstanbul Veliefendi: (Koç Grubu, YDA, Kiptaş) 486 daire. Konut projesi bu. 5.000 tl/m2, 2013 haziranda teslim.
The İstanbul Residece: (Koç, YDA, Kiptaş) 351 konut. Rezidans projesi. 5.500 tl/m2. 2014 aralıkta teslim.
Sahilpark Veliefendi: (YDA) Kentsel dönüşüm projesi YDA ile Kiptaş ortaklığında 650 daire tamamlandı, oturum başladı. 4.000 tl/m2 fiyatlar kalan 2 daire için.
Kentsel dönüşüm projelerinin bölgeye yansıması ne durumdadır?
Zeytinburnu kentsel dönüşüm deyince akıllara gelen ilk bölge olan Sümer Mahallesi'nde KİPTAŞ'ın yürüttüğü dönüşüm çalışmaları öne çıkıyor.
İstanbul Büyükşehir Belediyesi'nin (İBB) yan kuruluşu olan KİPTAŞ, Zeytinburnu Sümer Mahallesi Kentsel Dönüşüm Projesi'ne başlamıştır ve yakın zaman önce 450 adet daire Kiptaş aracılığıyla sahiplerine teslim edilmiştir.
Konu proje 650 adet daireyi içeren Sahilpark Veliefendi projesidir. 200 adet konut YDA inşaat tarafından satılmış, 450 adet konut ise mal sahiplerine teslim edilmiştir.
Türkiye'de deprem referanslı kentsel dönüşümde ilk uygulamalardan biridir bu proje.
Toplamda yaklaşık 1.250 adet daireyi içeren projenin 2. etabında da 800'ü aşkın dairenin teslim edilmesi planlanmaktadır.
Seaport projesinde son durum nedir?
Seaport projesi zeytinburnu Kazlıçeşmeye yapılması planlanan liman ve marina projesi. Proje kapsamında yalnızca liman ve marina değil rezidans, otel, alışveriş merkezi gibi fonksiyonlarında yer alacağı konuşuluyor.
Proje bir takım hukuki süreçlerden sonra emsal katsayısı ve yüksekliklerin düşürülmesiyleson halini aldı. 436.000 m2'lik arazi ve dolgu alanı üzerinde gerçekleştirilmesi planlanan proje 350.000 m2 inşaat alanı içeriyor.
Selçuk Suiçmez
TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Özel Projeler Departmanı Yönetmeni
Yorum Yaz