Kiracı genel olarak korunduğu için belirli şartlar oluşmadıkça mal sahibinin kiracıyı tahliye etme imkanı yoktur. Ancak kanunlarda sayılan sebeplerden dolayı kiracıyı tahliye edebilirsiniz. Bunun haricinde kiracı kira bedelini düzenli ödemek şartı ile mülkü istediği kadar kullanabilir.
Kira kontratları 1 yıldan sonra iptal edilmediği sürece süresiz bir kontrat haline gelir. Yani ömür boyu devam eden yazılı artış oranına bağlı, şartları belli, süresi belirsiz bir kontrat haline gelir.
Kira sözleşmesinin yazılı yapılması gereklidir. Taraflar sözleşmeyi kendi aralarında yapabilecekleri gibi, sözleşme imzalarına noterde onay alabilirler. Kira bedelinin artış oranı sözleşmede belirtilmelidir. Kira sözleşmesi yapılırken; tarafların ad ve adresleri, kiralanan taşınmazın ne amaçla kullanılacağı, demirbaş ve ortak giderlerin ödemelerin kime ait olacağı, kira süresi, aylık ve yıllık kira bedeli, artış oranı ve ödeme yerine ilişkin maddeler yer almalıdır. Bir ya da birkaç paydaşla kurulan kira sözleşmesi, diğer paydaşların onayları ile geçerlilik kazanabilir. Müşterek mülkiyette taşınmazın kiraya verilmesine ilişkin sözleşmenin geçerli olabilmesi için, paydaş ya da paydaşların onayları ile geçerlilik kazanabilir. Kapıcı ücreti, ortak elektrik ya da yakıt giderlerinin kiracıya ait olduğu sözleşmede belirtilmelidir.
Kiracı sözleşmeyi sona erdirecekse, sözleşme bitim tarihinden en az 15 gün önce ev sahibinin eline geçecek biçimde uyarı yazısı göndermesi gerekir.
Bir apartmanda kiracının kişisel hizmetine ayrılan giderler kiracıya aittir. Mesela kapıcı ücreti, ortak elektrik ya da yakıt gideri kiracıya aittir. Ana yapıya ait giderleri ise ev sahibi öder. Binanın dış cephe boyası ya da çatı tamiratı gibi giderlerse ev sahibi tarafından karşılanır.
Kira geliri elde edenler 12 aylık kira gelirinden yaklaşık 1 aylığını verği olarak ödüyor. Fakat yıllık 2.600 liranın altında kira geliri elde edenlerden beyanname vermeleri durumunda vergi alınmıyor. Bu kişiler vergiden muaf tutuluyor.
Ev sahipleri kira gelirlerini beyan etmezlerse 2 bin 600 liralık istisnadan da yararlanamıyor. Yıllık 2.600 liranın altında kira geliri elde edenlerden vergi alınmıyor ama bunun için mutlaka kiraların beyan edilmesi gerekiyor.
Birbirini izleyen iki taksitte gecikmeye giden tüketicilere, banka ilk taksitin ödenmediği tarihten itibaren 5 işgünü içinde iadeli taahhütlü bir mektupla ihbarname göndererek uyarıda bulunuyor. Tüketici bu ihbarnameye rağmen bunu izleyen ikinci taksiti de ödemezse, banka bu kez noter kanalıyla ihtarname göndererek iki taksitin de ödenmesini talep ediyor. İhbarname ve ihtarnameler tüketicinin krediyi kullanırken gösterdiği tebligat adresine yapılıyor. İkinci taksitin ödenmemesi ve ihtarnamenin çekilmesinin ardından, banka 1 ay bekleme sürecine giriyor. Bu bekleme süresi içinde de tüketicinin ödenmeyen iki taksiti ödeyerek yasal takibe son vermesi mümkün. Ancak bu sürede de bir ödememe yapılmaması halinde banka bu kez yine noter kanalıyla ihtarname çekerek, bu kez kredinin tamamının ödenmesini isteme hakkına sahip oluyor.
Satın alacağınız konutun değerinin belirlenmesinde, binanın bulunduğu bölge, yaşı ve cephesi, toplam daire sayısı, ses ve ısı izolasyonu, inşaat malzemesi kalitesi, yangın merdiveni, hidrofor ve jeneratör olup olmadığı, güvenlik unsurları, bahçe ve düzeni önemli faktörlerdir. Ayrıca tamamlanmamış bir daire satın alıyorsanız, mülkün tamamlanmaması ihtimaline karşı müteahhit firmadan teminat almanız ve proje ruhsatını kontrol etmeniz de gerekmektedir. Evin değerini etkileyen faktörleri güvenilir bir kaynaktan öğrenmeli ve gerekirse bilgilerin doğrulaması yapılmalıdır. Alacağınız dairenin değerine etkileyen unsurlar şunlardır: "Konutun metrekaresi, arsa payı, ısınma şekli, otopark durumu, ulaşım imkanları, cephesi ve bulunduğu kat, manzarası, bir site içinde ise mevcut sosyal aktiviteler, boş veya kiracılı durumu, oda sayısı, kullanım özellikleri, balkonların elverişliliği, salon ve oda bağlantıları, bölgedeki rayiç fiyatlar
Net alanı 150 metrekareye kadar olan konutlarda yüzde 1, net alanı 150 metrekarenin üzerindeki gayrimenkullerdeyse yüzde 18 oranında KDV uygulanıyor.
Apartman bağımsız bölüm sahiplerinden meydana gelen kat malikleri kurulu ana gayrimenkulü (apartmanı) yönetme hakkına sahiptir. Apartman yönetim tarzını, kullanma amacını, şeklini yasalara uygun olmak koşulu ile bu kurul belirler. Kat maliklerinin oybirliği ile kabul ettikleri yönetim planı apartmanlarda tüm kat malikleri ve kiracılar için bağlayıcıdır. Yönetim planının değiştirilebilmesi için 4/5 çoğunlukla karar alınmalıdır. Apartman yönetimi, yönetim planında gösterileceği üzere bir yönetici ile veya yönetim kurulu tarafından yönetilebilir. Kiracılarda hatta apartman dışından birisi dahi yönetici olabilir. Yönetim planında aksi hüküm yoksa bu kişiler kat malikleri toplantısına katılamazlar. Giderlerin nasıl bölüştürüleceği yönetim planında belirtilmemişse kaloriferci, kapıcı, bekçi, bahçıvan ücretleri kat malikleri arasında eşit bölüştürülür. Diğer giderlerde aidatlar her bağımsız bölüm için eşit bir şekilde bölüştürülebileceği gibi arsa payına göre de belirlenebilir. Apartmanın ortak giderleri için aidat ödenmesi zorunludur. Kat malikleri ortak tesisler üzerinde kullanma hakkında vazgeçerek arsa payı oranında giderlere katılmaktan kaçınamaz. Kat malikleri veya yönetici, belirlenen katılım payının (aidat veya zorunlu giderler) ödenmemesi halinde borçlu kat malikinden aylık yüzde 10 gecikme tazminatı isteme hakkına sahiptir.
Bahçenim otopark olarak kullanılabilmesi için mimari projede belirtilmiş olması gereklidir. Aksi halde ortak yerler tüm kat maliklerinin onayı olmaksızın kullanımında hiç bir değişiklik yapılamaz. Kat maliklerinin oybirliği ile alacakları kararla da bahçe otopark olarak kullanılabilir.
Kira akdine ortak giderlerin kiracıya ait olduğu yazılı ise, kiracının şahsi hizmetine ayrılanlar kiracıya aittir. Bunlara örnek olarak kapıcı ücreti, ortak elektrik, ortak su parası veya yakıt giderlerini verebiliriz. Ana yapıya ait masraflar ise ev sahibine ait olacaktır. Boya, badana, kalorifer kazanı değiştirilmesi gibi.
Rahatsız edici derecede gürültü çıkarmayan veya yargıya intikal ettiğinde bilirkişi tarafından; gürültünün rahatsız edecek düzeyde olup olmadığı, katlanılabilir nitelikte olup olmadığı ve giderilip giderilemeyeceği konularında yapılacak incelemeye göre evcil hayvanların bağımsız bölümlerde beslenmesi mümkün olabilmektedir. Evcil olmayan hayvanlar hiç bir şartta beslenemez.
Üzerinde yapı olmayan bir arazi alınırken dikkat edilmesi gereken en önemli konu parselin imar durumudur. İmar planı incelenirken şartlarının tasdik tarihi ve halen yürürlülükte olup olmaması çok önemlidir. Ayrıca bahsi geçen planın üst ölçekli planlarla uygunluğuna dikkat etmek gerekir. Üst ölçekli planda bahsi geçen alan imara kapalı veya başka bir planın parçası olabilir. Ayrıca yoğunluk, fonksiyon, kısıtlayıcı hükümler gibi imar şartlarına da dikkat etmek gerekir. Bu şartlar arsayı alırken ki amacınıza uygun olmayabilir. İmar planlı yerlerde gerekli planları inceleyerek parsel almak nispeten daha risksiz bir durumdur. İmar planı olmayan araziler içinse arazinin kadastral yola cephesi olması zorunludur. Eğer arazinin, örneğin tarlanın, kadastral yola cephesi yoksa üzerinde yapılaşma yapılamaz, ancak tarım vb amaçlarla kullanılabilirler. Kadastral yoldan cephe alabilmek için, kadastral yola cephesi olan bir başka parsel ile, Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği şartlarına uygun olarak tevhit yani birleştirme yapmak, sonrasında ise ifraz yani ayırma yapmak gereklidir. İfraz sonrasında 5000 metrekare büyüklük ve mevcut kadastral yola 25 metre cephe şartını sağlamak gereklidir. Kadstral yola cephesi olan arazi parçalarında, 5000 metrekareyi aşan yerlerde en fazla 250 metrekare, 5000 metrekarenin altında olan yerlerde ise %5 yapılaşma koşulu vardır.
Evet, edilebilir. Kat mülkiyeti kurulduğunda bağımsız bölümlerin değerleriyle orantılı olmayan arsa paylarına karşı kat maliklerinin arsa payının düzeltilmesi için dava açma hakkı vardır.
Arsa yatırımı yaparken öncelikle doğru bölgenin tespit edilmesi gerekiyor. Bölgenin tercih edilmesinin ardından arsanın imar durumunun çok iyi incelenmesi ve eğer bir sorun yoksa arsanın satın alnıması ve iyice prim yapana kadar elde tutulması gerekiyor.
Arsa yatırımları genelde en az 5-10 yıl ve daha uzun vadeli düşünülerek yapılmalıdır. Çünkü bir arsanın prim yapması zaman alır.
Alınan arsanın hisseli mi yoksa müstakil tapulu mu olduğu çok önemlidir. Hisseli arsalarda diğer malikler ile her metrekarede ortaksınızdır. Bu nedenle, diğer hissedarlarla parselin rıza-i taksiminde anlaşılmadıkça hissedarı çok olan parseller tercih edilmemelidir. Eğer alacağınız arsa hisseli arsa ise dikkatli olmalısınız. Alınan hissenin, hissedar olunan arsa üzerinde tespitini yapmak mümkün değildir. Hisseli arsalarda herkes her metrekare üzerinde kendi hissesi ile orantılı miktarda ortaktır. Dolayısıyla hisseli arsalarda yatırım daha risklidir.
Alacağınız arsanın tapusunda 'arsa' mı yoksa başka bir ifade mi yazıyor buna mutlaka dikkat edin. Gayrimenkullerde, imar parseli haline gelirken Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) denen imar terkleri yapılır. Bu nedenle arazilerden İmar Kanunu'na göre yüzde 40 ’a kadar terk alınabilir. Elinizde tapu, henüz terki yapılmamış bir arsaya aitse alınan arsanın imar uygulamasına göre bir bölümü kaybedilebilir.
Arsa almadan önce yerini mutlaka gidip görmelisiniz. Arsanın tapusunu edinin, imar durumu ve mülkün yeri gibi konularda satıcının sözlü beyanı yerine kendi araştırmalarınıza dikkat edin.
Bankaların verdiği krediler konut alıcılarına büyük bir kolaylık sunuyor. Fakat kredi çekerken de çok dikkati olmak gerekiyor. Çünkü ödenemeyecek bir kredi kullanımı satın alınan konutun elden gitmesine neden olabilir. Gelirin 3’te birini geçmeyen miktarlarda kredi kullanılması önerilirken, konut bedelinin büyük bir bölümünün peşin olarak verilmesi de alıcılar için riskleri çok daha fazla azaltıyor. Konut kredisi kullanırken, aylık taksit tutarlarının yanı sıra, vade uzunlukları ile faiz oranları arasındaki ilişkinin iyi kurulması ve faizlere ilave olarak ödenen komisyon ve masrafların da dikkate alınması gerekiyor. Masraf ve komisyonlar eklendiğinde en düşük faiz açıklayan herhangi bir bankanın faiz oranı aylık ve yıllık toplam maliyette en yüksek orana çıkabiliyor. Burada belirleyici olan bankaların uyguladıkları komisyon ve masraflar. Bankaların kredilere uyguladığı masraf ve komisyonlara sigortalar da dahil edildiğinde kredinin tüketicilere toplam maliyetinde farklı rakamlar ortaya çıkıyor.
1000 metrekarenin üzerindeki binalarda “Enerji Kimlik Belgesi” zorunlu hale geldi. • Uygulama 5 Aralık 2009'dan sonra yapılan binalar için geçerli olurken, bu tarihten önce yapılan binalarda ise 2 Mayıs 2017’ye kadar enerji kimlik belgesi almak gerekiyor. Fakat 2017’ye kadar kimlik belgesi almayanlara şimdilik bir ceza verilmesini gerektirecek bir uygulama bulunmuyor.
Konut Kredi Taksiti Ödenmezse Ne Olur?
Birbirini izleyen iki taksitte gecikmeye giden tüketicilere, banka ilk taksitin ödenmediği tarihten itibaren 5 işgünü içinde iadeli taahhütlü bir mektupla ihbarname göndererek uyarıda bulunuyor. Tüketici bu ihbarnameye rağmen bunu izleyen ikinci taksiti de ödemezse, banka bu kez noter kanalıyla ihtarname göndererek iki taksitin de ödenmesini talep ediyor. İhbarname ve ihtarnameler tüketicinin krediyi kullanırken gösterdiği tebligat adresine yapılıyor. İkinci taksitin ödenmemesi ve ihtarnamenin çekilmesinin ardından, banka 1 ay bekleme sürecine giriyor. Bu bekleme süresi içinde de tüketicinin ödenmeyen iki taksiti ödeyerek yasal takibe son vermesi mümkün. Ancak bu sürede de bir ödememe yapılmaması halinde banka bu kez yine noter kanalıyla ihtarname çekerek, bu kez kredinin tamamının ödenmesini isteme hakkına sahip oluyor. Bu durumda da banka alacaklarıyla ilgili yasal süreçleri (konuta el koyma, konutu satışa çıkarma ve haciz gibi) başlatabiliyor.