Emlak Sektörü Hakkında Sorular ve Cevapları - Sayfa 15

1. Binanın Bahçesi Tek Bir Daire Tarafından Kullanılabilir Mi?

   Bahçe normal şartlarda ortak kullanıma açık bir bölümdür. Ancak özel durumlar söz konusu olabilir. Örneğin binanın arka bahçasi zemin kattadır ve bahçeye geçiş sadece katta oturan kat malikinin evinden sağlanmaktadır. Böyle durumlarda, yani ayrı bir geçiş yeri olmayan apartmanın arka bahçesinin kat maliklerinden birisi tarafından kullanılmasını yasaklayan herhangi bir yasa hükmü yoktur. Tabii ki eğer yönetim planında özel hüküm varsa bahçe (veya ortak yer) bir veya birkaç bağımsız bölüme tahsis edilebilir.

1. Bir Arsanın Fiyatı Nasıl Belirlenir?

   Arsanın fiiyatı; toplam arsa alanı büyüklüğü (net ve/veya brüt parsel alanı), arsa payı ve mülkiyet yapısı, yeri, bölgesi, konumu, çevre gelişimi, komşuları, yol bağlantıları, ulaşım imkanlaryndan yaralanma ve ulaşılabilirlik durumu, gelecekte gelitim gösterme potansiyeli, manzarası gibi özeliklerinin yanı sıra, fiziksel özellikleri, yani boyutu, yola bakan cephesinin uzunlukları, topografyası, zemin durumu, genel altyapı hizmetlerinden yararlanma imkanları, imar durumu, kullanım biçimi, imar hakları ve sağladıkları, satış şartları ile arazi kullanım kısıtlamaları olup olmadığına göre belirlenir.

1. Bir Emlakçıda Hangi Belgeler Aranır?

   Emlak komisyoncusunun vergi levhasını ve odaların verdiği sicil belgesini kontrol edin. Bu belgeleri olmayan emlak komisyoncuları çalışmanız durumunda zarara uğrarsanız muhattap bir kurum bulamayabilirsiniz.

1. Bitmemiş Ev Satın Alanlar Emlak Vergisi Beyannamesi Verir Mi?

   Satın alınan konutun inşaatı devam ediyor ve tapu verilmemişse, alıcının yapacağı herhangi bir işlem yoktur. İnşaatın tamamlanıp, tapuyu aldıktan sonra emlak vergisi beyannamesi verilmesi gerekiyor. İnşaat devam ederken yapılan satışlarda ‘kat irtifaklı arsa tapusu’ verilmesi durumundaysa alıcının, arsa tapusunu aldığı yılın sonuna kadar ilgili belediyeye, emlak vergisi bildirimi yapması gerekiyor.

1. Boş Duran Daire Için Asansör Tamir Parası Verilir Mi?

   Evet verilir. Dairenin boş olup olmaması, kiraya verilip verilmemesi yönetim giderlerinden muaf olmayı gerektirmez. Ancak yönetim planında aksine hüküm olabilir.

1. Dask Yaptırmak Için Istenilen Bilgi Ve Belgeler Nelerdir?

   Sigortalının adı, adresi, telefonu Sigortalının vergi kimlik numarası Sigortalanacak binanın açık adresi Tapu bilgileri (ada, pafta, parsel, sayfa no) Binanın inşa yılı ve yapı tarzı Binanın toplam kat sayısı Binanın hasar durumu Evin brüt yüzölçümü (m2) Evin kullanım şekli

1. Devremülk Alırken Nelere Dikkat Etmeli?

   Tıpkı diğer gayrimenkulleri edinirken dikkat etmemiz gereken noktalar olduğu gibi, devremülk edinirken de dikkatli olmamız gereken hususlar var. Peki devremülk nedir? Kısaca, satın almak istenilen mülkün tamamı ile kullanımı değil de belirli bir işletim sistemi içerisinde yılın belirli dönemleri kullanım hakkı verilmekte ise bu sisteme devremülk denir. Fakat burada iki ayrı sistem söz konusudur. Devremülk alabildiğiniz gibi, tatil de satın alıyor olabilirsiniz. Devremülk alımında, mülkün tapusuna sahip olunmakla beraber devre tatillerde bambaşka bir durum söz konusudur. Burada ilgili binanın belirli bir süre için kullanımı satılmaktadır, yani bir nevi kiralama söz konusudur. Dolayısı ile satın almak istediğiniz tatilin kişiye ait bir taşınmaz olarak mı yoksa 20-30 yıl gibi uzun ama belirli bir süre ile kısıtlı olarak sunulan tatil hakkı olarak mı satıldığının araştırılarak durumun öğrenilmesinde büyük faydalar vardır. Müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkıdır. Peki müşterek mülkiyet hakkı nedir? Mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı ve bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümünden yılın belli dönemlerinde istifade hakkı müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı kurulabilir. Bu hakka Devre mülk hakkı denir.

1. Doğal Afet Sigortası (Dask) Nedir?

   Zorunlu Deprem Sigortası, konutlarda depremin neden olacağı maddi zararların tazmin edilmesini sağlamaya yönelik olarak oluşturulan bir sigorta sistemidir.

1. Emlak Danışmanıyla Çalışmanın Avantajı Nelerdir?

   Konut almaya karar verdikten sonra bireysel araştırmalarınızın yanı sıra kurumsal bir emlak komisyoncusuyla çalışabilirsiniz. İyi bir emlakçı size en doğru konutu en iyi fiyattan almanızda ve tüm hukuki işlemlerde yardımcı olacaktır. Emlakçıya vereceğiniz ücret size gereksiz gibi görünebilir ama bu tercih konut alımında hem işlerinizi çok kolaylaştıracak hem de hata yapma olasılığınızı en aza indirecektir. Emlak komisyoncusu alacağınız gayrimenkulün yasal durumu hakkında sizin adınıza ayrıntılı araştırma yapmakla yükümlüdür. Fakat emlak komisyoncusuna vekaletname ya da satıcının imzası olmaksızın kaparo vermeyin. Ayrıca emlak komisyoncusuna yer gösterme ücreti de ödemeyin, çünkü bu ücret yasal değildir.

1. Emlak Vergisi Beyannamesi Ne Zaman Verilir?

   Gayrimenkul alanların o yılın sonuna kadar emlak vergisi beyannamesi vermeleri gerekiyor. Buna göre örneğin Ocak 2010'da gayrimenkul alanların en geç 31 aralık 2010'a kadar emlak vergisi beyannamesi vermeleri gerekiyor. Emlak vergisi ise izleyen yılda yani 2011'den itibaren ödenmeye başlanacak. Gayrimenkulün yılın son üç ayı içinde örneğin Kasım ayında alındığı durumlarda emlak vergisi beyannamesi gayrimenkulün alındığı tarihten itibaren üç ay içinde verilir.

1. Emlak Vergisi Ne Zaman Ödenir?

   Emlak Vergisi her yıl iki eşit taksitte ilgili belediyelere ödenir. İlk taksit Mart-Mayıs ayları arasında, ikincş taksit de Kasım ayında yapılır.

1. Emlakçıya Yer Gösterme Ücreti Verilir Mi?

   Emlak komisyoncusunun konut satımında ya da kiralanmasında yer gösterme ücreti alması yasaktır.

1. Ev Ararken Nelere Dikkat Edilir?

   Tüm ihtiyaçlarınızı karşılayacak, aradığınız ideal evi bulmak sanıldığı kadar kolay değildir. Hem zaman açısından, hem de birçok alternatif arasından seçim yapmak zorlu bir süreç gerektirir. Birçok gayrimenkul ilanında verilen bilgiler anlatıldığı gibi olmayabilir, bu nedenle bu tip sonuçlara karşı hazırlıklı ve dikkatli olmak gerekir. Genelde ev ilanlarında evin büyüklüğü abartılmakta, yaşı da küçük gösterilmektedir. Bu tür bilgilerin teyidi aranmalı, metrekarenin brüt mü net mi olduğu sorulmalı, gerekirse ölçümü yapılmalı ve farklı taraflardan doğrulanmalıdır. Bu konuda başvuracağınız en doğru kaynak apartman yöneticileri veya apartmanın eski sakinleri olacaktır. Eğer bir emlakçı aracılığı ile ev alınacaksa, aranan evdeki nitelikler ve öncelikleriniz iyice izah edilmeli ve emlakçının da bunları anladığından emin olunmalıdır. Bu öncelikler için öncesinden bir liste yapmak faydalı olacaktır. Eğer evinizi aracısız olarak, kendi başınıza arayacaksanız, bunun için size gazete, dergi, internet ve televizyon ilanları yardımcı olabilir. Bir eve bakmaya gittiğinizde satın alacağınız kişiye soracağınız soruları önceden belirleyin. Gerekirse bu konuda deneyimi olan bir yakınınızla birlikte evi görün. Kıyaslama yapmak için evle ilgili bütün bilgileri edinin ve not edin. Ev ilk başta çok hoşunuza gitse bile, aklınıza gelmeyen yerlerden sonra sorun çıkarabilir, tesisatını değiştirmek zorunda kalabilirsiniz veya önemli bir tamirat gerektirebilir. Evin tesisatıyla ilgili bir sorun, akma vb. durumlar olup olmadığını alt komşudan öğrenebilir ve açıkta bulunan tesisat borularını inceleyerek, tesisat yenilemesi yapılıp yapılmadığı konusunda bilgi sahibi olabilirsiniz. İmkanınız varsa, satın almayı planladığınız evden işyerinize trafiğin yoğun olduğu bir saatte gidin ve seyahat süresini ölçün. Ev bakmaya genellikle hafta sonları gidildiğinden, evi aldıktan sonra çok farklı bir hafta içi trafikle karşılaşabilirsiniz. Ayrıca, evin bulunduğu semtte bir tur atıp, sizin tarzınıza uyup uymadığını, ihtiyaç duyacağınız market, manav, kasap, terzi vb. bulunup bulunmadığını kontrol edin. Beğendiğiniz evi tek başına değil, mahallesiyle birlikte değerlendirmekte fayda vardır. Hatta günün farklı saatlerinde evin bulunduğu mahalleyi ziyaret ederek komşularla veya esnafla görüşebilir ve aklınıza takılan soruları sorabilirsiniz. Bu tür bilgiler ilanlardan, satıcıdan veya emlakçılardan aldığınız bilgilerden farklı ve daha gerçekçi olabilir. Temkinli olmak ve size söylenenleri doğrulamak aldatılmanızı engelleyecektir. Okul çağında çocuğunuz olmasa bile, yine de çevredeki okulları araştırın. Çünkü evi satmak istediğinizde, potansiyel alıcı çevredeki okul durumunu da araştıracaktır. İyi okullara ulaşım kolaylığı olan semtlerde gayrimenkul fiyatları genellikle artma eğilimindedir. Alacağınız eve olan talep arttıkça, evin fiyatı da artacaktır. Kelepir bir ev bulduğunuza inanıyorsanız ve evin bir sorunu yoksa elinizi çabuk tutun. Ama ev alma konusunda aceleci olmamak ve iyice irdelemek, aldanmanızı ve sonradan pişman olmanızı engelleyecektir. Evin değerinden emin olmak için mahallede yakın zamanda benzer özelliklere sahip evin ne kadara satıldığı konusunda bilgi edinemeye çalışın. Almayı düşündüğünüz evin ne sebeple satıldığını da farklı kaynaklardan soruşturun.

1. Ev Kiralamanın Püf Noktaları Nelerdir?

   Görmeden konut kiralamayın; internet üzerinden gördüğünüz fotoğraflar yanıltıcı olabilir. Kiralanacak evin mutlaka gündüz gözüyle incelenmesi gerekir. Hatta kiralamadan önce birkaç kez peş peşe gidip evi incelemekte fayda var. Tuttuğunuz evin sosyal yaşantısına uygun olup olmadığını araştırmanız gerekir. Oturacağınız apartmandaki komşuların kim olduğunu da araştırabilirsiniz. Kiracı mutlaka ödemenin ne zaman, ne şekilde yapacağını sözleşmede belirtmeli ve ödemeyi yaptığına ilişkin dekontlarını bir yerde toplamalı. Kiracı ödemelerin banka yoluyla yapmayı özellikle tercih etmeli. Kiracılar, kira artışı için taahhüt edilecek yüzdelik artışın maddi güçlerinin geçmemesine dikkat etmeli. “Şimdilik bir sözleşme imzalayayım sonra ev nasıl olsa ev sahibiyle anlaşıp zam oranını düşürürüm” diye düşünülmemeli. Çünkü altına imza attığınız sözleşmenin bağlayıcılığı var. Kiralanacak evde herhangi bir eksiklik bulunması durumda mutlaka belirtilmeli. Evin ne şekilde teslim alındığının yanı sıra nasıl teslim edileceğinin de sözleşmede belirtilmeli. Depozito ve yapılan masrafları açık bir şekilde sözleşmede belirtilmeli. Ne kadar para verilmiş ve bu para ne zaman ve hangi koşullarda ev sahibi tarafından kiracıya geri iade edilebilecekse bunların açık olarak sözleşmede belirtilmeli ve tüm masraf belgeleri saklanmalı. Apartman aidatının ne kadar olduğu da araştırmayı ihmal edilmemeli. Sonradan giderlerin yüksek olmasından doğan şikâyetlerin gelmemesi için aidat miktarının sözleşmede yer almalı. Ortak alanların nasıl kullanılacağına da sözleşmede yer verilmelidir.

1. Ev Taşırken Nelere Dikkat Edilir?

   Yeni evinize taşınmadan önce mutlaka ön temizlik yapmalısınız. Çünkü eve eşyaları koyduktan sonra temizlik yapmanız zorlaşacak. Temizlik yapacak kişilerin acele etmemeleri gerektiğini belirtiyor uzmanlar. Çünkü bu sırada bel rahatsızlığı ve üşütmeden kaynaklanan hastalıklar kapınızı çalabilir. Evin boya ve badana işleriyle korniş, kombi, elektrik gibi tesisat işleri de taşınmadan yapılmalıdır. Evinizi taşımadan önce size gerekli olan birtakım malzemeleri hazırlamanız önem taşır. Yeterince koli, paket ipliği, koli bandı, makas, kalem, tornavida, kontrol kalemi (elektrik tesisatı için), gazete veya ambalaj kâğıtları önceden hazırlanmalıdır. Bu size hem çok vakit kazandıracak hem de eşyalarınızın yıpranmasını önleyecektir. Evdeki giysi, kitap, mutfak ve süs eşyalarını güzel bir şekilde paketlemelisiniz; çünkü düzenli bir şekilde eşyaları kolilere yerleştirmek, hem eşyalarınızı tozdan ve sert darbelerden koruyacak hem de üzerine içinde ne olduğunu yazmanız sayesinde yeni eve yerleşmede size büyük kolaylık sağlayacaktır. Ev taşımanın en zor tarafı mobilyaları söküp taşımak ve yeniden kurmaktır. Bunun için tecrübeli bir arkadaşınızın yardımına ihtiyacınız olabilir. Çıkardığınız vidaları kaybetmemek için bir poşete koyarsanız iyi edersiniz. Bir gün lazım olur düşüncesiyle bir köşede biriktirdiğiniz broşür, süs eşyası, giysi, kutu gibi fazlalıkları taşınırken mutlaka atın. Çünkü yeni evde ne de olsa yine biriktireceksiniz. Ağır kaldırarak veya ters bir hareket yaparak belinizi riske atmamanız konusunda uzmanların ciddi uyarıları var. Terlemek, cereyanda kalmak, üşütmek gibi hastalığa sebep olacak unsurlardan uzak durunuz. Hiçbir firma, ev taşıma işlemini siz hiç elinizi sürmeden yapamayacağı için, bir takım ön hazırlıkları yapmanız gerekecektir. Eğer temizlik konusunda titizseniz giysilerinizi, yatağınızı, battaniye ve yorganlarınızı bir çarşafla bağlarsanız içiniz rahat eder. Eşyalarınızı taşıyan firma yetkililerinin sağlam ve düzenli taşımaları için onları nazikçe yönlendirebilirsiniz. Eski evinizi terk ederken temiz bırakmaya özen göstermelisiniz. Böylece yerinize taşınan insanların sizin hakkınızdaki olumsuz yargılarını da önlemiş olursunuz. Ayrıca elektrik, su, doğalgaz ve telefona gelen bütün borçlarınızı ödeyerek ilgili yerlerden makbuz almanız ve bunu yeni ev sahibine ibraz etmeniz sonradan aranızda çıkabilecek ihtilafları önleyecektir.

1. Gayrimenkul Satanlar Gelir Vergisi Öder Mi?

   2007 yılından önce alınan gayrimenkullerin dört yıl, bu tarihten sonra alınanların ise beş yıl içinde satılması durumunda elde dilen kazanç değer artışı kabul edilir ve bu bedel üzerinden gelir vergisi alınır. Bu tarihlerden sonra satılacak gayrimenkullerde ise elde edilen kazancın tutarı ne olursa olsun bu gelirler için beyanname verilmez ve vergi ödenmez.

1. Gayrimenkul Satanlar Ne Yapmalı?

   Gayrimenkulünü satanlar, ilerde emlak vergisine ve çöp vergisine yönelik bir takiple karşılaşabilirler. Bunu önlemek için gayrimenkulün satışını yaptıktan hemen sonra ilgili belediyeye bir dilekçe ile durumu bildirmelerinde yarar vardır.

1. Gayrimenkulün Tapudaki Değeri Neden Önemlidir?

   Gelir Vergisi Açısından: 2007 yılından sonra satın alınan gayrimenkullerin 5 yıl içinde elden çıkarılması durumunda sağlanan kazanç ''Değer artışı kazancı'' olarak beyan edilip gelir vergisinin ödenmesi gerekiyor. Satın aldığı gayrimenkulü 5 yıl içinde elden çıkarmaları söz konusu olanların, gayrimenkulün maliyet bedeline esas olan, alış bedelini düşük göstermemelerinde yarar var. Aksi halde, 5 yıl içinde satılması sonucu ortaya gerçeğin de üzerinde bir kar çıkar. Harç Yönünden: Gayrimenkulün gerçek alış bedelinin tapu harcına esas olan tutardan düşük olması halinde, gerçek alış bedelinin tapu senedine yazılmasını tapu işlemleri sırasında talep etmek mümkündür .Bu durum özellikle kamu görevlilerini ''mal beyanı'' yönünde önümüzdeki yıllarda da, vergi mükelleflerini de ''nereden buldun'' sorgulaması yönünden ilgilendiriyor. Harcın Oranı Yönünden: Gayrimenkul alımı sırasında, hem alıcı hem de satıcı Tapu harcına esas değer üzerinden binde 15 oranında harcı ayrı ayrı öder.

1. Gayrmenkul Alım-Satımında Ne Kadar Harç Ödenir?

   Hem satıcı hem de alıcı tapu harcına esas değer üzerinden binde 15 oranında ayrı ayrı harç öder.

1. Hangi Konutlara Kredi Verilir?

   Her tip ve her fiyattaki ev, konut kredisi kullanılarak satın alınabilir. Kredi ile satın alınacak evin, inşaatının tamamlanmış olması ve kat irtifakı veya kat mülkiyeti tapularından birine sahip olması gerekiyor. Bazı durumlarda bankalar, proje geliştirici firma, kurum ve idarelerle özel anlaşmalar yaparak, daha temel aşamasında kredilendirme yapabiliyor.

1. Hidrofor, Asansör, Yangın Merdiveni Hangi Binalarda Zorunludur?

   Dört kat dahil olmak üzere dört kattan fazla katlı binalarda su deposu ve hidrofor bulundurulması zorunludur. Yüksekliği 17 metreyi geçen ve beşten fazla katı bulunan binalarda zemin kattan son kata kadar T.S.E. yönetmeliğinin şartlarına uygun asansör yapılması zorunludur. Yangın merdivenleri on kat veya daha fazla katlı binalarda bir genel merdiven, 20’den fazla konutun faydalandığı binalarda ise yangın merdiveni yapılması zorunludur.

1. Huysuz Komşu Rahatsız Ederse Ne Yapılabilir?

   Öncelikle rahatsızlık veren kişi veya kişilerin uyarılması gerekir. Eğer taşkınlık yapanlar kiracı ise ev sahibinin mutlaka olaydan haberdar edilmesi gerekir. Uyarılar sonuç vermediği takdirde kişi veya kişilerin yaptıkları her taşkınlık bir suç teşkil etmektedir. Bu durumda alınabilecek en etkili önlem diğer daire sakinlerinin her seferinde ayrı ayrı şikayetçi olmalarıdır. Konu ile ilgili şikayet Sulh Ceza mahkemelerine yapılır. Kat mülkiyeti kanuna göre bu çekilmezlik hali süreklilik kazanırsa, diğer daireler tarafından birleşilerek satın alınması da mümkündür. Bu yolla rahatsızlık veren daire sahibi apartmandan uzaklaştırılmış olur.

1. İşyeri Kiralarken Nelere Dikkat Edilir?

   İlk önce kiralayacağınız işyerinin yapacağınız işe uygun olup olmadığını konusunda belediyeden ruhsat alıp almayacağınızı araştırın. Doktor muayenehanesi, avukatlık ve mühendislik bürosu dışındaki yerlerde mutlaka kat sahiplerinin ya da bina yönetiminin onayını alın. İskânı olmayan binalara belediyenin ruhsat vermediğini işyeri kiralayacakların bunu dikkate alması gerekir. Sözleşmede kira bedelini net olarak belirtmelisiniz. Aksi halde kira net olarak yazılmazsa o bedel brüt olarak kabul edilir.

1. Kat Mülkiyeti Ve Kat Irtifakı Nedir?

   Bir ya da daha çok kişinin, bir yapının belirli bir bölümüne sahip olmasına kat mülkiyeti denir. Diğer bir deyişle, kat mülkiyeti tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından kurulan bağımsız mülkiyet hakkıdır. Kat irtifakı ise, yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki veya ortak malikleri tarafından, kurulan kullanma hakkıdır.