Ticari
08.07.2013 13:29
Okuma Süresi: 10:47 dakika

İstanbul'da perakendenin yönü AVM'lerden caddelere çevrildi!

AVM'lerin büyüsünden kurtulan tüketiciler yavaş yavaş caddelere dönmeye başladı. Özellikle İstanbul başta olmak üzere Ankara ve İzmir'in mecburiyet caddeleri bu dönüşü karşılamaya yetmiyor. Bu nedenle uzak semtlerde yeni 'İstiklaller, 'Tunalı Hilmi’ler doğuyor. Üstelik bu caddeler hem işletmecilere ve hem de tüketiciye birçok avantaj sunuyor. İşletmeci daha geniş mekanları daha ucuz kiralarla bulabiliyor. Vitrinde daha yaratıcı davranabiliyor. Tüketici evine yakın bu caddeleri keşfettikçe, rotay

Küçük ya da büyük her yerleşim biriminin en popüler caddesi vardır. Bu caddelere espri ile karışık "Mecburiyet Caddesi" denir. Sosyal ve ticari piyasa bu caddededir. Yemek yemek için oraya gidersiniz. Birileriyle buluşmak için orada randevulaşırsınız. Alışverişin adresi oralardır. Büyük kentlerin yorgun "Mecburiyet Caddeleri" olsa da hiçbir zaman popülariteleri bitmez. Örneğin İstanbul'da İstiklal Caddesi öyle bir yerdir. Kim Bağdat Caddesi'ni başka bir caddeye değişir. Ankara'da bir Tunalı Hilmi vardır örneğin, yılların Tunalı Hilmi'sidir orası, başka bir yere benzemez. Fakat yine de büyüyen kentler metropoller o yorgun ve artık kapasitesi yetmeyen "Mecburiyet Caddeleri"ne alternatifler yaratıyor. En belirginleri de İstanbul'da. Örneğin Ümraniye Alemdağ Caddesi, Bakırköy İstanbul Caddesi, Pendik 19 Mayıs Caddesi, Fatih Fevzipaşa Caddesi, Sultanbeyli Fatih Caddesi, Güngören Fevziçakmak Caddesi...

Bugün bu caddelerin yıldızı hızla parlıyor. Restorandan giyime, kafeden sağlığa kadar şirketler bu caddelerde bir mekan oluşturmak için fırsat kolluyor. Popülariteleri 'yaşlı ağabeyleri' kadar olmasa da kazancın yeni adresi olma noktasından onlardan hiç de aşağı kalmıyorlar. Üstelik daha ucuz kira bedelleri ve yer yer yüksek cirolar ile oralarda bulunan zincirleri adeta kıskandırıyorlar.

AVM'LERE MEYDAN OKUYURLAR

Doğrusunu söylemek gerekirse AVM'lerin hızlı gelişimi karşısında yavaş yavaş biteceği bile iddia edilmiş cadde mağazacılığının. Doğru... Sayısı hızla artan AVM'ler karşısında gücünü yitirmiş gibi görünseler de, işte bu ikinci jenerasyon caddeler adeta AVM'lere meydan okumaya başladı. Üstelik bu kez sayıları daha fazla, alt yapılan hazır ve eskisinden çok daha iddialı geliyorlar. Ekonomist Dergisi olarak sık sık sayfalarımızda AVM'lerin büyüme trendi ve perakende sektörüne katkılarına ilişkin haberlere yer veriyoruz. AVM'lerin sektöre katkısını yadsımak mümkün değil. Ancak son dönemde gerek tüketici, gerekse perakendeci beklentilerinde ve eğilimlerinde değişimler söz konusu. Tüketiciler artık daha ferah ortamlarda alışveriş yapmak istiyor. Hatta AVM'lerde bu trende uygun olarak son dönemde tam veya yan açık konseptli olarak tasarlanmaya başladı.

CADDELERE AKIN VAR

Aslında AVM'leri bu konsepte zorlayan neden tüketicinin giderek daha çok cadde alışverişine kayması. Özellikle rahat, güvenli, sosyal donatı alanları da olan caddelerdeki mağazaları tekrar perakendecilerin gündemine girdi. Beyoğlu, Nişantaşı ve Bağdat Caddesi gibi popüler caddelerde fiyatların uçuk olması da perakendecileri ikincil caddelere ve yeni kurulan semtlerdeki caddelere yönlendirdi. Beşiktaş, Bakırköy, Kadıköy gibi eski caddeler popülerliğini artırırken, Çekmeköy, Beylikdüzü gibi yeni gelişen semtlerde cazibe noktaları oluşmaya başladı. Özellikle son dönemde Mango, Koton gibi zincir markaların arayışlarını alışveriş merkezlerinden caddelere çevirmesi de çarpan etkisi yarattı. Talep artışının zaman zaman spekülasyonları da gündeme getirdiğini söyleyen Eva Gayrimenkul Değerleme Departmanı Yöneticisi Natali Dergazaroğlu, bu markaların büyük alan ihtiyacı da göz önüne alındığında talep gören bölgelerde değer artışı olduğunu söylüyor. Örneğin Koton Beşiktaş'ta büyük bir mağaza açarken, Mango'nun da benzer girişimleri olduğu biliniyor.

NEDEN CADDELER?

Cadde mağazacılığına ilginin pek çok sebebi var. Girişimci ağırlıklı olarak kışın hareketin görüldüğü AVM konseptinde kalmaktansa yoğunluğu sürekli olan caddeyi tercih ediyor. Cirodan kâr payı vermek yerine sabit bir kira vermeyi tercih eden markalar neredeyse iç işleyişine müdahale edecek bir AVM konseptinde bulunmamayı tercih ediyor. AVM'lerde satılan ürün gamı için bile yönetimin onayını almak gerektiğini söyleyen Altın Emlak Genel Müdürü Hakan Erilkun, üstelik cadde konseptinde yürüyüş mesafesinde keyifli ve geniş bir konsepti müşteriye sunabilmenin avantajlı olduğunu belirtiyor.

Caddeyi tercih eden tüketici sayısının eskiye göre arttığını söyleyen Twiggy Yönetim Kurulu Başkanı Sinan Öncel, "Cadde mağazaları Türk perakendeci açısından daha etkili. Cadde mağazalarının tabela değeri, araç trafiği ve görünürlüğü açısından da AVM'lerden daha fazla" diyor.

Caddelerin ciro açısından tatmin edici olduğunu söyleyen Gusto'nun Yönetim Kumlu Başkan Yardımcısı Metehan Mete artık tüketicilerin oturduğu yere en yakın noktadan alışveriş yaptığına dikkat çekerek şöyle devam ediyor: "İstanbul çok yoğun trafiği olan bir kent dolayısıyla alışverişe gitmek için trafikte zaman harcamak yerine yerleşim bölgesine en yakın cadde ya da AVM'ye gitmeyi tercih ediyorlar."

MODA TRENDLERİ HIZLI

Türkiye genelinde 37 şubesi bulunan Civil Çocuk da caddelerde büyümeyi tercih eden markalardan biri. Büyüme planları doğrultusunda 16 mağaza açmayı planlayan şirket, Pendik 19 Mayıs Caddesi, Fatih Fevzipaşa Caddesi, Sultanbeyli Fatih Caddesi, Güngören Fevziçakmak Caddesi'ni yakından takip ediyor. Cadde mağazacılığının AVM işletme ücretleri ile birlikte oluşan kira bedelinden daha düşük maliyetlerinin olduğuna dikkat çeken Civil Çocuk Yönetim Kurulu Başkanı Mustafa Yıldıran, büyük, ferah mağazalarda geniş bir ürün gamıyla hizmet verebildiklerini söylüyor.

Yaptırdıkları fizibilite çalışmalarında cadde mağazalarına bir geri dönüş olduğunu ve Şişli, Beşiktaş ve Bakırköy gibi uygun fiyatlan caddelere ilginin arttığını söyleyen Miss Poem Yönetim Kumlu Başkanı Suat Sekman, hızla değişen moda trendlerinin yansımalarının cadde mağazacılığında daha çok dikkat çektiğini belirtiyor.

ALT YAPI GELİŞTİ

Yeni gelişen caddelerde geniş kaldırımlar, otopark gibi imkanlar olması ve son yıllarda belediyelerin eski caddelerin alt yapısına yönelik çalışmalar yapması da caddelerin popülerliğini artırdı. Duran Sanckviches Türkiye Master Franchise Sahibi Metin Yelkenci, ıslah edilen kaldırımların, belediyelerin park çözümlerinin, yer yer caddelere taşan masalara izin verilmesinin ve yeşil alanların artırılmasının caddelerin yavaş yavaş hak ettiği cazibe noktalan haline gelmesini sağladığını düşünüyor.

Sadece çevre düzenlemesi değil. Cadde mağazalarının içinde de tasarım değişkenlik gösteriyor.

SKM Projects+'in kurucusu Mimar Hakan Sekmen, cadde mağazalarının kendi dinamikleriyle tasarlanması gerektiğine dikkat çekerek şöyle devam ediyor: "Cadde mağazacılığında kendi başarınızla, salt kendi mağazanızla müşteriyi içeri almanız gerekli. AVM'lere ziyaret amacı yoğunlukla alışveriştir ama caddelerde farklı pek çok motivasyonun arasından siz alışverişe yönlendirmek ve mağazanıza müşteri almak durumundasınız. Bu da dekorasyonda, vitrinde farklı detaylar düşünmenizi gerektirir."

Son dönemde verimliliğe odaklanan perakendeciler için kira ciro oranı mağazacılıktaki en önemli kriter haline gelmiş durumda. Elbette kiralar markaya ve caddeye göre değişiklik gösterse de son dönemde birincil caddelere yönelik talebin artmasıyla kiralarda da bir artış olduğunu söylemek mümkün. Kuzeybatı Gayrimenkul'ün araştırmasına göre 2009 yılında AVM içinde yer alan standart mağaza ile cadde üzeri birincil kira değerleri birbirlerine yakınken, son dönemde tüketicilerin daha çok açık alana yönelmesi caddelere talebin artmasına ve kira değerlerinde artış yaşanmasına neden oldu.

KÂRLILIK SÜRESİ DAHA KISA

Jones Lang LaSalle'nin 2013 Türkiye Gayrimenkul Pazarı Görünümü Raporu'na göre AVM'lerdeki birincil kira oranları metrekare başına aylık 80 Euro seviyesinde sabit kaldı. Bu rakamı 2013'te de artması beklenmiyor. Perakende caddelerindeki kiralar ise sınırlı arza ve hızla artan talebe bağlı olarak artış gösteriyor. Örneğin İstiklal ve Bağdat Caddeleri'nde 2011'de 175 Euro seviyelerinde olan birincil kira 25 Euro artarak metrekare başına aylık 200 Euro'ya ulaştı. Bu artışın perakendeci üzerinde en önemli etkisi ikincil caddelere ilginin artması oldu. Yüksek kiraları ödemek istemeyen perakendeciler kira ciro oranları daha makul seviyelerde bulunan ikincil caddelere yönelmeye başladı. Ayrıca AVM'lerdeki kârlılık süresi cadde mağazalarından daha uzun sürüyor. Mağazanın yeri ve büyüklüğünün, kâra geçiş süresini etkileyen en önemli faktörler olduğunu söyleyen Kiğılı CEO'su Hilal Suerdem, "Mağaza işlek bir caddedeyse kâra geçme süresi kısalıyor. Ortalama bir rakam vermek gerekirse mağazalarda kâra geçme süresi 8 ay ile 20 ay arasında değişiyor" diyor.

Caddelerdeki bu gelişim yeni iş modellerini de gündeme getiriyor. Ata Grubu, iştiraki Ata Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı'yla perakende de yeni bir model başlattı. Anadolu'da meydanlarda ve perakende caddelerinde sokak mağazacılığını hedef alan model çerçevesinde Ata GYO, bölgedeki önemli binaları satın alarak her proje için 3-4 milyon TL'lik yatırımlar yapıp onları yeniliyor. Ardından yenilenmiş binaları perakendecilere kiraya veriyor. Giresun, Adana, Çorlu ve Düzce'nin merkezi caddelerinde yaptırdığı küçük metrekareli binalarda perakende kiracılarını ağırlamaya başlayan Ata GYO, beş yıl içinde 50 proje hayata geçirmeyi hedefliyor.

ESKİLER AYAĞA KALKIYOR

Son dönemde Kadıköy Şemsettin Günaltay, Beşiktaş Çarşı gibi eski olup popülerlik kazanan caddelerin yanı sıra Beylikdüzü, Bahçeşehir gibi yeni gelişen caddeler de var. Örneğin son dönemde öne çıkan caddelerden biri Kadıköy Şemsettin Günaltay Caddesi. Uzun yıllar otomobil galerilerinin tercih ettiği ve minibüs hattı olarak da bilinen, Tüccarbaşı - Bostancı hattındaki Şemsettin Günaltay Caddesi gıda ve cafe işletmelerinin ilgi odağında. Gerek araç gerekse yaya trafiğinin yoğun olmasından ötürü bu caddede perakende ticaretin arttığını söyleyen Altın Emlak'tan Hakan Erilkun sözlerine şöyle devam ediyor: "Yoğunlaşmanın bir diğer nedeni de bu caddenin bir aşağı paralelinde bulunan Bağdat Caddesi'ndeki kiraların yüksekliği ve yer bulma güçlüğü. Bağdat Caddesi'nin dudak uçuklatan fiyatlarından kaçan pek çok işletme buraya yakın konumda bulunan ve işlerliği itibarıyla dikkate değer özellikleri bulunan Şemsettin Günaltay Caddesi'ni tercih edebiliyor."

Hızlı gelişen bölgelerden biri olan Beylikdüzü de perakendecilerin dikkatini çeken noktalardan biri. Yavuz Sultan Selim Bulvarı ve Osmanlı Caddesi bölgenin iki önemli noktası. Beykent girişinden başlayıp Gürpınar'a kadar devam eden Yavuz Sultan Selim Caddesi en fazla talep gören bulvar halini aldı.

Gül İnşaat ve Keleşoğlu projelerinin hayata geçirilmesi, caddenin hem park açısından sıkıntısız olması hem de yaya trafiğinin yoğun olması gibi sebeplerden dolayı bulvar, Beylikdüzü'ne gelmek isteyen tüm markaların ilk tercih noktası haline geldi.

METRO ETKİSİ

Sancaktepe'te Eski Ankara Caddesi de Anadolu yakasının gelişen caddelerinden biri. Sarıgazi'ye otobandan ilk giriş caddesi olan ve Samandıra'ya kadar uzanan Eski Ankara Caddesi, yeniden yapılaşmanın hızlı seyretmesi, Yenidoğan hattının da bu bölgeden geçmesi ve metronun etkisiyle yeni bir çehreye kavuşuyor. Metro çalışmaları nedeniyle bir bölümü yaya ve araç trafiğine kapatılan Ümraniye Alemdağ Caddesi ise popülerliğini yitirmiş değil. Ümraniye'den başlayıp Taşdelen'e kadar uzanan, Ümraniye kesiminde 284 adet mağaza bulunuyor. Erilkun, bu bölgede birbiri ardına inşa edilen konut projelerinin tamamlanması ve A plus nitelikli pek çok projenin yaşama başlamasıyla görülen hareketliliğin Alemdağ Caddesi'nde fiyatların hızlı tırmanışını beraberinde getirdiğini söylüyor.

BELEDİYELER DE ÇALIŞIYOR

Hem tüketicinin hem de perakendecinin talebiyle birlikte son dönemde belediyeler de cadde mağazacılığını geliştirmeye yönelik adımlar atmaya başladı. Örneğin Pendik Belediyesi son dönemin öne çıkan caddelerinden biri olan 19 Mayıs Caddesi'ni altyapısından aydınlatmasına kadar yeniden düzenleyerek daha özgün bir hale getirmek için harekete geçti. Alt yapı ile birlikte çevre düzenlemesinin de yapılacağı caddenin prestijini artırmak için özgün bir tasarım yapılması planlanıyor. Benzer bir çalışma da İzmir Aliağa'da bulunan İzmir Caddesi'nde yapılacak. Aliağa Belediyesi ve Esnaf Sanatkârlar Odası işbirliğinde hazırlanan projeye göre caddenin araç trafiğine kapatılarak gece gündüz kentin simgesi olacak bir alışveriş çarşısına dönüştürülmesi hedefleniyor.

CADDELERİ CAZİP KILAN 8 NEDEN

1.   Son dönemde açık alanda, ferah bir ortamda alışveriş yapmayı tercih eden tüketiciler caddelere yönelmeye başladı.
2.   Perakendeciler cirodan kâr payı vermek yerine sabit bir kira vermeyi tercih ediyor.
3.   Perakendeciler caddelerde vitrin tasarımı, koleksiyon gibi konularda daha özgür davranabiliyor. AVM'lerdeki ortak gider kavramı pek çok perakendeciyi rahatsız etmeye başladı.
4.   AVM'lerde mağaza için ürün satışının dahi kimi kurallara ve sınırlamalara bağlı olması şartı.
5.   Caddelerin perakendeciye daha erken ve daha geç açılıp kapanabilme imkanı tanıması.
6.   Belediyelerin park çözümleri, yer yer caddelere taşan masalara izin verilmesi ve yeşil alanların arttırılması caddelerin cazibesini artırıyor.
7.   Bazı yabancı markaların ve büyük perakendecilerin caddelere yönelmesiyle bölgenin popülerliğinin artması.

CADDE MAĞAZASINDA TASARIM NASIL OLMALI?

1-Cadde mağazasında perakendeci yalnızdır. Bu nedenle vurucu detaylar olmalı, sokağın akış yönü, yürüyüş yolu gibi her ince detayı düşünerek tasarım yapılmalı.
2-Aydınlatmada cadde mağazalarında doğal gün ışığı dikkate alınmalı.
3-Caddede uzak mesafelerden, kimi zaman karşı kaldırımdan dahi algılanabilecek ve ilgi çekecek etmenler kullanmak gerekiyor.
4-Zemin seçiminde dikkatli olunmalı. Her tür hava koşulunda, dışarıdan direk müşteri alınacağı için güvenlik, temizlik gibi her detayı önemsenmeli.

Ankara ve İzmir'de yeni caddeler oluşuyor

İstanbul kadar hızlı olmasa da Ankara ve İzmir'de de yeni gelişen caddeler var. İzmir'de Buca'ya bağlı Forbes Sevgi Yolu Caddesi son dönemde perakendecilerin ilgisini çeken lokasyonlardan biri. Şirinyer Seda Pastanesi önünden başlayıp Buca SSK Hastanesi önünde biten 2.5 kilometrelik Forbes Caddesi; oturma grupları, havuz, akan dereler ve gençlerin kültürel etkinlikler yapabileceği mini bir amfi tiyatrosuyla bölgenin eğlence ve dinlence mekanı haline gelmiş durumda. İzmir Emlak Komisyoncuları Odası Mesut Güleroğlu, bölgede kiraların ortalama bir mağaza için 8-10 bin lira arasında değişirken satış rakamlarının 3 milyon liraya kadar çıktığını söylüyor.

Ankara'da ise büyüme potansiyeli taşıyan bölge Söğütözü Çukurambar bölgesi. Plazaların, rezidansların ve ofis projelerinin ağırlıklı olduğu bölge özellikle hizmet sektörünün markajına girmiş durumda. 29 Ekim'de metro açılmasının ardından bölgede hızlı bir büyüme beklediklerini söyleyen Kuzeybatı Gayrimenkul'den Burak Ünal, arsa fiyatlarının metrekare başına 3-5 bin dolar arasında değiştiğini belirtiyor. Ünal, ayrıca Eskişehir yolu üzerinde açılacak olan İncek Bulvarı'nın da potansiyel bölgeler arasında yer aldığını vurguluyor.

Firmalar ne diyor?

Yalçın Ayaydın
İpekyol Yönetim Kurulu Başkanı
"Caddeler gündemimizde"
"Alışveriş deneyiminin farklılaşması açısından caddelerin sayısının artması gerektiğine inanıyoruz. Eğer yükselen bir cadde olursa biz de orada yer almak isteriz. Çünkü caddelerin AVM'lere göre daha avantajlı olduğunu biliyoruz."

Suat Sekmen
Miss Poem Yönetim Kurulu Başkanı
"Caddelere dönüş var"
"Yaptığımız fizibilite çalışmalarında, sıcak Akdeniz insanı oluşumuzun da büyük etkisiyle cadde mağazalarına bir geri dönüş olduğunu görüyoruz. Hızla değişen moda trendlerinin yansımaları cadde mağazacılığında daha çok dikkat çekiyor."

Barış Karakullukçu
Mudo Genel Müdürü
"Müşteri kolaylık istiyor"
"Müşteri kolaylık istiyor, ona göre organize olmak zorundasınız. Cadde mağazacılığı önümüzdeki dönemde odaklanmak istediğimiz bir alan. İstanbul, Ankara, İzmir, Bodrum ve Antalya'da yoğun şekilde cadde mağazaları açacağız."

Abdullah Karakullukçu
Simit Sarayı YKB Yardımcısı ve CEO'su
"Alternatifler ve dinamizm arttı"
"Sektöre yerli yabancı birçok zincir mağazanın dahil olması cadde mağazacılığına dinamizm getiriyor. Öte yandan kentsel dönüşüm ile birlikte yenilenen binalar da marka mağazacılığı için farklı ve daha cazip alternatif mekanlar yaratıyor."

Ali Murat Kızıltaş
İnci Deri Yönetim Kurulu Başkanı
"Belediyeler yönetmeli"
"Caddelerin hakettiği değeri bulması için belediyelerin yönetmesi lazım. Mesela öne çıkan caddelerde bir süre sonra mağazaların büyük bir çoğunluğu gıdaya dönüyor. Buralarda giyim, gıda ve kafe gibi çok alternatifli dengeler iyi sağlanmalı."

Cüneyt Güneş
Karaca İcra Kurulu Başkanı
Uygulamalara dikkât"
"Son zamanlarda yapılan inanılmaz sayıdaki konutlardan oluşturulan uydu kentlerdeki caddeler yeni yeni trend olmaya başladı. Buralardaki nüfus yoğunlaşması ve Türkiye'de giderek artan milli gelir, bu caddeleri inanılmaz harekete geçirecektir."

Sinan Öncel
Twigy Yönetim Kurulu Başkanı
"Görünürlük daha fazla"
"Caddeyi tercih eden tüketici sayısı eskiye göre arttı. Cadde mağazaları Türk perakendeci açısından daha etkili. Cadde mağazalarının tabela değeri, araç trafiği ve görünürlük açısından da AVM'lerden daha fazla avantajlar içerdiği açık."

Mustufa Yıldıran
Civil Yönetim Kurulu Başkanı
'Yenilikler bitmiyor"
"Özellikle caddelerde her an yeni heyecan ve yenilikler ile müşteriyi buluşturmak için vitrin dizaynları sezon girişleri beklenmeden artık aylık olarak değiştiriliyor. Sürekli bir yenilik ve dinamizm var cadde mağazacılığında. Bu da caddelere olan ilgiyi artırıyor."

Ayşegül Sakarya Pehlivan/Ekonomist