Emlak vergisi kendi içinde farklılık gösteriyor!
Şükrü Kızılot "Bitmemiş inşaatlarda, inşaat şirketlerince; proje veya kaba inşaat aşamasında daire satışı yapılması ve "kat irtifak arsa payı satışı" yaygın bir uygulama" dedi
BİTMEMİŞ inşaatlarda, inşaat şirketlerince; proje veya kaba inşaat aşamasında daire satışı yapılması ve "kat irtifak arsa payı satışı" yaygın bir uygulama.
Bu gibi durumlarda Kurumlar Vergisi, Vergi Usul Kanunu ve KDV yönünden yapılacak işlemler, aşağıda açıklanmıştır.
KURUMLAR VERGİSİ YÖNÜNDEN
Ticari kazancın tespitinde iki temel ilke geçerlidir. Bunlar "dönemsellik" ve "tahakkuk esası" ilkeleridir. Tahakkuk esası ilkesinde, gelir veya giderin miktar veya mahiyet itibariyle kesinleşmiş olması, yani geliri veya gideri doğuran işlemin eksiksiz tekemmül etmesinin yanı sıra, miktarının ve işlemden kaynaklanan alacağın veya borcun ödeme şartlarının da belirlenmiş olması gereklidir. Ticari kazancın elde edilmesi tahakkuk esasına bağlanmış bulunduğundan, bir gelir unsurunun özel bir düzenleme bulunmadığı sürece, mahiyet ve tutar itibariyle kesinleştiği dönem kazancının tespitinde dikkate alınması gerekmektedir. Dönemsellik ilkesi ise bu gelir veya giderin ilgili olduğu döneme intikalinin sağlanmasıdır.
Buna göre, başkasının arsası üzerine inşaat yapan müteahhitlerin arsa sahibine vermiş oldukları dairelerin inşası için yapmış oldukları harcamalarla, kendilerine ait daireler için yapmış oldukları harcamaların toplamı, inşaat maliyetini verecektir. Müteahhide ait dairelerin maliyeti ise toplam inşaat maliyetinin bu dairelere dağıtımı suretiyle bulunacak olup, inşaatın toplam maliyetinin arsa sahibine verilen dairelere isabet eden kısmı, müteahhidin kendisine ait dairelerin arsa maliyetini oluşturacak.
Yukarıda yer verilen hüküm ve açıklamalar çerçevesinde, inşaat şirketi tarafından kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile başkasının arsası üzerine yapılan dairelerin inşası tamamen bitirilmediği sürece, inşaat maliyeti oluşmayacağından, inşaatın devamı sırasında yapılan satışlar karşılığında alınan tutarların, avans olarak dikkate alınması ve satılan dairelerin müşterilere teslim edildiği dönem kazancına dahil edilmesi gerekiyor.
VERGİ USUL KANUNU YÖNÜNDEN
Vergi Usul Kanununun 229'uncu maddesinde; faturanın, satılan emtia veya yapılan iş karşılığında müşterinin borçlandığı meblağı göstermek üzere emtiayı satan veya işi yapan tüccar tarafından müşteriye verilen ticari vesika olduğu, 231 inci maddesinin (5) numaralı bendinde: faturanın malın teslimi veya hizmetin yapıldığı tarihten itibaren yedi gün içinde düzenleneceği, 262 inci maddesinde de maliyet bedelinin, iktisadi bir kıymetin iktisap edilmesi veyahut değerinin artırılması münasebetiyle yapılan ödemelerle bunlara müteferri bilumum giderlerin toplamını ifade edeceği belirtilmiştir.
Yukarıda belirtilen hükümler çerçevesinde, yapımı tamamlanmamış söz konusu dairenin, alıcıya teslim edilmesinden (inşaatın tamamlanarak mülkiyetin alıcıya geçmesinden) itibaren "yedi gün içinde" inşaat şirketi tarafından fatura düzenlenmesi gerekeceği kuşkusuzdur.
KATMA DEĞER VERGİSİ KANUNU YÖNÜNDEN' Katma Değer Vergisi Kanunu'nun l'inci maddesinin birinci fıkrasının (1) numaralı bendinde; Türkiye'de yapılan ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan teslim ve hizmetlerin katma değer vergisine tabi olduğu hükme bağlanmıştır.
Aynı Kanunun "Vergiyi Doğuran Olayın Meydana Gelmesi" başlıklı 10'uncu maddesinde; "Vergiyi Doğuran Olay: a) Mal teslimi ve hizmet ifası hallerinde, malın teslimi • veya hizmetin yapılması, b) Malın tesliminden veya hizmetin yapılmasından önce fatura veya benzeri belgeler verilmesi hallerinde, bu belgelerde gösterilen miktarla sınırlı olmak üzere fatura veya benzeri belgelerin düzenlenmesi, Anında meydana gelir." hükmü yer almaktadır.
Bu hükümler gereğince, yapımı tamamlanmamış dairenin satışında vergiyi doğuran olay, söz konusu dairenin iktisadi tasarruf hakkının fiilen alıcıya devredilmesi işlemidir.
Bu nedenle her ne kadar satış sözleşmesi veya satışa ilişkin ödeme yapılmış olsa dahi alıcı tarafından söz konusu dairenin iktisabı, fiilen teslim tarihi olacaktır. Satıcı inşaat firması açısından ise inşaatı devam eden dairenin satışı, fiilen teslim tarihi olarak kabul edilecek.
Maliye Bakanlığı Gelir İdaresi Başkanlığı'nın 30.10.2011 tarih ve KVK-2010-14/171 sayılı özelgesine göre; inşaat devam ederken yapılan satışlar dolayısıyla fatura düzenlenmesi halinde, belge üzerinde gösterilen katma değer vergisinin ilgili dönemde beyan edilerek ödenmesi gerekiyor.
Haziran ayında yasalaşması beklenen bir yasa ile net alanı 150 m2'nin altındaki konutların KDV'si yeniden düzenleniyor. Ancak, daha önce önerdiğimiz doğrultuda, 1 Haziran 2012 ye kadar inşaat ruhsatı alınan konutlar için yeni oranlar uygulanmayacak.
Şükrü Kızılot/Hürriyet
Yorum Yaz