Eski sisteme göre KDV hesaplanacak konutlar hangileri?
Satın alınacak 150 metrekarenin altındaysa % 1, üzerindeyse % 18 KDV'ye tabi olacak
16 Ocak 2013 tarihinde bu sütunlarda yayınlanan yazımda 150 m2'nin altındaki konutların tesliminde uygulanacak olan KDV oranına ilişkin yeni yılla birlikte getirilen yeni düzenle ilgili detaylara yer vererek şu an itibariyla mevcut 150 m2'nin altındaki konut stoğu ile 1.1.2013 öncesi yapı izni almış ancak halihazırda yapım aşamasında olan projelerin bu nitelikteki konutlarının bu yeni sistemden etkilenmeyeceğini ve eski düzene (%1'lik orana) tabi olarak alınıp satılacağını belirtmiştim.
Yeni sistem, KDV oranının belirlenmesinde söz konusu yazımda sıraladığım 7 değişik kriterin dikkate alınmasını zorunlu kılarken, bir taraftan da sistemin istisnaları ile eski düzende KDV hesaplanmasına imkan sağlamaktadır. Bu yazımda herhangi bir zaman ya da tarih kısıtı, sınırlaması olmaksızın eski sistemde KDV'ye tabi tutulacak konut teslimlerini sıralamaya çalışarak karmaşık olduğu düşünülen yeni sistemin anlaşılmasına katkı sağlamaya çalışacağım.
Satın alınacak konut aşağıdaki özelliklerden en az birini taşıyorsa eski sistemde (yani 150m2'nin altındaysa %1 üzerindeyse %18) KDV'ye tabi olacaktır:
1) Satın alınan konutun yapı ruhsatı 1.1.2013 tarihinden önce alınmışsa,
2) Satın alınan konut Büyükşehirler dışındaki bir bölgede yer alıyorsa,
3) Satın alınan konut 6306 sayılı Afet Riski altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerlerde ise ya da riskli yapı olarak belirlenmiş bir konut ise,
4) Satın alınan konutun Emlak Vergisi Kanunu'na göre belirlenmiş arsa birim metrekare değeri 500 TL'nin altında ise,
5) Satın alınan konut, ihalesi 1.1.2013 tarihinden önce kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından yapılan bir konut projesi kapsamında üretilmiş ise,
6) Konut ikinci, üçüncü ya da basit inşaat sınıflardan birine göre inşa edilmişse
Yukarıda yer alan koşullardan herhangi birini sağlayan, net alanı 150 m2'nin altındaki bir konut, eskiden olduğu gibi yine %1 oranında KDV ile alınıp satılacaktır. Bunun için herhangi bir yıl sınırlaması da yoktur. Mesela, yapı ruhsatı 1.1.2013 tarihinden önce alınmış net alanı 150 m2'nin altındaki bir konut söz gelişi 2050 yılında bir inşaat şirketi tarafından satılırsa uygulanacak olan oran %1 olacaktır.
Bunun gibi inşaat ruhsatı 1.1.2013 tarihinden sonra alınmış da olsa Büyükşehirler dışında yer alan net alanı 150 m2'nin altındaki bir konut, örneğin sürekli gayrimenkul alım satımı yapan bir tacir tarafından ne zaman satılırsa satılsın %1 oranında KDV'ye tabi olacaktır.
Örnekleri çoğaltmak mümkün;
Mesela, yapı ruhsat tarihi ya da Büyükşehir içinde olup olmadığına bakılmaksızın eğer ticari olarak satışa konu net alanı 150 m2'nin altındaki bir konut 6306 sayılı Yasa kapsamında rezerv yapı alanı ya da riskli alan içinde ise ya da riskli yapı olarak belirlenmiş ise satışta uygulanacak KDV %1 olacaktır.
Ya da, 1.1.2013'ten sonra alınan bir yapı ruhsatı ile Büyükşehir sınırları içinde üretilmiş olsa bile net alanı 150 m2'nin altındaki bir konutun Emlak Vergisi Kanunu'na göre belirlenmiş arsa birim metrekare değeri 500 TL'nin altında ise söz konusu konutun ticari olarak satışında uygulanacak olan KDV oranı yine %1 olacaktır.
Bunlar gibi, kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi 1.1.2013 öncesinde yapılmış olmak şartıyla, Büyükşehir kapsamında bulunsa, yapı ruhsatı 1.1.2013 tarihinden sonra (mesela 2014 yılında) alınsa ya da Emlak Vergisi Kanunu'na göre arsa birim metrekare değeri 500 TL'nin üzerinde olsa bile, ticari olarak satılan net alanı 150 m2'nin altındaki bir konutun KDV'si de %1 olacaktır.
Öte yandan, lüks ya da birinci sınıf olarak inşa edilmemiş, net alanı 150m2'nin altındaki bir konut yapı ruhsatı hangi tarihte alınmış olursa olsun, nerede bulunursa bulunsun, Emlak Vergisi Kanunu'na göre arsa birim metrekare değeri ne olursa olsun %1 KDV ile satılacaktır.
Bir de tabii ki eskiden olduğu gibi yeni sistemin de, KDV'ye tabi olmayan (örneğin ticari kapsamda gerçekleşmeyen, gerçek kişilere ait konutların tesliminde olduğu gibi) işlemlere uygulanması mümkün bulunmamaktadır.
Örneklerden de görüleceği üzere eski sistemde KDV uygulaması daha uzun bir süre daha gündemimizde olacaktır. Dolayısı ile yeni getirilen sistemin olumlu ya da olumsuz yönleri, bu uzun olacağını düşündüğümüz geçiş sürecinde dikkatlice ve tüm yönleri ile tartışılmalı, gerekirse değişiklikler yapılarak herkes tarafından kolay anlaşılır, doğru uygulanabilir ve kolay denetlenebilir bir KDV sisteminin oluşumuna katkı sağlanmalıdır.
Konuyla ilgili bir sonraki yazımda da yeni sistemin sorun yaratabileceği düşünülen yönlerine değinmeye çalışacağım.
Ersun Bayraktaroğlu/ Dünya
Yorum Yaz