Fikirtepe’deki yeni imar düzenlemeleri ile bölgede neler değişti?
TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Değerleme Uzmanı Selin Yıldız, yeniden düzenleme yapılarak afet yasası kapsamına alınan Fikirtepe’deki değişiklikleri mercek altına aldı
Fikirtepe Mahallesi Kadıköy'ün önemli bir noktasında konumlanmaktadır. Ana ulaşım arterlerinin kesiştiği bir konumda olması sebebiyle stratejik önem taşıyan bir bölgedir. Bağdat Caddesi'ne, Fahrettin Kerim Gökay Caddesi'ne, D-100 Karayolu ve TEM bağlantı yollarına oldukça yakın konumlanmış olan bölge aynı zamanda toplu taşıma ile erişilebilirliğin yüksek olduğu bir lokasyona sahiptir. Fikirtepe Metrobüs İstasyonu ile bölgeden Avcılar'a direkt ulaşım imkanı bulunmaktadır.
Fikirtepe'nin Kadıköy içerisindeki konumu
Kadıköy, Fikirtepe'deki süreç Bakanlar Kurulu kararı ile 6306 sayılı yasa kapsamına alınmış ve riskli alan ilan edilmişti. Bu kararla yetki Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın eline geçmişti.
Bu süreç sonrasında Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından hazırlanan yeni planla Fikirtepe'de imar hakkının nasıl şekilleneceği netleşti. Onaylanan plana göre emsal hakkı 4,00 olarak belirlendi. Daha önceki 22.02.2011 tasdik tarihli ve 17.01.2012 tarihinde tadil gören 1/1000 ölçekli, “Fikirtepe ve Çevresi Uygulama İmar Planı”na göre yapı adası oluşturan parsellerde emsal 2,07 olup, %100 ilave emsal kullanımı verilmekte olup ilgili parsellerin emsali 4,14 olmaktaydı. Plan, TMMOB Mimarlar Odası, Şehir Plancıları Odası ve İnşaat Mühendisleri Odası tarafından 4.14 emsalin bölgeye getireceği yoğunluk gerekçesiyle dava konusu olmuştu. Onaylanan yeni planda İBB'nin hazırladığı eski plana göre yoğunluk bakımından ciddi bir fark olmadığı görülmekte olup 80 m yükseklik sınırının ise korunduğu görülmektedir. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından hazırlanan yeni plan 27.08.2013-25.09.2013 tarihleri arasında askıda kalacaktır.
.jpg)
Merkezi konumuna rağmen düzensiz gecekondu yapılaşmalarını barıdıran bölgede 2011 yılı sonunda onaylanan 1/1000 ölçekli uygulama imar planları ile kentsel dönüşümün yolu açılmış ve inşaat firmaları bölgede yapı adası oluşturacak şekilde parsel arayışına başlamışlardı. Bölgede faaliyette bulunan inşaat firmalarından başlıcaları; Teknik Yapı, Usta İnşaat, Emay İnşaat (Kent Plus), Selimoğlu İnşaat, Erkan İnşaat, Keleşoğlu Eba İnşaat, Nuhoğlu İnşaat, Baysaş İnşaat, Birleşim & Yazıcı Group, Vartaş Yapı, Sefa & Koyuncu İnşaat, Anka Yapı ve Taş Yapı'dır. Bölgede arsa sahipleri ile müteahhitler kat karşılığı anlaşmaktadırlar. Arsa sahipleri ile müteahhitler arasındaki bu oranın %50-55 seviyelerinde olduğu bilinmektedir. Bu oranın Mandıra Caddesi üzerinde arttığı öğrenilmiştir. Bölgedeki arsa sahipleri ile kat karşılığı anlaşan inşaat firmaları, arsa sahiplerine arsa m2'lerine göre inşa edilecek yeni projede daire verecek, ayrıca proje bitene kadar kira ödemelerini ve taşınma masraflarını karşılayacaklardır. Bölgede gerçekleşen ve gerçekleştirilecek projelerdeki konutların ortalama 6.000-7.000.-TL/m2 bedel ile satışa çıkacağı öğrenilmiştir. Firmalar kat karşılığı oranına ek olarak ortalama 2 yıl boyunca yaklaşık 700 – 900 TL kira yardımı ve 1.000 TL civarında taşınma masrafını da karşılamak üzere arsa sahipleri ile anlaşmaktadır.
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından hazırlanan, kuzeyde D-100 (E-5) Karayolu, güneyde Marmara Üniversitesi Kampüsü, doğuda Merdivenköy Mahallesi ve batıda da Kurbağalıdere ile sınırlanan yeni uygulama imar planını değerlendiren Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İstanbul Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürü Bülent Babaoğlu yeni planda sosyal donatı alanlarının arttırıldığını, yeşil alanların korunduğunu, yolların genişletildiğini ve benzer diğer hamlelerle daha yaşanabilir bir bölge oluşturulduğunu belirtmiştir.
İstanbul'un sosyal, ekonomik ve ticari yönden önemli bir ilçesi olan Kadıköy sınırlarında kalan Fikirtepe Bölgesi'nde yaşanan dönüşüm süreci tüm İstanbul'u etkileyebilecek bir potansiyele sahiptir. Gayrimenkul sektörünün bölgeye getireceği hareketle sağlanacak ekonomik canlılığın yanı sıra bu süreçten Fikirtepe halkının da maksimum yararla çıkması kentsel dönüşümün amacına hizmet etmesi için gereklidir.
Selin Yıldız/TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Değerleme Uzmanı
Yorum Yaz