Gayrimenkulünüzü satmadan bu yazıyı mutlaka okuyun!

Gayrimenkulünüzü satmadan bu yazıyı mutlaka okuyun!

Okumazsanız, ileride başınız ağrıyabilir. Hem de öyle ağrıyabilir ki hiçbir ilaç fayda etmez. Ağrılar içinde kıvranırken "Ben nerede yanlış yaptım" diye düşünebilirsiniz. Sözü uzatmadan olayı iki basit örnekle anlatalım.

 

Oya Teyze'nin Evi
Oya Teyze, Ocak 2007'de 150 bin liraya aldığı evi Nisan 2010'da, 200 bin liraya satmak için Nuri Bey ile anlaşıyor. Alıcı ile tapuya gidiyorlar. Tapu memuru evin "Emlak vergisi asgari değerini" araştırıyor ve 350 bin lira olduğunu öğreniyor. Oya Teyze ile Nuri Bey'e; "Bu evin, tapu harcına esas alım-satım değeri 350 bin liradan aşağı olamaz" diyor ve her iki taraf da 350 bin lira üzerinden, ayrı ayrı binde 16.5 tapu harcı ödüyorlar. Tapu işlemleri bitiyor, Nuri Bey, Oya Teyze'ye 200 bin lirayı ödüyor ve "Hayırlı olsun" diye el sıkışıp ayrılıyorlar.

 

Hayri Bey'in Arsası
Hayri Bey, 2009 yılında İstanbul'da 1 milyon liraya aldığı 800 m2 arsayı, Nisan 2010'da 1 milyon 200 bin liraya satmak için Ekrem Bey ile anlaşıyor. Alıcı ile tapu işlemleri için gittiklerinde, tapudaki görevli memur; "Bu arsanın 2010 yılı emlak vergisi m2 birim değeri 4 bin lira olarak belirlenmiş. O nedenle, tapu harcına esas satış bedelini 3 milyon 200 bin liradan aşağı gösteremezsiniz" diyor. Alıcı ve satıcı, başka bir çözüm yolu olmadığını öğrenince, "Ne yapalım, tapu harcını 33'er bin lira fazla ödeyeceğiz demek ki" diyerek, tapu işlemlerini arsanın satış bedelini 3 milyon 200 bin lira göstererek yapıyor, harcı da bu değer üzerinden ödüyorlar.

 

Beklenmedik Süpriz
Buraya kadar tamam. Oya Teyze ve Hayri Bey, bir miktar fazla tapu harcı ödeyip, gayrimenkullerini sattılar. Ancak, olay bitmedi asıl film bundan sonra başlıyor! Hasan Pulur'un ünlü fıkrasında olduğu gibi, asma kabakçı arkadan geliyor. Oya Teyze, 150 bin liraya aldığı evi 350 bin liraya, Hayri Bey, 1 milyon liraya aldığı arsayı, 3.2 milyon liraya, satmış gözüküyor.

 

Yürürlükteki Gelir Vergisi Kanunu'na göre; gayrimenkullerin, iktisap (edinme) tarihinden itibaren 5 yıl içinde elden çıkartılmasından doğan kazanç, "değer artışı kazancı" olarak gelir vergisine tabi (Bkz. GVK Mükerrer Madde 80/6). Böyle olunca Oya Teyze'ye yaklaşık 200 bin, Hayri Bey'e de 2.2 milyon liraya yakın kazanç çıkıyor. Bu kazancın yüzde 35'i civarında gelir vergisi ödemesi gerekiyor. Bu olayda kazanç hesaplanırken, alış bedeli aylar itibariyle ÜFE'ye göre yükseltiliyor ve 7.700 TL'de istisna uygulanıyor.

Çözüm Yolu
Tapuda satış işlemi yapılırken, gerçek satış bedelinin tapu senedine yazdırılması yani Oya Teyze'nin 200 bin lirayı, Hayri Bey'in 1.2 milyon lira gerçek satış bedelini tapu senedine yazdırmaları mümkün. "Bu da nereden çıktı?" diyenler için açıklayalım; Maliye Bakanlığı, Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü'ne bir yazı gönderdi ve gerçek satış bedelinin tapu harcına esas değerin altında olması durumunda, satıcının talebi halinde gerçek satış bedelinin tapu senedinde ayrıca gösterilmesinin mümkün olduğunu belirtti (MB Özelgesi 24 Şubat 1999 Tarih ve 6604 sayılı).
Bu kadar önemli bir konu, kanunda yazmıyor, hiç değilse bir genel tebliğ ile de açıklansa daha iyi olurdu.