Kira depozitolarını bankaya yatırdınız mı?

1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 342'nci maddesi ile bu güne kadar zaman zaman kiracı ile karalayan arasında büyük bir soruna dönüşen kira depozitosu yeniden düzenlenmiştir.

 

Yaygın adı ile kira depozitosu olan fakat yasadaki adıyla kira güvencesi, konut ve çatılı işyerlerinde, örneğin fabrika veya mağaza kiralarında en fazla üç aylık kira bedelini aşamaz. Hemen belirtelim ki, işyeri kiralarında, aylık kira bedelinin %20'si oranında stopaj da kira bedeline eklenmesine rağmen, depozitonun hesaplanması, aylık net ödenen kira bedeline göre yapılır. 

Kira güvencesi, TL veya döviz cinsi nakit para olarak verilebileceği gibi, teminat senedi verilmesine de bir engel yoktur. Kira güvencesi olarak, menkul kıymetler de verilebilir, örneğin hisse senedi, tahvil, banka bonoları hatta yeni yeni ihraç edilen sukuklar da verilebilir. Teminat senedinin veya menkul kıymetlerin meblağ ve bedellerinin de en fazla üç aylık kira bedeli kadar olması gerekmektedir. Kira bedeli aylık 10 bin dolar ise en fazla 30 bin dolar tutarında hisse senedi verilebilecektir.

 

Kira güvencesi olarak kıymetli evrak, menkul kıymet verilmişse, kiraya verenin onayı olmaksızın geri alınmamak üzere, bir bankaya depo edilirler ve kiralayanın izni olmadan kiracıya geri verilmez.

 

Kira depozitosu nakit paradan ibaret ise, kira depozitosu kiracı adına açılacak vadeli bir tasarruf hesabına yatırılır. Bu pratikte şu demektir; kiracı kira depozitosunu kiralayana ödemez. Artık ev veya işyerini kiraya verene elden ve nakit olarak kira depozitosu ödeme dönemi bitmiştir. Kira depozitosu ödenmesi kararlaştırılmışsa, kiracı doğrudan bunu kendi adına açtıracağı bir vadeli mevduat hesabına yatırır. Ancak bu hesabın özelliği, hesap kiracı adına olsa da, kiracının kiralayanın onayı olmadan hesaptaki parayı çekememesidir.

 

Türk Borçlar Kanunu md 342, vadeli tasarruf hesabından söz ettiğinden, kira depozitosunun katılım bankalarına yatırılması mümkün değildir. Keza katılım bankalarının hesap türleri, katılım hesabı ve özel cari hesap olmak üzere iki türlü olup, vadeli tasarruf hesapları, sadece mevduat bankalarında açılabilmektedir.

 

Yasada kira depozitosu hesabının vadesinin ne olacağından söz edilmese de, vadenin kira sözleşmesi süresi kadar olacağından şüphe yoktur. Ancak hemen belirtmeliyim ki, mevduat hesaplarının vadeleri en fazla 1 yıl veya birikimli mevduatta ise en az 5 yıl kadar olabilmektedir. Ancak, BDDK'nın ilgili Yönetmeliği gereği, vadesinde çekilmeyen hesaplar, aynı vade ile yenilenmiş sayıldığından, kira sözleşmesinin süresinin kira depozitosu hesabının vadesinden uzun olması bir sorun teşkil etmeyecektir.

 

Ancak hemen belirtmeliyim ki, tasarruf mevduatı hesabı, Bankacılık Kanunu'na göre sadece gerçek kişiler adına açılan hesaplardır. Tüzel kişiler, örneğin bir şirket asla tasarruf mevduatı sahibi olamaz. Oysa özellikle AVM'ler düşünüldüğünde, buraların kiracılarının çoğunlukla şirketler olduğu görülür. Şirketler de vadeli tasarruf mevduatı hesap sahibi olamayacaklarına göre, yasadaki diğer güvence türü olan menkul kıymetlerden birisinin bir bakaya depo edilmesi olanağı tek çözüm yoludur. Ya da genişletici yorum yapılarak, kiracı eğer bir şirket ise, kira depozitosunun "vadeli bir hesaba" yatırılması olanağının sağlanmasıdır.

 

Kira güvencesi hesabının genel özellikleri şöyledir; Hesap kiracı adına açılmakla birlikte, hesapta mutlaka kiralayan da gösterilmelidir. Bankaya kira sözleşmesinin ibrazının gerekip gerekmeyeceği net değildir. Ancak, yasanın düzenlemesinden, bankaya kira sözleşmesi süresinin bildirilmesi gerektiği anlaşılmaktadır. Her durumda, kiracının hesap açarken kiralayanı da belirtmesi gerekir, aksi takdirde "güvence"den söz edilemez.

 

Banka, kiralayana karşı bir sorumluluğunun doğmaması için, kira depozitosu hesabındaki parayı kiralayanın izni olmadan kiracıya ödememelidir. Hesap müşterek bir hesap olmamasına rağmen, tamamen veya kısmen geri verilmesi, ortak iradeye bağlıdır. 

 

Banka, kira depozitosu hesabındaki parayı, kiralayanın kiracıya karşı giriştiği karşı icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak kiralayana ödeyebilir. Elbette kiracının da, kira sözleşmesinden dolayı borcu ve sorumluluğu olmadığına ilişkin bir menfi tespit davası sonucu alacağı mahkeme kararını sunması durumunda da banka depozitoyu kiracıya ödeyecektir.

 

Kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili açtığı davanın kesinleşmesiyle veya icra ya da iflâs yoluyla takibe girişmişse, takibin kesinleşmesiyle, banka, kiraya verene kira depozitosunu öder. 

Ancak kira sözleşmesi süresiz hale gelmişse, kiraya verenin yine aynı süre içerisinde bu durumu bankaya bildirmesi gerekir. Aks i takdirde, banka kira sözleşmesinin belirsiz süreli hale geldiğini bilemeyeceğinden, talepte bulunan kiracıya hesabındaki güvenceyi ödeyebilir.

 

Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflâs yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür. Burada kiraya verenlerin dikkat etmeleri gereken bir durum, kira sözleşmesinin süresi bitmesine rağmen tarafların kira ilişkisini sona erdirmemeleridir. Çünkü böyle bir durumda kira sözleşmesi yasa gereği belirsiz süreli kira sözleşmesi haline gelmektedir. Eğer bankaya kira sözleşmesinin belirsiz süreli hale geldiği bildirilmezse, bankanın kira sözleşmesinin kendisine bildirilen süresi bittikten üç ay sonra kira depozitosunu kiracıya ödemesi, böylece kiralayanın kira güvencesinden mahrum kalması riski vardır. Bunun önüne geçmek için, kiralayanın bankaya kira sözleşmesinin belirsiz süreli hale geldiğini bildirmesinde yararı vardır.

 

Türk Borçlar Kanunu 1 Temmuz 2012'de yürürlüğe girdiğinden, kira depozitosu hesabına ilişkin kurallar da aynı tarihten itibaren uygulanacaktır. Bu da şu demektir: Kiracısından depozito olarak nakit para almış olan kiralayanların bunları kiracı adına vadeli bir tasarruf hesabına yatırmaları gerekir. Aksi takdirde, kiracıların, kira depozitosunu banka hesabına yatırmayan ev veya işyeri sahibinden, faiz talep etmeleri mümkündür. Ev veya işyerini kiraya verenlerin bir de faiz talebiyle muhatap olmamaları için bu hususa dikkat etmeleri gerekecektir.