Konut KDV'sinde yeni sistem nasıl uygulanacak?

Bu yazımda da geçen bu sınırlı sürede akıllara gelen ve ileride sorun oluşturacağı düşünülen konulara kısaca değinmek ve etkin çalışan, hem kamuya, hem tüketicilere ve hem de üreticilere katkı sağlayan bir sistem için tartışmaya katkı sağlamak istiyorum. 

 

 

Öncelikle söz konusu yeni sistemin (yüzde 1-yüzde 8 ve yüzde 18'lik KDV uygulamasının) büyükşehir kapsamındaki illerde yer alan konut teslimlerine uygulanıyor olması tartışmalıdır. Yeni yasanın Büyükşehirde yaşayanların ya da büyükşehirlerde konut sahibi olanların aleyhine çalışıyor olması, bir tüketim/işlem vergisi olan KDV'nin bu şekilde farklılaştırılmasının ne kadar hakkaniyete uygun olduğu tartışmasını da beraberinde getirebilir. 

 

Nasıl ki örneğin yiyecekte, giyecekte, eğitimde, araç alımında, hizmet alımlarında uygulanan KDV'de büyükşehir-diğer şehirler ayrımı yoksa konut alımlarında da olmaması savunulabilir. Büyükşehirlerde yer alan konutlar büyük ölçüde arsa ve inşaat maliyetleri açısından zaten daha yüksek fiyatlara alınıp satılırken bir de nihai tüketici açısından KDV yönünden farklı bir oranda vergilendirilmesi büyükşehirler aleyhine bir durum oluşturmakta, aslında bir tüketim vergisi olan KDV'nin bir çeşit servet vergisi gibi algılanmasına da yol açmaktadır. 

 

Öte yandan yeni sistemin büyükşehirler dışındaki şehirlerde konut edinimini teşvik ettiği düşünülebilir. Ancak yıllık konut ihtiyaçlarına baktığımızda bu ihtiyacın daha çok büyükşehir kapsamındaki bölgelerde olduğu ve KDV avantajı sebebiyle bu ihtiyacın diğer bölgelere kaymasının beklenemeyeceği görülecektir. Buna ek olarak ruhsat tarihiden sonra söz konusu konutun bulunduğu bölge büyükşehir kapsamına alınırsa bu tarihten sonraki satışlarda uygulanacak oranın bir değişikliğe uğrayıp uğramayacağı konusunda açıklamaya değer görünüyor. 

 

 

Yeni sistem Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun kapsamında rezerv yapı ve riskli alanlardaki konutlar ve riskli konutların bulunduğu alanlarda eski sisteme göre KDV hesaplanmasını gerektirmektedir. Bu düzenleme bir taraftan bu tür alanlarda yer alacak olan konutları cazip hale getirirken bir taraftan da diğer alanlarda yer alan konutlara dezavantaj oluşturmaktadır. Nihai tüketiciyi, bu kanun kapsamındaki alanlarda inşa edilecek projelerden konut edindirmeyi özendiren bu düzenleme, diğer alanlarda konut üreten kişi ve kurumlara karşı bir dezavantaj yaratmakta, bir anlamda 1.1.2013 tarihinden sonra yapı ruhsatı alınacak net alanı 150 metrekarenin altındaki konutlarda 6306 sayılı yasa kapsamındaki inşaatları özendirmektedir. Dönüşümün desteklenmesi açısından doğru olduğunu düşündüğüm bu düzenlemenin uygulamasının nasıl olacağı konusunda açıklamaya ihtiyaç vardır: Dikkate alınacak olan 150 metrekarenin yıkılan konutun mu yoksa söz konusu alanda yapılan yeni konutun mu metrekaresi olarak dikkate alınacaktır? Örneğin riskli yapı kapsamında olan 150 metrekarenin üzerindeki (ya da altındaki) bir konut yıkılıp yerine 150 metrekarenin altında (ya da üzerinde) bir konut yapıldığında KDV uygulaması nasıl olacaktır? 

 

 

Yeni sistemin lüks ve birinci sınıf inşaatlara yüksek KDV uyguluyor olması da tartışma yaratabilecek bir husus olarak ortaya çıkmaktadır. Her ne kadar mevcut konut üretimlerinin ezici bir çoğunluğu lüks ve birinci sınıf nitelikte konutlar olsa da, % 1 ile % 18 arasındaki ciddi fark -ki bu farkın nihai tüketici için doğrudan maliyet olarak değerlendirileceği açıktır- tüketici tercihlerini etkileyebilecek yüksekliktedir. Bu, refahın yaygınlaşması, yaşam seviyesinin ve minimum standartların yükseltilmesinin beklendiği günümüzde ikinci, üçüncü ve basit inşaat sınıflarında konut üretimini desteklemek anlamına gelmemelidir. Öte yandan inşaat sınıflarının tespitinde 1982 tarihli Maliye Bakanlığı açıklamasının mı yoksa Bayındırlık Bakanlığı düzenlemesinin mi, dikkate alınacağı konusuna da açıklık getirilmesi doğru olacaktır. 

 

 

KDV oranının belirlenmesinde Emlak Vergisi Kanunu'na göre belirlenmiş arsa birim metrekare değerlerinin esas alınması da beraberinde tartışmalar getirebilecek gibi görünüyor. Bilindiği gibi söz konusu değerler dört yılda bir ilgili Belediyelerce takdir komisyonları aracılığı ile sokak sokak, cadde cadde dikkate alınarak belirlenmektedir. Söz konusu 4 yıllık dönemler içinde de bu değerler yıllık olarak yeniden değerleme oranlan ile artırılmaktadır. Net alanı 150 metrekarenin altındaki konutlara uygulanacak olan KDV oranının bu tür ikinci bir değişkene bağlanmış olması, aynı gayrimenkulün değişik yıllarda değişik KDV oranlan ile el değiştirmesi gibi bir sonuç doğurabilecektir. 

 

Örneğin 1.1.2013 tarihinden sonra yapı ruhsatına bağlanmış 150 metrekarenin altındaki bir konutun söz konusu tarihteki arsa birim metrekare değeri 500 TL'nin altında iken daha sonraki yıllarda yine aynı konutun ticari kapsamda el değiştirmesi durumunda bu ilk değere mi yoksa el değiştirme tarihindeki değere İni bakılacağı konusu açıklanmalıdır. Eğer her el değiştirmede değişim tarihi itibariyle belirlenmiş değere bakılacaksa aynı konut yıllar içinde değişik oranlarda KDV'ye tabi tutulmuş olacaktır. 

 

Yeni sistemin uygulamasına geçildiğinde çok daha değişik tartışma konularının çıkması muhtemeldir. Daha önce de söylediğim gibi, uygulama için geçireceğimiz sürede yeni sistemin tüm yönlerini detaylı olarak düşünmeli ve tartışmalı, bu yolla en doğru, en uygulanabilir ve adil sistemi hep birlikte oluşturmalıyız.