Şirket arsasının hasılat paylaşımı ile satışı nasıl olur?
Son yıllarda giderek artan bir uygulama da "arsanın hasılat paylaşımı karşılığı inşaat firmasına verilmesi" ile ilgili. Hasılat paylaşımı karşılığı verilen arsa, bir gerçek kişiye ait olabileceği gibi bir şirketin aktifinde de kayıtlı olabiliyor
Son yıllarda giderek artan bir uygulama da "arsanın hasılat paylaşımı karşılığı inşaat firmasına verilmesi" ile ilgili. Hasılat paylaşımı karşılığı verilen arsa, bir gerçek kişiye ait olabileceği gibi bir şirketin aktifinde de kayıtlı olabiliyor. Bu yazımızda, olayı şirket aktifinde kayıtlı arsalar yönünden ele alacağız. Bazı okuyuculanmız, şirket aktifinde kayıtlı bulunan arsanın hasılat paylaşımı yöntemiyle satışından elde edilen kazancın KV ve KDV'den istisna edilip edilemeyeceğini merak ediyorlar. Konu; Kurumlar Vergisi ve KDV yönünden aşağıda açıklanmıştır.
KURUMLAR VERGİSİ KANUNU YÖNÜNDEN
Kurumlar Vergisi Kanunu'nun 6. maddesinde kurumlar vergisinin mükelleflerin bir hesap dönemi için elde ettikleri safi kurum kazancı üzerinden hesaplanacağı, safi kurum kazancının tespitinde, Gelir Vergisi Kanunu'nun ticari kazanç hakkındaki hükümlerinin uygulanacağı hüküm altına alınmıştır.
Anılan Kanunun 5. maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinde, kurumların, en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan taşınmazlar ve iştirak hisseleri ile aynı süreyle sahip oldukları kurucu senetleri, intifa senetleri ve rüçhan haklarının satışından doğan kazançların % 75'lik kısmının kurumlar vergisinden istisna olduğu hükme bağlanmıştır. Aynı bentte, istisnanın uygulanmasına ilişkin şartlar sayılmış olup, menkul kıymet veya taşınmaz ticareti ve kiralanmasıyla uğraşan kurumlann bu amaçla ellerinde bulundurduklan değerlerin satışından elde ettikleri kazançların istisna kapsamı dışında olduğu belirtilmiştir.
İstisnanın uygulanmasına ilişkin açıklamalar, 1 seri no.lu Kurumlar Vergisi Genel Tebliğinin; "5.6. Taşınmazlar ve iştirak hisseleri ile kurucu senetleri, intifa senetleri ve rüçhan hakları satış kazancı istisnası" başlıklı bölümünde yapılmış bulunmaktadır.
Buna göre, bir okuyucumuz, şirketlerinin aktifinde iki tam yıldan uzun süredir kayıtlı bulunan arsayı "hasılat paylaşımı" modeliyle, bir inşaat şirketine satmaları halinde, bu modelde arsa sahibi şirket adına inşaat ruhsatının alınacağı ve bağımsız bölümlerin kat irtifakının kurulacağı, kat irtifaklarının nihai alıcıya her bir satışta ayrı ayrı olmak üzere tapu devirlerinin, arsa sahibi şirket tarafından yapılacağı, tapu devirleri sonrasında inşaat şirketine hasılat paylaşımına göre arsa faturası kesileceğini belirtmiştir.
Bu durumda, her ne kadar okuyucumuzun firmasınca yapılan arsa tesliminde inşaa edilen bağımsız bölümler yerine bunların satışından elde edilen hasılattan pay alınmış olsa da, aslında yapılan işin arsa karşılığı inşaat olarak değerlendirilmesi gerekmektedir.
Buna göre, arsa satışında uygulanacak hasılat paylaşımı modeliyle, arsa sahibi şirket taşınmaz ticareti yapmış olacağından, bu satış nedeniyle oluşacak kazanca, Kurumlar Vergisi Kanunu'nun 5'inci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinde yer alan istisnanın uygulanması mümkün değildir.
KATMA DEĞER VERGİSİ YÖNÜNDEN
Katma Değer Vergisi Kanununun 17/4-r maddesinde, kurumların aktifinde veya belediyeler ile il özel idarelerinin mülkiyetinde, en az iki tam yıl süreyle bulunan iştirak hisseleri ile taşınmazların satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimleri katma değer vergisinden istisna tutulmuş; istisna kapsamındaki kıymetlerin ticaretini yapan kurumlann, bu amaçla aktiflerinde bulundurduklan taşınmaz ve iştirak hisseleri teslimlerinin istisna kapsamı dışında olduğu belirtilmiştir. Bu hüküm gereğince, arsa sahibi şirketin inşaat şirketine hasılat paylaşım modeli kapsamında arsa satış işlemi "ticari faaliyet" olarak değerlendirileceğinden, satış işleminde Kanunun 17/4-r maddesindeki "en az iki tam yıl süreyle mülkiyette bulunan taşınmazların satışı"na ilişkin istisna hükmünden, aynı bendin ikinci fıkrası gereğince faydalanması mümkün değildir.
Yukandaki açıklamalar Maliye Bakanlığının 18 Nisan 2012 tarih ve GİB.4.99.16.02-KVK5/l-e-102 sayılı özelge ile verdiği idari görüşe paralel olduğu için, şirket aktifinde kayıtlı arsa ve "hasılat paylaşımı" konusunda, Maliye'nin son görüşünü yansıtması bakımından önemlidir.
Şükrü Kızılot / Hürriyet Emlak
Yorum Yaz