Esenler’de 10 yılda 26 bin konut yerinde dönüşecek
Kentsel dönüşüm alanı ilan edilmesiyle birlikte hareketli günlerin yaşandığı Esenler’de, 10 yılda yaklaşık 26 bin konutun yerinde dönüşüm ile yenilenmesi planlanıyor
Son yıllarda niteliksiz ve güvenilirliği konusunda soru işareti bulunan yapıların geliştiği Esenler ilçesi, kentsel dönüşümle birlikte yenilenme dönemine giriyor. Deprem Yönetmeliği'ne ve çağdaş yaşama uygun yapıların yapılması şeklinde özetlenen kentsel dönüşüm projesinde en hızlı ilerleyen ilçelerden biri olan Esenler'de, kentsel dönüşüm kapsamında 10 yıl içerisinde yaklaşık 26 bin konutun yerinde dönüşüm ile yenilenmesi planlanıyor.
Bölgenin kapsamlı bir analizini hazırlayan TSKB Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Simge Sevin Aksan'a göre, İstanbul'da, kişi başına düşen yeşil alan miktarı yaklaşık 3 metrekare iken, Esenler'de bu rakam 0.75 metrekare civarında. Dünya genelinde kabul gören kişi başına düşen yeşil alan miktarı ise 8-12 metrekare aralığında. Bu durum, ilçedeki yaşam kalitesinin ve kentleşme başarısının oldukça düşük olduğunu gösteriyor.
Analize göre, Esenler ilçesi sınırlarında kalan Havaalanı Mahallesi'nde başlayan Kentsel Dönüşüm, Oruç Reis, Turgut Reis, Çifte Havuzlar, Tuna ve Menderes mahallelerinde hızla devam ediyor.
Yaklaşık 146 bin bağımsız bölümün bulunduğu ve yapı stoğunun yaklaşık yüzde 85'inin 20 yaşın üzerinde olduğu bölgede, Deprem Yönetmeliği'ne göre inşa edilen konutların oranı ise yalnızca yüzde 10 seviyelerinde.
Ofis arzı sınırlı kaldı
Konut fonksiyonlu yapılaşmış olan Esenler İlçesi'nde, ofis arzı ise yok denecek kadar az. İlçe sınırları dahilindeki ofis yapılaşmaları Tekstilkent-Giyimkent Siteleri ve Tekstilkent'te inşa edilmiş Koza Plaza ile sınırlı kalıyor. Tekstilkent-Giyimkent bölgesinde, ofislerin satış gördüğü fiyat aralığı 2.000-2.500 TL/m2 aralığı değişiyor.
100 bin konut yenilenecek
Kentsel dönüşüm projesi kapsamında Esenler'de, 100 bin adet konutun yenileceği belirtiliyor. Analizde, henüz projenin tamamlanma oranı yüzde 10 seviyesindeyken, projenin konut fiyatlarına olumlu etki yaptığı görülüyor. Esenler'in birçok mahallesinde eş zamanlı başlatılan proje tamamlandığında, konut fiyatlarında yüzde 50 civarında artış yaşanacağı düşünülüyor.
Bölgedeki gelişimin konut stoğuyla sınırlı kalması ve ofis açısından herhangi bir gelişmenin olmayacağı bekleniyor. Bu durum, dönüşüm projesinin, bölgenin ticari dinamiklerini değiştirmeyecek olmasından ve İstanbul'un yeni merkezi iş alanlarının Esenler ilçesine uzaklık sorunundan kaynaklanıyor.
YAKIN PLAN
Tipi Fiyatı (m2/TL)
İkinci el konut 1.500-2.000 TL
Ofis 2.000-2.500 TL
Arsa 10.000-12.000 TL
Dönüşümle fiyat arttı
Eski bir yerleşim bölgesi olan Esenler'de, deprem yönetmeliğine uygun olarak inşa edilmemiş yapılaşmalar, yaklaşık olarak 20-25 yıllık. Kentsel dönüşüm projesinden önce, ilçedeki ortalama 2. el konut satış fiyatları ortalama 1.000-1.500 TL/m2 aralığındayken, kentsel dönüşüm projesinin açıklanmasını ve başlamasını takiben konut satış fiyatlarının 1.500-2.000 TL/m2 seviyesine yükseldiği görülüyor.
Arsa m2'si 12 bin lira
Esenler'in gelişimi tamamlamış meskun bölgelerinde arsa arzı çok sınırlı ve Atışalanı Caddesi, Barbaros Caddesi gibi, ana ulaşım arterlerine cepheli, konut imarlı parsellerin birim satış fiyatları 10.000-12.000 TL/m2 civarında seyrediyor. Ana ulaşım arterlerinden uzaklaştıkça, konut imarlı parsellerin satış fiyatlarının, konumlarına bağlı olarak 2.000 TL/m2'ye kadar düştüğü görülüyor.
Yavuz Karaman
Yorum Yaz