Kentsel dönüşümün kuralları yönetmelikle netleşti!
Kentsel dönüşüm yasasının uygulama esaslarını belirleyen 3. yönetmelik de yayımlandı. Buna göre, dönüşüm alanlarındaki harç ve vergi muafiyetleri netleşti. Yönetmelikte 2/3 kuralı ve açık artırmanın usulleri de belirtildi
Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile ilgili olarak 3. yönetmelik değişikliği dünkü Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girdi. Önemli değişiklikler içeren yeni yönetmelikle birçok konu aydınlığa kavuştu. Açık arttırmanın satış şartlarının belirlendiği değişiklikle riskli yapı tespiti yapacak mühendislere eğitim ve Bakanlık tarafından katılım belgesi alma zorunluluğu getirildi. En önemlisi de uygulamada 15. madde esaslı bir şekilde değiştirilerek SPK lisanslı değerleme raporunun toplantı öncesinde alınması ve anlaşma sağlanamaması halinde tek malikçe noterden toplantıya davet usulü getirildi.
Ayrıca tüm tebligatların artık Tebligat Kanunu dikkate alınarak yapılması esası getirildi. Yani tapu müdürlüklerinin riskli yapı bildirimlerini mektupla yapmaları yerine Tebligat Kanunu'na uyarak yapmaları esas alındı.
Değişiklikle TOKİ, riskli alan ve riskli yapılarda oturanlar ve işyeri sahipleri için rezerv konut ve işyeri sağlayabileceği gibi, bu alanlarda oturmayanlar için de gelir getirecek uygulamalar yapabilecek ve satışa başlayabilecek.
Kiracı için sınırlama
Düzenlemeyle riskli yapılardaki maliklerin anlaşma sağlaması ve taşınmazı tahliye etmesi durumunda artık 60 günün sonu beklenmeyecek ve maliklerin yazılı muvafakati, elektrik, su, doğalgaz vb. hizmetlerin kapatıldığı belgelenmek kaydı ile 6 gün içerisinde yıkım ruhsatı belediyelerce verilecek.
2 ayda bir belediyeler riskli yapıların yıkılıp yıkılmadığını kontrol edecek ve bu şekilde yıkımı yapılmayan ve geciktirilen yerlerde yıkım hızlıca gerçekleştirilecek.
Riskli yapılarda kiracılara işyeri veya konut verilmesi uygulaması kaldırılırken, sadece riskli alan ve rezerv yapı alanlarında bu hak korundu. Uygulama alanlarında kiracıların sayısının fazla olması durumunda ise kura yöntemi getirilerek hak sahibi yapılacak.
Taraflar arasında önceden oy birliği sağlanmamış ise Sermaya Piyasası Kurulu'na (SPK) tabi değerleme şirketinden rapor alınarak kat maliklerini noter marifeti ile toplantıya çağrılması şartı getirildi. Buna göre maliklere önce herhangi bir usule tabi olmadan kendi aralarında oy birliği ile anlaşma şartı kondu. Bu anlaşma sağlanmazsa tek toplantı yapılması ve bu toplantıdan önce değerleme şirketinden rapor alınarak rapor üzerinden anlaşma yapılması, bu da olmazsa 2/3 arsa payı oranında karar alınması şartı getirildi.
İlk satış Bakanlığa
Binanın yıkılması sonrasında arsanın satılmasına karar verilmesi halinde öncelikle satışın Bakanlığa yapılması şartı getirildi. Bir parselde birden fazla yapı var ve hepsi riskli yapı ise bu yapıların yeniden yapımında tamamının 2/3 arsa payı üzerinden karar alınacak. Bir parselde birden fazla yapı var ve bir kısmı riskli yapı ise bu yapılar üzerine riskli yapı şerhi işlenecek olup, risksiz yapılardan ifrazı mümkün ise ifraza parsel üzerindeki bütün maliklerin 2/3'ü oranında karar verilecek.
Riskli alanlarda ve riskli yapılarda birden fazla yapı bulunması halinde risksiz yapı uygulama dışı tutulabilecek. İfraz yapılarak risksiz yapı korunacak. İfraz mümkün değil ise maliklerin anlaşması ile bina korunabilir. Ancak uygulama bütünlüğü açısından risksiz yapının bakanlıkça uygulamaya tabi tutulması öngörülebilir.
Kritik kat incelenecek
Bu arada, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yapılan açıklamayla, riskli binaların tespiti için hesapların mevcut bina taşıyıcı sisteminin özellikleri dikkate alınarak yapılacağı belirtildi. Buna göre binanın mevcut taşıyıcı sistem özellikleri sadece kritik kat rölevesiyle belirlenebilecek.
Açık artırma yapılacak
Yeni düzenlemeyle yasaya açık arttırma ile satış maddesi eklendi. Buna göre 2/3 ile alınan karar ve SPK lisanslı şirket değerleme raporu Çevre Şehircilik İl Müdürlüğüne bildirilecek. Açık arttırmaya sadece 2/3 ile anlaşmaya evet diyen malikler katılacak. Açık arttırma sözlü olarak arttırma sureti ile yapılacak.
Harç ve vergiye muafiyet geldi
Yeni yönetmelik ile kentsel dönüşüm yasası kapsamındaki muafiyetler de netleşti. Bina göre 492 sayılı Harçlar Kanunu gereğince noter harçları, 492 sayılı Harçlar Kanunu gereğince tapu ve kadastro harçları, 2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanunu gereğince belediyelerde alınan harçlar, 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu uyarınca damga vergisi, 7338 sayılı Veraset İntikal Vergisi kanunu uyarınca veraset intikal vergisi, Belediye Gelirleri kanunu ve İmar kanunu uyarınca döner sermaye adı altında alınan ücretler ile otopark yönetmeliği uyarınca belediye meclis kararı ile belirlenen her türlü ücret ile kullanılan krediler nedeniyle 6802 sayılı Gider Vergisi Kanunu uyarınca alınması gereken banka ve sigorta muameleleri vergisi alınmayacak.
Yavuz Karaman
Yorum Yaz