ABD'de evlerin değeri düştü! Gayrimenkul yatırımı yapmanın tam zamanı!

Amerika'da yaşamak bir zamanlar çoğu kişinin rüyasıydı. Varını yoğunu satarak hu ülkeye yerleşenler, turist vizesiyle giderek bir iş bulup kaçak yaşamayı göze alanlar bile vardı. Özgürlükler ülkesi Amerika, hem ulaşılması güç bir ülke hem de tam bir cazibe merkeziydi... 

 

ABD'de 2007 yılında başlayan "mortgage krizi", 2008 ve 2009 yıllarında dalga dalga yayılarak önce Avrupa'da ardından da tüm dünyada global ekonomik krize yol açtı. Bu kriz. ABD'de yatırım yapmayı düşünen yabancılar içinse fırsata dönüştü. Konut fiyatları neredeyse yarı yarıya düştü. Öyle ki artık Amerika'da Türkiye'den çok daha ucuza ev sahibi olabiliyorsunuz. 

 

Geçen hafta Türkiye'ye gelen ABD'nin ikinci büyük emlak zinciri Keller Williams Realty'nin Türk yatırım danışmanı Süha Çolakoğlu. Amerika'da ev sahibi olmak ya da yatırım yapmak için en uygun zaman olduğunu iddia ediyor. ABD'de 2007'de başlayan mortgage krizi sonrasında gayrimenkul fiyatlarında yüzde 30 ile 60 arasında düşüş yaşandığını vurgulayan Çolakoğlu, durumu şöyle özetliyor: "Mortgage krizinin ardından ABD'de satılan gayrimenkullerin yarısı banka ve finans kurumlarının eline geçti. Bütün dünyayı etkisi altına alan krizin nedeni olarak görülen emlak balonunun patlaması, son yıllarda yabancı yatırımcılar için bir fırsata dönüştü. Üç yıl önce 100-110 bin dolar olan bir daireyi bugünlerde 40-60 bin dolara, 1-1.5 milyon dolara satılan villa tarzı bahçeli lüks konutları 350 bin ile 700 bin dolara satın almak mümkün." Hemde yüzde 35'ini peşin ödeyerek. 

 

ABD'deki gayrimenkullerin değerinin bu kadar düşmesinin nedeni ise daha önce yüksek değerlerden kredi veren bankaların elinde biriken konut stoklarından kaynaklanıyor. Kredi taksitlerini ödeyemeyen Amerikalıların evlerine el koyan bankalar, aidat, vergi, bahçe bakımı, tadilat, uzun süren hukuk sürecinin getirdiği avukat masrafları gibi giderlerle uğraşmamak için stoklarını hızla satmaya çalışıyor. Bu da evlerin değerinin neredeyse yüzde 30 ile 60 düşmesine yol açıyor. 

 

Fiyatları 40-60 bin dolara kadar düşen evleri bugün yeniden inşa etmenin yüzde 30 veya üzerinde bir maliyet oluşturduğunu vurgulayan Çolakoğlu. ABD'de konul kredisi faizlerinin de son 100 yılın en düşük seviyelerinde olduğunu hatırlatıyor. 

ABD'de 30 yıllık mortgage kredisinde en yüksek faiz oranı yıllık yüzde 3.5-4 civarında. ABD'de gayrimenkul alım ve satımları için yapılacak tüm ödemeler, devlet güvencesindeki emanet hesaptan (Escrow Account) yapılıyor. Kanunla denetlenen emlak firmaları, mortgage firmaları ve tapu sigorta firmaları (title iıısurance) da alım ve satım işlemlerini takip etmek zorunda. Alınan gayrimenkul için devreye giren tapu sigorta firması sayesinde, ileride tapuda çıkabilecek tüm çelişki ve anlaşmazlıklar baştan ortadan kaldırılıyor. 

 

Süha Çolakoğlu'na göre, yatırım yapılabilecek tüm ülkeler arasında halen riski en düşük olanı ABD. Çolakoğlu, Keller Williams Realty gibi emlak zincirlerinin alım satım işlemlerinin yanı sıra mortgage kredisi alımı, tapu sigortası işlemleri, gayrimenkulün kiralanması ve kredi taksitlerinin geri ödenmesi gibi işlemleri de takip ettiğini söylüyor. Yani yatırım yapmak için ABD'ye gitmenize bile gerek yok. Amerikan Konsolosluğu'ndaki noterden vekalet vermeniz yeterli. Ancak yine de size vize alıp ABD'de satın alacağınız evi görmeniz ve tercihi öyle yapmanız öneriliyor. Evin kiralanmasını ve kiranın hesabınıza yatırılmasını emlak şirketleri üstleniyor. Kira 3 gün bile geciktiği takdirde, mahkeme kanalıyla 45 gün içinde eviniz boşaltılıyor. 

 

ABD'de gayrimenkul yatırımları 8-10 yıl içinde kendini amorti edebiliyor. 30-40 bin dolara satın aldığınız 1 +1 daireyi aylık 600-700 dolara kiraya verebiliyorsunuz. Aidatlar ve vergiler çıktıktan sonra her ay 300-350 dolar getiri elde edebiliyorsunuz. 

Bu da dolar bazında yıllık yüzde 10 getiri demek. Çolakoğlu, ABD'de yapılacak gayrimenkul yatırımının 3-4 yıl içinde alım bedelinin çok daha üzerinde değer kazanma potansiyeli olduğunu, minimum yüzde 30 kazanç sağlanabileceğini vurguluyor. Yani 80 bin dolara satın aldığınız bir evi birkaç yıl sonra 110 bin dolara satabiliyor ve bu süre zarfında ortalama 21 bin dolar kira geliri elde ederek 50 bin dolar kazanç elde edebilirsiniz. 

 

Bu arada, satışa çıkarılan daire ve evlerin çoğunun site içinde ve en fazla 3-10 yıllık binalarda bulunduğunu belirtelim. Her biri havuz, fitness salonu, güvenlik, club house gibi sosyal donatı alanlarına sahip.